Gewerbesteuer bei der Vermietung von Unterkünften
Was muss ich beachten?

Sind Sie sich unsicher, wann die Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen zur Gewerbesteuerpflicht führt? Die Unterscheidung zwischen gewerblicher Vermietung und privater Vermögensverwaltung ist essentiell, um diese Frage zu beantworten. Wussten Sie, dass nicht jede Vermietung automatisch gewerbesteuerpflichtig ist? Es kommt auf diverse Faktoren an, wie die Art der Vermietung, die angebotenen Zusatzleistungen und die Gestaltung des Mietverhältnisses. Aber wie genau unterscheiden sich gewerbliche Einkünfte von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung? Und unter welchen Bedingungen könnten Sie trotz Gewerbesteuererklärung von einem Freibetrag profitieren? Diese Aspekte werden im Kontext der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen beleuchtet, um Vermietern eine Orientierung zu bieten.

Was ist die Gewerbesteuer?

Die Gewerbesteuer ist eine Steuer, die auf den Gewerbegewinn eines Unternehmers erhoben wird. Sie ist eine kommunale Steuer, die in Deutschland von den Städten und Gemeinden festgelegt wird. Die Höhe der Steuer kann je nach Hebesatz der Gemeinde variieren. Unternehmen, die gewerblich tätig sind, müssen diese Steuer entrichten, was auch bestimmte Formen der Vermietung einschließen kann, abhängig von der Art der Vermietungsaktivität und den angebotenen Zusatzleistungen.

Wann muss ich als Vermieter Gewerbesteuer zahlen?

Wenn Sie Monteurzimmer und Ferienwohnungen vermieten sind Sie häufig nicht gewerbesteuerpflichtig. Für die Beurteilung, ob Gewerbesteuer anfällt oder die Vermietung als Vermögensverwaltung gilt, sind viele Faktoren zu beachten. Eindeutig und allgemein gültige Auslegungen gibt es nicht, sondern die Fälle werden individuell geprüft.

Bestimmte Merkmale können herausgearbeitet werden, welche die Pflicht zur Gewerbesteuererklärung nach sich ziehen. Vermietern kommt es zugute, dass sie, selbst wenn sie eine Gewerbesteuererklärung abgeben müssen, nicht immer Gewerbesteuer bezahlen müssen.

Gewerbesteuer oder Vermögensverwaltung

Wenn Sie gewerbsmäßig Ferienwohnungen oder Monteurzimmer vermieten, sind Sie automatisch verpflichtet, eine Gewerbesteueranmeldung abzugeben. Je nach Höhe der Gewinne bezahlen Sie zusätzlich zur Einkommenssteuer auch eine Gewerbesteuer.

Die Vermietung einer Wohnung als Feriendomizil oder Monteurunterkunft wird in der Regel der privaten Vermögensverwaltung zugeordnet. Es geht darum, den Wert einer Wohnung zu erhalten und diese zu vermieten, um die Kosten der Werterhaltung zu decken.

Fällt die Vermietung als private Vermögensverwaltung an, wird der Gewinn aus der Vermietung lediglich über die Einkommensbesteuerung als Vermietung und Verpachtung abgewickelt.

Die steuerliche Abgrenzung liegt dazu nach dem Einkommenssteuergesetz bei der Unterscheidung zwischen gewerblichen Einkünften und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Bei gewerblichen Einkünften greift § 15 Abs. 1, Satz 1, Nr. 1, Absatz 2 (EStG):

§ 15 Einkünfte aus Gewerbebetrieb (1) 1Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind

1. Einkünfte aus gewerblichen Unternehmen ..." (§ 15 Abs. 1, Satz 1, Nr. 1, EStG) Quelle: Gesetze im Internet des Bundesministeriums der Justiz und Verbraucherschutz und Juris https://www.gesetze-im-internet.de/estg/BJNR010050934.html 

" ...(2) 1Eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, ist Gewerbebetrieb, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs noch als eine andere selbständige Arbeit anzusehen ist. 2Eine durch die Betätigung verursachte Minderung der Steuern vom Einkommen ist kein Gewinn im Sinne des Satzes 1. 3Ein Gewerbebetrieb liegt, wenn seine Voraussetzungen im Übrigen gegeben sind, auch dann vor, wenn die Gewinnerzielungsabsicht nur ein Nebenzweck ist."(§ 15 Abs. 2, EStG)

Quelle: Gesetze im Internet des Bundesministeriums der Justiz und Verbraucherschutz und Juris

• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/BJNR010050934.html

§ 21 (1) 1Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht); 

2. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen; 

3. Einkünfte aus zeitlich begrenzter Überlassung von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Urheberrechten, von gewerblichen Erfahrungen und von Gerechtigkeiten und Gefällen; 

4. Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch dann, wenn die Einkünfte im Veräußerungspreis von Grundstücken enthalten sind und die Miet- oder Pachtzinsen sich auf einen Zeitraum beziehen, in dem der Veräußerer noch Besitzer war. 

