Brandschutz
in Ferienwohnungen, Ferienhäusern und Monteurzimmern

Möchten Sie Ferienwohnungen und/oder Monteurzimmer vermieten, lassen Sie den Brandschutz nicht außer Acht. Unterschiedliche Regulierungen, die teilweise von Kommune zu Kommune variieren, erschweren die gesetzlich geforderte Einhaltung des Brandschutzes.

Hier erfahren Sie, wie Sie den Brandschutz in Ihren Zimmern einhalten und wen Sie nach Unterstützung in dieser schwierigen Angelegenheit befragen können.

Monteurzimmer, Ferienwohnung, Sonderbau?

Zuerst gilt es zu klären, was Sie vermieten. Denn: Welche Schritte zur Einhaltung des Brandschutzes führen, hängt davon ab, in welche Kategorie die Wohnung fällt. Der sogenannte Sonderbau verlangt nach der Einhaltung strikterer Regeln. Deutlich lockerer gehen Sie an die Sache heran, wenn es sich „nur“ um ein Monteurzimmer handelt.

Leider können Sie selten sagen, was Sie vermieten möchten. Die Bestimmungen greifen nicht immer auf Landes- oder Bundesebene, hin und wieder sind dafür die Kommunen selbst verantwortlich.

Die schwammige Formulierung „hin und wieder“ ist leider notwendig, denn mitunter kocht hier jede Verwaltung ihr eigenes Süppchen. Möchten Sie sichergehen und wissen, welche Form von Objekt Sie vermieten, fragen Sie einen Fachanwalt aus der Region. Suchen Sie nicht nach Informationen im Internet, die nicht auf Ihre bestimmte Situation vor Ort eingehen.

Trotzdem können Sie sich folgende Faustregeln ansehen, um ein grobes Maß an Orientierung zu erhalten:

• Sonderbau
  Der erwähnte Sonderbau ist meist ein professionell geführter Betrieb für den ausdrücklichen Zweck, eine Herberge für Feriengäste oder Monteure bereitzustellen. Hier finden sich mindestens zwölf Betten. Zusätzlich haben Sie ein Gewerbe angemeldet und hegen den ausdrücklichen Wunsch, die Bettenanzahl auszulasten. Dieser Sonderbau käme somit einem kleinen Hotel gleich.
• Ferienwohnung und Monteurzimmer
  Kommen Sie nicht auf die geforderten zwölf Betten, handelt es sich in der Regel um eine private Zimmervermietung im geringfügigen Rahmen. Dieses Anwaltsdeutsch heißt übersetzt, dass es sich um eine gewöhnliche Ferienwohnung oder ein Monteurzimmer handelt. Hier gelten deutlich laschere Brandschutzvorschriften, wodurch Sie vor allem Geld sparen.

Es gibt Rauchmelder, die über Funk miteinander verbunden sind. Schlägt ein Rauchmelder Alarm, schlagen alle Rauchmelder zusammen Alarm.

Versuchen Sie nicht, die Behörden durch irgendwelche Tricks übers Ohr zu hauen: Sobald Sie die Anzahl von zwölf Betten erreichen, kommt die Baubehörde gelegentlich vorbei und prüft, ob Sie die strengen Vorschriften einhalten.

Die Mitarbeiter der Behörde kontrollieren auch technisches Equipment. Achten Sie darauf, keine veralteten Brandschutzmelder oder ähnliche Geräte im Einsatz zu haben.

Letztendlich ist die Einteilung in einen Sonderbau für beide Seiten unschön: Für Sie und die erwähnten Behörden wächst der Aufwand in bürokratischer Sicht deutlich.

Zusätzlich müssen Sie dafür sorgen, die Wohnungen anderweitig bestmöglich gegen Brände zu schützen – wie durch die Verwendung schwer entzündlicher Gegenstände und Möbel in Ihren Ferienwohnungen. Dies erhöht die Kosten und Sie haben weniger Freiheiten bei der Gestaltung der Innenräume.

Wohnungsbrand Simulation

Die Größe bestimmt die Regeln

Ebenfalls wichtig: Sprengen Sie die genannten zwölf Betten für Ihre Ferienwohnungen deutlich, verschärfen sich die Regeln.

