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Das Mietrecht bei Monteurzimmern & Ferienwohnungen

Das Mietrecht für Monteurzimmer und Ferienwohnungen ist komplex. Gleichzeitig dürfen Sie sich keine Fehler erlauben, denn sonst drohen rechtliche Konsequenzen. Wir klären Sie in diesem Ratgeber über das Mietrecht in Verbindung mit Monteurzimmern und Ferienwohnungen auf und zeigen Ihnen, wo Stolperfallen warten und welche Rechte und Pflichten Sie mit einem abgeschlossenen Vertrag eingehen.

Der Mietvertrag – die richtige Wahl?

Gleich zu Beginn müssen Sie sich entscheiden, welche Art von Vertrag für Ihre Monteurunterkunft oder Monteurwohnung überhaupt geeignet ist. Ein standardmäßiger Mietvertrag ist eine Option. Sie könnten aber auch einen Beherbergungsvertrag abschließen, der oft auch als Gastaufnahmevertrag bezeichnet wird. Welche Variante Sie nutzen sollten, hängt davon ab, welche Art von Leistung Sie zusätzlich anbieten möchten.

Sehen wir uns zuerst den Gastaufnahmevertrag an:

  • Der Gastaufnahmevertrag ist immer dann die richtige Wahl, wenn Sie nicht nur die Unterkunft bereitstellen, sondern auch weitere Leistungen bringen. Dazu könnte etwa die Reinigung der Wäsche oder auch die Instandhaltung des Zimmers zählen. Mit diesen Leistungen würden Sie einem Hotel oder einer vergleichbaren Einrichtung bereits nahekommen. Vielleicht gibt es sogar eine Art Zimmerservice? Dann ist der Gastaufnahmevertrag praktisch unverzichtbar.

Beachten Sie in diesem Fall, dass Sie die zusätzlichen Leistungen nicht gesondert in Rechnung stellen. Denken Sie wieder an ein Hotel: Sie bezahlen für eine Nacht einen Fixpreis von vielleicht 100 Euro. Darin enthalten ist nicht nur der Aufenthalt, sondern auch der Zimmerservice sowie die anschließende Reinigung des Raums für die nächsten Gäste und eventuell Frühstück & Co. Ebenfalls bedenken müssen Sie, dass Sie nicht ungefragt ortsansässige Unternehmen mit der Reinigung oder Ihren anderen Leistungen beauftragen. Diese würden wieder Rechnungen aufstellen – und genau die dürfen Sie Ihren Monteuren nicht unter die Nase halten, wenn Sie mit einem Gastaufnahmevertrag arbeiten.

Das Gegenteil erwartet Sie, wenn Sie die Monteurwohnung einfach nur vermieten möchten. Ihre Gäste müssen sich also um die Reinigung, die Verpflegung und auch die Wäsche selbst kümmern. In diesem Fall ist ein simpler Mietvertrag die bessere Option, da Sie schließlich keine weiteren Leistungen bringen. Bevor Sie die Art des Vertrags festlegen, sollten Sie also in jedem Fall prüfen, welche Leistungen Sie bieten. Falls Sie die falsche Vertragsart wählen, könnte dies Folgen haben – auch, wenn es unwahrscheinlich ist, dass Sie verklagt werden. Im Schadensfall spielt die Art des Vertrags aber dennoch eine Rolle. Im Zweifelsfall fragen Sie einen Anwalt vor Ort, denn die Bestimmungen können sich auch regional unterscheiden.

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Wie unterscheiden sich die Vertragsarten?

Sofern keine Probleme drohen, werden Sie auch keine Schwierigkeiten mit dem Vertrag haben. Dennoch sind Unfälle schnell passiert, und gelegentlich trägt auch der Gast die Schuld. Vielleicht reisen Ihre Gäste gar nicht an, sodass das Monteurzimmer oder Ferienwohnungen leerbleibt. Wer haftet dann für den Schaden, der durch das nichtvermietete Zimmer entsteht? Wer ist haftbar, wenn sich ein Gast innerhalb der Wohnung verletzt und wie sieht es mit eventuellem Schadensersatz aus? Unzählige Szenarien sind dafür verantwortlich, dass Sie sich mit dem Mietrecht genau auskennen sollten.

