Bauvorschriften bei Vermietung:
Zimmergrößen, Brandschutz, Feuerschutz

Planen Sie, Monteurzimmer oder Ferienwohnungen zu vermieten? Dann sind Sie hier genau richtig. Der Ratgeber klärt zentrale Fragen: Welche Mindestgröße muss ein Zimmer haben? Wie gestaltet sich der Brandschutz? Welche baulichen Anforderungen müssen erfüllt werden? Er deckt auf, dass das Baurecht je nach Bundesland variiert und spezifische Vorschriften für Zimmergrößen und Brandschutzmaßnahmen existieren. Es werden mögliche Sanktionen bei Nichteinhaltung dieser Vorschriften thematisiert und die Bedeutung einer fachkundigen Beratung hervorgehoben.

Das Baurecht ist Ländersache

Ehe wir auf grundlegende Besonderheiten der einzuhaltenden Mindestgröße einer Wohnung und Inhalte des Brandschutzes eingehen, verdeutlichen wir ein besonderes Problem: Das Baurecht erlassen gegenwärtig die einzelnen Bundesländer. Das bedeutet, dass es zwischen den Ländern zu erheblichen Unterschieden in der Ausformung kommt.

Was in der einen Stadt rechtlich zulässig ist, muss nicht in einem wenige Kilometer entfernten Ort gelten. Als Vermieter haben Sie sich in Ihrem Bundesland nach den jeweiligen Gesetzen zu informieren und diese einzuhalten. Der Verweis auf die Möglichkeiten in anderen Bundesländern ist rechtlich nicht zulässig.

Erschwerend kommt hinzu, dass es auch innerhalb eines Landes zu Differenzen kommt.

Das ist der Fall, wenn einzelne Kommunen die Regelungen selbstständig formulieren. Sofern sie dafür die Befugnis besitzen, ist ein solches Vorgehen auch nicht zu beanstanden. Für Sie als Vermieter bedeutet dieser Umstand, dass Sie genau prüfen sollten, welche juristischen Grundlagen Sie zum Bereitstellen der Ferienwohnung beachten müssen.

Hier ist es ratsam, sich durch einen Fachanwalt unterstützen zu lassen. Zuwiderhandlungen gegen die geltenden Normen sind mit drastischen Strafen verbunden. Diese sehen neben der Zahlung von Ordnungsgeldern auch den Entzug zur Berechtigung der Zimmervermietung vor.

Daneben schauen Sie bei rechtlichen Zweifeln, ob in einem vergleichbaren Sachverhalt Urteile der deutschen Gerichte ergangen sind. Viele Länderbestimmungen des Baurechts basieren direkt auf den getroffenen Entscheidungen. Inwieweit die erlassenen Grundsätze auf Ihren Einzelfall anwendbar sind, überprüfen Sie individuell.

Denn auch hier gilt, dass sich die meisten Urteile an dem jeweils geltenden Baurecht orientieren. Sie sind nicht ohne weitere Gründe auf ein anderes Bundesland anwendbar. Auch in solchen Situationen empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachjuristen des Miet- und Baurechts.

Mögliche Sanktionen im Falle des Rechtsbruchs

Die Bauvorschriften haben in einigen Bundesländern in den letzten Jahren insbesondere mit Blick auf zunehmende Zahlen der Vermietungen von Monteurzimmern und Ferienwohnungen eine strengere Ausformulierung erfahren.

Ihr Gast gilt als schützenswert. Sein Aufenthalt in Ihrer Unterkunft ist mit speziellen Maßnahmen der Sicherung seiner Gesundheit, seines Leibes und seines Lebens verbunden.

Entsprechend strikt reagiert der Gesetzgeber, wenn Vermieter diese Vorgaben nicht einhalten. Die fälligen Sanktionen bestimmen die jeweiligen Bundesländer konkret für sich – hierbei gilt, dass mögliche Strafen verhältnismäßig sein müssen.

