Einfach erklärt: Bauvorschriften
Raumgrößen, Brandschutz, Genehmigungen und § 13a Baunutzungsverordnung (BauNVO) bei der Vermietung von Monteur- und Ferienzimmern

von Dennis Josef Meseg | 07.01.2025 | 6 Minuten Bauvorschriften der Länder

Haben Sie vor, Zimmer für Handwerker oder Ferienwohnungen zu vermieten? Dieser Ratgeber beantwortet Ihnen wichtige Fragen zum Thema "Bauvorschriften". Wie groß muss ein Zimmer mindestens sein? Was ist beim Brandschutz zu beachten? Welche baulichen Vorgaben gibt es? Er erklärt, dass die Baugesetze je nach Bundesland unterschiedlich sind. Es gibt spezielle Regeln für die Größe der Zimmer und den Brandschutz. Der Text spricht auch über mögliche Strafen, wenn man diese Regeln nicht einhält. Er betont, wie wichtig es ist, sich von Experten beraten zu lassen.

Vermieter Informationen

Kurz vorab: Basiswissen zum Baurecht/ bzw. der Bauvorschriften

Das Baurecht erlassen die einzelnen Bundesländer. Ehe wir die Mindestgröße einer Wohnung und Inhalte des Brandschutzes besprechen, verdeutlichen wir dieses Problem kurz. Es gibt erhebliche Unterschiede im Baurecht zwischen den Bundesländern. Was in einem Bundesland zulässig ist, muss nicht in einem anderen Bundesland gelten.

Das Baurecht ist Ländersache und Sache von Städten und Kommunen

Es gibt noch ein weiteres Problem: Es kann auch innerhalb eines Bundeslandes weitere Unterschiede geben. Das passiert, wenn einzelne Städte oder Kommunen ebenfalls ihre eigenen Regeln machen.

Für Sie als Vermieter von Monteurzimmern zum Beispiel bedeutet das Folgendes: Sie sollten genau wissen, welche Gesetze für Ihre Ferienwohnung speziell in Ihrem Bundesland und Ihrer Stadt oder Kommune gelten.
Bauvorschriften der Länder Baurecht Ländersache

Bei Verstößen gegen diese Regeln kann es hohe Strafen geben. Diese Strafen können Geldstrafen sein oder auch der Verlust der Erlaubnis, Zimmer oder Wohnungen zu vermieten.

Wenn Sie sich unsicher sind, schauen Sie, ob es Gerichtsurteile zu einem ähnlichen Fall gibt. Viele Baugesetze basieren auf diesen Urteilen. Prüfen Sie, ob diese Urteile auf Ihre Situation passen.

Nur so können Sie herausfinden, ob die meisten Urteile zum geltenden Baurecht passen. Sie gelten nicht automatisch in einem anderen Bundesland.

Es ist eine gute Idee, einen Fachanwalt bei ungeklärten Fragen um Hilfe zu bitten.
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Mögliche Strafen im Falle des Rechtsbruchs

Die Bauvorschriften sind in einigen Bundesländern in den letzten Jahren strenger geworden. Das betrifft vor allem die Vermietung von Monteurzimmer und -wohnungen, die öfter vermietet werden und somit unter die gewerbliche Vermietung fallen.

Sie müssen Ihren Gast schützten. Damit der Gast in Ihrer Unterkunft sicher ist, gibt es besondere Regeln für sein Wohl und sein Leben.

Wenn Vermieter diese Regeln nicht einhalten, greift das Gesetz streng durch. Die einzelnen Bundesländer machen eigene Gesetze für die Strafen – diese Strafen müssen aber fair sein.

Bauvorschriften der Länder Sanktionen Rechtsbruch

Wenn Sie die Bauvorschriften nicht einhalten, müssen Sie meist eine Geldstrafe zahlen. Diese Strafe kann bis zu 1.000 Euro betragen, je nachdem, wie schlimm der Verstoß ist. In manchen Bundesländern können die Strafen höher sein. Das passiert aber nur bei sehr ernsten Verstößen.

Als privater Vermieter von z.B. Monteurzimmern oder Ferienwohnungen bekommen Sie nur selten solche Strafen. Trotzdem ist es besser, die Gesetze zu befolgen. Das ist wichtig, um Ärger zu vermeiden und auch für die Sicherheit Ihrer Gäste.

