Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil (Az. VIII ZR 228/23, 28. Januar 2026) eine klare Leitlinie gesetzt: Untervermietung ist kein Geschäftsmodell für Hauptmieter.
Auf einen Blick
- Hauptmieter dürfen Wohnraum grundsätzlich nicht mit Gewinn untervermieten.
- Möbliert untervermieten bleibt möglich – entscheidend ist Nachvollziehbarkeit der Miete.
- Ein Möblierungszuschlag kann zulässig sein, aber nicht grenzenlos.
- Eigentümer und rechtlich berechtigte Anbieter (z. B. Monteurzimmer/Ferienwohnung) sind vom Kernpunkt des Urteils nicht direkt adressiert.
- Praxis-Regel: Saubere Aufschlüsselung + keine erkennbare Gewinnerzielungsabsicht.
Für wen ist dieses Urteil relevant?
Das Urteil richtet sich primär an Hauptmieter, die eine Wohnung selbst anmieten und diese anschließend weitervermieten.
Betroffen (typisch)
- Hauptmieter mit Untervermietung an Dritte
- Modelle mit kurzen Laufzeiten und häufigem Wechsel
- Untermiete deutlich über eigener Miete ohne plausible Gründe
Nicht direkt adressiert
- Eigentümer von Wohnungen/Häusern
- Gewerbliche Vermieter
- Anbieter von Monteurzimmern, Monteurwohnungen oder Ferienwohnungen mit eigener Berechtigung
Hinweis: Andere Regeln (z. B. Zweckentfremdung, Mietpreisbremse, Genehmigungen) können trotzdem relevant sein – je nach Fall.
Worum ging es im Urteil?
Im entschiedenen Fall verlangte ein Hauptmieter bei der Untervermietung deutlich mehr als seine eigene Miete – ohne sachliche Rechtfertigung. Der BGH ordnet den Zweck der Untervermietung klar ein:
Untervermietung dient dem Ausgleich eigener Wohnkosten – nicht der Gewinnerzielung.
Wer als Hauptmieter systematisch Gewinne erzielt, kann den Zweck der Untervermietung überschreiten – eine Kündigung kann dann rechtmäßig sein.
⚠️ Bedeutet das: Möbliert untervermieten ist jetzt verboten?
Nein. Möbliertes Untervermieten ist nicht pauschal verboten. Entscheidend ist, wie die Miete zustande kommt – und ob sie plausibel erklärt werden kann. Ein Möblierungszuschlag kann zulässig sein, aber nicht grenzenlos.
✅ So ist möbliertes Untervermieten weiterhin rechtssicher möglich
1) Kein reiner Gewinn
Die Untermiete darf typischerweise enthalten:
- Deckung der eigenen Miete
- Nebenkosten (realistisch und belegbar)
- einen angemessenen Möblierungszuschlag
Unzulässig wird es typischerweise, wenn …
- dauerhaft deutlich mehr verlangt wird
- der Mehrbetrag wirtschaftlich nicht erklärbar ist
- klar erkennbar eine Gewinnerzielungsabsicht im Vordergrund steht
2) Möblierungszuschlag sachlich begründen
Ein sauberer Zuschlag orientiert sich an Anschaffungskosten, Nutzungsdauer, Abnutzung und dem tatsächlichen Zusatzkomfort (vollständige Ausstattung, Geräte, Arbeitsplatz etc.).
Praxis-Orientierungswert (kein gesetzlicher Fixwert)
Häufig wird in der Praxis mit ca. 2–3 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat gearbeitet (Orientierung, nicht „BGH-Satz“).
Beispiel: Möbelwert 5.000 € → ca. 100–150 € Möblierungszuschlag pro Monat. Wichtig: Der BGH nennt keine feste Prozentzahl. Entscheidend ist die Nachvollziehbarkeit.
3) Transparente Aufschlüsselung im Vertrag
Empfehlenswert ist eine klare Trennung von:
- Kaltmiete
- Nebenkosten
- Möblierungszuschlag (separat ausgewiesen)
Zusätzlich sinnvoll (für den Streitfall):
- Inventarliste
- grobe Wertangabe der Möbel
- Belege oder Fotos der Ausstattung
4) Keine Dauer-Geschäftsmodelle als Hauptmieter
Kritisch wird es insbesondere bei:
- regelmäßig wechselnden Untermietern
- sehr kurzen Aufenthalten
- Mieten deutlich über Marktniveau
- klarer, nach außen erkennbarer Gewinnerzielungsabsicht
In solchen Konstellationen bewegt man sich schnell in Richtung gewerblicher Vermietung – und das ist als Hauptmieter ohne Eigentum rechtlich besonders riskant.