2§§ 15a und 15b sind sinngemäß anzuwenden. 

(2) Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. 2Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. 

(3) Einkünfte der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten Art sind Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören. 

Fußnote 

(+++ § 21: Zur Anwendung vgl. § 52 +++)"

Quelle: Gesetze im Internet des Bundesministeriums der Justiz und Verbraucherschutz und Juris

• https://www.gesetze-im-internet.de/estg/BJNR010050934.html

Vermietung als private Vermögensverwaltung

Wenn Sie lediglich Ihr Vermögen verwalten, vermieten Sie die Wohnung in erster Linie, um Ausgaben und Kosten zum Werterhalt der Wohnung abzudecken. Sie sind nicht hauptsächlich an einer Vermögensvermehrung interessiert.

Unter Vermögensverwaltung fällt zum Beispiel, wenn Sie lediglich Ferienwohnungen ohne Zusatzleistungen vermieten. Auch wenn Sie Zusatzleistungen in kleinem Umfang anbieten, welche im Verhältnis zur Vermietung unbedeutend sind, müssen Sie nicht gewerblich vermieten.

Selbst wenn Sie eine Ferienwohnung oder Monteurzimmer an viele unterschiedliche Mieter für kurze Zeiträume vermieten, muss es sich nicht um eine gewerbliche Tätigkeit handeln.

Ein guter Anhaltspunkt, ob die Vermietung noch als private Vermögensverwaltung eingeordnet werden kann, ist der Aufwand, den Sie als Vermieter bewältigen. Wenn Sie nicht, wie in Hotels oder Pensionen üblich, ständiges Personal anbieten und keine Dienstleister in die Vermietung einbinden, handeln Sie in der Regel nicht gewerblich.

Vermietung als Gewerbebetrieb

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Monteurzimmern, welche Sie gewerblich anbieten, haben die Unterkünfte in der Regel pensions- oder hotelähnlichen Charakter. So bieten Sie auch Serviceleistungen angeboten, die im Umfang deutlich über die bloße Vermietung hinausgehen.

Dazu gehört eine Rezeption, täglicher Zimmerservice, Reinigungs- und Verpflegungsleistungen. Auch wird ein Gewerbe angenommen, wenn sich die Ferienwohnung in einer Touristikanlage mit Betreuung und Verwaltung durch Dienstleister befindet. Die Art der Werbung, welche an viele Mieter mit zahlreichen angebotenen Serviceleistungen gerichtet ist, kann als Anzeichen einer gewerblichen Vermietung gesehen werden.

Beispiele für Merkmale, zur Beurteilung, ob eine Vermietung der Ferienwohnung gewerblich ist oder nicht:

• Vermietete Wohnungsanzahl und Anzahl separat vermieteter Zimmer
• Anzahl der Mieter in bestimmten Zeiträumen
• Vermietung regelmäßig unter sechs Monaten
• Beschäftigung von Mitarbeitern oder Dienstleistern zur Bewirtschaftung der Ferienwohnung oder Monteurunterkunft
• Art der Werbung

Die Merkmale werden nicht einzeln betrachtet, sondern jeder Fall individuell mit allen relevanten Merkmalen beurteilt.

Wann ist die Ferienwohnungen oder Monteurunterkunft nicht mehr, als eine private Vermögensverwaltung?

Reine Vermietung einzelner oder mehrerer weniger Ferienwohnungen werden in der Regel der Vermögensverwaltung zugeordnet. Sogar einzelne Serviceleistungen, die in geringem Umfang angeboten werden, machen noch nicht unbedingt die Abführung der Gewerbesteuer notwendig.

Dazu gehört die Bereitstellung von Inventar, wöchentliche Reinigung und ein sogenannter Morgenservice mit Einkaufsleistungen für Frühstück und Zeitung.

Wenn Sie die Vermietung im Sinne der privaten Vermögensverwaltung betreiben, führen Sie Steuer lediglich über Vermietung und Verpachtung als Einkommenssteuer ab. Bei kurzfristiger Vermietung an wechselnde Mieter kann zusätzlich noch eine Umsatzsteuer anfallen.