Üblicherweise wird im Falle des Verstoßes gegen die Bauvorschriften ein Ordnungsgeld verhängt. Je nach Intensität des Vergehens ist mit einer Zahlung in Höhe von bis zu 1.000 Euro zu rechnen.

Zwar sehen die Regelungen einiger Bundesländer auch empfindlichere Strafgelder vor, diese werden aber lediglich verhängt, wenn die Vergehen eine entsprechende Schwere aufweisen.

Insbesondere als privater Vermieter sind Sie von derartigen Sanktionen eher selten betroffen. Dennoch ist es ratsam, den Gesetzesverstoß zu vermeiden. Die Einhaltung der Normen dient nicht alleine Ihrem rechtlich einwandfreien Auftreten als Gastgeber, sondern auch der Sicherheit Ihres Gastes.

Gefährden Sie die Sicherheit in grobem Maße oder wiederholt, sehen viele Bauvorschriften den Entzug der Lizenz zur Vermietung von Zimmern und Wohnungen vor.

Die dafür einschlägigen Erfordernisse werden selten erreicht. Vergleichbare Fälle lassen sich bundesweit nur in geringer Anzahl finden. Meist handelt es sich um Sachlagen, in denen Vermieter nach mehrfacher Aufforderung eine Anpassung der Räumlichkeiten an die gesetzlichen Vorschriften verweigert haben – und ihnen eine weitere mögliche Gefährdung der Mieter nicht mehr zugestanden werden konnte.

Der Entzug der Genehmigung stellt eine schwerwiegende Sanktion dar und muss rechtlich unumgänglich sein.

Die Mindestgröße für Einzelzimmer

Rund zwei Drittel aller ermittelten Rechtsverstöße thematisieren die Größe der Unterkunft. Diese muss den rechtlichen Vorgaben des Gesetzgebers genügen.

In den Bauvorschriften der Bundesländer lassen sich Aussagen finden, welche Maße die Ein- und Doppelzimmer aufzuweisen haben. Allerdings ist vergleichend festzustellen, dass diese Forderungen voneinander abweichen.

Dennoch haben sich die Gerichte in den vergangenen Jahren bemüht, eine weitgehend einheitliche Regelung zu erlassen. Sie könnte künftig den Eingang in alle Bauvorschriften der Bundesländer finden und übereinstimmend gelten.

Ein Einzelzimmer muss die Grundfläche von acht Quadratmetern besitzen. Dabei handelt es sich um den reinen Wohnraum, den Schrägen, Hindernisse oder andere bauliche Einschränkungen nicht vermindern.

In diesem Ausmaß ist das Badezimmer noch nicht einbezogen und muss separat bewertet werden. Kochnischen hingegen sind üblicherweise ein fester Bestandteil der Zimmer. Sie können entsprechend vorhanden sein, sofern eine eigenständige Gemeinschaftsküche auf dem Flur oder in anderen Teilen des Gebäudes nicht vorliegt.

Hier geben üblicherweise die Raumbeschreibungen und der abzuschließende Vertrag eine genaue Auskunft, wie groß die Wohnfläche ausfällt und in welchem Rahmen sie eingeschränkt wird.

Erreicht der Raum nicht die im Mindestmaß geforderten acht Quadratmeter, kann der Mieter die Minderung seiner Zimmerkosten einklagen. Das Amtsgericht Bad Homburg hat 2007 eine Entscheidung getroffen, die die Senkung der Mieten vorsieht, wenn die Raumgröße den gesetzlichen Ansprüchen nicht genügt.

Hierbei ist es zweitrangig, welche Absprachen Sie mit Ihrem Gast im Mietvertrag vereinbart haben oder welche Aussagen die jeweilige Werbung für das Zimmer trifft. Sobald der Raum weniger als acht Quadratmeter aufweist, sind die Mietkosten anzupassen. Auch dieser Schritt sollte erst nach einer anwaltlichen Beratung erfolgen.

