Wann ist die Miete von Monteurzimmern und Ferienwohnungen umsatzsteuerpflichtig?
Steuerfreiheit, 7 % oder 19 % Umsatzsteuer sowie Kleinunternehmerregelung verständlich erklärt

Für den Gast muss vor allem klar sein, welchen Preis er für die angebotene Unterkunft tatsächlich zahlen soll. Ob zusätzlich ein Nettopreis sinnvoll oder erforderlich ist, hängt unter anderem davon ab, an wen sich Ihr Angebot richtet und wie die konkrete Preisangabe ausgestaltet ist.

Bei Firmenkunden sind Nettobetrag und Umsatzsteuer häufig für die interne Kalkulation wichtig. Privatpersonen und einzelne Monteure orientieren sich dagegen vor allem am tatsächlich zu zahlenden Gesamtpreis.

Zusatzkosten nicht verstecken

Werden Endreinigung, Wäsche, Frühstück oder andere Leistungen zusätzlich berechnet, sollte bereits vor der Buchung verständlich sein, welche Kosten im Unterkunftspreis enthalten sind und welche noch hinzukommen.

Vermeiden Sie deshalb unklare Formulierungen wie „zzgl. diverser Nebenkosten“. Konkrete Hinweise zur Preisangabe finden Sie im Ratgeber zur Preisangabenverordnung.

Nein. Zusatz- und Nebenkosten dürfen nicht allein deshalb pauschal mit 19 % besteuert werden, weil sie neben der Übernachtung anfallen oder separat berechnet werden.

Entscheidend ist, ob die jeweilige Leistung unmittelbar der kurzfristigen Beherbergung dient. Der Umsatzsteuer-Anwendungserlass nennt beispielsweise den Stromanschluss, Bettwäsche, Handtücher und die Reinigung der gemieteten Räume als unmittelbar der Beherbergung dienende Leistungen. Dafür kommt grundsätzlich ebenfalls der ermäßigte Steuersatz von 7 % infrage.

Nicht jedes Extra ist steuerlich gleich

Frühstück gehört dagegen grundsätzlich nicht zu den nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG begünstigten Beherbergungsleistungen. Bei anderen Extras ist die konkrete Leistung entscheidend.

Besonders bei Parkplatz, WLAN und Fitnessangeboten sollten Sie den aktuellen Rechtsstand beachten: Nach dem EuGH-Urteil vom 5. März 2026 ist beim Bundesfinanzhof weiterhin das Verfahren V R 11/26 anhängig.

Dann können steuerfreie und steuerpflichtige Vermietungsumsätze nebeneinander bestehen. Räume, die eindeutig dauerhaft vermietet werden, können unter die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG fallen. Kurzfristig zur Beherbergung bereitgehaltene Monteurzimmer sind dagegen grundsätzlich von dieser Befreiung ausgenommen.

Für die Praxis bedeutet das: Ordnen Sie Einnahmen und Kosten möglichst eindeutig den jeweiligen Bereichen zu. Das erleichtert die Buchhaltung und wird besonders wichtig, wenn Eingangsrechnungen Umsatzsteuer enthalten.

Ein Vorsteuerabzug kann grundsätzlich möglich sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Eingangsleistungen für Umsätze verwendet werden, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Das kann beispielsweise Umsatzsteuer aus Handwerkerrechnungen, Möbeln, Küchengeräten oder anderen betrieblichen Anschaffungen betreffen.

Dafür reicht es jedoch nicht, die Unterkunft lediglich als „Monteurwohnung“ zu bezeichnen. Entscheidend sind unter anderem die tatsächliche umsatzsteuerliche Behandlung der Vermietung, die betriebliche Verwendung und eine ordnungsgemäße Rechnung.

Beispiel aus der Praxis

Vermieten Sie einen Teil eines Gebäudes dauerhaft steuerfrei und einen anderen Teil umsatzsteuerpflichtig als kurzfristige Unterkunft, können gemeinsame Renovierungskosten eine Aufteilung der Vorsteuer erforderlich machen.

Wenden Sie für Ihre Umsätze die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG an, besteht für die damit zusammenhängenden Eingangsleistungen grundsätzlich kein entsprechender Vorsteuerabzug.

