Betriebskostenverordnung - Vermietung von Unterkünften
Wissenswertes für Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurszimmern

Die Nutzung einer Immobilie verursacht Kosten, die Eigentümer oder Erbbauberechtigte laut Betriebskostenverordnung auf Mieter umlegen können.

Wichtig ist, dass ein schriftlicher schriftlicher Mietvertrag vorliegt, in dem ein Verweis auf die Gültigkeit der Betriebskostenverordnung vorgenommen wurde. Nur dann dürfen Sie die Nebenkosten an den Mieter weiterreichen.

Neue Betriebskostenverordnung regelt Details

Einst gab es nur die Berechnungsverordnung, auf deren Basis eine Umlage der Betriebskosten vorgenommen wurde. Diese Verordnung wurde im Jahr 2004 durch die Betriebskostenverordnung abgelöst und stellt eine gesetzliche Grundlage für die Berechnung von Neben- und Betriebskosten dar.

Was sind Betriebskosten?

Die Betriebskostenverordnung definiert Betriebskosten als Kosten, die durch den Gebrauch des Gebäudes oder der Immobilie entstehen. Diese Kosten trägt der Eigentümer oder Erbbauberechtigte. Sie fallen durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts an.

Betriebskosten werden nicht nur für Gebäude fällig, die dem Wohnzwecke dienen, sondern für weitere Anlagen und Nebengebäude sowie für Einrichtungen auf dem Grundstück. Sogar das Grundstück kann Betriebskosten verursachen.

Erbringen Eigentümer oder Erbbauberechtigte Sach- oder Arbeitsleistungen für die Immobilie, können diese in die Betriebskosten eingerechnet werden, und zwar in einer Höhe, die für die Bezahlung eines sachkundigen Dritten fällig wäre. Die Umsatzsteuer, die ein Dritter aufschlagen würde, darf nicht in die Betriebskosten fallen und wird nicht berücksichtigt.

Diese recht umfassende Definition besagt, dass alle Kosten für eine Immobilie als Betriebskosten zu zählen sind. Alle? Nicht ganz, auch hier gibt es Ausnahmen. Keine Betriebskosten sind:

• Kosten für die Verwaltung des Objekts
• Kosten für die Aufsicht der Immobilie
• Kosten für die Prüfung des Jahresabschlusses
• Kosten für die Geschäftsführung
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Die Betriebskostenverordnung definiert sowohl die Kosten, die zu den Betriebskosten zählen als auch die, die nicht zu berücksichtigen sind. Mit vollem Namen heißt die Betriebskostenverordnung „Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten“, die Abkürzung ist BetrKV. Sie regelt, welche Kosten wie angesetzt werden und inwieweit diese auf Mieter umlegbar sind.

Wichtig: Die Betriebskostenverordnung ist abschließend und verbindlich. Das bedeutet, dass Kosten, die hier nicht aufgeführt sind, nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Vereinbarungen zur Abrechnung der Betriebskosten

Als Vermieter von Monteurswohnungen, Ferienzimmern oder anderen Immobilien müssen Sie sich bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung an die Vorgaben der Betriebskostenverordnung halten.

Außerdem müssen Sie einen Mietvertrag in schriftlicher Form mit Ihrem Mieter schließen, damit die umlagefähigen Nebenkosten übernommen werden.

Wenn Sie dies versäumen, können Sie die Nebenkosten dem Mieter nicht in Rechnung stellen, selbst wenn er diese verursacht und sie in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind.

Die Vereinbarung über die Anrechnung muss nicht umfangreich oder mit juristischem Fachtext versehen sein, es genügt ein Hinweis auf die Gültigkeit der Betriebskostenverordnung im Mietvertrag.

Änderungen durch Veröffentlichung der neuen Betriebskostenverordnung

Nachdem die neue Betriebskostenverordnung zum 1. Januar 2004 veröffentlicht wurde, gab es verschiedene Änderungen zur vorher gültigen Berechnungsverordnung.

Es kamen beispielsweise die Kosten für die Beseitigung des anfallenden Mülls hinzu. Außerdem konnten von nun an die Kosten für Müllschlucker auf den Mieter umgelegt werden. Stehen Kabelfernsehen und eine Gemeinschaftsantenne zur Verfügung, dürfen Sie die Gebühren ebenso an den Mieter weiterreichen wie Eichkosten für Wasser- und Heizungsanlagen.

