Artikel drucken / herunterladen

Ratgeber: So vermieten Sie eine Ferienunterkunft rechtssicher und erfolgreich

Ruhezeiten im Monteurzimmer Ferienwohnung

Der Gedanke, eine Ferienunterkunft zu vermieten, kommt bei den Ihnen spätestens dann auf, wenn Sie sich selbst in einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung befinden. So viel Geld, das Sie hier für eine Woche oder vierzehn Tage bezahlen! Eine schöne Einnahmequelle, doch vor dem übereilten Start in Richtung Vermietung von Ferienunterkünften ist einiges zu beachten.

Zurück zur Übersicht

Warum Ferienunterkünfte vermieten?

Sicher, ein Immobilienbesitzer könnte die leer stehende Wohnung oder das Zimmer auch regulär langfristig an eine Familie oder eine Person vermieten. Die Einnahmen kämen regelmäßig, allerdings gehen auch viele Pflichten mit diesem Vermieter-Status einher. Warum das Objekt nicht als Ferienunterkunft vermieten? Die folgenden Gründe sprechen dafür:

  • Hohe Mieteinnahmen
    Die Mieteinnahmen für eine Ferienunterkunft sind deutlich höher als bei normal vermietetem Wohnraum. Sicherlich hat diesen Fakt schon jeder einmal durchgerechnet: Wenn ich für eine Ferienwohnung 800 Euro für zehn Tage bezahle – würde ich das für den gleichen Wohnraum auch als langfristige Miete zahlen? Immerhin wären das rund 2400 Euro im Monat für eine Wohnung, die oft bestenfalls eine Zweiraumwohnung mit 30 m² ist. Im Urlaub zahlen die Menschen gern mehr, zumal die Unterbringung hier viel individueller als in einem anonymen Hotel ist. Über die Vermietungsdauer von drei bis vier Monaten können Sie als Vermieter von Ferienunterkünften genauso viel verdienen wie Vermieter von Langzeitwohnraum.
  • Befristete Mietzeiten
    Wenn Sie eine Immobilie an einen Mieter vergeben, der unsympathisch ist oder sich nicht an vertragliche Absprachen hält, kostet Sie das Zeit, Nerven und Geld. Bei einer Ferienwohnung aber bleibt Ihr Gast meist nur kurzzeitig – was sind schon zwei Wochen im Vergleich zu Monaten bis Jahren?
  • Leerraum sinnvoll nutzen
    Sind die Kinder aus dem Haus oder ist die ältere Generation verstorben, stehen oft ganze Etagen im Haus leer. Auf Dauer möchten Sie sich aber keine fremden Leute ins Haus holen. Die Vermietung als Ferienunterkunft ist kurzzeitig möglich und die Wohnung steht bei plötzlichem Eigenbedarf rasch zur Verfügung.
  • Selbst keine Miete zahlen
    Befindet sich die Ferienunterkunft in einem Urlaubsgebiet oder einer Region, die Ihnen selbst gefällt, bietet sich der Kauf des Objekts an. So ist der Urlaub in Ihrem Eigentum jederzeit möglich. Gleichzeitig vermieten Sie die Immobilie für die Dauer Ihrer Nichtnutzung und verdienen Geld.

Vermietung von Ferienunterkünften: Privat oder gewerblich?

Viele Menschen kommen auf die Idee, ein Zimmer oder eine Wohnung zu vermieten. Das ist eine schöne Nebeneinnahme, oder? Allerdings sollten Sie sich als Vermieter die Frage stellen, ob es sich um eine private oder gewerbliche Tätigkeit handelt. Dabei ist die Antwort darauf relativ einfach: Sofern Ihre Tätigkeit auf die Erzielung eines Gewinns bzw. auf reguläre Einnahmen abzielt, ist sie als Gewerbe zu betrachten. Der verwalterische Umfang Ihrer Vermietungstätigkeit spielt keine Rolle. Das Verwaltungsrecht kennt den Begriff der „Bagatellschwelle“, die Sie erst überschreiten müssen, ehe Sie ein Gewerbe anzumelden haben.

Ruhezeiten im Monteurzimmer Ferienwohnung

Wenn Sie als Vermieter weitere Leistungen erbringen, stellen Sie damit Ihre gewerbliche Absicht außer Frage. Beispielsweise wenn Sie Fahrräder verleihen, einen Brötchenservice betreiben oder eine Rezeption eingerichtet haben, weil Sie gleich mehrere Ferienzimmer oder Ferienwohnungen vermieten.

