Eine Ferienunterkunft vermieten
rechtssicher und erfolgreich

Der Gedanke, eine Ferienunterkunft zu vermieten, kommt spätestens auf, wenn Sie sich selbst in einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung befinden. So viel Geld, das Sie hier für eine Woche oder vierzehn Tage bezahlen!

Vor dem Start in Richtung erfolgreicher Vermietung von Ferienunterkünften ist einiges zu beachten.

Warum Ferienunterkünfte vermieten?

Sicher, als Immobilienbesitzer könnten Sie die leer stehende Wohnung oder das Zimmer langfristig vermieten. Die Einnahmen kämen regelmäßig, allerdings gehen viele Pflichten mit diesem Vermieter-Status einher. Warum das Objekt nicht als Ferienunterkunft vermieten? Die folgenden Gründe sprechen dafür:

Hohe Mieteinnahmen

Die Mieteinnahmen für eine Ferienunterkunft sind deutlich höher als bei normal vermietetem Wohnraum.

Wenn ich für eine Ferienunterkunft 800 Euro für zehn Tage bezahle – würde ich das für den gleichen Wohnraum als langfristige Miete zahlen? Immerhin wären das rund 2400 Euro im Monat für eine Wohnung, die bestenfalls eine Zweiraumwohnung mit 30 m² ist.

Im Urlaub zahlen die Menschen gern mehr, zumal die Unterbringung hier viel individueller als in einem anonymen Hotel ist. Über die Vermietungsdauer von drei bis vier Monaten können Vermieter von Ferienunterkünften genauso viel verdienen wie Vermieter von Langzeitwohnraum.

Befristete Mietzeiten

Wenn Sie eine Immobilie an einen Mieter vergeben, der unsympathisch ist oder sich nicht an vertragliche Absprachen hält, kostet Sie das Zeit, Nerven und Geld. Bei einer Ferienwohnung bleibt Ihr Gast nur kurzzeitig – was sind schon zwei Wochen im Vergleich zu Monaten bis Jahren?

Leerraum sinnvoll nutzen

Sind die Kinder aus dem Haus oder ist die ältere Generation verstorben, stehen oft ganze Etagen im Haus leer. Auf Dauer möchten Sie sich keine fremden Leute ins Haus holen.

Die Vermietung als Ferienunterkunft ist kurzzeitig möglich und die Wohnung steht bei Eigenbedarf rasch zur Verfügung.

Selbst keine Miete zahlen

Befindet sich die Ferienunterkunft in einem Urlaubsgebiet oder einer Region, die Ihnen selbst gefällt, bietet sich der Kauf des Objekts an. Der Urlaub in Ihrem Eigentum ist jederzeit möglich. Gleichzeitig vermieten Sie die Immobilie und verdienen Geld.

Ferienunterkunft vermieten: Privat oder gewerblich?

Viele Menschen kommen auf die Idee, ein Zimmer oder eine Wohnung zu vermieten. Das ist eine schöne Nebeneinnahme, oder? Allerdings sollten Sie sich als Vermieter die Frage stellen, ob es sich um eine private oder gewerbliche Tätigkeit handelt.

Die Antwort darauf ist relativ einfach: Sofern Ihre Tätigkeit auf die Erzielung eines Gewinns bzw. auf reguläre Einnahmen abzielt, ist sie als Gewerbe zu betrachten. Der verwalterische Umfang Ihrer Vermietungstätigkeit spielt keine Rolle. Das Verwaltungsrecht kennt den Begriff der „Bagatellschwelle“, die Sie überschreiten müssen, ehe Sie ein Gewerbe anzumelden haben.

Wenn Sie als Vermieter weitere Leistungen erbringen, stellen Sie damit Ihre gewerbliche Absicht außer Frage. Beispielsweise wenn Sie Fahrräder verleihen, einen Brötchenservice betreiben oder eine Rezeption eingerichtet haben, weil Sie gleich mehrere Ferienunterkünfte vermieten.

Im Prinzip stellen Sie den Aufwand und Nutzen gegenüber – sind beide gering, üben Sie die Vermietung im Rahmen einer privaten Tätigkeit, wenn nicht gar einer Liebhaberei, aus.

