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Die Datenschutzverordnung / Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) – Wissenswertes für Vermieter
Wichtige Neuerungen ab dem 25.05.2018 / Überblick für Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurzimmern

Sie ist in aller Munde – und doch scheint ihre Reichweite nicht für jedermann absehbar zu sein:
Die im Mai 2018 in europaweit geltendes Recht übergehende Datenschutzgrundverordnung regelt den Umgang mit personenbezogenen Daten.

Datenschutzgrundverordnung DSGVO Kein Stress entspannt

WICHTIG: Trotz sorgfältigster Recherche zu unseren Artikeln und Berichten können wir keinerlei Haftung für die Aktualität und Richtigkeit der Angaben übernehmen. In rechtlichen Angelegenheiten sollten Sie immer Ihren Anwalt oder Steuerberater fragen.

Auch Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurzimmern gehören damit zu jenem Personenkreis, der individuelle Auskünfte seiner Gäste erheben und verwalten darf.

Wie das zu geschehen hat, wird konkret in dem Gesetz erläutert. So ist etwa nur das Erfragen der tatsächlich für das Mietverhältnis relevanten Angaben zulässig. Persönliche Ansichten in politischen oder religiösen Fragen gehören nicht dazu.

Wie also bindet die Datenschutzgrundverordnung den Vermieter und seinen Mieter?


Datenschutzgrundverordnung DSGVO

Das Recht auf informelle Selbstbestimmung

Die am 25. Mai 2018 in Kraft tretende Neufassung der Datenschutzgrundverordnung soll für Mieter ebenso wie für Vermieter eine starke Säule des gegenseitigen Vertragsverhältnisses darstellen. Denn bereits im Grundgesetz ist die informelle Selbstbestimmung als Gewährleistungspflicht des Staates gegenüber seinen Bürgern definiert worden.

Jede Person kann daher grundsätzlich frei entscheiden, welche persönlichen Daten sie Dritten überlassen möchte. Im Gegenzug kann sie nicht oder nur kaum einmal dazu gezwungen werden, individuelle Auskünfte über sich preiszugeben. Ausnahmen würden lediglich dann gelten, wenn seitens der Kommunen oder des Staates eine solche Information einzuholen wäre.

Wie lässt sich dieses Grundrecht nun aber auf das Mietverhältnis umlegen? Immerhin gibt der Mieter spätestens mit dem Ausfüllen des Mietvertrages ja eine ganze Reihe an Auskünften über sich und gegebenenfalls die Familie oder seine sonstigen Mitbewohner ab. Zugleich ist er nicht befugt, die Angaben über seinen Namen oder sein Geburtsdatum im Vertragsformular leer zu lassen.

Datenschutzgrundverordnung DSGVO Informelle Selbstbestimmung

Grundsätzlich gilt das Vertragsverhältnis zwischen Mietern und Vermietern als sehr sensibel. Neben den persönlichen Informationen erhält der Wohnungsinhaber oft auch zumindest einen kleinen Einblick in die Lebensverhältnisse seines Gastes. So erfährt er Näheres über dessen Einkommens- und Vermögensverhältnisse oder sogar über rein private Ansichten.

Darf dergleichen an Dritte übermittelt werden? Ist die Kenntnis etwa des Gehalts des Mieters eine Information, die an unbefugte Parteien weitergereicht werden kann?

Bislang wurde der Schutz der persönlichen Daten im Mietverhältnis immer besonders beachtet. So war es dem Vermieter nicht gestattet, die persönlichen Angaben seines Gastes zu veräußern oder sie im privaten Gespräch solchen Personen mitzuteilen, die nicht in den Vertrag zwischen dem Mieter und seinem Vermieter einbezogen wurden.

Durch die Neufassung der Datenschutzgrundverordnung ändert sich daran zunächst kaum etwas. Der ohnehin sensible Umgang mit den persönlichen Daten wird auch durch die Modernisierung des Gesetzes nicht berührt – in jedem Falle aber nicht zugunsten des Vermieters gelockert.