Praxis-Check für Hauptmieter (30-Sekunden-Test)
Möbliertes Untervermieten ist in der Regel unproblematisch, wenn alle Punkte erfüllt sind:
- ✔ schriftliche Untervermietungserlaubnis des Vermieters
- ✔ zeitlich begrenzt (kein Dauer-Modell)
- ✔ Miete klar aufgeschlüsselt
- ✔ Möblierungszuschlag sachlich erklärbar
- ✔ keine dauerhafte Gewinnerzielung
- ✔ Marktniveau wird nicht deutlich überschritten
Wichtig für Vermieter & Anbieter von Monteurunterkünften
Das Urteil richtet sich nicht gegen Eigentümer oder gewerbliche Vermieter, sondern gegen Hauptmieter, die Wohnraum ohne Eigentumsrecht mit dem Ziel der Gewinnerzielung weitervermieten. Für Anbieter von Monteurzimmern, Monteurwohnungen und Ferienwohnungen ändert sich dadurch im Grundsatz nichts, solange sie als Eigentümer oder rechtlich berechtigte Anbieter auftreten.
Hinweis für Vermieter auf DMZ.de
Das aktuelle BGH-Urteil zur Untervermietung richtet sich nicht gegen Vermieter von Monteurzimmern, die ihre Unterkunft als Eigentümer oder mit entsprechender rechtlicher Berechtigung anbieten.
Wer über DMZ.de Monteurzimmer oder Monteurwohnungen vermietet, handelt in der Regel nicht als Hauptmieter, sondern als rechtmäßiger Anbieter von Wohnraum auf Zeit.
Das Urteil betrifft vor allem Fälle der gewinnorientierten Untervermietung durch Hauptmieter ohne Eigentumsrecht.
Für die rechtssichere Vermietung entscheidend ist eine klare und nachvollziehbare Kalkulation:
- transparent aufgebaute Preise
- verständlich beschriebene Leistungen (z. B. Möblierung, Nebenkosten, Ausstattung)
- klarer Mietzweck für berufsbedingte Aufenthalte (Montage, Projektarbeit, befristete Einsätze)
Fazit für DMZ.de-Vermieter:
Das Urteil ändert nichts an der rechtssicheren Vermietung von Monteurzimmern.
Maßgeblich ist, dass Sie als berechtigter Anbieter auftreten und
kein unzulässiges Untervermietungsmodell als Hauptmieter betreiben.
Fazit für DMZ.de
- ❌ Gewinn-Untervermietung durch Hauptmieter ist rechtlich hoch riskant und regelmäßig unzulässig.
- ✅ Möbliert untervermieten bleibt möglich – wenn kein reiner Gewinn entsteht.
- ✅ Rechtssicherheit kommt durch Nachvollziehbarkeit (Aufschlüsselung + Belege).
- ️ Nicht „maximale Miete“ zählt – sondern saubere Kalkulation.
Quellen & weiterführende Informationen
Die folgenden Links dienen der Einordnung (Urteil, Pressetexte, Gesetzestexte). Bitte prüfen Sie im Einzelfall die aktuelle Rechtslage.
Offiziell / Gesetz
- BGH – Urteil / Presseinformationen zu VIII ZR 228/23 (bundesgerichtshof.de)
- § 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte (gesetze-im-internet.de)
- § 553 BGB – Gestattung der Untervermietung (gesetze-im-internet.de)
Fachliche Einordnung / Berichte
- Legal Tribune Online (LTO) – Einordnung zur Frage „berechtigtes Interesse“ (lto.de)
- Beck-aktuell (rsw.beck.de) – Meldung zur Entscheidung (rsw.beck.de)
- Haus & Grund – Praxisinfo zur Entscheidung (hausundgrund.de)
- Hinweis: Der BGH hat keine festen Prozentsätze für Möblierungszuschläge festgelegt. Orientierungswerte sind Praxiswerte – keine gesetzlichen Vorgaben.