Denn: Prinzipiell ist ein Gastaufnahmevertrag zwar ein einfacher Mietvertrag, allerdings wird das Mietrecht dennoch in einer anderen Art und Weise angewendet. Vor allem bei der Kündigung des Vertrags unterscheiden sich die beiden Modelle. Beim Mietvertrag räumen Sie Ihren Gästen jedoch wesentlich größere Freiheiten ein, was bei einem Gastaufnahmevertrag eben nicht der Fall ist.

Sehen wir uns die Unterschiede also ein wenig genauer an. Grundsätzlich gilt noch einmal:

  • Führen Sie einen größeren Betrieb und bieten zahlreiche Monteurzimmer an, sind Sie ein Beherbergungsbetrieb. Sie haben nur ein einziges Zimmer zur Vermietung, aber bieten hoteltypische Leistungen? Auch dann sind Sie im rechtlichen Sinn ein Beherbergungsbetrieb. In diesem Fall ist immer der Gastaufnahmevertrag die richtige Entscheidung.
  • Vermieten Sie nur ein einzelnes Zimmer und bieten Sie dort keinerlei weiterführende Leistungen (Serviceleistungen)an und arbeiten auch nicht gewerblich, reicht ein Mietvertrag. Wenn Sie es genau wissen möchten: Es geht um einen Mietvertrag über eine möblierte Ferienwohnung. Den entsprechenden Gesetzestext finden Sie im BGB in § 549 Absatz 2 (Auf Wohnraummietverhältnisse anwandbare Vorschriften).
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Der Mietvertrag im Detail

Das Mietrecht schreibt vor, dass Sie für die Vermietung des Monteurzimmers unbedingt das zu vermietende Objekt – also die Wohnung/ Ferienwohnung – sowie das Haus/ Ferienhaus, in dem sich die Wohnung befindet, und den Preis angeben müssen. Außerdem muss darin zu finden sein, dass es sich nur um eine vorrübergehende Vermietung der Wohnung/ des Zimmers handelt. Bei Bedarf fragen Sie am besten einen Anwalt vor Ort, damit dieser Ihnen ein rechtlich wasserdichtes Dokument erstellt. Sobald die Unterschrift des Mieters vorhanden ist, haben Sie den Mietvertrag über Ihr Monteurzimmer in der Tasche.

Beide Parteien gehen jetzt diverse Rechte und Pflichten ein. Diese fallen wie folgt aus:

Pflichten des Vermieters

Als Vermieter haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass der Mieter das Monteurzimmer in einem „gebrauchsfähigen“ Zustand vorfindet. Das heißt, dass etwa der Müll der Vormieter entsorgt wurde, die Wohnung aufgeräumt ist und praktisch keinerlei Spuren des Vormieters vorhanden sind. Ausnahmen gelten bei typischen Gebrauchsspuren: Kratzer auf einem Holztisch etwa lassen sich langfristig nicht vermeiden und auch kleinere Flecken auf einem Teppichfußboden sind vom Mieter zu dulden. Möchten Sie sich tiefer in die Materie einlesen, finden Sie im BGB in § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln die entsprechende Stelle.

Weiterhin müssen Sie sicherstellen, dass die Mieter Ihres Monteurzimmers oder Ihrer Ferienwohnung in Sicherheit bei Ihnen wohnen. Schäden an Gasherden beispielsweise müssen sofort repariert werden. Ein typisches Beispiel ist auch Glätte im Winter, die Sie durch das Streuen von Salz verhindern müssen. Auch im eventuell vorhandenen Treppenhaus müssen Sie dafür sorgen, dass Geländer robust sind oder auch die Treppen rutschsicher sind. Alles, was eine Gefahr für Ihre Mieter darstellen könnte, müssen Sie so gut es geht eliminieren. Hier gilt jedoch die Verhältnismäßigkeit: Unzumutbare Kosten, die für bestimmte Sicherheitsmaßnahmen zu entrichten wären, fallen nicht darunter.

