Deutsches Wettbewerbsrecht für Vermieter
von Monteurzimmern und Ferienwohnungen

Zahlreiche Vermieter von Monteurzimmern geraten zu Beginn ihrer Karriere in Konflikt mit dem gültigen Wettbewerbsrecht. Dieser Begriff bezeichnet rechtliche Vorschriften, die sich auf das Verhalten aller Marktteilnehmer auswirken. Sie regeln den allgemeinen Geschäftsverkehr und bilden eine wichtige Grundlage für den Wettbewerb in der Bundesrepublik.

Zu den Inhalten gehören das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) und das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG). Zusätzlich finden sich in diesem Teilgebiet Regelungen aus dem Namens-, Waren- und Kartellrecht.

Sämtliche dieser Vorschriften verfolgen ein gemeinsames Ziel. Sie schützen alle Marktteilnehmer vor unerwünschten Handlungen und nachteiligen Bedingungen. Nicht wenige Unternehmer sind unmoralischen Taten gegenüber nicht abgeneigt, die den Profit der eigenen Firma steigern. Somit besteht für Kunden die Gefahr, von einem Anbieter getäuscht zu werden

Die in den Regelungen untersagten Handlungen führen zu unfairen Handelsbedingungen für andere Marktteilnehmer.

Der Gesetzgeber hat sich entschlossen, die Rechte von Verbrauchern und Selbstständigen zu stärken. Das Wettbewerbsrecht sorgt für einen fairen Konkurrenzkampf, den innovative Produkte und erbrachte Leistungen entscheiden.

Die meisten Verstöße treten beim Verkaufen und Erwerben von Waren und Dienstleistungen auf. Sie sind in vielen Lebensbereichen anzutreffen. Vor allem unerfahrene Vermieter kommen oft mit dem gültigen Wettbewerbsrecht im Zuge der Akquise in Konflikt. Dieser Rechtsbereich wirkt sich heute stark auf Onlinegeschäfte aus, da der Erfolg im Internet nicht von konkreten Leistungen abhängig ist.

Die Betreiber von Websites müssen sich an viele strenge Vorgaben halten. Bereits ein unvollständiges Impressum zieht eine hohe Geldstrafe nach sich. Wenn Sie Ihre Immobilien über das Internet potenziellen Mietern vorstellen, informieren Sie sich ausführlich über sämtliche wichtigen Vorgaben.

Welche Vorschriften sind für Vermieter relevant?

In § 3 Abs. 1 UWG ist festgeschrieben, dass sämtliche unfairen Geschäftspraktiken in Deutschland unzulässig sind. Diese Bezeichnung fasst alle Handlungen zusammen, die einen spürbaren Einfluss auf die Interessen von Konkurrenten, Kunden und anderen Marktteilnehmern ausüben.

Grundsätzlich sind von dieser weitläufigen Definition nahezu alle Methoden des Marketings betroffen.

Deshalb führte der Gesetzgeber eine sogenannte "Bagatellgrenze" ein. Laut § 3 Abs. 2 UWG überschreiten Sie die kritische Grenze erst, wenn Ihre Handlungen einen Verbraucher mit durchschnittlichen geistigen Fähigkeiten täuschen können. Als Vermieter von Monteurzimmern und Ferienimmobilien müssen Sie eine gewisse fachliche Sorgfalt einhalten.

Hierzulande sind alle Marketingmaßnahmen rechtlich bedenklich, die das Verhalten eines Marktteilnehmers manipulieren. Wenn sich ein Mieter wegen einer falschen Information für Ihr Angebot entscheidet, kommen hohe Bußgelder auf Sie zu. In der Praxis wird die Bagatellgrenze regelmäßig durch kleinere Unachtsamkeiten überschritten.

Zahlreiche Vermieter werben mit der Aussage, dem Interessenten eine komfortable Ferienwohnung zu bieten. Natürlich verstoßen Sie dadurch gegen keine bestehenden Gesetze. Sobald Sie Ihre Immobilie als die komfortabelste oder preiswerteste Wohnung der Stadt bezeichnen, können Ihre Konkurrenten rechtliche Schritte einleiten.

In den Paragrafen vier bis sechs des UWG finden Sie eine kleine Auflistung von typischen Vergehen. Der Gesetzgeber veröffentlichte im Anhang 26 des UWG die sogenannte "Schwarze Liste", welche insgesamt 30 Tatbestände definiert, die rechtswidrig sind.

Die wettbewerbsrechtlichen Regelungen im UWG

Für Sie als Vermieter sind vorrangig die Gesetze im Kartell- und Lauterkeitsrecht relevant. Beide Gesetzbücher umfassen detaillierte Vorgaben, die unerwünschte Handlungen in der Geschäftswelt unterbinden.