Wenn Sie einen gewissen Aufwand betreiben (Bewerben der Unterkunft, Einrichten einer Internetseite, Einschalten eines Maklers, Anbieten von Zusatzdienstleistungen etc.), ziehen Sie einen größeren Nutzen und verfolgen in der Regel eine Gewinnerzielungsabsicht.

Auch wenn Sie die Ferienunterkunft ganzjährig vermieten, werden Sie eher als Gewerbetreibender handeln. Das gilt auch, wenn Sie die Wohnung oder das Zimmer während der Nebensaison an Monteure vermieten. Wenn Sie eine ganze Anlage von Ferienunterkünften vermieten, werden Sie in jedem Fall als Gewerbetreibender eingestuft.

Steuerrechtlich gesehen liegt erst eine Gewerbetätigkeit vor, wenn Ihre Vermietung eine umfassende Organisation ähnlich eines Hotels von Ihnen erfordert.

Für die letztendliche Einstufung als Gewerbebetrieb oder private Vermietung spielt das Baurecht eine Rolle. Geht es um eine gewerbliche Nutzung, müssen Sie häufig eine sogenannte Nutzungsänderung des Wohnraums beantragen. Für diesen Antrag sind die geplante Dauer der Beherbergung sowie die angedachten Zusatzleistungen relevant.

Welche rechtlichen Grundlagen für die Vermietung einer Ferienunterkunft müssen beachtet werden?

Die Vermietung von Ferienunterkünften müssen Sie gegenüber dem Finanzamt anmelden, wenn es sich um eine selbstständige Nebentätigkeit oder um eine hauptberufliche Selbstständigkeit handelt. Das heißt nicht, dass Sie auch ein Gewerbe anmelden müssen!

Das Finanzamt prüft die Voraussetzungen nach Ausfüllen des Anmeldeformulars und leitet die Unterlagen gegebenenfalls an das Gewerbeamt weiter. Von diesem bekommen Sie als Antragsteller die Aufforderung, die geplanten Gewinne zu übermitteln. Anhand Ihrer Daten wird festgelegt, ob Sie Gewerbesteuer zu zahlen haben oder nicht.

Möglich ist auch, dass Sie sich direkt beim Gewerbeamt melden, dann wendet sich dieses mit der Vorankündigung an das Finanzamt. Als Faustregel gilt, dass ab einem Gewinn von 24.500 Euro im Jahr die Gewerbesteuer fällig wird.

Als Faustregel gilt, dass ab einem Gewinn von 24.500 Euro im Jahr die Gewerbesteuer fällig wird.

Speisen und Getränke dürfen Sie bedenkenlos an Ihre Mieter rausgeben – seit 2005 gilt das überarbeitete Gaststättengesetz und Privatvermieter benötigen keine extra Schankerlaubnis mehr. Das gilt aber nur für die Mieter, die auch in Ihrem Hause wohnen.

Laden diese sich Besuch ein, dürfen Sie die Gäste nicht bewirten, wenn Sie keine „Lebensmittelrechtliche Unterweisung“ nach § 43 Abs. 5 des Infektionsschutzgesetzes erworben haben. Eine derartige Unterweisung bieten die Gesundheitsämter regelmäßig an. Ihre Teilnahme wird mithilfe eines Nachweisheftes belegt.

Wichtig sind überdies die Vorschriften zur Größe einer Ferienunterkunft. Gesetzlich vorgegeben ist, dass ein Doppelzimmer mindestens 12 m², ein Einzelzimmer mindestens 8 m² aufweisen muss. Wenn Sie diesbezüglich Fragen haben, wenden Sie sich an die zuständige Baubehörde. Diese nennt und erklärt Ihnen genaue Maße.

Wenn Sie mit der Vermietung Gewinne erwirtschaften, geben Sie diese in Ihrer Steuererklärung an. „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ betreffen ein eigenes Formblatt und werden in die Berechnung Ihrer Einkommenssteuer einbezogen.

Wichtig: Diesen Gewinnen können Sie Ausgaben gegenüberstellen. Ihr Steuerberater hilft Ihnen an dieser Stelle gern weiter!

