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Die 10 größten Fehler bei der Vermietung
an Monteure, Arbeiter oder Urlauber – und wie Sie sie vermeiden

In Zeiten niedriger Zinsen sind solide Kapitalanlagen mit attraktiver Rendite gefragter denn je. Die Vermietung einer Immobilie als Ferienwohnung, Unterkunft für Arbeiter oder Monteurzimmer hat sich deswegen in den letzten Jahren vom Geheimtipp zum gefragten Investment entwickelt. Bei dieser Form der Vermietung liegen die durchschnittlichen Renditen noch einmal ein paar Prozentpunkte über den Erträgen aus der gewöhnlichen Wohnraumvermietung. Natürlich entscheiden hier Standort, Ausstattung, Auslastung oder Vermietungszeiträume über die endgültige Rendite, aber das grundsätzlich bessere Potenzial der Vermietung an Monteure, Arbeiter oder Urlauber bleibt davon unberührt.

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10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber

Allerdings müssen Vermieter von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen auch aufpassen. Bei der normalen Vermietung einer Wohnung haben sie im Wesentlichen nur das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und unter Umständen aktuelle Rechtsprechung zu beachten. Für Mietverträge oder Angebote für Urlaubsunterkünfte oder Monteurzimmer greifen dagegen schnell noch weitere Regelungen und Vorschriften. Leicht machen Vermieter dabei ungewollt einen groben Fehler, übersehen Details und haben dann oft teuren Ärger am Hals.

Damit das nicht passiert, haben wir hier die zehn häufigsten Fehler bei der Vermietung von Monteurzimmer, Ferien- oder Arbeiterwohnung gesammelt und verraten auch gleich, wie Sie Schwierigkeiten leicht vermeiden können.

Nr. 1 - Alles nur in Schriftform

Eine Vermietung oder ein Mietvertrag kann auch mündlich rechtswirksam vereinbart werden. Und das passiert im Alltag schneller, als viele Vermieter denken. Zum Beispiel ruft ein Interessent für ein irgendwo beworbenes Objekt an und im Gespräch einigt man sich dann bereits über die Miethöhe und Mietdauer. Schon ist ein Mietvertrag entstanden, der genauso wirksam ist wie jede schriftliche Vereinbarung. Es gelten die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften mit vielen Vorteilen auf der Seite des Mieters. Übernimmt der Mieter die Wohnung dann vielleicht nicht wie vereinbart, kann sich der Vermieter auf den mündlichen Vertrag berufen und Erfüllungsansprüche geltend machen, aber in der Praxis läuft dies meist durch eine schwierige Beweislage – denn in der Regel steht Aussage gegen Aussage – ins Leere.

10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber Schriftform Absprachen

Deswegen sollte jede Vermietung allein oder zusätzlich zu einer mündlichen Abmachung schriftlich festgehalten werden! Dazu bedarf es nicht immer eines expliziten Miet- oder auch Beherbergungsvertrags. Auch Buchungen oder Buchungsbestätigungen, die über die eigene Internetseite oder spezielle Portale für die Vermietung von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen erstellt werden, dienen zur rechtssicheren Dokumentation. Darin sollten dann mindestens immer die folgenden Daten zu finden sein:

  • Angaben zu den Vertragspartnern: Name oder Firma, Anschrift, Geburtsdatum bei Privatpersonen, Telefonnummer oder E-Mail-Adresse
  • genaue Bezeichnung von Zimmer, Wohnung oder Haus
  • eindeutige kalendarische Bestimmung der Mietdauer
  • Miethöhe (pro Tag, pro Woche oder pro Monat) zuzüglich eventueller Nebenkosten und Ausweis des Gesamtpreises

Weitere Angaben zum Objekt oder zur Ausstattung sind optional. Angaben zu Zahlungsmodalitäten und der Verweis auf Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) oder eine Hausordnung empfehlen sich – solche ergänzenden Dokumente müssen dann natürlich parallel übermittelt oder zugänglich gemacht werden. Ziehen mehrere Personen ein, reicht es formell, die Daten nur eines Vertragspartners aufzunehmen. Kommt es später zu Problemen bei der Mietzahlung oder Haftungsfragen bei Schäden, sind Vermieter allerdings im Vorteil, wenn sie alle Personen für eine gesamtschuldnerische Haftung erfasst haben.

Nr. 2 - Vorsicht beim Preis

Selbstverständlich können Vermieter jede beliebige Summe für ihr Monteurzimmer oder eine Arbeiter- oder Ferienwohnung fordern. Das gilt auch für saisonale Aufschläge oder gesonderte Preise während lokaler Veranstaltungen wie beispielsweise einer Messe. Wichtig ist in jedem Fall die Angabe von Endpreisen. Besteht ein Vermieter auf einer eigenen, professionellen Endreinigung, muss er den Mietpreis und die Kosten dafür in einem Endpreis angeben, um nicht gegen die Preisangabenverordnung (PAngV) zu verstoßen. Dieser Endpreis muss auch zeitlich begrenzte Aufschläge enthalten, damit jeder Mieter oder Interessent auf einen Blick die vorgeschriebene Vergleichsmöglichkeit mit anderen Angeboten erhält.