Wenn Sie die Sicherheit stark oder oft gefährden, kann Ihnen die Erlaubnis zur Vermietung weggenommen werden. Das steht in vielen Bauvorschriften.

Es passiert selten, dass jemand diese Erlaubnis verliert. In Deutschland gibt es nur wenige solcher Fälle. Meistens passiert das nur, wenn Vermieter trotz mehrmaliger Aufforderung nicht die nötigen Änderungen vorgenommen haben und dadurch die Mieter weiterhin gefährdet sind.

Die Erlaubnis zur Vermietung wegzunehmen ist eine ernste Strafe und wird nur in sehr schlimmen Fällen genutzt.

Vier wichtige Punkte aus der Verordnung die für Vermieter interessant sind

Etwa zwei Drittel der Verstöße der Gesetze sind wegen der Zimmergröße. Die Zimmer müssen den Gesetzen entsprechen.

In den Bauvorschriften der Bundesländer steht, wie groß Einzelzimmer und Doppelzimmer sein müssen. Diese Anforderungen sind jedoch von Bundesland zu Bundesland und von Stadt zu Stadt unterschiedlich.

In den letzten Jahren haben die Gerichte versucht, eine einheitliche Regelung zu machen. Diese Regelung könnte in Zukunft in allen Bauvorschriften der Bundesländer stehen und überall gelten.

Zimmergrößen

Die Mindestgröße für Einzelzimmer

Ein Einzelzimmer muss mindestens acht Quadratmeter groß sein. Das ist der Platz, den man in dem Zimmer hat, ohne Badezimmer.

  • Das Badezimmer gehört nicht zur Größe des Wohnraums und wird extra betrachtet.
  • Eine Kochnische kann im Zimmer sein, wenn es keine Gemeinschaftsküche im Haus gibt.
  • In der Beschreibung des Zimmers und im Mietvertrag steht genau, wie groß das Zimmer ist und was dazu zählt.
Bauvorschriften der Länder Größe Einzelzimmer

Wenn das Zimmer kleiner als acht Quadratmeter ist, kann der Mieter die Miete senken lassen. Das hat ein Gericht 2007 entschieden. Es ist egal, was im Mietvertrag steht oder wie das Zimmer beschrieben wurde. Wenn das Zimmer kleiner ist, muss die Miete angepasst werden. Es ist gut, vorher einen Anwalt zu fragen.

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Die Mindestgröße für Doppelzimmer

Die Regeln für Einzelzimmer gelten auch für Zimmer, in denen zwei Personen wohnen. Das Zimmer sollte hier mindestens 12 Quadratmeter groß sein.

Immer mehr Experten für Miet- und Baurecht meinen, dass ein Doppelzimmer mindestens 15 Quadratmeter groß sein sollte.

Es gibt noch keine endgültige Entscheidung darüber. Ein Urteil wird in den nächsten Jahren erwartet. Vermieter sollten dies aufmerksam verfolgen, da sie möglicherweise die Wohnräume anpassen müssen.

Bauvorschriften der Länder Doppelzimmer

Wenn sie dies nicht tun, könnten Mieter das Recht haben, weniger Miete zu zahlen. Das gilt auch, wenn sie sich dadurch nicht schlechter fühlen oder eingeschränkt sind.

Für Vermieter ist es besser, die Zimmer im Zweifel zu vergrößern. Entfernen Sie Barrieren und Schrägen, wenn möglich, und sorgen Sie für ungestörtes Wohnen. Denn neben der Mietminderung könnten auch Strafen durch die Baubehörde drohen. Dies ist ein finanzielles Risiko, das man durch sorgfältige Planung vermeiden kann.

Feuer- und Brandschutz

Wie sind die Regelungen auf den Einzelfall umzulegen? Zuerst klären Sie, ob Sie die Immobilie privat oder gewerblich vermieten.

Der Feuer- und Brandschutz bei der privaten Vermietung

Vermieten Sie privat und haben weniger als 12 Betten, sind die Bestimmungen zum Brandschutz mild. In diesen Fällen nehmen Sie als Eigentümer Maßnahmen zur Verhinderung eines Feuers wahr. Installieren Sie Feuermelder, stellen Sie ausreichend Feuerlöscher und in der Küche eine Brandschutzdecke zur Verfügung.