Häufig gestellte Fragen zur Gewinnerzielung bei Untervermietung von Monteurzimmern und Monteurwohnungen 2026
Von Gewinnerzielung spricht man, wenn Sie mit der Untervermietung dauerhaft mehr einnehmen als ausgeben – und dieses Plus auch erkennbar anstreben.
Finanzämter schauen dabei nicht nur auf einzelne Monate, sondern auf den Gesamtzusammenhang: Einnahmen aus Übernachtungen und Zusatzleistungen werden Ihren Kosten (z. B. Miete, Nebenkosten, Ausstattung, Reinigung, Verwaltung) gegenübergestellt.
Wichtig: Ein Überschuss in einem einzelnen Monat reicht nicht automatisch. Entscheidend ist eine realistische Prognose über einen längeren Zeitraum.
Gerade bei Monteurunterkünften kann es anfangs zu schwankender Auslastung und Startkosten kommen. Das führt nicht sofort zu „Liebhaberei“, wenn Ihr Konzept insgesamt wirtschaftlich ist.
Praxisrelevanz für Vermieter
Wenn Sie sauber kalkulieren und marktübliche Preise verlangen, lässt sich die Gewinnerzielungsabsicht meist gut belegen.
DMZ.de kann dabei helfen, Preise realistisch zu vergleichen und Nachfrage besser einzuschätzen.
Häufiges Missverständnis
Merksatz: Ein kleiner monatlicher Überschuss ist nett – aber die Gesamtbetrachtung ist ausschlaggebend.
Grundsätzlich zählt alles, was Sie durch die Untervermietung einnehmen – also z. B. Übernachtungspreise, Wochen- oder Monatspauschalen und Zuschläge (etwa für zusätzliche Personen).
Dazu gehören auch: separat berechnete Leistungen wie Endreinigung, Wäsche, Zusatzbetten oder ein Parkplatz.
Wichtig: Auch „kleine Beträge“ fließen in die Gesamtbetrachtung ein. Deshalb sollten Sie Einnahmen transparent erfassen und sauber dokumentieren.
Vorteil strukturierter Inserate
Auf DMZ.de können Sie Preise und Zusatzleistungen klar darstellen. Das hilft Monteuren bei der Buchung – und Ihnen später bei der steuerlichen Auswertung.
Tipp aus der Praxis
Praxis-Tipp: Pauschalpreise sind oft einfacher – aber nur, wenn sie realistisch kalkuliert sind und Ihre Kosten abdecken.
Abziehbar sind grundsätzlich alle Kosten, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen: anteilige Miete, Nebenkosten (z. B. Strom/Wasser), Reinigung, Internet, Möblierung sowie Reparaturen durch die Nutzung.
Wichtig: Sie müssen private Nutzung und Vermietung sauber trennen. Wenn Sie die Wohnung nur zeitweise untervermieten, sollten Kosten anteilig angesetzt werden.
Pauschale Schätzungen ohne Grundlage führen häufig zu Rückfragen. Besser ist eine nachvollziehbare Aufteilung (z. B. nach Tagen, Zimmern oder Nutzungsanteilen).
Praxis-Tipp für Vermieter
Praxis-Tipp: Wenn Sie Preise und Auslastung planbar halten, lässt sich auch die Kostenkalkulation realistischer und prüffester aufsetzen.
Typischer Fehler
Typischer Fehler: Private Ausgaben vollständig anzusetzen, obwohl nur teilweise untervermietet wird.
Ja. Die Dauer kann ein Hinweis darauf sein, ob es sich eher um eine gelegentliche Untervermietung oder um eine regelmäßige Einnahmequelle handelt.
Monteurunterkünfte haben oft längere Aufenthalte. Das spricht eher für eine nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht – vorausgesetzt, die Preise sind marktüblich und die Vermietung ist planbar organisiert.
Einordnung für Monteure
Für Mieter bedeuten längere Mietzeiträume oft stabilere Preise und klarere Regeln.
DMZ.de macht solche Unterkünfte gezielt auffindbar.
Hinweis
Hinweis: Auch kurze Vermietungsphasen können relevant sein, wenn sie regelmäßig wiederkehren (z. B. saisonal oder projektbezogen).
Liebhaberei liegt vereinfacht gesagt vor, wenn dauerhaft Verluste entstehen und keine realistische Aussicht besteht, das zu drehen.
Bei Monteurzimmern wird das eher vermutet, wenn Preise deutlich unter Marktniveau liegen oder Kosten nicht kontrolliert werden.