Lesen Sie hierzu auch unseren Artikel zum Thema: Verkehrssicherungspflicht: Wichtiger Schutz für Mieter und Vermieter

Verletzten Sie diese Pflichten, drohen Schwierigkeiten. Im Schadensfall hat der Mieter Anspruch darauf, von Ihnen Schadensersatz einzuklagen. Auch, wenn kein Schaden entstanden ist, dürften Sie Mieter des Monteurzimmers dennoch anzeigen – wenngleich das in der Praxis selten vorkommt.

Pflichten des Mieters

Zunächst gilt, dass der Mieter die Kosten für die Miete zu jedem vereinbarten Abrechnungszeitpunkt zu begleichen hat. Ob der Mieter die Wohnung in diesem Zeitraum wirklich genutzt hat oder nicht, spielt keine Rolle. Da die Miete durch den Vertrag erfolgt ist, muss der Mieter auch zahlen. Außerdem gilt, dass die Wohnung nur zum im Vertrag vereinbarten Zweck zu nutzen ist. Wilde Partys sind somit ausgeschlossen.

Falls der Mieter während der Wohnungsnutzung Mängel bemerkt, muss er diese dem Vermieter mitteilen. Dabei handelt es sich um einen Zwang und keine Option. Mögliche Sanierungsarbeiten muss der Mieter dann über sich ergehen lassen. Natürlich kann man auch miteinander reden und den Mangel etwa nach der Abreise des Mieters beheben, falls dieser Zeitpunkt ohnehin sehr nah ist. Da der Vermieter jedoch in aller Regel nicht riskieren möchte, dass Mängel zum Schaden am Mieter führen, arbeiten die meisten Vermieter recht flott.

Am Ende gilt es natürlich, das Monteurzimmer wieder in einem angemessenen Zustand an den Mieter zu übergeben.

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Ausweg aus dem Mietvertrag

Sie haben in der Regel drei Optionen, einen Mietvertrag zu beenden:

  • Ablauf des Mietzeitraums
    Sobald die im Vertrag vereinbarte Zeit der Miete abgelaufen ist, erlischt auch das Mietverhältnis. Hier kommt es teilweise nicht nur auf Tage, sondern auch Stunden an – wenn etwa der Mieter früh morgens das Monteurzimmer verlassen muss, weil am Nachmittag bereits die nächsten Gäste einziehen.
  • Aufhebung durch zusätzlichen Vertrag
    Ebenfalls eine Option ist der Abschluss eines zusätzlichen Aufhebungsvertrags. Darin definieren beide Parteien, dass Sie sich eine (in der Regel vorzeitige) Kündigung des Mietvertrags wünschen.
  • Kündigung eines Vertrags
    Die sofortige Kündigung des Mietvertrags ist im Mietrecht für Wohnungen, die über einen befristeten Zeitraum vermietet werden, nicht vorgesehen. Es können jedoch außerordentliche Gründe vorliegen. Wenn der Mieter seine Pflichten verletzt, die er im Mietvertrag akzeptiert hat, können Sie den Vertrag kündigen. Darunter könnte etwa die Tatsache fallen, dass im Monteurzimmer mehr Gäste leben als vertraglich vereinbart. Auch unzumutbares Verhalten der Gäste fällt unter einen solchen Kündigungsgrund.

Als Vermieter stehen Ihnen damit zahlreichen Möglichkeiten offen, einen Mietvertrag bei Bedarf auflösen. Sehen wir uns jetzt an, die es mit dem Mietrecht bei einem Gastaufnahmevertrag aussieht.

Der Gastaufnahmevertrag im Detail

Ein großer Unterschied zum Mietvertrag besteht unter anderem darin, dass es jenen Vertrag in schriftlicher Form selten gibt. Vergleichen Sie es wieder mit einer Buchung in einem Hotel: Reservieren Sie ein Zimmer für das nächste Wochenende, werden Sie beim Hotel telefonisch oder via E-Mail anfragen – aber nicht in Form eines ausgedruckten Vertrags. Eine verbindliche Buchung eines Monteurzimmers/ einer Ferienwohnung ist somit bereits erfolgt, wenn Sie etwa am Telefon Ihre Zusage geben. Auch für den Fall, dass Gäste direkt zu Ihnen kommen und nach einem Zimmer fragen, ist der Gastaufnahmevertrag geschlossen. Wenn Sie möchten, können Sie trotzdem einen schriftlichen Vertrag aushändigen. Üblich ist dies aber nicht.