Ein weiterer wichtiger Schnitt entsteht bei 20 Betten, noch schlimmer wird es ab 60 Betten (wobei dann von einem Hotel gesprochen werden darf). Informieren Sie sich über die Einhaltung der Brandschutzvorschriften bei jeder Kommune direkt. Gerne kann dies im Beisein eines Anwalts geschehen.

Es gilt: Fragen Sie die Baubehörden und Kommunen vor Ort und holen Sie sich einen kompetenten Anwalt ins Boot. Alles andere ist fahrlässig!

Folgen Sie diesem Ratschlag nicht, ergreifen Sie möglicherweise die falschen Schritte (wenngleich sie gut gemeint waren). Kommt es zu einem Brand, tragen Sie nicht nur die Schäden, die ohnehin auftreten. Es drohen hohe Strafzahlungen durch die Nichteinhaltung der örtlichen Brandschutzbestimmungen.

Dazu bekommen Sie Schwierigkeiten mit der Versicherung: Diese könnte sich darauf berufen, dass Sie eine Teilschuld tragen, da Sie die erwähnten Vorschriften nicht eingehalten haben. Wenn Sie nicht im Geld schwimmen, kommen spätestens jetzt harte Zeiten auf Sie zu.

Brandschutz im Detail

In den folgenden Punkten sehen wir uns an, wie Sie den Brandschutz in der Praxis umsetzen. Dabei betrachten wir sowohl die Vorschriften in privaten Wohnungen – Monteurzimmern und Ferienwohnungen – als auch in gewerblichen Einrichtungen. Die Unterschiede fallen teils gravierend aus. Schließen Sie nicht blind von einer Variante auf die andere.

Private Räume und der Brandschutz

Generell gehen Sie davon aus, dass es sich um eine private Ferienwohnung handelt, wenn das Objekt weniger als zwölf Betten bietet. Für Sie wäre dies von Vorteil: Die Brandschutzvorschriften sind hier deutlich weniger streng.

Das geht soweit, dass es finanziell besser sein kann, ein Bett zu entfernen, wenn Sie auf der Grenze von zwölf Betten liegen. Indem Sie einen Schlafplatz weniger anbieten, sparen Sie extrem viel bürokratischen Aufwand.

Beispielsweise sind Sie in dieser Räumlichkeit zwar verpflichtet, alle Maßnahmen zur Verhinderung eines Feuerausbruchs zu ergreifen die „in Ihrer Macht stehen“. Was das heißt, ist jedoch nicht definiert.

Das führt dazu, dass Sie in einem Schadensfall nichts zu befürchten hätten.

Die meisten Maßnahmen gelten für private Vermieter als wirtschaftlich nicht umsetzbar, sodass Ihnen die Anwälte keinen Strick daraus drehen. Sehr wohl möglich und vorgeschrieben ist die Installation einfacher Maßnahmen – wie in Form von Rauchmeldern.

Das Blatt wendet sich, wenn Sie die genannte Grenze von zwölf Betten überschreiten. Machen Sie sich hier auf einige Ausgaben gefasst:

• Je nach Kommune wird Sie die Baubehörde anleiten, Feuerlöscher, Brandschutztüren (teuer!) und – falls nicht vorhanden – Rauchmelder zu installieren. Die Kosten haben Sie zu tragen.
• Gibt es mehrere Ein- und Ausgänge in das Haus, müssen Sie gut sichtbar anzeigen, wie die Mieter im Brandfall fliehen können. Permanent beleuchtete Schilder in den Fluren sind vorgeschrieben.
• Ebenfalls mitunter notwendig ist der Aushang von Schildern und Fluchtplänen. Diese müssen Sie in jedem Stockwerk installieren und bei Nacht ausreichend beleuchten.
• Ein wenig zusätzlichen Aufwand haben Sie beim Einzug neuer Mieter zu befürchten: Informieren Sie diese Personen über eventuelle Frühwarnsysteme, damit die Mieter im Brandfall schnell reagieren und das Feuer möglicherweise selbst löschen.

Zusätzlich durchlaufen Sie organisatorischen Aufwand, wenn Sie über Personal wie Reinigungskräfte verfügen. Unabhängig von der Größe des Monteurzimmers müssen Sie diese Personen über die von Ihnen getroffenen Brandschutzmaßnahmen informieren.

Dies betrifft unter anderem das Aufzeigen von Fluchtwegen und wie diese am schnellsten von allen Orten im Haus erreichbar sind. Auch die Probe für den Ernstfall schadet nicht, um im tatsächlichen Brandfall nichts zu riskieren.