Wichtig: Wer marktübliche Preise ansetzt und die Unterkunft aktiv bewirbt, zeigt normalerweise eine klare Gewinnerzielungsabsicht.
Schutz vor Liebhaberei
Schutz: Dokumentierte Kalkulationen, nachvollziehbare Kosten und eine planbare Vermietung sind entscheidend.
Achtung
Achtung: Dauerhafte Verluste ohne Anpassung der Strategie (Preis, Inserat, Zielgruppe) sind problematisch.
Leerstand kann vorkommen – gerade bei projektbezogenen Monteur-Aufträgen. Er beeinflusst aber die Gewinnerzielung, weil Ihre Fixkosten weiterlaufen.
Entscheidend: Ob Sie aktiv gegensteuern (Preis, Inserat, Buchbarkeit, Anfragen-Handling) oder den Leerstand einfach hinnehmen.
DMZ.de kann helfen, auch kurzfristige Anfragen zu erreichen und die Auslastung planbarer zu machen.
Praxisnutzen
Praxisnutzen: Höhere Auslastung stabilisiert Einnahmen und verbessert die Gewinnprognose.
Fehlerquelle
Fehlerquelle: Leerstand einfach hinzunehmen, statt Preise oder Inserat zu optimieren.
Marktübliche Preise sind ein starkes Argument, dass Sie wirtschaftlich handeln. Deutlich zu niedrige Preise können als Hinweis gewertet werden, dass es nicht um Gewinnerzielung geht.
Wichtig: „Günstig“ ist okay – aber es muss kostendeckend sein, sonst kippt die Rechnung.
DMZ.de bietet Vergleichsmöglichkeiten, um Preise realistisch anzusetzen und trotzdem attraktiv für Monteure zu bleiben.
Balance finden
Balance: Fair für Gäste – und wirtschaftlich für Sie.
Hinweis
Hinweis: Dumpingpreise schaden langfristig der Gewinnprognose und ziehen häufig „schwierige“ Buchungen an.
Reinigung und Nebenkosten sind echte Gewinn-Killer, wenn sie zu niedrig kalkuliert werden. Schon kleine Abweichungen summieren sich über Wochen schnell.
Wichtig: Rechnen Sie realistisch – besonders bei häufigen Gästewechseln, Wäsche, Warmwasser, Strom und Müll.
Transparente Preisgestaltung auf DMZ.de hilft, diese Kosten fair zu berücksichtigen und sauber zu kommunizieren.
Praxisbezug
Praxisbezug: Klare Regeln und klare Preise vermeiden Diskussionen und schützen Ihre Marge.
Fehler
Fehler: Nebenkosten pauschal zu niedrig anzusetzen und „den Rest zu schlucken“.
Kautionen sind grundsätzlich keine Einnahmen, solange Sie sie später zurückzahlen. Sie dienen nur als Sicherheit.
Nur wenn Sie bei Schäden einen Betrag einbehalten, kann dieser Teil des Ergebnisses werden (je nach Fall und Abrechnung).
Auf DMZ.de lassen sich Kautionsregelungen klar kommunizieren, damit es weniger Diskussionen gibt.
Praxis-Tipp
Praxis-Tipp: Schreiben Sie Kaution, Bedingungen und Rückzahlung klar auf – am besten schon im Inserat und zusätzlich beim Check-in.
Missverständnis
Missverständnis: Kaution ist kein Gewinn, sondern zunächst nur „durchlaufendes Geld“.
Eine korrekte Rechnungsstellung ist die Grundlage, damit Ihre Einnahmen sauber nachweisbar sind. Nur dann lässt sich die Gewinnerzielung nachvollziehbar einordnen.
Gerade bei Firmenkunden sind vollständige Rechnungen wichtig – inklusive Leistungszeitraum, Anschrift und Preisaufschlüsselung.
Wichtig: Unklare oder fehlende Belege führen schnell zu Rückfragen oder Schätzungen durch das Finanzamt. Das kann Ihre Gewinnermittlung verzerren.
Praxisvorteil für Vermieter
Praxisvorteil: Buchungsdaten (z. B. Zeitraum, Personen, Preislogik) erleichtern strukturierte Rechnungen und Ihre laufende Übersicht.
Typischer Fehler
Typischer Fehler: Barzahlungen ohne Beleg oder Sammelrechnungen ohne klaren Leistungsbezug.