Zudem können Sie Kosten für Wäscheeinrichtungen, zu denen Trocken- und Bügelanlagen gehören, an den Mieter weitergeben. Die Änderungen entlasten Sie als Vermieter in einigen Punkten und ermöglichen die Umlage der Gebühren und Kosten auf den Mieter.

Überblick: Umlagefähige Kosten nach der Betriebskostenverordnung

Nach der Betriebskostenverordnung sind verschiedene Positionen auf den Mieter umlagefähig. Es gilt die Maßgabe, dass es sich um laufende Kosten handeln muss. Das heißt, Sie können nur die Kosten weiterreichen, die regelmäßig entstehen.

Im Einzelnen sind das die folgenden Kosten:

• Laufende öffentliche Lasten für das Grundstück
• für Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizkosten
• Warmwasserkosten bzw. für die Zubereitung des warmen Wassers
• für Heizungsanlagen und verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
• für Betrieb und Unterhalt eines Aufzugs
• für die Müllbeseitigung
• für die Straßenreinigung
• für die Beseitigung von Ungeziefer
• für die Hausreinigung
• für die Pflege des Gartens
• für die Beleuchtung von Grundstück und Immobilie
• für den Schornsteinfeger
• für den Hausmeister
• für Haftpflicht- und Sachversicherung
• für die Gemeinschaftsantenne und das Kabelfernsehen
• für die Wäscheeinrichtungen
• Sonstige Betriebskosten

Wenn Sie meinen, der Punkt der sonstigen Betriebskosten würde alle anderen laufenden Kosten aufnehmen, irren Sie sich. Auch „sonstige Betriebskosten“ sind definiert.

So können beispielsweise die Kosten für den Feuerlöscher, für die Reinigung der Dachrinne, die Überprüfung von Gasleitungen oder die Kosten für ein Schwimmbad auf dem Objekt auf den Mieter umgelegt werden.

Wichtig: Die sonstigen Betriebskosten müssen Sie im Mietvertrag erläutern und danach dürfen Sie nur die Kosten abrechnen, die Sie im Vertrag erwähnen. Eine pauschale Erwähnung sonstiger Betriebskosten ist zwar möglich, abgerechnet werden darf aber nichts. Bleibt der Punkt der sonstigen Kosten frei, handelt es sich um eine sogenannte Leerposition.

Wenn Sie als Vermieter diese nach eigenem Gutdünken mit Kosten füllen, erwarten Sie vom Mieter nicht, den entsprechenden Betrag gezahlt zu bekommen. Dazu ist dieser nicht verpflichtet. Steht dort explizit, dass die Kosten für den Feuerlöscher zu zahlen sind, muss der Mieter diese tragen, aber keine weiteren.

Nicht umlagefähig (auch nicht als sonstige Betriebskosten) sind die folgenden Positionen:

• Kosten für Porto und Verpackungen
• Zinskosten zum Kauf von Heizöl
• Reinigung der Fassade
• Kosten für eine Reparaturkostenversicherung
• Wartungskosten für die Türschließanlage oder für eine Gegensprechanlage
• Rücklagen für Instandhaltungen
• Kontoführungsgebühren für das Kautions- oder Mietkonto
• Rechtsschutzversicherung für den Vermieter
• Kosten für den Energieausweis der Immobilie
• Versicherung gegen Mietausfall
• Beiträge zu Grundeigentümervereinen
• Leasingkosten für den Öltank
• Kosten für die Dachbegrünung
• Erbbauzinsen
• Beiträge, die von Anliegern zu zahlen sind

Übertragung der Betriebskosten durch Verweis im Mietvertrag ist wirksam

Der Bundesgerichtshof musste sich mit einem Fall befassen, bei dem es um das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ging. Geklärt werden sollte, ob es notwendig ist, alle Kostenarten im Mietvertrag aufzuzählen, die in der Betriebskostenverordnung genannt sind, damit sie wirksam auf den Mieter übertragen werden könnten.

Das BGH hat mit seinem Urteil vom 10. Februar 2016 (Az. VIII ZR 137/15) klargestellt, dass ein bloßer Verweis auf die Betriebskostenverordnung ausreichend sei und der Mieter damit zur Übernahme der Betriebskosten verpflichtet werden könne.

Ein einfacher Verweis auf die sonstigen Betriebskosten ist im Mietvertrag / Beherbergungsvertrag / Untermietvertrag nicht ausreichend. Die sonstigen Betriebskosten müssten im Einzelnen aufgelistet werden, damit der Mieter zur Übernahme verpflichtet ist.