Entscheidend ist der gewerbliche Rechtsschutz, das Patent- und Markenrecht sowie das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb. Der erste Paragraf des UWG gewährt der Allgemeinheit ein unumstößliches Recht auf einen unverfälschten Wettbewerb.

Es sichert allen Marktteilnehmern einen umfangreichen Schutz vor unfairen Geschäftspraktiken zu. Diese Generalklausel verbietet alle sittenwidrigen Handlungen im Tagesgeschäft.

Sie können nicht jeden Wettbewerber abmahnen, der sich in Ihren Augen unfair verhält. Die Taten Ihrer Konkurrenten müssen einen ethisch anstößigen Charakter haben. Welches Vorgehen diesen Tatbestand erfüllt, ist vorrangig von der Branche abhängig.

Halten Sie sich nicht an richterliche Beschlüsse aus anderen Wirtschaftsbereichen. Marktschreiern wird zugesprochen, dass sie ihre Waren nur mit einer überaus schmeichelhaften Umschreibung verkaufen können. Ein Autoverkäufer darf seine Fahrzeuge nicht so frei beschönigen.

Eine ähnliche Situation trifft Sie als Vermieter. Wenn Sie bestimmte Qualitätsmerkmale oder eine konkrete Ausstattung in Ihrer Anzeige versprechen, müssen Sie diese auch bereitstellen.

Neben diesem Grundgedanken listet das UWG zahlreiche feste Tatbestände, die gegen das Wettbewerbsrecht verstoßen. Dazu gehören vorrangig Irreführung, Belästigung und Vergleichswerbung.

Aus rechtlicher Sicht führen Sie Mieter in die Irre, wenn Sie wesentliche Informationen zur Immobilie vorenthalten oder bewusst lügen. Somit dürfen Sie eine Ferienimmobilie nicht mit dem Merkmal "frisch saniert" anpreisen, wenn Sie keine entsprechenden Maßnahmen durchgeführt haben. Weiterhin verstoßen Sie gegen dieses Gesetz, indem Sie eine nach altem Rauch riechende Wohnung als "Nichtraucher-Monteurzimmer" anbieten.

Eine Belästigung liegt vor, wenn Ihre Handlungen den potenziellen Kunden von wichtigen Tätigkeiten ablenken. Im weiteren Sinne werden alle Aktionen unter diesen Tatbestand gezählt, die ohne ausdrückliche Erlaubnis des Verbrauchers durchgeführt werden. Die Gerichte beschäftigen sich häufig mit unerwünschter Telefonwerbung.

Schließlich untersagt das Wettbewerbsrecht alle vergleichenden Werbemaßnahmen, da sie dem Ruf eines Konkurrenten nachhaltigen Schaden zufügen. In vielen Fällen ist der vergleichende Charakter einer Aktion nicht vom Vermieter beabsichtigt. Dieser Strafbestand ist bereits erfüllt, wenn Ihre Werbemaßnahme eine große Ähnlichkeit zu einer von Ihren Wettbewerbern durchgeführten Kampagne aufweist.

Verwenden Sie die gleiche Wortwahl in einer Annonce oder orientieren sich an den Werbebannern von anderen Vermietern, erhalten Sie schnell eine Abmahnung. In diesem Bereich ist äußerste Vorsicht geboten, da die Grenze zwischen erlaubtem und illegalem Marketing leicht verschwimmt.

Bedeutende Vorschriften aus dem Kartellrecht

Das Kartellrecht ist ein wichtiger Bestandteil des Wettbewerbsrechts. Die darin befindlichen Regelungen sollen nicht nur einzelne Marktteilnehmer schützen, sondern die Funktion des gesamten Systems bewahren.

Sie sollten die Vorschriften einhalten, um hohe Strafzahlungen zu vermeiden. Der entscheidende Teil für Vermieter von Monteurzimmern findet sich im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB). Es verbietet alle Vereinbarungen zwischen Unternehmern, die den Markt verfälschen oder eine gemeinsame Verhaltensweise vorschreiben.

Viele Eigentümer von Ferienimmobilien denken, dass Kartellverordnungen für sie irrelevant sind. Schließlich sind sie keine großen Konzerne, die durch eine Fusion oder sonstige Handlungen ein Monopol aufbauen können.

Tatsächlich betrachtet das Wettbewerbsrecht alle Zusammenschlüsse von zwei oder mehr konkurrierenden Unternehmen als illegales Kartell. Beeinträchtigen dessen Aktionen die Marktfunktionen, liegt ein ernster Gesetzesverstoß vor.

Insbesondere junge Vermieter wohnten oftmals selbst über mehrere Jahre in der angebotenen Mietsache. Daher sind die Nachbarn häufig gute Bekannte. Einigen Sie sich mit ihnen auf eine absolute Mindestmiete, um Preiskämpfe unter Freunden zu vermeiden, kommen Sie unter Umständen mit gültigem Recht in Konflikt.