Die Datenschutzgrundverordnung gilt auch für Vermieter

Ehe das Thema inhaltlich beleuchtet werden kann, stellt sich allerdings die Frage, ob die Neuformulierung des ab 25. Mai europaweit geltenden Datenschutzrechtes überhaupt auf das Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und seinem Mieter anwendbar ist.

Immerhin fokussiert das Gesetz das Ziel, den sogenannten Internetgiganten wie Facebook, Youtube oder Instagram das Sammeln und Verwenden persönlicher Daten ihrer Kunden zu erschweren. Mithin werden also milliardenschwere Konzerne angesprochen.

Dennoch gelten auch für den Vermieter zunächst keine Ausnahmen. Dabei ist es sogar irrelevant, ob er sein freies Zimmer gewerblich oder privat anbietet. Sobald er durch dieses Geschäftsmodell zur Erhebung persönlicher Daten befugt ist, wird er dem Geltungsbereich des neuen Gesetzes unterstellt.

Ebenso zweitrangig ist, ob durch das Vermieten der Wohnung überhaupt Einnahmen erzielt werden, die als finanzieller Gewinn zu betrachten sind. Auch ein wirtschaftlicher Verlust würde nichts an der Tatsache ändern, dass durch den Vermieter die Regelungen zum Datenschutz zu beachten wären.

Datenschutzgrundverordnung DSGVO Gesetzeslage Mieter und Vermieter

Entscheidend ist damit also nur, dass ein zweiseitiges Verhältnis zwischen dem Gastgeber und seinem Gast besteht, auf dessen Basis der Austausch individueller Angaben erfolgt. Eine Voraussetzung, die im Vertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter regelmäßig gesehen werden muss.

Jene Daten werden üblicherweise gespeichert – etwa auf Papier im leicht antiquiert wirkenden Aktenordner oder digital auf dem Computer. Alleine durch dieses Vorgehen ist der Wirkungsbereich der Datenschutzgrundverordnung bereits eröffnet.

Die Aufgabe des Vermieters besteht nunmehr darin, die ihm übermittelten Auskünfte vertrauensvoll zu behandeln. Der Name seines Gastes, dessen Geburtsdatum, sein Arbeitgeber, die Bankverbindung oder seine Telefonnummer sind daher in einer Form aufzubewahren, die für unbefugte Dritte nicht einsehbar ist.

Erst das Hinzutreten des sogenannten Dritten – einer rechtlich unbeteiligten Partei – würde hier also einen unsachgemäßen Umgang mit den Daten ermöglichen. Etwa dann, wenn der Vermieter alle gespeicherten Informationen zu Werbezwecken verkauft. Oder wenn er sich mit einem Freund über seinen Mieter unterhält.

Vom Interessenten zum Mieter

Natürlich stellt sich bei der praktischen Umsetzung schon die Frage, ob tatsächlich erst ein Vertragsverhältnis zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Bewohner bestehen muss. Wie wäre demgegenüber mit einer losen Anfrage oder einer schriftlichen Bewerbung für die Wohnung zu verfahren?

Auch in solchen Fällen ist der Geltungsbereich der Datenschutzgrundverordnung bereits eröffnet. Immerhin ist eine zweiseitige Basis zum Austausch der persönlich relevanten Daten ja gegeben. Unterschieden werden dabei dennoch drei voneinander abweichende und rechtlich jeweils eigenständig zu bewertende Stadien:

Zunächst meldet eine Person ihr grundsätzliches Interesse am Bewohnen der Immobilie an. Meist hinterlegt sie dabei ihren Namen und ihre Anschrift. Für eine schnelle Kontaktaufnahme werden zudem die Telefonnummer und die Mailadresse übermittelt. Bei der Besichtigung der Wohnung kann darüber hinaus das Vorlegen des Personalausweises verlangt werden.

Datenschutzgrundverordnung DSGVO Vertragsunterzeichnung Mieter und Vermieter

Das zweite Stadium stellt die Phase der Bewerbung dar. Hier wären beispielsweise Schufa-Auskünfte oder Angaben zu den monatlichen Einkünften zu erbringen. Auch die Lebensverhältnisse – etwa das Halten eines Tieres oder die Anzahl der Kinder – dürfen nunmehr erfragt werden.