Sollte Ihr Umsatz höher als die Kleinunternehmergrenze von 17.500 Euro im Jahr sein, werden Sie als Vermieter im darauffolgenden Jahr umsatzsteuerpflichtig. Nun müssen Sie die Mehrwertsteuer mit ausweisen, was einen Mehraufwand bedeutet.

Außerdem sind die Umsatzsteuervoranmeldungen abzugeben. Wichtig: Behalten Sie die Umsatzsteuerpflicht als Vermieter im Auge! Wenn Sie sie nicht berücksichtigen und zahlen müssten, werden Sie rückwirkend zur Kasse gebeten. Das kann teuer werden!

Zimmer einer Ferienwunterkunft an Monteure vermieten?

In der Nebensaison ist kaum mit einer kompletten Vermietung Ihrer Ferienunterkunft zu rechnen. Was dann? Soll die Immobilie ungenutzt bleiben? In vielen Fällen ist das nicht nötig, wenn Sie an Monteure vermieten.

Für die Vermietung an Monteure stellen Sie sich die Frage, was ein Berufsreisender überhaupt möchte. Er will gemütlich schlafen – es kommt auf ein gut ausgestattetes Schlafzimmer an. Er ist tagsüber nicht anwesend, kommt abends aber sicherlich hungrig an.

Ein kleiner Kühlschrank ist sinnvoll, eventuell bieten Sie als Vermieter einen Brötchenservice oder das Abendessen an.

Viel Platz braucht der Monteur nicht, nutzt er Ihre Unterkunft in der Regel nur zum Schlafen. Wichtig sind Fernseher und Radio, ein WLAN-Anschluss sollte vorhanden sein.

Bieten Sie die Ferienunterkunft gewerblich an, kann es für Sie sinnvoll sein, eine Agentur oder einen Vermittler einzuschalten. Diese betreuen Ihr Objekt gewissenhaft und tragen für die Vermarktung Sorge. Eine gute Vorgehensweise, wenn Sie nicht selbst vor Ort sind, sondern Ihre Immobilie aus der Ferne verwalten.

Ihre Zusammenarbeit mit dem Makler regeln Sie vertraglich. Doch Vorsicht: Teilweise entsteht daraus ein Exklusivrecht für die Vermietung durch den Makler und Sie als Vermieter und Eigentümer der Immobilie haben keine Verfügungsgewalt mehr über die Buchungen.

Eine andere Möglichkeit stellen kostenpflichtige Buchungsportale dar. Der Vorteil: Nach der Eintragung kümmern Sie sich als Vermieter hier nur noch darum, dass Sie die Anfragen beantworten. Gleichzeitig ist Ihre Reichweite groß und Sie beschränken sich nicht auf eine bestimmte Zielgruppe.

Zur Vermarktung der Ferienunterkunft zählt das Einrichten Ihrer eigenen Internetseite. Wenn Sie heute noch keine derartige Seite haben, vergeben Sie wertvolle Vermittlungschancen.

Im Netz schauen die meisten Menschen zuerst nach Vermietungsangeboten und informieren sich anhand der Bilder und beschreibenden Texte über Ihr Objekt. Die Entscheidung für oder gegen die Unterkunft fällt in der Regel beim ersten Durchsehen Ihres Vermietungsangebots.

Welche Ausstattung in einer Ferienunterkunft wählen Sie?

Wer vor der Entscheidung steht, eine Ferienunterkunft zu buchen oder sich noch auf dem Markt informiert, geht auch nach der gebotenen Ausstattung.

Grundsätzlich ist zu sagen, dass die Einrichtung und Ausstattung zur Umgebung passen sollte – in den Bergen will niemand maritim wohnen. Wenn Sie einen „Stilbruch“ vornehmen, muss er konsequent sein, dass er zu Ihrem besonderen Markenzeichen wird.

Wichtig ist in erster Linie, dass die Einrichtung gepflegt und vollständig ist – kein Feriengast möchte mit abgewohnten oder beschädigten Möbeln wohnen. Zumal der Zustand der Einrichtung auch für die Mietpreisfindung relevant ist.