Insgesamt ist der Gastaufnahmevertrag als spezielle Erweiterung eines Mietvertrags zu verstehen. Das Mietrecht besagt, dass wesentliche Elemente eines typischen Mietvertrags enthalten sind und um besondere Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter ergänzt wird – wobei letzterer Begriff praktisch schon falsch ist. Denn: In einem Gastaufnahmevertrag treten Sie nicht als Vermieter auf, sondern als Gastwirt. Das hat rechtliche Auswirkungen, denn unter anderem „leiden“ Sie unter strengeren Haftungsregeln für Schäden. Gleichzeitig bekommen Sie jedoch ein Hausrecht, was als Vermieter nicht der Fall ist.

Der Vertragsabschluss beim Gastaufnahmevertrag

Der Gastaufnahmevertrag ist sehr schnell geschlossen: Stellt ein Gast eine Anfrage auf eine Reservierung für ein Monteurzimmer, die anschließend von Ihnen bestätigt wird, ist der Vertrag bereits geschlossen. Wichtig ist jedoch wie gesagt, dass Sie die Reservierung auch akzeptieren und zusagen. Für eine Buchung alleine kann der potenzielle Mieter nicht zur Kasse gebeten werden. Diese Art des Vertragsabschlusses gilt auch dann, wenn noch gar keine weiteren Details über das zu vermietende Objekt bekannt sind. Falls den Gästen das Monteurzimmer bei der ersten Besichtigung nicht gefällt, haben sie somit keinen Anspruch auf die bereits entrichtete Miete. Möchten Sie sich genauer über das Mietrecht beim Gastaufnahmevertrag informieren, hilft Ihnen das BGB in § 535 Inahlt und Hauptpflichten des Mietvertrags.

Die meisten dennoch wichtigen Informationen finden Mieter daher nicht in einem gesonderten Vertrag vor, sondern ganz einfach in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Unterkunft. Wahrscheinlich gibt es auch eine Hausordnung, die der Mieter einzuhalten hat und die selbstverständlich für jedes einzelne Monteurzimmer gilt. Auch eventuell wichtige Passagen – wie etwa die Frage danach, was passiert, wenn ein Mieter eine Reservierung storniert – sind in der Regel in den AGB zu finden.

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Rechte und Pflichten im Gastaufnahmevertrag

Wie auch im klassischen Mietvertrag gibt es im Gastaufnahmevertrag zahlreiche Rechte und Pflichten beider Parteien, die es zu befolgen gilt. Diese fallen unter anderem wie folgt aus:

  • Pflichten und Rechte des Vermieters
    Bei der Vermietung des Monteurzimmers müssen Sie Ihren Gästen die Räumlichkeiten für den gesamten Zeitraum der Buchung zur Verfügung stellen. Anders als bei einem Mietvertrag sieht das Mietrecht bei einem Gastaufnahmevertrag vor, dass Sie keinen Anspruch darauf haben, Ihre Gäste um einen Identitätsnachweis zu bitten. Ein Monteur könnte sich also als Max Mustermann bei Ihnen einschreiben, aber in Wirklichkeit einen komplett anderen Namen haben.