10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber Vorsicht beim Preis

Leistungen, die der Mieter frei wählen kann, dürfen separat ausgewiesen werden. Hier sind Ausstattung mit Handtüchern oder Bettwäsche ein häufiges Beispiel aus der Praxis. Auch eine eventuelle Kurtaxe oder Ähnliches muss nicht in den Endpreis einfließen. Genauso ist der gesonderte Ausweis von Kosten für den Energieverbrauch erlaubt, falls diese nicht pauschal im Mietpreis einkalkuliert sind.

Nr. 3 - Mehr Service, mehr Komfort für Gäste – mehr Risiko für Vermieter

Durch das Angebot von zusätzlichen Leistungen neben der reinen Unterkunft landen Vermieter schnell im Bereich von Beherbergungsverträgen oder sogar dem Pauschalreiserecht und speziellen baurechtlichen Auflagen. Solche Leistungen beginnen bei der regelmäßigen Reinigung der Unterkunft, reichen über Wäscheservice, Frühstücksangebot bis hin zu einem Fahrservice vor Ort. Die Grenze zwischen privatem Angebot und gewerblicher Vermietung ist dann regelmäßig überschritten. Plötzlich braucht es eine Gewerbeanmeldung, die Einkommenssteuersituation verändert sich und Umsatzsteuer oder Gewerbesteuer werden ein Thema.

10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber Risiko

Aus klassischen Mietverträgen werden Beherbergungsverträge und bis zur Bewertung als Reiseanbieter ist es oft nicht weit. Auf dieser Grundlage haben Mieter dann ganz andere Möglichkeiten, mit Schadensersatzansprüchen wegen eventueller Mängel gegen Vermieter vorzugehen. Ein erheblicher zeitlicher Mehraufwand, Ärger und teure wie langwierige Rechtsstreitigkeiten bilden dann ein permanentes Risiko bei der Vermietung von Arbeiter- oder Monteurzimmer und Ferienwohnung. Damit sollten sich nur Vermieter belasten, die tatsächliche Ambitionen in Richtung eines Hoteliers hegen. Für private Kapitalanleger empfiehlt sich eher die Beschränkung auf das reine Mietangebot.

Nr. 4 - Impressum nie vergessen

Wer seine Wohnung in Kleinanzeigen für Urlauber, Arbeiter oder Monteure anpreist, gibt dort natürlich immer Kontaktdaten an. Telefonnummer oder E-Mail-Adresse genügen, da für Zeitungsannoncen keine besondere Impressumspflicht existiert. Diese greift allerdings im Rahmen des Teledienstleistungsgesetzes bei allen Onlineangeboten. Im Netz gelten Telefonnummer oder Mail-Postfach dann nicht mehr als ausreichende Angaben. Hier muss sich jeder Vermieter vollständig mit Name und Anschrift identifizieren und eine schnelle Kontaktmöglichkeit anbieten.

10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber Impressum

Alle Angaben müssen gut auffindbar und leicht erreichbar neben dem eigentlichen Angebot stehen. Vermieter, die spezielle Portale für Ferienwohnungen oder Monteurzimmer nutzen, müssen hier in der Regel nichts beachten. Meist nimmt ihnen der Anbieter solche und andere Formalitäten aus der Hand. Auf eigenen Internetseiten oder bei den vielen, offenen Kleinanzeigenportalen im Netz dürfen diese Angaben aber niemals vergessen werden. Ansonsten drohen teure Abmahnungen.

Nr. 5 - Dürfen Sie überhaupt an Arbeiter, Monteure oder Urlauber vermieten?

Eigentümer eines freistehenden Einfamilienhauses oder eines Mehrfamilienhauses, welches ihnen ganz allein gehört, müssen sich an dieser Stelle nahezu keine Gedanken machen. Einzelne Wohnungen in größeren Objekten unterliegen aber dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und auch Reihenhäuser oder Doppelhaushälften können in dessen Geltungsbereich fallen. Dann existiert neben einer Teilungserklärung, die die einzelnen Eigentumsanteile beschreibt, auch eine Gemeinschaftsordnung, welche das Verhältnis unter den einzelnen Eigentümern individuell regelt. Vor dem Kauf eines Objekts können interessierte Anleger hier Einsicht nehmen und erfahren dann, ob die Gemeinschaft überhaupt eine Vermietung an wechselnde Arbeiter, Feriengäste oder Monteure erlaubt.