Natürlich müssen Sie den Kontakt zu Ihren Nachbarn nicht unmittelbar beenden. Nicht alle Beschlüsse zwischen Wettbewerbern sind grundsätzlich verboten. Wenn Ihre Vereinbarungen die Wettbewerbsfähigkeit beider Parteien erhöhen und den Markt nur unwesentlich beeinflussen, sind sie absolut zulässig und werden vom Kartellamt begrüßt.

Das Hauptziel des Kartellrechts besteht darin, die Bildung von großen Monopolen zu vermeiden.

Unternehmen mit Monopolstellung beherrschen ihren Markt und bestimmen dadurch selbstständig Qualitätsstandards und Preise.

Sie begehen keine Straftat, wenn Sie sich mit Freunden auf einen in der Nachbarschaft durchschnittlichen Preis einigen und es noch viele weitere Anbieter in Ihrer Region gibt. Kritisch wird es, wenn sich eine gesamte Pokerrunde regelmäßig abspricht, die über 40 Prozent aller Immobilien einer Stadt oder eines Stadtteils besitzt.

Das richtige Verhalten bei einer Abmahnung

Verstöße gegen das gültige Wettbewerbsrecht geschehen in vielen Fällen aus Unwissenheit. Sie können keine Fehler vermeiden, die Ihnen im Vorfeld nicht bekannt sind. Trotzdem schützt Sie ein Mangel an juristischen Kenntnissen in Deutschland nicht vor einer harten Strafe.

Wenn sich einer Ihrer Wettbewerber oder Mieter unfair behandelt fühlt und einen rechtlichen Angriffspunkt findet, erhalten Sie schnell eine Abmahnung. Diese muss nicht zwingend von einem erfahrenen Rechtsanwalt angefertigt werden.

Sie erfahren nur selten, wer Ihr Vergehen gemeldet hat.

Überprüfen Sie im ersten Schritt die Korrektheit der Vorwürfe. Oftmals werden die Abmahnungen von sogenannten Wettbewerbszentralen erstellt und verschickt. Es handelt sich um spezialisierte Unternehmen, die aus Ihren Fehlern Profit schlagen wollen. Bei einer Meldung an die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs e. V. bleiben die Beschwerdeführer anonym.

Abmahnschreiben liegen häufig strafbewährte Unterlassungserklärungen bei. Diese sollten Sie grundsätzlich nicht direkt unterschreiben und zurücksenden. Selbst bei haltlosen Anschuldigungen gestehen Sie dadurch Ihre Schuld ein und binden sich an die vertraglichen Regelungen.

Briefe von einer Wettbewerbszentrale erscheinen harmloser als Einschreiben von Rechtsanwälten. Dies liegt vorrangig an der deutlich geringeren Kostenforderung von 200 Euro. Anwälte verlangen wesentlich höhere Beträge.

Nehmen Sie das Schreiben der Abmahnzentrale ernst. Wenn Sie gegen die unterzeichnete Unterlassungserklärung verstoßen, drohen hohe Vertragsstrafen. Wenden Sie sich an einen kompetenten Anwalt, bevor Sie die Erklärung unterzeichnen.

Bei einer Anklage wegen Verstößen gegen das Wettbewerbsrecht lohnt sich ein außergerichtlicher Vergleich. Hierbei einigen Sie sich mit dem Beschwerdeführer auf einen angemessenen Schadensersatzanspruch, um die Vorwürfe aus der Welt zu schaffen. In diesem Fall müssen Sie die Unterlassungserklärung nicht länger unterzeichnen.

Darüber hinaus ist es sinnvoll, sich über den Abmahnenden ausgiebig zu informieren. Handelt dieser wettbewerbswidrig, können Sie einen Vergleich erzwingen. Spätestens beim Androhen von Gegenabmahnungen geben viele Betrüger nach und zahlen den geforderten Betrag.

Das Wettbewerbsrecht für Vermieter in der Praxis

Als Vermieter unterliegen Sie auch im Internet den Normen und Verordnungen des Wettbewerbsrechts. Insbesondere Eigentümer von Ferienwohnungen an international beliebten Tourismusstandorten richten ihr Marketing auf ausländische Gäste aus. Sie glauben, dass sie sich dadurch nicht länger an die deutschen Gesetze halten müssen.

Hierzulande gilt das sogenannte Störer-Prinzip. Dieses besagt, dass wettbewerbsrechtliche Verstöße immer nach geltendem Recht am Ort der Niederlassung geahndet werden. Zusätzlich müssen Sie bei der Kundenakquise im Internet viele erweiterte Aufgaben erfüllen, die als Ausgleich wegen der enormen Reichweite sowie Anonymität des Netzes auf Sie zukommen.

Bei Geschäften im Internet gilt der Grundsatz "Klarheit und Wahrheit".