Im Prinzip müssen Sie den Aufwand und Nutzen gegenüberstellen – sind beide gering, können Sie die Vermietung im Rahmen einer privaten Tätigkeit, wenn nicht gar einer Liebhaberei, ausüben. Wenn Sie einen gewissen Aufwand betreiben (Bewerben der Unterkunft, Einrichten einer Internetseite, Einschalten eines Maklers, Anbieten von Zusatzdienstleistungen etc.), ziehen Sie auch einen größeren Nutzen und verfolgen in der Regel eine Gewinnerzielungsabsicht. Auch wenn Sie die Ferienwohnung ganzjährig vermieten, werden Sie eher als Gewerbetreibender handeln. Das gilt auch, wenn Sie die Wohnung oder das Zimmer während der Nebensaison an Monteure vermieten. Wenn Sie eine ganze Anlage von Ferienunterkünften vermieten, werden Sie in jedem Fall als Gewerbetreibender eingestuft.

Ruhezeiten im Monteurzimmer Ferienwohnung

Für die letztendliche Einstufung als Gewerbebetrieb oder private Vermietung spielt zudem das Baurecht eine Rolle. Geht es um eine gewerbliche Nutzung, müssen Sie häufig eine sogenannte Nutzungsänderung des Wohnraums beantragen. Für diesen Antrag sind die geplante Dauer der Beherbergung sowie die angedachten Zusatzleistungen relevant.

Steuerrechtlich gesehen liegt erst eine Gewerbetätigkeit vor, wenn Ihre Vermietung eine umfassende Organisation ähnlich eines Hotels von Ihnen erfordert.

Rechtliche Grundlagen für die Vermietung von Ferienunterkünften

Die Vermietung von Ferienunterkünften müssen Sie gegenüber dem Finanzamt anmelden, wenn es sich um eine selbstständige Nebentätigkeit oder um eine hauptberufliche Selbstständigkeit handelt. Damit ist noch gesagt, dass Sie auch ein Gewerbe anmelden müssen! Das Finanzamt prüft die Voraussetzungen nach Ausfüllen des Anmeldeformulars und leitet die Unterlagen gegebenenfalls an das Gewerbeamt weiter. Von diesem bekommen Sie als Antragsteller dann die Aufforderung, die geplanten Gewinne zu übermitteln. Anhand Ihrer Daten wird festgelegt, ob Sie Gewerbesteuer zu zahlen haben oder nicht. Möglich ist auch, dass Sie sich direkt beim Gewerbeamt melden, dann wendet sich dieses mit der Vorankündigung an das Finanzamt. Als Faustregel gilt, dass ab einem Gewinn von 24.500 Euro im Jahr die Gewerbesteuer fällig wird.

Ruhezeiten im Monteurzimmer Ferienwohnung

Speisen und Getränke dürfen bedenkenlos an Ihre Mieter gereicht werden – seit 2005 gilt das überarbeitete Gaststättengesetz und Privatvermieter benötigen keine extra Schankerlaubnis mehr. Das gilt aber nur für die Mieter, die auch in Ihrem Hause wohnen. Laden diese sich Besuch ein, dürfen Sie die Gäste nicht bewirten, wenn Sie eine „Lebensmittelrechtliche Unterweisung“ nach § 43 Abs. 5 des Infektionsschutzgesetzes nicht erworben haben. Eine derartige Unterweisung bieten die Gesundheitsämter regelmäßig an. Ihre Teilnahme wird mithilfe eines Nachweisheftes belegt.

Wichtig sind überdies die Vorschriften zur Größe einer Ferienwohnung. Gesetzlich vorgegeben ist, dass ein Doppelzimmer mindestens 12 m², ein Einzelzimmer mindestens 8 m² aufweisen muss. Wenn Sie diesbezüglich Fragen haben, wenden Sie sich an die zuständige Baubehörde. Diese nennt und erklärt Ihnen genaue Maße.

Das Thema Brandschutz bedenken Sie ebenfalls, denn die Einhaltung der entsprechenden Vorschriften wird baurechtlich überprüft.

Ruhezeiten im Monteurzimmer Ferienwohnung

Wenn Sie mit der Vermietung Gewinne erwirtschaften, geben Sie diese in Ihrer Steuererklärung an. „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ betreffen ein eigenes Formblatt und werden in die Berechnung Ihrer Einkommenssteuer einbezogen. Wichtig: Diesen Gewinnen können Sie auch Ausgaben gegenüberstellen. Ihr Steuerberater hilft Ihnen an dieser Stelle gern weiter!