Die Mindestgröße für Doppelzimmer

Die Regelungen der Einzelzimmer sind für alle Räumlichkeiten angepasst, die zwei Personen bewohnen. Achten Sie hier darauf, dass die Grundfläche wenigstens 12 Quadratmeter erreicht, die erneut nicht durch Schrägen oder Nischen verringert sind.

Im Gegensatz zum Einzel- wird bei Doppelzimmern davon ausgegangen, dass eine raumeigene Toilette oder ein Badezimmer vorliegt.

Auch das Vorhandensein einer zumindest kleinen Küche darf wohlwollend unterstellt werden, sofern Ihre Prospekte keine gegenteiligen Aussagen treffen. Hier überprüfen Sie im Vorfeld, mit welchen Eigenschaften des Zimmers der Gast rechnen darf.

Allerdings regt sich Widerstand gegen die Regelung, die Mindestgröße der Doppelzimmer bei 12 Quadratmetern zu belassen und diese durch ein Bad zusätzlich einzuschränken. Im Vergleich zum Einzelzimmer verringert sich der Wohnraum jeder Person drastisch – und auf ein Maß, das selbst die gesetzlichen Vorgaben unterschreiten dürfte.

Immer mehr Experten des Miet- und Baurechts fordern eine Ausweitung der Mindestgröße auf 15 Quadratmeter.

Eine höchstrichterliche Entscheidung steht in diesem Anliegen noch aus. Ein Urteil wird für die kommenden Jahre erwartet und Sie sollten es als Vermieter wachsam verfolgen. Da steht zu befürchten, dass Sie anschließend eine Anpassung des Wohnraums vornehmen müssen.

Unterbleibt diese oder ist das Doppelzimmer bereits jetzt zu klein, besitzt der Gast einen rechtlichen Anspruch auf Minderung der Raummiete. Selbst, wenn er keine Senkung seines Wohlbefindens verspürt und er in seiner Freiheit nicht eingeschränkt wird.

Für Sie als Vermieter ist es ratsam, den Wohnraum im Zweifelsfall größer zu gestalten. Entfernen Sie alle Barrieren und Schrägen – wenn möglich – und gewährleisten Sie dem Mieter ein ungestörtes Wohnen. Denn immer wäre neben der Mietminderung auch mit Ordnungsgeldern durch die Baubehörde zu rechnen. Ein finanzielles Risiko, das Sie bei sorgfältiger Planung der Räume vermeiden.

Die Ferienwohnung als Sonderbau

Die Frage der Mindestgröße der Zimmer lässt sich im Regelfall relativ simpel beantworten. Anders sieht es bei den vorzunehmenden Maßnahmen des Brandschutzes aus. Denn welche Schritte Sie konkret ergreifen müssen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Etwa, ob es sich bei der Unterkunft um einen sogenannten Sonderbau handelt. Für ihn wären striktere Regeln einschlägig, wogegen für ein kleines und privat geführtes Monteurzimmer weitaus lockere Normen gelten.

Hier lohnt es sich, die kommunalen Bestimmungen zu überprüfen und sich bei vorliegenden Zweifeln durch einen Fachanwalt beraten zu lassen.

Von einem Sonderbau ist die Rede, wenn der Beherbergungsbetrieb mindestens mit 12 Betten bestückt ist, die für die Vermietung vorgesehen sind. Wird diese Zahl nicht erreicht, ist von einer geringfügigen privaten Zimmervermietung auszugehen, die nicht an allzu strenge Regeln des Brandschutzes geknüpft ist.

Sobald 12 Betten bestehen, behält sich die zuständige Baubehörde das Recht vor, die Immobilie regelmäßig und unangekündigt auf die Einhaltung aller der Sicherheit dienenden Maßnahmen hin zu kontrollieren. Sowohl für das Amt als auch für Sie als Vermieter wächst damit der bürokratische Aufwand. Sie müssen ebenso das Erfordernis einhalten, Brände so gut wie möglich zu verhindern.