Abschließend wird der Vertrag zwischen beiden Parteien unterzeichnet. Dabei – und bereits beim Anbahnen des Vertragsverhältnisses – kommen zusätzliche Informationen ins Spiel. Immerhin muss die Kontonummer für das Abbuchen der Mieten genannt werden.

In jedem dieser drei Stadien gilt die Wirkungskraft der Datenschutzgrundverordnung. Denn schon das konkrete Anzeigen eines Interesses am Beziehen der Wohnung würde aus juristischer Sicht als Anbahnung eines Vertragsverhältnisses gewertet werden – und damit den Geltungsbereich des Gesetzes eröffnen.

Eine Ausnahme gilt erst in solchen Situationen, in denen ein eindeutiges Interesse am Bewohnen der Immobilie nicht ganz zu ergründen ist. Inseriert der Vermieter seine Wohnung in der Zeitung oder im Internet und erhält er daraufhin die telefonische Anfrage, ob das Domizil bereits vermietet oder noch verfügbar sei, so ist noch nicht von einer Anbahnung des künftigen Vertrages auszugehen.

Ein Mietverhältnis kommt nicht zustande

Die drei unterschiedlichen Stadien der Vertragsanbahnung begründen auch voneinander abweichende Pflichten im Umgang mit den erhobenen Daten. Dabei ist es im Übrigen egal, ob die Wohnung dauerhaft vermietet oder lediglich temporär für Monteure, Geschäftsreisende und Urlauber zur Verfügung gestellt wird.

Erkundigt sich der Tourist etwa nach einer preiswerten Unterkunft, steht er dabei mit dem Vermieter in Kontakt und entscheidet er sich letztlich gegen das Beziehen dieser Wohnung, so stellt sich natürlich die Frage, wie mit dem von ihn geäußerten persönlichen Informationen zu verfahren ist.

Hier gilt der Grundsatz, dass ein Abspeichern aller Angaben bereits gesetzlich verboten ist. Das Aufbewahren aller personenbezogenen Daten darf gemäß der Datenschutzgrundverordnung nur für den Zeitraum der Anbahnung eines Vertragsverhältnisses erfolgen.

Fernab vom Juristendeutsch lässt sich also sagen, dass schon das Fehlen eines konkreten Interesses am Beziehen der Wohnung ausreicht, um eine sofortige Löschung aller Informationen vorzunehmen.

Datenschutzgrundverordnung DSGVO Vertragsunterzeichnung Mieter und Vermieter abgelehnt

Erkundigt sich eine Person telefonisch oder per Mail nach der Wohnung, ohne dass sich daraus ein Vertrag entwickelt, dürfen die Daten – die Telefonnummer, die Mailadresse oder der Name – weder auf Papier noch digital gespeichert werden.

Ebenso ist dafür zu sorgen, dass etwaig hinterlegte Angaben wie die Kontaktnummer auf der Telefonrechnung keiner Person konkret zuzuordnen sind.

Für unbefugte Dritte darf sich also nicht die Kenntnis ergeben, dass ein Interessent beim Vermieter erfragt hat, ob er die freie Wohnung künftig bewohnen darf. Auch die Inhalte des Gespräches dürfen nicht aufgezeichnet sowie anschließend aufbewahrt werden.

Sobald das Anbahnen des Vertragsverhältnisses auf Wunsch einer der beiden Beteiligten beendet und nicht mehr aufgenommen wird, müssen alle personenbezogenen Angaben des Interessenten unwiderruflich gelöscht werden. Hierfür haftet der Inhaber der Immobilie, durch den oder auf dessen Wunsch die Informationen erhoben wurden.

Auch ein Wiederherstellen der Datensätze auf dem Computer ist nicht gestattet. Die Aufgabe besteht tatsächlich im endgültigen Löschen aller Auskünfte.

Der Speicherung der Daten wird zugestimmt

Das zuvor Gesagte lässt allerdings eine Ausnahme zu: Zu denken wäre an die Situation, in der ein Monteur oder ein Urlauber sein Interesse am Beziehen der Wohnung äußert, der Vertrag dafür nicht zustandekommt, aber der ausdrückliche Wunsch hinterlegt ist, in Kontakt zu bleiben.