Sollten Ihre Einnahmen höher als die Kleinunternehmergrenze von 17.500 Euro im Jahr (Umsatz, nicht Gewinn!) sein, werden Sie als Vermieter im darauffolgenden Jahr umsatzsteuerpflichtig. Nun müssen Sie die Mehrwertsteuer mit ausweisen, was einen gewissen Mehraufwand bedeutet. Außerdem sind die Umsatzsteuervoranmeldungen abzugeben. Wichtig: Die Umsatzsteuerpflicht behalten Sie als Vermieter im Auge! Wenn Sie sie nicht berücksichtigen und zahlen müssten, werden Sie rückwirkend zur Kasse gebeten. Das kann teuer werden!

Zimmer an Monteure vermieten

In der Nebensaison ist kaum mit einer kompletten Vermietung Ihrer Ferienunterkunft zu rechnen. Was dann? Soll die Immobilie ungenutzt bleiben? In vielen Fällen ist das nicht nötig, wenn Sie auch an Monteure vermieten. Einen solchen Plan bedenken Sie schon bei der Einrichtung des Objekts, denn diese sollte gemütlich, aber robust sein. Für die Vermietung an Monteure stellen Sie sich die Frage, was ein Berufsreisender denn überhaupt möchte. Er will gemütlich schlafen – es kommt also auf ein gut ausgestattetes Schlafzimmer an. Er ist tagsüber nicht anwesend, kommt abends aber sicherlich hungrig an. Ein kleiner Kühlschrank ist sinnvoll, eventuell bieten Sie als Vermieter einen Brötchenservice oder das Abendessen an.

Ruhezeiten im Monteurzimmer Ferienwohnung

Eine andere Möglichkeit stellen kostenpflichtige Buchungsportale dar. Der Vorteil: Nach der Eintragung kümmern Sie sich als Vermieter hier nur noch darum, dass Sie die Anfragen beantworten. Gleichzeitig ist Ihre Reichweite groß und Sie beschränken sich nicht auf eine bestimmte Zielgruppe.

Bieten Sie die Ferienunterkunft gewerblich an, kann es für Sie sinnvoll sein, eine Agentur oder einen Vermittler einzuschalten. Diese betreuen Ihr Objekt gewissenhaft und tragen für die Vermarktung Sorge. Das ist vor allem eine gute Vorgehensweise, wenn Sie nicht selbst am Ort sind, sondern Ihre Immobilie aus der Ferne verwaltet wird. Ihre Zusammenarbeit mit dem Makler regeln Sie vertraglich. Doch Vorsicht: Teilweise entsteht daraus ein Exklusivrecht für die Vermietung durch den Makler und Sie als Vermieter und Eigentümer der Immobilie haben keine Verfügungsgewalt mehr über die Buchungen.

Ruhezeiten im Monteurzimmer Ferienwohnung

Zur Vermarktung der Ferienunterkunft zählt das Einrichten Ihrer eigenen Internetseite. Wenn Sie heute noch keine derartige Seite haben, vergeben Sie wertvolle Vermittlungschancen. Denn im Netz schauen die meisten Menschen zuerst nach Vermietungsangeboten und informieren sich anhand der Bilder und beschreibenden Texte über Ihr Objekt. Die Entscheidung für oder gegen die Unterkunft fällt in der Regel beim ersten Durchsehen Ihres Vermietungsangebots.

Welche Ausstattung wählen Sie?

Wer vor der Entscheidung steht, eine Ferienunterkunft zu buchen oder sich lieber noch ein wenig auf dem Markt zu informieren, geht dabei in der Regel auch nach der gebotenen Ausstattung. Grundsätzlich ist zu sagen, dass die Einrichtung und Ausstattung zur Umgebung passen sollte – in den Bergen will niemand maritim wohnen. Wenn Sie einen solchen „Stilbruch“ vornehmen, muss er wenigstens so konsequent sein, dass er zu Ihrem besonderen Markenzeichen wird.

Wichtig ist in erster Linie, dass die Einrichtung gepflegt und vollständig ist – kein Feriengast möchte mit abgewohnten oder beschädigten Möbeln wohnen. Zumal der Zustand der Einrichtung auch für die Mietpreisfindung relevant ist!