Der Gesetzgeber unterteilt alle Beherbergungsbetriebe nach ihrer Größe. So gelten für Häuser mit 20 oder mit 60 Betten deutlich strengere Regelungen. Auch dabei kommt es zwischen den Bundesländern und zuweilen zwischen den einzelnen Kommunen zu gravierenden Abweichungen.

Als Vermieter suchen Sie vor der Vermittlung Ihrer Räumlichkeiten den Kontakt zur regionalen Baubehörde.

Lassen Sie sich die Bestimmungen konkret erläutern – gerne mit der Unterstützung durch einen Juristen. Bleibt ein solcher Schritt aus und Sie ergreifen die falschen Maßnahmen gegen den Brandschutz und es kommt zu einem Feuer, drohen neben allen ohnehin auftretenden Schäden hohe Strafzahlungen.

Der Brandschutz in privaten Ferienwohnungen

Wie sind die vorgenannten Regelungen auf den Einzelfall umzulegen? Hier wäre zunächst zu ergründen, ob Sie die Immobilie privat oder gewerblich vermieten.

Sind Sie ein privater Anbieter, der über weniger als 12 Betten verfügt, präsentieren sich die Bestimmungen zum Brandschutz vergleichsweise milde. Denn in diesen Fällen wären Sie als Eigentümer der Räumlichkeiten zwar angehalten, die in Ihrer Macht stehenden Möglichkeiten zur Verhinderung eines Feuers wahrzunehmen.

Rechtlich gesehen kann von Ihnen aber nicht die Umsetzung konkreter Maßnahmen verlangt werden – diese gelten wirtschaftlich als unzumutbar.

Liegen mindestens 12 Betten vor, kann dagegen auf das Vorhandensein von Feuerlöschern, Brandschutztüren und Rauchmeldern gedrängt werden. Insbesondere, wenn das Haus über mehrere Etagen sowie über unterschiedliche Ein- und Ausgänge verfügt. Für den Notfall ist dem Gast der schnellste Weg in die Freiheit aufzuzeigen.

Einige Kommunen verlangen für einen Beherbergungsbetrieb mit wenigstens 12 Betten, dass in jedem begehbaren Flur auch ein Lageplan der gesamten Immobilie aushängt. Ebenso, dass Sie Mieter beim Einchecken auf die Frühwarnsysteme aufmerksam machen, damit diese im Ernstfall die auftretenden Anzeichen auch als solche deuten.

Eine vollumfängliche Belehrung der Anwesenden muss nicht erfolgen.

Anders sieht dieses Erfordernis mit Blick auf das Personal aus. Verfügt Ihre privat betriebene Unterkunft über Servicekräfte, sind Ihre Angestellten mit den Brandschutzmaßnahmen zu betrauen.

Als Eigentümer der Immobilie besprechen Sie mit ihnen regelmäßig die vorhandenen Fluchtwege und proben das Verhalten für den Ernstfall. Rechtlich sinnvoll ist, wenn Sie über diesen Austausch ein Protokoll führen. Vermerken Sie schriftlich, wann Sie die Belehrung vorgenommen haben und welche Personen anwesend waren.

Bei dauerhaftem Betrieb der Herberge ist ein Angestellter vor Ort, der mit dem Brandschutz vertraut ist und den Gästen den sicheren Weg aus dem Haus zeigen kann.

Der Brandschutz in gewerblichen Ferienwohnungen

Strengere Ausformungen sehen die Brandschutzbestimmungen vor, wenn es sich bei Ihrer Herberge um eine gewerbliche Unterkunft handelt. In diesen Fällen kann von Ihnen als Vermieter das Umsetzen unwirtschaftlicher Maßnahmen verlangt werden. Hierfür stehen immer wieder Fördergelder durch die Kommunen und die Bundesländer zur Verfügung.

Häuser mit weniger als 12 Betten sind von der Förderung ausgenommen, sofern nicht besondere Gründe vorliegen, die die Bewilligung eines solchen Antrages notwendig werden lassen. Die Erfordernisse liegen aber vergleichsweise hoch.