Rechtlich kann man von Ihnen aber keine konkreten Maßnahmen verlangen. Diese gelten wirtschaftlich als unzumutbar.

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Der Feuer- und Brandschutz bei der gewerblichen Vermietung

Wenn Ihre Unterkunft ein Gewerbe ist, gibt es strengere Vorschriften. Vermieter müssen manchmal teure Maßnahmen treffen, um die Vorschriften zu erfüllen. Es gibt aber finanzielle Hilfen von Städten, Kommunen und Bundesländern.

Wenn Ihre Monteurunterkunft oder Ferienimmobilie weniger als 12 Betten hat, bekommen Sie keine finanzielle Hilfe - außer in besonderen Fällen. Die Anforderungen sind hoch.

Bauvorschriften der Länder Brandschutz

Ab 12 Betten müssen Sie bestimmte Brandschutzregeln einhalten:

  • Es müssen Fluchtwege vorhanden sein und gut sichtbar sein.
  • Feuerschutztüren müssen sich von selbst schließen.
  • Rauchmelder müssen an Decken und Wänden sein.
  • Flure und Treppenhäuser müssen frei von Hindernissen sein, damit Gäste im Notfall sicher flüchten können.
  • Alle Etagen müssen barrierefrei sein, damit auch Menschen mit Behinderungen gut rauskommen.

Das Bauamt prüft regelmäßig, ob alles in Ordnung ist.

Ab 12 Betten müssen Sie auch das Personal über die Brand- und Feuerschutzregeln informieren. Sie können auch jemanden beauftragen, sich um den Brandschutz zu kümmern. In großen Hotels gibt es Schulungen, damit das Personal im Notfall weiß, was zu tun ist.

Die Gäste können auch helfen, Feuer zu vermeiden:

  • Das Rauchen ist nur in bestimmten Bereichen erlaubt oder draußen.
  • Offene Feuer und kaputte elektrische Geräte sind verboten.

Genehmigung der zuständigen Behörde

Um Zimmer oder Ferienwohnungen an Urlauber und Berufsreisende zu vermieten, brauchen Sie Genehmigungen von Behörden. Die Regeln sind in jedem Bundesland und jeder Stadt anders. Hier sind einige wichtige Punkte:

  • In Städten wie Bremen, Berlin oder Hamburg brauchen Sie eine Erlaubnis von den örtlichen Behörden
  • Auch wenn es kein Verbot gibt, kann eine Genehmigung nötig sein, wenn die Wohnung vorher nicht vermietet wurde. In Häusern mit mehreren Wohnungen kann die Zustimmung der anderen Eigentümer nötig sein.
  • Manche Städte haben ein Gesetz zum Schutz von Wohnraum. Um das zu umgehen, können Sie beim Bauamt eine Genehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung beantragen.
  • Wenn Sie Mieter sind und Ihre Wohnung an Urlauber vermieten wollen, müssen Sie Ihren Vermieter fragen und seine Erlaubnis bekommen.
  • In manchen Orten müssen Sie ein Gewerbe anmelden, wenn Sie die Wohnung vermieten, besonders wenn es regelmäßig ist.

Die genauen Regeln hängen von Ihren örtlichen Behörden ab. Es ist wichtig, sich direkt bei ihnen zu informieren, um alle nötigen Genehmigungen zu bekommen.

§ 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO)

§ 13a der Baunutzungsverordnung sagt, was man beachten muss, wenn man die Nutzung von Gebäuden ändern will. Das ist wichtig, wenn man Zimmer oder Wohnungen vermieten möchte. Manchmal braucht man eine Erlaubnis von der Stadt oder Gemeinde. Die genauen Regeln sind unterschiedlich und hängen von der Stadt oder Gemeinde ab. Es ist deshalb gut, sich bei den örtlichen Behörden oder bei Fachleuten zu erkundigen. So bekommt man alle wichtigen Informationen und die nötigen Erlaubnisse.


Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

Hinweis: Dieser Artikel dient als allgemeiner Überblick. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Er erhebt keinen Anspruch auf die aktuelle Rechtslage. Bitte konsultieren Sie immer einen Fachanwalt oder Steuerberater für individuelle Fragen.
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