Es sind noch ein paar Möbel auf Ihrem Speicher? Gut, da sollten sie bleiben, denn sie haben in der Ferienunterkunft nichts verloren. Ein Sammelsurium an „Restmöbeln“ ist nicht gefragt. Als Faustregel kann davon ausgegangen werden, dass in die Ferienwohnung nichts gehört, was Sie sich nicht auch selbst in die Wohnung stellen würden. Auch hier gilt: Qualität macht sich im Mietpreis bemerkbar! Am einfachsten ist es, wenn Sie davon ausgehen, was Sie selbst in einer Ferienwohnung vorfinden möchten. Womit wären Sie zufrieden? Was ist bei einer Wohnung in der hiesigen Umgebung zu erwarten?

Ruhezeiten im Monteurzimmer Ferienwohnung

Berücksichtigen Sie des Weiteren die Zielgruppe, an die sich Ihr Vermietungsangebot richtet. Monteure und Firmengäste bekommen eine eher solide Ausstattung ohne jeglichen Schnickschnack, Feriengäste mit luxuriösem Anspruch eine ebenso eingerichtete Wohnung. Wenn Sie die Unterkunft in der Hauptsaison an Feriengäste, in der Nebensaison an Monteure vermieten möchten, wählen Sie einen Mittelweg und setzen auf Qualität, aber nicht auf Luxus. Auf behagliches Wohnen, aber nicht auf unnötigen Dekokram.

Wichtig ist zudem das Thema Barrierefreiheit: Gehören zu Ihrer Hauptzielgruppe auch Rentner oder eingeschränkt bewegliche Menschen, sollte sich Ihre Ferienwohnung nicht gerade im zweiten oder dritten Stock befinden und frei von Schwellen und Kanten (Dusche, Zimmer) sein. Für die Vermietung an Familien beachten Sie die Gestaltung des Außengeländes, denn diese freuen sich über einen Sandkasten und einen kleinen Spielplatz.

Inzwischen zählt zur üblichen Ausstattung einer Ferienunterkunft auch der Anschluss an das Internet. WLAN gehört heute zum Standardangebot und darf in keiner Ferienwohnung fehlen. Immerhin wollen die Gäste auch im Urlaub Zugang zu den wichtigsten Informationen im Netz haben und dafür nicht immer nur das Smartphone nutzen müssen. Vermieten Sie die Wohnung auch an Monteure und andere Geschäftsreisende, ist WLAN nahezu Pflicht. Wer beruflich hier nächtigt, wird sich auf dem Laufenden halten wollen – Geschäftsmails müssen beantwortet, Anfragen berücksichtigt und wichtige Schreiben gelesen werden. Der Internetanschluss zählt zu den Ausstattungsmerkmalen, auf die Ihre Gäste den größten Wert legen.

Ruhezeiten im Monteurzimmer Ferienwohnung

Zu Ihren Sorgfaltspflichten zählt in der Regel, einen aktuellen Virenscanner und eine Firewall zu installieren. Die Konten in Ihrem Haus getrennt zu nutzen bzw. deren Zuordnung zu einem bestimmten Rechner oder Anschluss sicherzustellen und Ihre Gäste über die Verhaltensweisen bei Downloads und zum Umgang mit dem Internet zu belehren ebenfalls.

Was muss im Mietvertrag stehen?

Sehr schön, Sie haben einen Mieter gefunden. Mit diesem schließen Sie wird nun einen Mietvertrag, der bestimmte Punkte beinhalten muss. Grundsätzlich regelt ein solcher Vertrag die Geschäftsbeziehung zwischen Ihnen als Vermieter und Ihrem Mieter. Er erfolgt in jedem Fall schriftlich. Auch wenn ein mündlicher Vertrag durchaus rechtsgültig ist, können abgemachte Verabredungen nicht bewiesen werden. Kommt es also zu einem Rechtsstreit, ist es immer besser, wenn Sie den Mietvertrag als Dokument vorliegen haben. Wichtig: Der Vertrag muss unterschrieben sein, ansonsten ist er nicht gültig und kann angefochten werden.

