Abmahnung an Mieter schreiben
Was Vermieter wissen müssen

Wer als Mieter ein Monteurzimmer oder Ferienwohnung mietet, verpflichtet sich zur Einhaltung bestimmter Regeln. Dazu zählt unter anderem, die Miete pünktlich zu bezahlen und sich an die Hausordnung zu halten.

Verletzt ein Mieter die im Mietvertrag vereinbarten Regelungen, sollten Sie als Vermieter eine Abmahnung schreiben. Im Idealfall genügt das, um die Vertragsverletzungen zu unterbinden. Im schlechteren Fall verbessert eine Abmahnung immerhin Ihre Chancen, vor Gericht Schadenersatz zu erlangen bzw. eine fristlose Kündigung umzusetzen.

Wozu dient die Abmahnung?

Mit einer Abmahnung machen Sie als Vermieter den Mieter auf sein Fehlverhalten aufmerksam und fordern ihn dazu auf, es bis zu einer von Ihnen gesetzten Frist zu unterlassen bzw. den im Mietvertrag vereinbarten Pflichten nachzukommen.

Beachten Sie bei Fristen, diese realistisch zu setzen: Der Mieter muss tatsächlich die Chance bekommen, die Pflichtverletzung zu beseitigen.

Auch wenn Sie nicht auf Besserung hoffen und dem Mieter fristlos kündigen möchten, sollten Sie der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen lassen. Wenn Sie den Mieter abgemahnt haben, ohne dass er sein Verhalten geändert hat, sind Ihre Chancen deutlich besser, wenn Sie als Vermieter die fristlose Kündigung vor Gericht durchsetzen müssen.

Wie schreiben Vermieter eine Abmahnung an Mieter?

Abmahnungen können zwar auch mündlich vorgenommen werden, da in diesem Fall die Nachweise schwerer zu erbringen sind und ggf. Aussage gegen Aussage steht, bevorzugen Vermieter die schriftliche Abmahnung. Damit sind Sie auf der sichereren Seite.

Verwenden Sie in Ihrem Abmahnschreiben auf jeden Fall das Wort "Abmahnung". Achten Sie auf eine korrekte Form.

Das muss in Ihrer Abmahnung stehen:

• Nennen Sie im Adressfeld und bei der Anrede alle im Mietvertrag genannten Mieter.
• Stellen Sie den Sachverhalt, der den Grund der Abmahnung bildet, möglichst exakt dar (Datum, Uhrzeit, ggf. Zeugen).
• Setzen Sie dem Mieter eine klare Frist zur Beseitigung von Pflichtverletzungen, wie Überweisen der ausstehenden Miete bis zu einem bestimmten Datum.
• Benennen Sie Folgen und Konsequenzen, falls der Mieter sein Verhalten nicht ändert (fristlose Kündigung, Schadenersatzforderungen).
• Alle im Mietvertrag benannten Vermieter müssen die Abmahnung unterschreiben.

Stellen Sie dem Mieter das Abmahnschreiben als Einschreiben mit Rückschein zu. So kann der Mieter vor Gericht nicht behaupten, das Schreiben vom Vermieter nie erhalten zu haben.

Was sind gerechtfertigte Gründe für eine Abmahnung?

• unpünktliche und ausbleibende Zahlungen an den Vermieter
• Verletzungen der Hausordnung
• Ruhestörungen im Haus
• Weitergabe der Wohnung an im Mietvertrag nicht benannte Dritte oder Überbelegung der Wohnung
• Haustierhaltung ohne Erlaubnis des Vermieters
• Nichtausführung von im Mietvertrag geforderten Schönheitsreparaturen
• Rechtsirrtümliche Mietminderung seitens des Mieters

Wie oft muss ich Mieter abmahnen?

In einigen Fällen müssen Sie gar nicht abmahnen, sondern können direkt fristlos kündigen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter zweimal in Folge die Miete oder erhebliche Teile der Miete nicht gezahlt hat. Wenn absehbar ist, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung keinen Erfolg haben werden, können Vermieter dann ohne Abmahnung kündigen.

Die Abmahnung ist ein mächtiges Mittel. Sie sollten es nicht zu häufig oder willkürlich einsetzen – sonst nutzt sich die Wirkung ab.

Wenn Sie in Abmahnungen Konsequenzen androhen, die Sie nicht umzusetzen bereit sind, verlieren Sie als Vermieter an Glaubwürdigkeit. Lassen Sie eventuell auf eine Abmahnung noch eine "letzte Abmahnung" folgen – dann jedoch müssen Sie die angedrohte fristlose Kündigung definitiv umsetzen.

Ist die Kurzzeitvermietung abmahnsicherer als die Langzeitvermietung?

Ärger mit Mietern und die Notwendigkeit, Abmahnungen zu schreiben, wünscht sich kein Vermieter. Bei Kurzzeitvermietungen ist es ein auftretendes Problem, dass Mieter bzw. Interessenten ihre Vertragspflichten nicht ähnlich erst nehmen wie im Falle von Langzeitvermietungen. Beispielsweise besichtigen Interessenten mehrere Objekte und machen Zusagen, nutzen dann aber nur eine dieser Optionen.

Für Vermieter ist dies nicht nur ein Ärgernis, sondern mit finanziellem Ausfall verbunden. Vermitteln Sie Ihren Interessenten, dass sie auch mit mündlichen Reservierungen bereits ein Vertragsverhältnis mit Ihnen als Vermieter eingehen.

Das Vertragsverhältnis bringt gegenseitige Rechte und Pflichten mit sich – auch wenn die Details der Vermietung noch ungeklärt sind. Bei einer Kurzzeitvermietung greift grundsätzlich das "normale" Mietrecht.

Sobald ein Vertragsverhältnis besteht, haben Sie als Vermieter daher wie bei einer Langzeitvermietung die Möglichkeit zu Abmahnungen, z. B. auf Grund von Zahlungsausfall. Die möglichen Gründe für Abmahnungen in der Kurzzeitvermietung sind dieselben wie in der Langzeitvermietung.

Da sich mündliche Absprachen ohne Zeugen schwer nachweisen lassen, sollten Sie als Vermieter Vertragsverhältnisse stets schriftlich fixieren.

Mit einer schriftlichen Reservierungsbestätigung sind Sie auf der sicheren Seite. Fügen Sie der Reservierung noch Ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit Regelungen zur Stornierung sowie die Hausordnung bei. So ist Ihrem Vertragspartner in der Regel klar, dass er mit einer Abmahnung zu rechnen hat, wenn er seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.