Es gilt: Qualität macht sich im Mietpreis bemerkbar! Womit wären Sie zufrieden? Was ist bei einer Wohnung in der hiesigen Umgebung zu erwarten?

Es sind noch ein paar Möbel auf Ihrem Speicher? Gut, da sollten sie bleiben, sie haben in der Ferienunterkunft nichts verloren. Ein Sammelsurium an „Restmöbeln“ ist nicht gefragt. Als Faustregel sagen Sie sich, dass in die Ferienwohnung nichts gehört, was Sie sich nicht selbst in die Wohnung stellen würden.

Berücksichtigen Sie die Zielgruppe, an die sich Ihr Vermietungsangebot richtet. Monteure und Firmengäste bekommen eine eher solide Ausstattung ohne jeglichen Schnickschnack, Feriengäste mit luxuriösem Anspruch eine ebenso eingerichtete Wohnung.

Wenn Sie die Unterkunft in der Hauptsaison an Feriengäste, in der Nebensaison an Monteure vermieten möchten, wählen Sie einen Mittelweg und setzen auf Qualität, nicht auf Luxus. Auf behagliches Wohnen, aber nicht auf unnötigen Dekokram.

Wichtig ist das Thema Barrierefreiheit. Gehören zu Ihrer Hauptzielgruppe Rentner oder eingeschränkt bewegliche Menschen, sollte sich Ihre Ferienwohnung nicht im zweiten oder dritten Stock befinden und frei von Schwellen und Kanten (Dusche, Zimmer) sein.

Für die Vermietung an Familien beachten Sie die Gestaltung des Außengeländes. Diese freuen sich über einen Sandkasten und einen kleinen Spielplatz.

Inzwischen zählt zur üblichen Ausstattung einer Ferienunterkunft der Anschluss ans Internet. WLAN gehört heute zum Standardangebot und darf in keiner Ferienwohnung fehlen. Die Gäste wollen auch im Urlaub Zugang zu den wichtigsten Informationen im Netz haben und nicht immer nur das Smartphone nutzen.

Vermieten Sie die Wohnung an Monteure und andere Geschäftsreisende, ist WLAN nahezu Pflicht. Wer beruflich hier nächtigt, wird sich auf dem Laufenden halten wollen – Geschäftsmails müssen beantwortet, Anfragen berücksichtigt und wichtige Schreiben gelesen werden.

Ein Internetanschluss zählt zu den Ausstattungsmerkmalen, auf die Ihre Gäste den größten Wert legen.

Zu Ihren Sorgfaltspflichten zählt, einen aktuellen Virenscanner und eine Firewall zu installieren. Die Konten in Ihrem Haus getrennt zu nutzen bzw. deren Zuordnung zu einem bestimmten Rechner oder Anschluss sicherzustellen ebenfalls.Belehren Sie Ihre Gäste über die Verhaltensweisen bei Downloads und zum Umgang mit dem Internet.

Was steht im Mietvertrag einer Ferienunterkunft?

Sie haben einen Mieter gefunden? Mit diesem schließen Sie nun einen Mietvertrag, der bestimmte Punkte beinhalten muss. Grundsätzlich regelt ein solcher Vertrag die Geschäftsbeziehung zwischen Ihnen als Vermieter und Ihrem Mieter.

Er erfolgt in jedem Fall schriftlich. Auch wenn ein mündlicher Vertrag rechtsgültig ist, können abgemachte Verabredungen nicht bewiesen werden. Kommt es zu einem Rechtsstreit, ist es besser, wenn Sie den Mietvertrag als Dokument vorliegen haben. Wichtig: Der Vertrag muss unterschrieben sein, ansonsten ist er nicht gültig und kann angefochten werden.