Prüfen Sie zuerst, ob für den konkreten Umsatz tatsächlich Umsatzsteuer entstanden ist. Dabei sollten Sie insbesondere die Vermietungsart, den Leistungszeitraum, eine mögliche Anwendung der Kleinunternehmerregelung und die abgerechneten Leistungen kontrollieren.

War der Umsatz tatsächlich steuerpflichtig, kann eine Rechnungskorrektur notwendig sein. Ob Sie gegenüber dem Kunden zusätzlich Umsatzsteuer verlangen können oder die Steuer wirtschaftlich aus einem bereits vereinbarten Gesamtpreis tragen müssen, hängt auch von der Preis- und Vertragsvereinbarung ab.

Fehler nicht einfach überschreiben

Ändern oder ersetzen Sie ausgestellte Rechnungen nachvollziehbar und dokumentieren Sie die Korrektur. Sind mehrere Rechnungen oder bereits abgegebene Umsatzsteuer-Voranmeldungen beziehungsweise Steuererklärungen betroffen, sollten Sie die Berichtigung mit Ihrer Steuerberatung abstimmen.

Je früher Sie einen systematischen Fehler erkennen, desto leichter lässt sich verhindern, dass er sich über weitere Buchungen fortsetzt.

Grundsätzlich ist das Kalendervierteljahr der Voranmeldungszeitraum. Betrug die maßgebliche Umsatzsteuer des vorangegangenen Kalenderjahres mehr als 9.000 €, ist grundsätzlich der Kalendermonat der Voranmeldungszeitraum. Betrug sie nicht mehr als 2.000 €, kann das Finanzamt unter den gesetzlichen Voraussetzungen von laufenden Voranmeldungen befreien.

Bei einer neu aufgenommenen unternehmerischen Tätigkeit gelten besondere Regeln. Für den Besteuerungszeitraum 2026 sieht § 18 UStG ebenfalls spezielle Vorgaben für die Bestimmung des Voranmeldungszeitraums bei Neugründungen vor.

Ja. Der ausländische Firmensitz bedeutet aber nicht automatisch, dass die Unterkunft außerhalb Deutschlands umsatzsteuerlich behandelt wird. Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück werden grundsätzlich dort ausgeführt, wo das Grundstück liegt. Befindet sich Ihre Monteurunterkunft in Deutschland, liegt der Leistungsort der Vermietungs- beziehungsweise Beherbergungsleistung deshalb grundsätzlich in Deutschland.

Das ist in der Praxis wichtig, weil Firmenkunden manchmal davon ausgehen, dass bei jeder grenzüberschreitenden Geschäftsbeziehung automatisch andere Regeln oder ein Reverse-Charge-Verfahren gelten. Für eine deutsche Unterkunft lässt sich das nicht allein aus dem ausländischen Firmensitz ableiten.

Erbringen Sie zusätzlich eigenständige grenzüberschreitende Leistungen, können dafür andere Leistungsort- und Rechnungsregeln gelten. Bei regelmäßigen Buchungen aus dem Ausland sollten Sie solche Leistungspakete steuerlich prüfen lassen.

Die Umsatzsteuer sollte bereits in Ihrer Kalkulation berücksichtigt werden und nicht erst beim Schreiben der Rechnung. Entscheidend ist, welcher Erlös nach der Umsatzsteuer verbleiben soll und welchen Gesamtpreis Ihr Gast am Ende bezahlt.

Beispiel: Wenn Sie einen bestimmten Nettoerlös pro Bett und Nacht benötigen, müssen Sie bei einem steuerpflichtigen Umsatz den zutreffenden Steuersatz bereits bei der Festlegung des Verkaufspreises berücksichtigen. Andernfalls kann ein bisheriger Preis nach Eintritt der Umsatzsteuerpflicht wirtschaftlich plötzlich zu niedrig sein.

Firmen und einzelne Monteure vergleichen unterschiedlich

Vorsteuerabzugsberechtigte Firmen achten häufig stärker auf Nettopreise. Einzelne Monteure und Privatgäste vergleichen dagegen meist den tatsächlich zu zahlenden Gesamtbetrag.