    Weiterhin haben Sie das Recht, den Empfang von Gästen in diesem Monteurzimmer zu untersagen. Es handelt sich nicht um einen einfachen Mietvertrag, der dem Mieter mehr oder weniger freie Hand über das Monteurzimmer gibt. Allerdings haben Sie genauso das Recht, diesen Luxus eben doch zu erlauben. Sie könnten also Ihre Zusage dafür geben, dass der Mieter andere Personen auch für die Übernachtung in dem Monteurzimmer aufnimmt.
  • Pflichten und Rechte des Mieters
    Grundsätzlich hat der Gast Meldepflicht bei Ihnen, und nicht andersrum. Taucht der Mieter nicht bei Ihnen auf, ist das nicht Ihr Problem. Eine Buchung kann auch nicht einfach so storniert werden. Ist eine Buchung nach dem bereits genannten Schema erfolgt, aber der Mieter taucht nicht auf, muss er trotzdem den Mietpreis für das Monteurzimmer zahlen. Abziehen davon müssen Sie jedoch Kosten, die Sie einsparen – etwa durch die Tatsache, dass Sie das Zimmer nicht reinigen oder keinen Proviant bereitstellen müssen.

    Der Mieter hat dafür meistens ein Rücktrittsrecht: Für eine kleine Anzahlung auf den letztendlichen Mietpreis bekommt der Gast die Möglichkeit, von der Buchung zurückzutreten. Der Mietpreis muss dann nicht entrichtet werden. Ob ein Rücktrittsrecht überhaupt existiert, liegt in Ihren Händen. Auch hier gilt: Da es keinen schriftlichen Vertrag gibt, wird das Rücktrittsrecht oft in den AGB statt im Mietrecht definiert. Mieter können Sie also im Zweifelsfall auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinweisen.

    Falls es zu Mängeln kommt, deckt sich die Vorgehensweise im Gastaufnahmevertrag mit einem normalen Mietvertrag.

Das Hausrecht im Gastaufnahmevertrag

Eine Besonderheit ist das Hausrecht, das der Mieter durch einen Gastaufnahmevertrag akzeptiert. Es besagt, dass Sie den Mieter bei unangemessenem Verhalten – salopp gesagt – rausschmeißen können. Allerdings müssen auch hier triftige Gründe vorliegen. Sie können einen Mieter nicht einfach aus dem Monteurzimmer vertreiben, weil es Ihnen so passt. Vielleicht melden sich Gäste bei Ihnen, die für ein bereits belegtes Zimmer deutlich mehr Miete bezahlen würden. Die dort bereits wohnenden Monteure könnten Sie dann trotzdem nicht einfach auf die Straße setzen. Das Hausrecht muss in einem gewissen Verhältnis angewendet werden und dient nicht dazu, Gäste nach Lust und Laune in andere Zimmer zu verlagern oder komplett zu entlassen. Versuchen Sie es trotzdem, werden Sie schnell mit Klagen und einem immens schlechten Image zu rechnen haben.

Daraus folgt auch, dass ein Gastaufnahmevertrag nicht einfach einseitig gekündigt werden kann – und zwar weder von Ihnen noch von Ihrem Gast. Der Gast muss für die komplette zu Beginn vereinbarte Zeit im Monteurzimmer bleiben. Natürlich steht es der Person frei, einfach zu gehen und sich an einem anderen Ort aufzuhalten. Die Kosten für die vereinbarte Mietdauer sind aber gemäß Mietrecht dennoch zu entrichten. Eine Ausnahme von dieser Regelung findet nur dann statt, wenn Sie dies in einem schriftlichen Vertrag vereinbart (selten) oder Sie in Ihren AGB eine entsprechende Klausel abgedruckt haben (häufiger).

In der Regel gibt es daher nur einen Grund für eine Beendigung eines Gastaufnahmevertrags: den Ablauf der vereinbarten Mietzeit.

Mietrecht Monteurzimmer Ferienwohnung Mietvertrag Wichtig

Das Mietrecht: komplex, aber wichtig!

Wir konnten Ihnen an dieser Stelle nur einen kleinen Einblick in das Mietrecht von Monteurzimmern und diverse Vertragsvarianten geben. Möchten Sie sich genauer über Pflichten und Rechte als Vermieter informieren, empfehlen wir, sich bei einem Fachanwalt zu informieren. Nach Möglichkeit sollte diese Person ortsansässig sein, da sich kleine Details von Bundesland zu Bundesland unterscheiden können.


Externe Informationsquellen zu diesem Thema:




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zuletzt aktualisiert: 08.11.2017

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