Aus rechtlicher Sicht ist es ratsam, diese Informationsstunden in einem Protokoll festzuhalten.

Legen Sie dar, was Sie mit Ihrem Personal besprechen und welche Personen vor Ort sind. Um sicherzugehen, achten Sie beim Betrieb einer größeren Ferienwohnung darauf, dass Personal vor Ort genauso gut wie Sie über die Brandschutzvorschriften informiert ist. Das hat weniger einen rechtlichen Hintergrund als viel mehr den Vorteil, dass Gäste im Brandfall eine Person haben, auf die Sie sich verlassen können.

Gewerblich genutzte Einrichtungen und der Brandschutz

Jetzt wird es komplizierter: Der Brandschutz ist in gewerblich genutzten Monteurzimmern und Ferienwohnungen schwieriger einzuhalten.

Hier stehen Sie vor dem Problem, dass die Baubehörde von Ihnen verlangen kann, unwirtschaftliche Brandschutzmaßnahmen umzusetzen. Für kleinere Betriebe kann das ein KO-Kriterium sein, da sich diese Aufwendungen mitunter nicht finanzieren lassen.

Bevor Sie planen, aus Ihrer Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit zu machen, lassen Sie die Machbarkeit dieses Unterfangens finanziell prüfen. Anwalt, Steuerberater und Sachverständige vor Ort helfen Ihnen dabei.

Immerhin: Meistens bekommen Sie für die Umsetzung dieser Maßnahmen Fördergelder zugesprochen. Die Kommunen und Bundesländer sind direkt für die Bereitstellung der Summen verantwortlich. Wie viel das ist, hängt am Ende von der Art der Maßnahmen und der jeweiligen Region in Deutschland ab.

Wie erwähnt, liegt die Grenze für die gewerbliche Nutzung als Faustregel bei zwölf Betten. Mitunter profitieren Sie auch im kleineren Rahmen von diesen Förderungen.

Damit das funktioniert, müssen besondere Gründe vorliegen, die der Baubehörde anzeigen, dass Sie auf eine Förderung angewiesen sind. Welche Anforderungen das sind, hängt wie immer von der jeweiligen Kommune ab. Stellen Sie sich darauf ein, dass Sie eine Förderung nicht „einfach so“ erhalten.

Generell haben Sie mit einer Bettenanzahl von unter zwölf schlechte Karten.

Schaffen Sie Fluchtwege und schildern Sie diese aus. Diese Beschilderung muss nachts oder bei anderen schlechten Sichtverhältnissen (Rauchbildung) einwandfrei sichtbar sein. Beleuchtete Schilder und Warnhinweise sind Pflicht.

Zurück zum gewerblichen Fall mit zwölf (oder mehr) Betten: Bestimmte Vorgaben müssen Sie erfüllen, andernfalls drohen Strafzahlungen, eine eventuelle Strafverfolgung und ähnliche unangenehme Begleiterscheinungen.

Damit das nicht passiert, achten Sie auf landesweit gültige Vorschriften:

• Schaffen Sie Fluchtwege und schildern Sie diese aus. Diese Beschilderung muss nachts oder bei anderen schlechten Sichtverhältnissen (Rauchbildung) einwandfrei sichtbar sein. Beleuchtete Schilder und Warnhinweise sind Pflicht.
• Zusätzlich müssen Sie Feuerschutztüren installieren, die selbstständig schließen. Im Brandfall wird die Ausbreitung des Brands damit effektiv eingedämmt, bis die Feuerwehr eintrifft. Achtung: Natürlich sind diese Türen nicht gerade günstig. In größeren Einrichtungen planen Sie hohe Ausgaben ein.
• Rauchmelder benötigen Sie ebenfalls. Wie viele das sind, hängt von der Kommune und der Größe der Ferienwohnungen und Monteurzimmer ab. Gelegentlich reicht ein Rauchmelder pro Wohnung, mitunter ist ein Exemplar pro Zimmer vorgesehen. Informieren Sie sich vor dem Kauf, um nicht zu wenig Rauchmelder zu kaufen.

Auf den Fluren dürfen keine Hindernisse stehen. Schränkchen, Mülleimer und andere Möbel und Utensilien sind untersagt.