Umsatzsteuer kann den „gefühlten Gewinn“ stark verfälschen. Wenn Sie umsatzsteuerpflichtig sind, müssen Sie die vereinnahmte Steuer abführen – sie ist nicht Ihr Gewinn.
Gleichzeitig können Sie in vielen Fällen Vorsteuer aus Eingangsrechnungen gegenrechnen. Das wirkt sich auf Liquidität und Ergebnis aus.
Wichtig: Bei längeren Aufenthalten und Firmenkunden sollte die Einordnung sitzen, sonst drohen schnell Nachzahlungen oder Liquiditätsprobleme.
Einordnung für Vermieter
Einordnung: Trennen Sie Netto- und Bruttopreise sauber und kommunizieren Sie klar, was im Preis enthalten ist.
Häufiges Missverständnis
Häufiges Missverständnis: Umsatzsteuer ist kein zusätzlicher Gewinn.
Verlängerungen und Folgebuchungen sind oft besonders profitabel, weil Ihr Aufwand sinkt: weniger Übergaben, weniger Abstimmung, weniger Leerstand.
Dadurch fallen Reinigung und Organisationskosten seltener an – und Ihr Gewinnverlauf wird stabiler.
DMZ.de als Vorteil
DMZ.de als Vorteil: Bestehende Kontakte können Verlängerungen erleichtern, weil Basisdaten und Kommunikation bereits stehen.
Praxis-Tipp
Praxis-Tipp: Faire Wochen- oder Monatspreise fördern längere Aufenthalte und reduzieren Wechselkosten.
Stornierungen können Ihren Gewinn direkt treffen – besonders bei kurzfristigen Absagen, wenn Sie die Zeit nicht mehr neu füllen können.
Wichtig: Ohne klare Regeln entstehen schnell Einnahmeausfälle und Streit.
Praxisbezug
Praxisbezug: Transparente Stornobedingungen schützen Vermieter und geben Monteuren Planungssicherheit.
Fehler
Fehler: Stornobedingungen nur mündlich zu regeln oder erst „im Konfliktfall“ zu klären.
Typische Fehler sind unrealistische Preise, eine fehlende Kostenübersicht und unklare Regeln für Gäste.
Außerdem wird oft unterschätzt, wie stark sich kleine Kostenpositionen über Monate summieren (z. B. Wäsche, Strom, Reparaturen, Reinigungsaufwand).
Vermeidung in der Praxis
Vermeidung: Ein vollständiges Inserat, klare Preislogik und regelmäßige Kontrolle der Zahlen bringen Planungssicherheit.
Insider-Hinweis
Insider-Hinweis: Eine regelmäßige Preisprüfung verhindert „schleichende Verluste“, die man im Alltag leicht übersieht.
DMZ.de bringt Vermieter mit Monteuren, Disponenten und Firmen zusammen, die gezielt nach funktionalen und fair bepreisten Unterkünften suchen.
Das erhöht die Chance auf passende Anfragen, reduziert Leerstand und macht Einnahmen planbarer.
Wichtig: Transparente Inserate, klare Preisangaben und gute Auffindbarkeit sind die Basis, damit Ihre Kalkulation langfristig aufgeht.
Konkreter Nutzen
Konkreter Nutzen: Weniger Leerstand, bessere Vergleichbarkeit und strukturierte Anfragen.
Fazit aus der Praxis
Fazit: Nachhaltige Gewinnerzielung entsteht durch Sichtbarkeit, Planung und klare Regeln – nicht durch „Glückstreffer“.
Dennis Josef Meseg hat Deutschland-Monteurzimmer.de gegründet und vermietete bereits vor mehr als 25 Jahren selbst Unterkünfte an Monteure, Handwerker und Berufsreisende. Aus der täglichen Praxis mit Vermietern, Gästen und Behörden weiß er, welche Fragen im Alltag wirklich wichtig sind – von Preisen und Steuerfragen bis zu Hausordnung, Reinigung und Check-in. In seinen Ratgeberartikeln verbindet er juristische Grundlagen mit konkreten Beispielen und praxisnahen Tipps, damit Vermieter und Mieter rechtssicher und fair zusammenarbeiten.
2007 gründete er Deutschland-Monteurzimmer.de. 2008 und 2010 kamen dann Monteurunterkunft.de und Österreich-Monteurzimmer.at hinzu.
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