Durch die Zuwiderhandlung gegen die Gemeinschaftsordnung entstehen für die anderen Eigentümer Unterlassungsansprüche, die nach Kosten und Stress für jeden Vermieter dann das Ende seiner Kapitalanlage bedeuten. Andererseits braucht es in der Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Erlaubnis für eine solche Vermietung! Fehlt es an einem expliziten Verbot, können Anbieter einer Wohnung davon ausgehen, dass sie auch nachträglich nicht zu einer Aufgabe der Vermietung an Arbeiter, Monteure oder Urlauber gezwungen werden können, wenn durch die häufig wechselnden Mieter die häusliche Gemeinschaft nicht übermäßig beeinträchtigt wird.

10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber Erlaubnis

Dieser Aspekt kann aber immer nur im Einzelfall beurteilt werden. In einem Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen überwiegend von den Eigentümern bewohnt werden, dürfte diese Vermietung schnell zu Problemen und wahrscheinlich auch Rechtsstreitigkeiten mit den Miteigentümern führen. Wohnen im Rest des Gebäudes überwiegend Mieter, kann es aber auch zu Problemen kommen – immer dann, wenn sich bei der Hausverwaltung Beschwerden über die Monteurwohnung und deren Gäste häufen.

Nr. 6 - Vorsicht: Vermietung an Arbeiter, Monteure und Urlauber verboten!

Vermieter, die privat Wohnungen für Erholungssuchende, Städtereisende, Arbeiter und Monteure anbieten, sind nicht in jeder Stadt oder Gemeinde gern gesehen. In einigen Lagen der Metropolen, aber auch in klassischen Feriengebieten an den Küsten gibt es gegen solche Mietangebote seit vielen Jahren erheblichen Widerstand bei Behörden oder in der fest ansässigen Bevölkerung. Gerichte bestätigten Kläger jüngst häufiger und führten zur Begründung im Kern die rund fünfzig Jahre alte Baunutzungsverordnung (BauNVO) des Bundes an. In einem räumlichen Planungsgebiet sind zeitweise, wechselnde Vermietung an Gäste und Dauerwohnen vor dem Hintergrund dieser Verordnung nicht miteinander zu vereinbaren, entschied 2013 dann auch das Bundesverwaltungsgericht.

10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber Zweckentfremdung Vorsicht

In der Folge dieses Urteils wurden Kommunen in ganz Deutschland aktiv. Beispielsweise in Mecklenburg-Vorpommern oder Schleswig-Holstein starteten Baubehörden Überprüfungen und untersagten Vermietungen teils mit sofortiger Wirkung. Andernorts wurden lokale Gesetze wie das Berliner auf den Weg gebracht. Allein in der Hauptstadt sind rund 70 Bedienstete der Bezirke damit beschäftigt, die nun illegale Vermietung an Urlauber oder Arbeiter zu unterbinden. Rund 6000 Wohnungen sollen so wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt worden sein, vermeldeten Medien im Herbst 2017. Hat die private Vermietung von Monteurzimmern, Arbeiter- oder Ferienwohnungen am Ende gar keine Zukunft mehr?

Bei Wohnungsanbietern und Anlegern, die sich für den Objektkauf zu diesem Zweck interessierten, sorgte der plötzliche politische Umschwung naturgemäß für erhebliche Verunsicherung. Neben behördlichen Zwangsmaßnahmen drohten vielen plötzlich auch empfindliche Strafgelder. Kurskorrekturen des Gesetzgebers nahmen nur langsam Gestalt an. So gilt seit 2017 eine geänderte Baunutzungsverordnung, die mit dem neu geschaffenen §13a Ferienwohnungen oder Monteurzimmern die Eigenschaft nicht störender Gewerbebetriebe bestätigt.

Diese bundesweit geltende Regelung bedeutet aber nicht automatisch einen Freibrief für Vermieter. Berlin erlaubte Ende 2017 weiterhin nur die Vermietung von bis zu 50 Prozent des selbst genutzten Wohnraums an Gäste oder die vollständige Vermietung einer Zweitwohnung. Und die Berliner Senatsverwaltung plante, diese Regelung sogar noch zu verschärfen. Zweitwohnungen sollen dabei ausgeschlossen werden und die eigene Wohnung darf demnächst zwar komplett vermietet werden, aber nicht länger als 60 Tage pro Jahr. Zum Vergleich: Hamburg erlaubte Anfang 2018 eine Vermietung der selbst genutzten Wohnung an 182 Tagen im Jahr.

Vor dem Angebot von Ferien- oder Arbeiterwohnungen und Monteurzimmern oder dem Kauf einer passenden Immobilie sollten sich Vermieter also unbedingt über die lokalen Auflagen und Einschränkungen informieren, um die Rechtssicherheit abzuklären.