Egal, ob Sie ihn für eine Ferienunterkunft oder ein Monteurzimmer schließen: Folgende Bestandteile sollte Ihr Mietvertrag immer haben:

  • Identifikation der beiden Vertragsparteien
    Hierzu gehören die vollständigen Namen und Adressen sowie eventuelle Kontaktdaten. Vermieten Sie an ein Ehepaar, werden beide namentlich erwähnt, damit die gesamtschuldnerische Haftung abgesichert ist.
  • Darstellung miettechnischer Daten
    Zu diesem Punkt zählt das genaue Mietdatum, die Angabe der anreisenden Personenzahl, die Zeiten, zu denen An- und Abreise erfolgen müssen sowie die optionalen Leistungen. Wird die Endreinigung mit gebucht, sollte das im Mietvertrag Erwähnung finden.
  • Haustiere
    Regelungen zu Haustieren sollten ebenfalls im Mietvertrag zu finden sein. Sie entscheiden, ob Sie die Tierhaltung gänzlich verbieten oder das Mitbringen von Hund oder Katze erlauben.
  • Preisgestaltung
    Ihre verlangten Preise sollten unbedingt erklärt werden. Wichtig ist, dass Sie die Endpreise inklusive Mehrwertsteuer angeben – bezüglich der Preisgestaltung können Sie sich als Vermieter an einer rechtsgültigen Rechnung orientieren. Die Daten, die hier aufgelistet sind, müssen im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden (Brutto- und Nettobeträge, Mehrwertsteuer, Grundpreis, Aufschläge).
  • Reisebedingungen
    Gelten für die Übernachtung besondere Vereinbarungen, müssen diese aufgeschlüsselt sein. Das betrifft zum Beispiel die Schlüsselübergabe, die Nutzung einer besonderen Ausstattung (Pool, Sauna im Haus) und eventuell einzuhaltende Ruhezeiten.
  • Zahlungsbedingungen
    Wann ist der Mietpreis zu entrichten? Muss eine Anzahlung geleistet werden? Für die Anzahlung nennen Sie nicht nur den Betrag, sondern im Idealfall auch den Prozentsatz, den Sie hier ansetzen. Außerdem vermerken Sie das Datum, bis zu dem Anzahlung und Restzahlung zu leisten sind.
  • Reiserücktrittsbedingungen
    Damit Sie als Vermieter nicht am Ende leer ausgehen, weil die Mieter nicht anreisen, regeln Sie die Reiserücktrittsbedingungen. Bis zu welchem Zeitpunkt ist eine Stornierung möglich und welche Folgen kann diese haben? Reiserücktrittskosten können Sie gestaffelt berechnen, je nachdem, wie lange vor geplanter Nutzung der Ferienunterkunft abgesagt wird.

Hat der angehende Feriengast seine Buchung getätigt, wartet er in den meisten Fällen auf eine Buchungsbestätigung. Diese ist für die Vermietung an einen Monteur nicht nötig bzw. reicht es, wenn Sie hier eine Kurzform der Buchungsbestätigung ausstellen. Ansonsten gilt, dass diese Bestätigung ein rechtssicheres Dokument zur verbindlichen Buchung ist – sowohl für Sie als Vermieter als auch für den Mieter. Außerdem kann dieses Dokument zur Fehlerbehebung eingesetzt werden und wird sich auch bei Streitigkeiten als Beleg wiederfinden.

Ruhezeiten im Monteurzimmer Ferienwohnung

Für Ihren Mieter stellt die Buchungsbestätigung eine Art Zusammenfassung der vereinbarten Reise dar – hier sind Reisezeiten, Zeiten für An- und Abreise und die gebuchte Personenzahl vermerkt. Der Mieter bekommt diese Bestätigung auch, wenn er Ihnen keine Anzahlung leistet und wenn der gesamte Reisepreis erst bei der Ankunft in Ihrer Ferienunterkunft fällig wird. Sie als Vermieter lassen den Mieter die Buchungsbestätigung unterschreiben und zurücksenden. So haben beide Seiten im Falle von Streitigkeiten einen Nachweis zu den getroffenen Vereinbarungen in der Hand.

Die unterzeichnete Bestätigung stellt außerdem einen rechtssicheren Beleg dar, wenn Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen bzw. Sie diese geltend machen wollen. Er kann sich in dem Fall nicht auf eine mündliche Vereinbarung berufen, sondern ist an die unterschriebene Bestätigung gebunden. Daher sollten auch Regelungen zu Zahlung und Stornierung auf der Buchungsbestätigung zu finden sein. Auch wenn es für Sie einen erhöhten Aufwand bedeutet – schon so mancher Vermieter musste die bittere Pille schlucken und konnte seine Rechte mangels Nachweisen zu Vereinbarungen nicht geltend machen.




Bewertungen für Deutschland-Monteurzimmer.de
eKomi-Bewertung: Ø 4.7 von 5 Sternen aus 140 Stimme(n)
zuletzt aktualisiert: 25.07.2018

4,7 Sterne Bewertung

feedback feedback