Im verhandelten Fall wollte der Mieter durchsetzen, dass er keine Betriebskosten zu zahlen hätte, weil gegen das Transparenzgebot verstoßen worden sei. Das Amtsgericht hatte in erster Instanz dem Mieter Recht gegeben, dieses Urteil wurde durch den Bundesgerichtshof wieder aufgehoben.

Er berief sich auf seine bisherige Rechtsprechung und sah den Verweis auf die Betriebskostenverordnung als ausreichend an.

Gleichzeitig wurde klargestellt, dass ein einfacher Verweis auf die sonstigen Betriebskosten nicht ausreichend sei und nie gewesen wäre. Diese müssten im Einzelnen aufgelistet werden, damit der Mieter zur Übernahme verpflichtet sei.

Das Transparenzgebot sei nicht da, die Vertragsparteien über ihre Rechte und Pflichten zu belehren, sondern solle eine klare und überschaubare Darstellung derselben ermöglichen.

Niedrigere Betriebskosten als Wettbewerbsvorteil?

So mancher Vermieter kam auf die Idee, die Betriebskosten niedrig anzusetzen und damit einen Wettbewerbsvorteil zu erringen.

Augenscheinlich ist das Vermietungsangebot damit besonders günstig – bei näherem Hinsehen ergibt sich ein Vorteil nur für den Mieter. Der Vermieter muss seine Betriebskosten allein zahlen und hat den Aufwand, die Kosten nachträglich vom Mieter einzufordern.

Mag dies bei einem normalen Mietverhältnis noch zu regeln sein, ist solch eine Vorgehensweise bei einer Ferienimmobilie oder bei einem Monteurzimmer nahezu unmöglich. Hier wechseln die Mieter in kurzen Abständen, sodass allein die fehlende Erreichbarkeit der mittlerweile ausgezogenen Mieter ein Hindernis darstellt.

Mieter und Vermieter sollten in beiderseitigem Interesse die Vorauszahlung bzw. Abrechnung der Betriebskosten realistisch vornehmen. Dafür ist eine schriftliche Regelung nötig, die in den Mietvertrag aufgenommen wird.

Dabei muss die Betriebskostenabrechnung die folgenden Punkte beinhalten:

• Aufstellung aller Kosten, aufgeschlüsselt nach der Kostenart
• Darstellung nicht umlegbarer Kostenanteile
• Erläuterung des Verteilerschlüssels
• Darstellung des Kostenanteils des Mieters bzw. Aufschlüsselung des Rechenwegs
• Darstellung von Kostenanteilen und Vorauszahlungen

Sicherlich ist die Aufstellung für ein langfristiges Mietverhältnis deutlich umfassender als für ein Monteurzimmer, welches nur tage- oder maximal wochenweise vermietet wird.

Wichtig: Der Mieter muss einen angemessenen Zeitraum für die Prüfung der Abrechnung bekommen. Das bedeutet, dass er in den meisten Fällen vier Wochen Zeit für die Begleichung der Nebenkostenabrechnung hat.

Bei Kurzzeitmieten wie der Vermietung eines Ferien- oder Monteurszimmers wird der Gesamtbetrag meist direkt fällig. Es empfiehlt sich eine detaillierte Aufschlüsselung aller beinhalteten Kosten, sodass im Nachhinein keine Fragen auftreten.

Die Betriebskostenverordnung:
Was besagt sie im Einzelnen?

Die Betriebskostenverordnung regelt in den verschiedenen Paragrafen, was Betriebskosten sind, was nicht dazugehört und welche einzelnen Positionen hier zu erfassen sind.

Paragraf 1: Betriebskosten

Dieser Paragraf besagt, dass Betriebskosten dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten entstehen, wenn die Immobilie bestimmungsgemäß genutzt wird. Gleichzeitig geht es darum, dass Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten zählen und nicht umlagefähig sind.

Dazu zählen die Kosten, die durch Abnutzung und Alterung des Objekts sowie durch Einwirkungen der Witterung entstehen. Kosten, die für die Beseitigung von baulichen Mängeln aufgewendet werden müssen, sind keine Betriebskosten und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Paragraf 1 befasst sich mit der Definition der Betriebskosten sowie damit, was nicht umlagefähig ist.