Nr. 7 - Besser privat

Wer mit der Vermietung eines Objekts an Arbeiter oder Monteure überwiegend sein privates Vermögen verwaltet und ausbaut, bleibt von den Nachteilen einer gewerblichen Veranlagung meist verschont.

10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber Privat

Es ist dabei entscheidend, dass mit den angebotenen Leistungen die Grenze zu einem Beherbergungsbetrieb weitgehend gewahrt bleibt. Außerdem darf das Vermietungsangebot nicht zu umfangreich sein. Vermieter mit zehn Objekten und 50 Betten können sich zum Beispiel nicht mehr auf eine private Tätigkeit berufen, sondern fallen unter die Gewerbeordnung.

Nr. 8 - Achtung bei Selbstnutzung

Wohnungen in Urlaubsgebieten oder attraktiven Großstädten möchten viele Vermieter zu verschiedenen Gelegenheiten auch gern selbst nutzen. Diese Selbstnutzung muss aber im Rahmen bleiben, wenn gleichzeitig mit dem Objekt steuerliche Vorteile – Geltendmachung von Kreditzinsen, Abschreibungen etc. – verbunden sind. Denn dann erwartet das Finanzamt, dass die Wohnung langfristig zur Erzielung von Überschüssen und Einnahmen gehalten wird. Eine zu häufige Selbstnutzung steht dem aber entgegen und kann zum Verlust solcher Steuervorteile führen.

10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber Selbstnutzung Ferienwohnung

Finanzämter schauen dabei genau hin. Schon ab einer durchschnittlichen Eigennutzung an mehr 25 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage unterstellen Steuerbehörden überwiegend private Motive. Leerstandszeiten werden dabei hälftig auf Vermietung und Selbstnutzung umgelegt und auch Zeiten, in denen das Objekt Freunden oder Verwandten kostenlos überlassen wird, gelten als Selbstnutzung.

Nr. 9 - Anzahlungen und Stornogebühren

Jeder Vermieter darf schon bei Buchung seiner Wohnung eine zeitnahe Anzahlung auf die Miete einfordern. Liegen zwischen Buchung und Mietbeginn mehrere Monate, ist es nicht statthaft, bereits unmittelbar zur Buchung eine vollständige Zahlung des Preises zu verlangen. Dies darf nur zeitnah vor der Vermietung geschehen. Bis zu 14 Tage Vorlauf gelten dabei allgemein als akzeptabel. Längere Zeiträume würden den Mieter ansonsten unverhältnismäßig benachteiligen – zum Beispiel durch ein erhöhtes Risiko für die mögliche Insolvenz des Vermieters. In diesen Fällen bleiben nur Anzahlungen bis circa 20 Prozent des Mietpreises ohne rechtliche Beanstandung.

10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber Anzahlung Stornogebühren

Ähnliche Einschränkungen durch gängige Rechtsprechung gelten auch für den Ansatz von Stornierungsgebühren. Mit der Situation, dass ein Mieter eine Buchung storniert, dürfte jeder Vermieter früher oder später einmal konfrontiert werden. Sie haben deswegen aber keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Anspruch auf Erfüllung und die Zahlung einer Stornogebühr. Selbst bei sehr kurzfristigen Absagen, die eine Ersatzvermietung praktisch unmöglich machen, dürfen Vermieter deswegen aber nicht den vollen Mietpreis in Anrechnung bringen. Kosten für eingesparten Aufwand wie durch die unnötig gewordene Endreinigung dürfen in diesem Fall nicht eingefordert werden. Grundsätzlich gilt: Je mehr Zeit zwischen Stornierung und Mietbeginn liegt, desto geringer muss die Rücktrittsgebühr ausfallen, um einer rechtlichen Überprüfung standzuhalten. Es gilt hier allgemein als zumutbar, dass sich Anbieter dann selbst noch um eine ersatzweise Vermietung bemühen.

Nr. 10 - Ganz persönlich

Bei Ein- und Auszug ist ein persönliches Treffen mit dem Mieter ratsam. Ersatzweise können Vermieter auch Vertraute oder Objektbetreuer zu diesen Terminen schicken. So lässt sich am besten gewährleisten, dass der gute Zustand von Wohnung und Inventar langfristig gesichert bleibt. Hierbei schafft ein kurzes Übergabeprotokoll mit Inventarliste für beide Seiten Sicherheit.

10 Fehler bei der Vermietung an Monteure und Urlauber Persönlich

Der Termin kann außerdem dazu dienen, noch einmal ausdrücklich auf bestimmte wichtige Aspekte der Hausordnung hinzuweisen, weil solche Anhänge zum Mietvertrag oft gar nicht oder nur oberflächlich zur Kenntnis genommen werden.

Bewertungen für Deutschland-Monteurzimmer.de
eKomi-Bewertung: Ø 4.7 von 5 Sternen aus 140 Stimme(n)
zuletzt aktualisiert: 25.07.2018

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