Der Grundsatz besagt, dass Sie nur eindeutige und nachweisbare Angaben machen dürfen. Im Tagesgeschäft übersehen viele Vermieter diesen entscheidenden Gedanken viel zu oft und bringen sich in rechtliche Schwierigkeiten.

Diese Fehler führen zu kostspieligen Abmahnungen

Kaltakquise über Telefon und E-Mail

Jeder Selbstständige hat die Erfahrung gemacht, dass der erste Kunde schwer zu finden ist. Einige Vermieter nehmen das Telefon oder ihr Handy zur Hand und rufen unzählige potenzielle Mieter an, um ihnen ein Angebot zu unterbreiten. Laut § 7 UWG handelt es sich bei der Kaltakquise über das Telefon um eine unzumutbare Belästigung für den Angerufenen.

Wenn Sie einen Interessenten telefonisch kontaktieren wollen, müssen Sie sich vorher die ausdrückliche Genehmigung von ihm holen. Andernfalls kann der erste Anruf mit einem hohen Bußgeld verbunden sein.

Werbende E-Mails müssen Sie eindeutig kennzeichnen. Laut § 6 Abs. 2 TMG soll der Empfänger in der Betreff- und Kopfzeile der Nachricht sowohl Werbecharakter als auch Absender eindeutig herauslesen können.

Auf diese Weise wird sichergestellt, dass er die Mail nicht öffnen muss, um den Inhalt zu kennen. Somit gewährleistet das Gesetz, dass er sie ungelesen löschen kann. Verstöße gegen diese Vorschriften ahndet der Gesetzgeber mit Strafen in Höhe von bis zu 50.000 Euro.

Ausnutzen von niederen Trieben

Jeder Mensch verfügt über einen inneren Gewinn- und Spieltrieb. Diesen nutzten vor einigen Jahren findige Vermieter, um ihre Ferienwohnungen zu vermieten. Sie erregten mit erfundenen Gewinnspielen oder Preisen Aufmerksamkeit und verlosten unter allen Mietern Eintrittskarten in beliebte Freizeit- und Themenparks.

In Deutschland ist die Kopplung von Gewinnspielen an einen Warenerwerb oder das Mieten einer Ferienwohnung unzulässig. Darüber hinaus verbietet das Gesetz, Kinder mit einem Gewinn direkt anzusprechen. Auf diese Weise wird vermieden, dass sie ihre Eltern oder andere Erwachsene zum Kauf oder zur Buchung drängen.

Fehlerhafte Angaben in der Annonce

Zahlreiche Vermieter von Monteurzimmern erhalten Abmahnungen aufgrund falscher Angaben in den Angeboten. Häufig handelten die Eigentümer nicht mit trügerischer Absicht, sondern arbeiteten nicht mit der nötigen Sorgfalt.

Wenn Sie eine Küche "mit integriertem Herd (Made in Germany)" anbieten, müssen sämtliche Einrichtungsgegenstände aus Deutschland stammen. Findet der Mieter einen Stuhl, ein Sitzkissen oder ein Küchengerät, das in China oder einem anderen Land produziert wurde, kann er Sie wegen der Falschangaben abmahnen.

Irreführendes Preissystem

Als Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen schließen Sie Geschäfte mit Verbrauchern ab. Dadurch müssen Sie den Preis vollständig inklusive Mehrwertsteuer angeben. Darüber hinaus sind Sie verpflichtet sicherzustellen, dass der Mieter bei Kopplungsangeboten eindeutig erkennt, wie sich der Preis zusammensetzt.

Eigentümer von Ferienwohnungen integrieren in den Gesamtpreis oftmals die Nutzung eines Gästefahrrads, den Verleih von Skiausrüstung oder ähnliche Leistungen. Diese müssen Sie im Angebot eindeutig beziffern oder als kostenfreie Zusatzangebote darstellen.

Ein undurchsichtiges Preissystem wertet der Gesetzgeber als Verstoß gegen die Preisangabenverordnung. Es handelt sich nicht um eine kleine Ordnungswidrigkeit, sondern um eine ernste Gesetzesverletzung.

Lockvogelangebote

Lockvogelangebote jeder Art sind hierzulande streng verboten. Zu Abmahnungen kommt es häufig, wenn Vermieter mehrere Ferienwohnungen oder Monteurzimmer am gleichen Standort besitzen und eine Immobilie besonders günstig vermieten.

Dieses vermeintliche Schnäppchen soll leichtgläubige Mieter anlocken, denen der Eigentümer die deutlich kostspieligeren Immobilien vorstellt. In diesen Fällen ist leicht erkennbar, dass der Vermieter potenzielle Interessenten bewusst täuschen will.

Es gibt es für diesen Tatbestand keine Bagatellgrenze. Auf die Wettbewerber kommen bereits beim ersten Vorfall hohe Strafzahlungen zu.