Paragraf 2: Aufstellung der Kosten

Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung ist der Aufstellung der Kosten im Einzelnen gewidmet. Wichtiges Detail ist hierbei, dass es sich um laufende Kosten handeln muss, das heißt, die betreffenden Ausgaben fallen regelmäßig an. Dazu gehören die laufenden öffentlichen Lasten für das Grundstück, wozu beispielsweise die Grundsteuer zählt.

Die Kosten für die Wasserversorgung sind recht umfangreich. Hierzu sind nicht nur die reinen Verbrauchskosten zu zählen, sondern Grundgebühren und Anmietungskosten, wie sie beispielsweise für den Wasserzähler anfallen.

Nach der Neufassung der Betriebskostenverordnung sind Eichkosten mit einzurechnen, die in regelmäßigen Abständen für Wasser- und Heizzähler berechnet werden. Besitzt das Haus eine eigene Wasserversorgungsanlage, darf diese in die Nebenkostenabrechnung einbezogen werden.

Bei den Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage sind ebenfalls nicht die reinen Verbrauchskosten anzusetzen. Umlagefähig sind Kosten für die Lieferung der Brennstoffe, für die Bedienung und Überwachung der Anlage, für den Betriebsstrom und für notwendige Messungen nach dem Immissionsschutzgesetz.

Das Gegenstück zur zentralen Heizungsanlage bildet die zentrale Brennstoffversorgungsanlage – auch die Kosten dafür sind in die Betriebskostenabrechnung aufnehmbar. Die Kostenverteilung gestaltet sich ähnlich.

Erfolgt eine eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme, können die Kosten auf den Mieter der Immobilie umgelegt werden. Des Weiteren sind Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten zu berücksichtigen, die Kosten für die Beseitigung von Brennasche und Wasserablagerungen beinhalten.

Muss für den Betrieb der Heizung eine Fachkraft eingestellt werden, dürfen die Kosten für diese ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden.

In Paragraf 2 sind die Kosten für die zentrale Warmwasserversorgungsanlage oder für die eigenständig gewerbliche Lieferung von Warmwasser als umlagefähig definiert. Zudem können die Reinigungskosten für die verschiedenen Anlagen auf den Mieter umgelegt werden.

Kosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen inbegriffen

Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung sieht viele weitere einzelne Positionen vor und stellt eine umfangreiche Grundlage für Vermieter von Monteurwohnungen, Ferienzimmern und anderen Immobilien dar.

Aufgrund der Tatsache, dass hier alles detailliert aufgeführt wurde, kam der Bundesgerichtshof zu dem erwähnten Urteil, dass ein entsprechender Verweis im Mietvertrag hinreichend sei.

Wenn Sie als Vermieter einen Mietvertrag aufsetzen und die Kosten für den Betrieb der Immobilie auf den Mieter umlegen möchten, verweisen Sie nur auf die Betriebskostenverordnung. Eine Ausnahme stellen die sonstigen Betriebskosten dar, die Sie separat aufschlüsseln müssen.

Schwierigkeit für Vermieter von Monteurswohnungen

Für den Vermieter einer Immobilie ergibt sich durch die Möglichkeit der Anrechnung von Betriebskosten die Chance, die anfallenden Kosten zu reduzieren. In der Nebenkostenabrechnung muss aufgeführt werden, welche Kosten auf welche Art und Weise und zu welchem Anteil vom Mieter zu tragen sind.

Dies wiederholt sich für den einzelnen Mieter von Jahr zu Jahr. Der Verwaltungsaufwand bei der ersten Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist hoch und sinkt dann wieder. Wenn nun jemand eine Wohnung zur Kurzzeitmiete zur Verfügung stellt und an Geschäftsreisende oder Handwerker vermietet, muss er diese Abrechnung für jeden Einzelfall parat haben.

Es empfiehlt sich, die Aufstellung detailliert zu machen, sodass auf Nachfrage des Mieters hin eine genaue Aufschlüsselung der Kosten möglich ist. In der Regel wird ein Zimmerpreis fest vereinbart. Darin sind sämtliche Kosten inbegriffen und werden pauschal entrichtet.

Möchte der Mieter wissen, wie sich der Preis zusammensetzt, muss der Vermieter in der Lage sein, Heizungs- und Warmwasserkosten sowie alle anderen aus der Betriebskostenverordnung hervorgehenden und umlagefähigen Kosten zu benennen und aufzuschlüsseln. Wer hier zu wenig sorgfältig vorgeht, kann rechtliche Probleme bekommen.