Vielleicht würde der Geschäftsreisende die Unterkunft bereits auf dem Weg zu seinem Termin beziehen. Da ist sie aber schon anderweitig vermietet. Dennoch hegt er den Wunsch, zumindest auf dem Rückweg dort zu nächtigen.

Eventuell ist die Wunschimmobilie für den Sommerurlaub auch schon vergeben. Aber im Herbst könnte es sein, dass sich dort noch ein paar freie Tage verbringen lassen und die Nachfrage für die Wohnung gering ausfällt.

Datenschutzgrundverordnung DSGVO Speicherung Daten zustimmen

Allen diesen Beispielfällen ist gleich, dass zunächst ein Interesse am Aufenthalt in der Wohnung geäußert wird. Ebenso ähneln sie sich darin, dass – aus welchen Gründen auch immer – aus der Anbahnung des Vertragsverhältnisses kein Kontrakt entsteht, der beide Seiten binden kann.

Zugleich ist die Gemeinsamkeit der genannten Situationen darin zu sehen, dass der Wunsch seitens des potenziellen Mieters besteht, die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zu beziehen. Sein grundsätzliches Interesse an einem Vertragsabschluss liegt also weiterhin vor.

In solchen Ausgangslagen stellt sich natürlich die Frage, ob der Vermieter die personenbezogenen Daten des künftigen Mieters nicht doch abspeichern darf. Etwa, um diesen in Zukunft darüber zu informieren, in welchem Zeitraum die Wohnung bezogen werden kann.

Für derlei Rahmenbedingungen sieht die Datenschutzgrundverordnung tatsächlich eine Ausnahme der allgemein geltenden Regel vor. Ist absehbar, dass der Abbruch der jetzigen Vertragsanbahnung nicht dauerhaft bestehen bleibt, sondern dass die Verhandlungen innerhalb weniger Wochen oder Monate erneut aufgenommen werden, kann die Speicherung der Auskünfte erfolgen.

Erforderlich dafür ist allerdings das schriftliche Einverständnis des Interessenten. Er kann formlos per Mail seinen Wunsch äußern, künftig über Angebote oder über Sonderrabatte informiert zu werden.

Diese Angaben dürfen verweigert werden

Finden der Mieter und der Vermieter in naher oder ferner Zukunft zueinander, so steht dem Ausfüllen des Vertrages nichts mehr im Wege. Damit ist endgültig das Fundament zum Erheben diverser personenbezogener Daten des Gastes gelegt.

Er wird seinen Namen, seine Anschrift, seine Telefonnummer und vermutlich auch seine Mailadresse hinterlegen. Zum Abbuchen der Miete wird die Kontoverbindung genannt. Die Zahl der anwesenden Personen und Tiere spielt natürlich gleichfalls eine wichtige Rolle.

Demgegenüber darf der Vermieter nicht alle relevanten Informationen bei seinem Mieter erfragen. Unerheblich ist es dabei, ob ein dauerhaft angelegtes oder ein zeitlich eng begrenztes Wohnverhältnis angestrebt wird.

Datenschutzgrundverordnung DSGVO Vertragsunterzeichnung Mieter und Vermieter Verweigerung Datenerhebung

Rein persönliche Daten besitzen für das Anbahnen des Vertragsverhältnisses und für das Ausfüllen des Kontraktes keine Bedeutung. Bereits der Familienstand und eine bestehende Schwangerschaft gehören also nicht zu den Informationen, die der Gastgeber unbedingt wissen müssen. Dergleichen darf verschwiegen werden.

Welche religiösen und politischen Ansichten der Monteur, der Geschäftsreisende oder der Tourist hegt, ist für das Bewohnen der Immobilie ebenso unerheblich. Ein entsprechender Passus im Vertragsformular muss daher nicht ausgefüllt werden.

Allerdings kann es immer Angaben geben, die zwar nicht erhoben werden dürfen, die für das Mietverhältnis aber dennoch eine gewisse Rolle spielen könnten. Zu denken wäre an die Frage, ob der Gast regelmäßig raucht. Er selbst kann die Angabe verweigern. Dennoch wäre das wiederholte Anstecken einer Zigarette geeignet, um die Qualität der Immobilie zu beeinträchtigen.