Sobald mindestens 12 Betten in der Monteurunterkunft oder Ferienimmobilie vorhanden sind, stehen Sie als Eigentümer in der gesetzlichen Pflicht, bestimmte Vorgaben des Brandschutzes zu erfüllen. Sie schaffen Fluchtwege und schildern diese entsprechend aus. Die Installation selbsttätig schließender Feuerschutztüren ist zwingend vorgesehen. Rauchmelder befinden sich an Decken und Wänden.

In den Treppenhäusern und auf den Fluren ist das Abstellen von Hindernissen untersagt. Sie dürfen den Gast nicht an einem sicheren Beschreiten des Weges hindern. Alle Etagen gestalten Sie barrierefrei, sodass Gäste mit körperlichen oder geistigen Beeinträchtigungen ohne Mühen den nächsten Ausgang finden. Das Bauamt überprüft regelmäßig sämtliche Maßnahmen.

In Häusern mit mindestens 12 Betten machen Sie das Personal – wie im privat geführten Ferienbetrieb – auf die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen aufmerksam. In größeren Hotels finden darüber hinaus Schulungen statt, um die Servicekräfte gezielt für das richtige Verhalten im Ernstfall zu sensibilisieren.

Sie können einen betriebseigenen Brandschutzbeauftragten ernennen und mit den anfallenden Aufgaben betrauen.

Auch die Gäste beziehen Sie in die Vermeidung eines Feuers ein. Das Rauchen gestatten Sie in bestimmten Arealen des Gebäudes oder außerhalb desselben. Offene Feuerquellen und unzureichend funktionierende elektrische Geräte untersagen Sie grundsätzlich.

Das richtige Verhalten für Sie als Vermieter

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass hinsichtlich der Raumgrößen die gesetzlichen Vorgaben stets einzuhalten sind. Wobei es diesbezüglich nicht zu nennenswerten Problemen kommen sollte. Als Vermieter tun Sie gut daran, die acht Quadratmeter für das Einzel- und die 12 Quadratmeter für das Doppelzimmer eher großzügig auszulegen.

Stellt die Baubehörde bei ihren Nachmessungen einen zu geringen Wert fest, drohen Ordnungsgelder sowie das nachträgliche Anpassen der Zimmer auf die vorgegebenen Größen. Ein Aufwand, den Sie im Vorfeld vermeiden sollten, um keinerlei Risiken einzugehen.

Gleiches gilt für die Maßnahmen des Brandschutzes. Bei ihnen ist es vorab für Laien nicht ganz einfach, die für den Einzelfall zulässigen Normen zu finden. Streben Sie den Kontakt zur Baubehörde und die Beratung durch einen Fachanwalt an.

Je einvernehmlicher nach dem Austausch absehbar ist, welche Schritte Sie zur Vermeidung eines Feuers treffen müssen, desto eher befassen Sie sich mit der Umsetzung. Denn Sie müssen alle Auflagen erfüllen, ehe das Haus die behördliche Genehmigung für den Beherbergungsbetrieb erhält. Gelingt das nicht, wird Ihnen die gewünschte Lizenz nicht erteilt.

Seien Sie bei den finanziellen Vorleistungen als Vermieter nicht geizig.

Einerseits, können Sie viele Maßnahmen steuerlich absetzen. Ebenso, weil für sie eine Förderung durch die Bundesländer zur Verfügung steht. Andererseits, weil Sie damit der Sicherheit Ihrer Gäste dienen. Der Ausbruch eines Feuers stellt die schlimmste aller Entwicklungen dar. Es bedroht nicht alleine die Gesundheit und das Leben der anwesenden Menschen, sondern ruft zugleich wirtschaftliche Schäden in nicht geringen Ausmaßen hervor.

Als umsichtiger Vermieter versuchen Sie diese Gefahr immer zu umgehen und nehmen alle Möglichkeiten des Brandschutzes wahr.

Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

• Baugesetzbuch (BauGB) - Gesetze im Internet