Wozu dient die Abmahnung?
Mit einer Abmahnung machen Sie als Vermieter den Mieter auf sein Fehlverhalten aufmerksam. Sie fordern ihn dazu auf, dieses bis zu einer von Ihnen gesetzten Frist zu unterlassen. Außerdem soll der Mieter seinen im Mietvertrag vereinbarten Pflichten nachkommen.
Beachten Sie bei Fristen, diese realistisch zu setzen. Der Mieter muss die Chance bekommen, die Pflichtverletzung zu beseitigen.
Auch wenn Sie dem Mieter fristlos kündigen möchten, sollten Sie trotzdem eine Abmahnung vorweg schicken. Haben Sie den Mieter abgemahnt und er hat sein Verhalten nicht geändert? Dann sind Ihre Chancen deutlich besser, wenn Sie die fristlose Kündigung vor Gericht durchsetzen müssen.
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Wie schreiben Vermieter eine Abmahnung an Mieter?
Abmahnungen können auch mündlich erfolgen. Da hier die Nachweise schwerer sind, bevorzugen Vermieter die schriftliche Form. Häufig steht sonst Aussage gegen Aussage. So sind Vermieter auf der sicheren Seite. Verwenden Sie in Ihrem Abmahnschreiben unbedingt das Wort "Abmahnung". Achten Sie auf eine korrekte Form.
Das muss in Ihrer Abmahnung stehen:
- Nennen Sie im Adressfeld und bei der Anrede alle Mieter aus dem Mietvertrag.
- Stellen Sie den Sachverhalt möglichst genau dar. Geben Sie dabei das Datum, die Uhrzeit und eventuelle Zeugen an.
- Setzen Sie dem Mieter eine klare Frist. Fordern Sie ihn auf, z.B. die ausstehende Miete bis zu einem bestimmten Datum zu überweisen.
- Benennen Sie die Folgen, falls der Mieter sein Verhalten nicht ändert. Mögliche Konsequenzen sind eine fristlose Kündigung oder Schadenersatzforderungen.
- Alle Vermieter, die im Mietvertrag stehen, müssen die Abmahnung unterschreiben.
Senden Sie das Abmahnschreiben per Einschreiben mit Rückschein. So kann der Mieter vor Gericht nicht behaupten, das Schreiben nicht erhalten zu haben. Es genügt auch eine E-Mail. Der Versand einer E-Mail kann auch nachgewiesen werden. Wer noch über ein Faxgerät verfügt, kann die Abmahnung auch per Fax mit Sendebericht versenden.
Welche Gründe gibt es für eine Abmahnung?
Es gibt viele Gründe, warum man eine Abmahnung bekommen kann.
Zum Beispiel, wenn der Mieter oder die Mieterin:
- die Miete zu spät oder gar nicht zahlt,
- sich nicht an die Hausregeln hält,
- zu viel Lärm verursacht und andere Nachbarn stört,
- die Wohnung an andere Personen weitergibt, ohne den Vermieter zu informieren,
- zu viele Menschen in der Wohnung wohnen lässt,
- ein Haustier hat, obwohl der Vermieter das nicht erlaubt,
- keine Schönheitsreparaturen macht, obwohl das vereinbart wurde,
- die Miete kürzt, obwohl es keinen richtigen Grund dafür gibt.
Wie oft muss ich Mieter abmahnen?
In einigen Fällen müssen Sie gar nicht abmahnen. Sie können direkt fristlos kündigen. Dies passiert, wenn der Mieter zweimal in Folge die Miete oder erhebliche Teile der Miete nicht gezahlt hat. Wenn klar ist, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung keinen Erfolg bringt, dürfen Vermieter ohne Abmahnung kündigen.
Die Abmahnung ist ein starkes Werkzeug. Setzen Sie sie nicht zu oft oder unüberlegt ein – sonst verliert sie ihre Wirkung.
Wenn Sie in Abmahnungen Konsequenzen androhen, die Sie nicht umsetzen wollen, verlieren Sie als Vermieter an Glaubwürdigkeit. Geben Sie eventuell nach einer Abmahnung noch eine "letzte Abmahnung" heraus. Dann aber müssen Sie die angedrohte fristlose Kündigung auch wirklich durchsetzen.
In einigen Fällen müssen Sie gar nicht abmahnen, sondern können direkt fristlos kündigen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter zweimal in Folge die Miete oder erhebliche Teile der Miete nicht gezahlt hat. Wenn absehbar ist, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung keinen Erfolg haben werden, können Vermieter ohne Abmahnung kündigen.
Wenn Sie in Abmahnungen Konsequenzen androhen, die Sie nicht umzusetzen bereit sind, verlieren Sie als Vermieter an Glaubwürdigkeit. Lassen Sie eventuell auf eine Abmahnung noch eine "letzte Abmahnung" folgen – dann jedoch müssen Sie die angedrohte fristlose Kündigung definitiv umsetzen.
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Ist die Kurzzeitvermietung abmahnsicherer als die Langzeitvermietung?
Kein Vermieter möchte Streit mit seinen Mietern haben. Auch will niemand Abmahnungen schreiben müssen.
Bei der Kurzzeitvermietungen
halten sich Mieter oft nicht genau an die Absprachen.
Sie schauen sich zum Beispiel mehrere Wohnungen an. Am Ende nutzen sie aber nur eine davon.
Das ärgert Vermieter und führt oft zu Mietausfällen. Sagen Sie Ihren Mietern, dass auch mündliche Buchung ein Vertrag ist.
Ein Vertrag gibt beiden Seiten Rechte und Pflichten. Das gilt, selbst wenn noch nicht alle Details geklärt sind.
Bei der Kurzzeitvermietung gilt das normale Mietrecht.
Das ist genauso wie bei der Langzeitvermietung.
Wenn ein Vertrag besteht, können Sie als Vermieter Abmahnungen schreiben. Zum Beispiel, wenn der Mieter nicht zahlt.
Die Gründe für Abmahnungen sind bei Kurzzeit- und Langzeitvermietung gleich. Ohne Zeugen sind mündliche Absprachen
schwer bis garnicht zu beweisen. Schreiben Sie deshalb alles auf.
Eine schriftliche Buchungsbestätigung schützt Sie. Außerdem sollten Sie Ihre Regeln festhalten.
Dazu gehören Stornobedingungen in Ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und die Hausordnung. So weiß der Mieter, dass er eine Abmahnung bekommen kann. Und zwar, wenn er sich nicht an den Vertrag hält.