Ähnliches gilt für etwaige Vorstrafen. Oder für das Vorliegen solcher Hobbies, die die Ruhe des Gastbetriebes stören könnten. Typischerweise erwähnt sei das Spielen von Instrumenten. Auch diese Antworten muss der potenzielle Mieter seinem Vermieter nicht erteilen.

Entscheidet er sich dennoch für eine Auskunft in solchen Fragen, bei denen er eine Erwiderung verweigern könnte, so muss er im Übrigen nicht wahrheitsgemäß antworten. Ihm steht hier also sehr wohl das Recht zur Unwahrheit zu.

Datenklau und Auskunftsrecht

Der Vertrag über das Mietverhältnis bindet den Gastgeber und seinen Gast. Auch die Datenschutzgrundverordnung ist für beide Seiten relevant.

Entscheidend für den Vermieter ist dabei die Obliegenheit, vertrauensvoll mit allen erhobenen Informationen umzugehen. Müssen diese gespeichert werden, so hat das in einer Form zu geschehen, dass keine der Angaben für Dritte einsehbar ist.

Datenschutzgrundverordnung DSGVO Vertragsunterzeichnung Mieter und Vermieter Datenklau

Gemeint ist dabei nicht alleine, dass Schriftsätze nicht offen herumliegen sollten. Auch auf dem Computer gesicherte Auskünfte müssen mittels eines Passwortes vor unbefugten Zugriffen gesperrt sein. Sogar das Hacken der Festplatte darf nicht dazu führen, dass die Informationen des Gastes in die Hände unbeteiligter Personen fallen.

Sobald das Vertragsverhältnis erlischt oder gar nicht erst zustandekommt, ist zudem das sofortige und endgültige Löschen aller Angaben zu beachten. Auch hier bleibt zu bedenken, dass keine Restdateien vorhanden sein dürfen, die zur Wiederherstellung der Aussagen taugen könnten.

Ausnahmen von diesem Grundsatz bilden lediglich die Meldescheine. Die behördlichen Dokumente dienen dazu, den Gast ordnungsgemäß in seiner Unterkunft auf Zeit zu registrieren. Nach Ende des Mietvertrages werden sie für zwölf Monate durch den Vermieter aufbewahrt – anschließend besteht eine gesetzlich vorgeschriebene Frist von drei Monaten, um sie vollständig zu vernichten.

Demgegenüber besitzt der Mieter – auch schon im Rahmen der Anbahnung des Vertrages –jederzeit das vollumfängliche Recht, alle über ihn erhobenen Daten zu erfahren. Ihm ist dabei konkret mitzuteilen, welche Auskünfte gesammelt wurden.

Datenschutzgrundverordnung DSGVO Mieter und Vermieter Auskunftsrecht

Ebenso darf der Gast erfragen, wie die durch ihn geäußerten Angaben gespeichert sind. Allerdings steht ihm dabei nicht das Recht auf Kenntnis zu, an welchem Ort und unter welchen Sicherheitsvorkehrungen die Ablage erfolgt.

Ein weiterer wichtiger Aspekt in der neuen Datenschutzgrundverordnung wird in der sogenannten Zweckbindung gesehen. Gemeint ist der Grund für das Erheben und das Aufbewahren personenbezogener Informationen. Warum also sind bestimmte Antworten des Gastes derart relevant, dass sie durch den Gastgeber gesammelt werden?

Abschließend kann der Mieter um Auskunft bitten, wenn er die Weitergabe der ihn betreffenden Angaben an Unbefugte befürchtet. Wann immer der Vermieter die Auskünfte also an dritte Parteien übermittelt, muss der Bewohner der Immobilie darüber in Kenntnis gesetzt werden.

Das sachgemäße Erheben und Aufbewahren sensibler Auskünfte wird durch die Neufassung der Datenschutzgrundverordnung somit noch stärker in geltendes Recht umgewandelt – sollte für gewissenhafte Vermieter aber ohnehin die Basis des eigenen Vorgehens bilden.

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zuletzt aktualisiert: 25.07.2018

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