Hilfreiche Rechenansätze finden Sie im Ratgeber zur Preisfindung für Monteurzimmer und Ferienwohnungen.

Ihre Aufzeichnungen sollten erkennen lassen, welche Umsätze Sie steuerfrei, mit 7 % oder gegebenenfalls mit einem anderen Steuersatz behandelt haben und welche Vorsteuerbeträge Sie geltend machen.

Besonders hilfreich ist eine konsequente Zuordnung nach Unterkunft, Buchungszeitraum und Leistungsart. Bewahren Sie dazu unter anderem Ausgangsrechnungen, Eingangsrechnungen, Zahlungsnachweise und Buchungsunterlagen geordnet auf.

Bei mehreren Nutzungsarten sauber trennen

Vermieten Sie beispielsweise Wohnungen dauerhaft und andere Zimmer kurzfristig, sollten die Einnahmen und möglichst auch die zugehörigen Kosten getrennt erkennbar sein. Gemeinsam verursachte Kosten können für den Vorsteuerabzug eine zusätzliche Aufteilung erfordern.

Stellen Sie Unterlagen so zusammen, dass sich Buchung, Zahlung, Leistung und zugehörige Kosten möglichst eindeutig nachvollziehen lassen. Das spart Rückfragen und erleichtert insbesondere die Prüfung unterschiedlicher Steuersätze.

Sinnvolle Unterlagen

• Buchungsbestätigungen sowie Miet- oder Beherbergungsverträge,
• Rechnungen an Gäste und Firmenkunden,
• Kontoauszüge und andere Zahlungsnachweise,
• Eingangsrechnungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer,
• monatliche Buchungs- und Umsatzübersichten,
• Rechnungen über Renovierungen und größere Anschaffungen,
• Unterlagen zu separat berechneten Zusatzleistungen,
• Aufzeichnungen über unterschiedliche Nutzungen einzelner Wohnungen oder Zimmer.

Bei gemischter Nutzung sollte möglichst erkennbar sein, welche Einnahmen und Kosten steuerfreien und welche steuerpflichtigen Bereichen zugeordnet wurden.

Führen Sie während des Jahres eine laufende Umsatzübersicht und beobachten Sie den Gesamtumsatz – nicht den Gewinn. Nach § 19 UStG beträgt die relevante Grenze seit 2025 grundsätzlich 25.000 € für das vorangegangene Kalenderjahr und 100.000 € für das laufende Kalenderjahr.

Eine monatliche Übersicht sollte neben den bereits erzielten Umsätzen auch erkennen lassen, welche größeren Buchungen für die kommenden Wochen oder Monate bereits fest vereinbart sind. Gerade bei Firmen- und Teambelegungen kann eine einzige größere Buchung die Umsatzentwicklung deutlich verändern.

Nicht erst am Jahresende reagieren

Wenn Sie sich einer relevanten Grenze nähern, prüfen Sie frühzeitig die Auswirkungen auf Rechnungsvorlagen, Preisgestaltung und Buchhaltung. Das ist deutlich einfacher, als Abläufe erst nach einer überraschenden Überschreitung umzustellen.

Wichtig: Die gesetzliche Grenze bezieht sich auf den nach § 19 UStG ermittelten Gesamtumsatz und nicht auf den Betrag, der nach Abzug Ihrer Kosten übrig bleibt.

Beschreiben Sie Zusatzleistungen so konkret, dass sowohl der Gast als auch Ihre Buchhaltung erkennen können, was tatsächlich erbracht wurde. Statt eines unspezifischen Postens wie „Extras“ sind Bezeichnungen wie „Frühstück“, „Endreinigung der Unterkunft“ oder „Parkplatz“ wesentlich aussagekräftiger.

Vermeiden Sie zugleich die Annahme, jedes Extra müsse automatisch mit 19 % versteuert werden. Stromanschluss, Bettwäsche, Handtücher und die Reinigung der gemieteten Räume zählen nach dem Umsatzsteuer-Anwendungserlass grundsätzlich zu den unmittelbar der Beherbergung dienenden Leistungen. Frühstück gehört dagegen grundsätzlich nicht zum ermäßigt besteuerten Beherbergungsanteil.