Gewerbeeinnahmen oder Vermietung und Verpachtung in das jeweilige Formular eintragen

Hat die angebotene Unterkunft in Umfang, Ausstattung und Leistung Pensionscharakter oder kann einem hotelähnlichen Betrieb zugeordnet werden, gilt die Vermietung als Gewerbebetrieb. Zusatzleistungen, welche in der Bedeutung gewichtiger als die Vermietung selbst sind, werden der gewerblichen Ausübung zugeordnet.

Wenn Sie eine Gewerbesteuererklärung mit abgeben müssen, tragen Sie diese Einkünfte in der Anlage G der Einkommenssteuererklärung ein. Wichtig ist, dass Sie nicht die Gesamteinnahmen, sondern den Gewinn eintragen.

Wenn Sie Ihren Gewinn mit einer Einnahmeüberschussrechnung ermitteln, benötigen Sie zusätzlich die Anlage EUR, sofern die Bruttoeinnahmen bei 17.500 Euro pro Jahr und darüber liegen. Gegebenenfalls fällt zusätzlich eine Umsatzsteuer an.

Belaufen sich die Gewinne aus dem Gewerbebetrieb unter dem Freibetrag von 24.500 Euro, fällt keine Gewerbesteuer an.

Wenn Sie gewerbesteuerpflichtig sind, müssen Sie nicht zwangsläufig Gewerbesteuer bezahlen. Um kleine Gewerbebetriebe zu entlasten, wurde ein Freibetrag festgelegt. Der Gewerbesteuerfreibetrag beträgt pauschal 24.500 Euro.

Belaufen sich die Gewinne aus dem Gewerbebetrieb unter diesem Freibetrag, fällt keine Gewerbesteuer an. Dennoch müssen Sie jedes Jahr die Anlage G ausfüllen und Ihre Gewinne eintragen, solange Sie gewerblich vermieten.

Wickeln Sie die Vermietung im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung ab, versteuern Sie Ihre Einnahmen als Vermietung und Verpachtung. Dazu tragen Sie die Mieteinnahmen in die Anlage V der Einkommenssteuererklärung ein. Dort sind die Arten der Vermietung aufgeschlüsselt und Ferienwohnungen sowie die Vermietung möblierter Zimmer berücksichtigt.

Beispiele mit Gerichtsurteilen zur Abgrenzung von Gewerbebetrieb und privater Vermögensverwaltung

Da gesetzliche Regelungen keine detaillierten Vorgaben zur Abgrenzung von Gewerbebetrieb zu privater Vermögensverwaltung bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Monteurzimmern vorhalten, waren zahlreiche Gerichtsurteile notwendig, um eine verbindlichere Unterscheidung zwischen den beiden Vermietungsarten zu erlauben.

Die bloße Vermietung von Ferienwohnungen und Monteurzimmern geht laut Rechtsprechung in der Regel über die private Vermögensverwaltung nicht hinaus.

Zahlreiche Gerichtsurteile wurden zu dem Thema Ferienwohnung als Gewerbebetrieb gefällt. Dabei lässt sich ein Grundtenor ableiten. Der Bundesfinanzhof, als höchstrichterliche Instanz, entschied am 25. 11. 1988, AZ: III-R-37/86, dass eine gewerbliche Vermietung auch nicht gegeben ist, wenn der Vermieter Zusatzleistungen in geringem Umfang anbietet.

So hatte eine Vermieterin Leistungen wie Gepäcktransfer, Morgenservice mit Semmeln, Milch und Zeitung sowie komplettes Inventar, Bereitstellung von Getränken, wöchentlichen Wäscheservice für Bett- und Frotteewäsche angeboten. Zusätzlich gehörten zu ihren Leistungen touristische Betreuung wie Beratung über Ausflugsziele und Vermittlung von Liegeplätzen, Fahrrad- und Bootsverleih.

Trotz der Zusatzleistungen sah der Bundesfinanzhof keine gewerbliche Tätigkeit, sondern stufte die Vermietung als private Vermögensverwaltung ein.

Im Urteil vom 14.01.2004 AZ XR 7/02 geht der Bundesfinanzhof noch weiter: Er nannte Voraussetzungen, unter welchen Bedingungen die Vermietung einer Ferienwohnung als gewerbliche Vermietung eingestuft werden kann.

So müsste der Vermieter Werbung an ständig wechselnde Mieter platzieren und gleichzeitig ständig Personal anwesend beziehungsweise in der Nähe der Appartementanlage sein, um wegen eines hotelähnlichen Angebots als Gewerbe eingeordnet werden zu können.

Diese und zahlreiche weitere Gerichtsurteile brachten deutlich mehr Klarheit zur Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung.

Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

• Bundesministerium der Finanzen | Gewerbesteuer