Folgende Bestandteile sollte der Mietvertrag haben:

• Identifikation der beiden Vertragsparteien
  Hierzu gehören vollständige Namen und Adressen sowie eventuelle Kontaktdaten. Vermieten Sie an ein Ehepaar, werden beide genannt, damit die gesamtschuldnerische Haftung abgesichert ist.
• Darstellung miettechnischer Daten
  Das genaue Mietdatum, Angabe der anreisenden Personenzahl, die Zeiten, zu denen An- und Abreise erfolgen müssen sowie optionale Leistungen. Wird die Endreinigung mit gebucht, findet das im Mietvertrag Erwähnung.
• Haustiere
  Regelungen zu Haustieren sollten ebenfalls im Mietvertrag zu finden sein. Sie entscheiden, ob Sie die Tierhaltung gänzlich verbieten oder das Mitbringen von Hund oder Katze erlauben.
• Preisgestaltung
  Ihre Preise sollten erklärt werden. Wichtig ist, dass Sie die Endpreise inkl. Mehrwertsteuer angeben – bezüglich der Preisgestaltung orientieren Sie sich als Vermieter an einer rechtsgültigen Rechnung.
  
  Die Daten, die hier aufgelistet sind, müssen Sie im Mietvertrag aufschlüsseln (Brutto- und Nettobeträge, Mehrwertsteuer, Grundpreis, Aufschläge).
• Reisebedingungen
  Gelten für die Übernachtung besondere Vereinbarungen, müssen Sie diese aufschlüsseln. Das betrifft zum Beispiel die Schlüsselübergabe, die Nutzung einer besonderen Ausstattung (Pool, Sauna im Haus) und einzuhaltende Ruhezeiten.
• Zahlungsbedingungen
  Wann ist der Mietpreis zu entrichten? Muss eine Anzahlung geleistet werden? Für die Anzahlung nennen Sie den Betrag und im Idealfall den Prozentsatz, den Sie ansetzen. Vermerken Sie das Datum, bis zu dem Anzahlung und Restzahlung zu leisten sind.
• Reiserücktrittsbedingungen
  Damit Sie als Vermieter nicht am Ende leer ausgehen, weil die Mieter nicht anreisen, regeln Sie die Reiserücktrittsbedingungen. Bis zu welchem Zeitpunkt ist eine Stornierung möglich und welche Folgen kann diese haben?
  
  Reiserücktrittskosten berechnen Sie gestaffelt, je nachdem, wie lange vor geplanter Nutzung der Ferienunterkunft abgesagt wird.

Hat der angehende Feriengast seine Buchung getätigt, wartet er auf eine Buchungsbestätigung. Diese ist für die Vermietung an einen Monteur nicht nötig und es reicht, wenn Sie eine Kurzform der Buchungsbestätigung ausstellen.

Ansonsten gilt, dass diese Bestätigung ein rechtssicheres Dokument zur verbindlichen Buchung ist – sowohl für Sie als Vermieter als auch für den Mieter. Dieses Dokument kann zur Fehlerbehebung eingesetzt werden und wird sich auch bei Streitigkeiten als Beleg wiederfinden.

Für Ihren Mieter stellt die Buchungsbestätigung eine Art Zusammenfassung der vereinbarten Reise dar. Es sind Reisezeiten, Zeiten für An- und Abreise und die gebuchte Personenzahl vermerkt. Der Mieter bekommt diese Bestätigung auch, wenn er Ihnen keine Anzahlung leistet und wenn der gesamte Reisepreis bei der Ankunft in Ihrer Ferienunterkunft fällig wird.

Sie als Vermieter lassen den Mieter die Buchungsbestätigung unterschreiben und zurücksenden. So haben beide Seiten im Falle von Streitigkeiten einen Nachweis zu den getroffenen Vereinbarungen in der Hand.

Die unterzeichnete Bestätigung stellt außerdem einen rechtssicheren Beleg dar, wenn Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen und, Sie diese geltend machen wollen. Er kann sich in dem Fall nicht auf eine mündliche Vereinbarung berufen, sondern ist an die unterschriebene Bestätigung gebunden.

Es sollten Regelungen zu Zahlung und Stornierung auf der Buchungsbestätigung zu finden sein.

Auch wenn es für Sie einen erhöhten Aufwand bedeutet – schon so mancher Vermieter musste die bittere Pille schlucken und konnte seine Rechte mangels Nachweis zu Vereinbarungen nicht geltend machen.