• Auch, wenn es nett und dekorativ aussieht: Auf Fluren dürfen keine Hindernisse mehr stehen. Hübsche Schränkchen, praktische Mülleimer und andere Möbel und Utensilien sind untersagt.
  
  Bilder dürfen Sie weiterhin aufhängen.
  
  Ausnahmen gibt es für Geräte, die Sie temporär dort aufstellen (wie einen Staubsauger, um einen Hausflur zu reinigen). Nach getaner Arbeit muss das Gerät zurück in den Schrank. Hintergrund dieser Maßnahme ist, den Gästen beim Verlassen eines brennenden Hauses den Weg so frei wie möglich zu gestalten.
• Alle Etagen müssen barrierefrei erreichbar sein. In den meisten mehrstöckigen Häusern bedeutet dies, dass Sie einen Fahrstuhl bieten müssen. Andernfalls könnte eine Person im Rollstuhl das Haus nicht verlassen oder wäre auf Hilfe anderer fliehender Menschen angewiesen (was viel Zeit kostet).
  
  Diese Maßnahme betrifft nicht nur körperlich, sondern auch geistig behinderte Gäste. Monteure fallen darunter zwar selten, in einer Ferienwohnung sind Menschen mit Behinderungen aber an der Tagesordnung.

Ignorieren Sie diese Anordnungen auf keinen Fall. Das Bauamt prüft regelmäßig und, nach Möglichkeit, unangekündigt. Wenn es in einem Bereich eine kleine Unstimmigkeit gibt, wird dies keine Konsequenzen haben. Ignorieren Sie eine der Vorschriften absichtlich, wird es schnell sehr teuer.

Einige Anforderungen decken sich: Beispielsweise müssen Sie Ihr Personal ebenfalls auf den Brandschutz aufmerksam machen.

Je nach Größe des Betriebs kann es sein, dass Sie Schulungen über den Brandschutz einplanen müssen. Diese sind notwendig, damit auch Servicepersonal im Brandfall weiß, wie sich Ihre Gäste zu verhalten haben.

Zusätzlich lohnt es sich, einen Brandschutzbeauftragten zu ernennen: Diese Person entlastet Sie von den genannten Aufgaben, wodurch Sie sich um „das Wesentliche“ kümmern können.

Beachten Sie, dass nicht nur Sie und Ihr Personal dafür zu sorgen haben, dass Ihre Ferienwohnung oder die Monteurzimmer gegen Brände geschützt sind. Auch die Gäste tragen Ihren Teil bei.

Definieren Sie Areale, die für Raucher geeignet sind (Balkone, Innenhöfe oder Terassen). Innerhalb von geschlossenen Räumen untersagen Sie das Rauchen komplett.

Möchten Sie besonders viel Sicherheit, sprechen Sie ein generelles Rauchverbot aus und zwingen Ihre Gäste damit, vor die Haustür zu gehen. Beachten Sie, dass dieser Schritt unter Umständen Auswirkungen auf die Zufriedenheit der Gäste und Ihren Umsatz haben kann.

Ebenfalls nicht gestattet sind elektrische Geräte, die einen sichtbaren Defekt aufweisen. Kurzschlüsse, Kabelbrände & Co. können von diesen Geräten ausgehen, wodurch ein Brand sehr viel wahrscheinlicher wird.

Der Vollständigkeit halber erwähnen Sie, dass offene Feuerquellen natürlich nicht gestattet sind.

Draußen – wie vielleicht bei einem Lagerfeuer im Garten – benötigen Sie eine Genehmigung, um ein Feuer zu entfachen. Weiterhin müssen Sie hier Mittel und Wege bereitstellen, um ein eventuell ausbrechendes, unkontrolliertes Feuer zu bekämpfen.

Kommunikation und Protokollierung!

Ohne Absprache mit den Behörden funktioniert es nicht! Reden Sie mit den Baubehörden vor Ort und engagieren Sie einen Anwalt. Lassen Sie sich alle Zusagen und Verbote schriftlich bestätigen. Sind die Formalitäten geklärt, kümmern Sie sich um die Umsetzung der Brandschutzmaßnahmen.

Danach prüft die zuständige Behörde, inwieweit Sie die vereinbarten Maßnahmen einhalten. Ist das geschehen, bekommen Sie die notwendige Lizenz, um Wohnungen für Feriengäste und Monteure bereitzustellen. Wir wünschen Ihnen viel Glück!