Der Energieausweis
Rechte und Pflichten für Eigentümer und Vermieter

Jeder Mensch besitzt einen Ausweis. Ebenso wie jedes Auto mit den dazugehörigen Fahrzeugpapieren ausgeliefert wird. Auch für Immobilien kann ein Dokument ausgestellt werden.

Es handelt sich um den sogenannten Energieausweis. Er verfügt über allgemeine Informationen zu dem Gebäude und analysiert konkret die energetische Qualität desselben.

Ob ein solches Zertifikat ausgestellt werden muss, lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Das Baujahr, die Zahl der vorhandenen Wohnungen, eine etwaige Modernisierung nach dem Bau oder die Auslastung an Bewohnern – Faktoren, die zur Einschätzung betrachtet werden müssen und die die Einordnung des Hauses in eine Energieklasse erlauben.

Was ist ein Energieausweis?

Seit dem Jahr 2008 – europaweit seit 2010 – sind bundesweit alle Eigentümer von Immobilien verpflichtet, einen Energieausweis für ihr Haus erstellen zu lassen. In den zugrunde liegenden Verordnungen wird die Anwendung ausschließlich auf Wohngebäude begrenzt – Arbeitshallen, Vereinsheime und Industriewerkstätten sind nicht betroffen.

Das auszustellende Dokument umfasst eine Gültigkeit von regelmäßig zehn Jahren. Sie müssen es vor Ablauf der Frist aktualisieren, wenn sich der Bauzustand des bewerteten Hauses verändert. Wenn Sie die Fassade mit Wärmeschutz versehen oder die Fenster schalldicht versiegeln, greifen Sie in den Energiehaushalt der Immobilie ein.

Die Anpassung beantragen Sie beim kommunalen Bauordnungsamt – wobei je nach Bundesland andere Behörden für diese Aufgabe zuständig sind.

Der Energieausweis enthält Angaben über das Gebäude, zu denen das Baujahr, die Adresse, die Anzahl der Stockwerke und das darin installierte Heizungssystem zählen. Darüber hinaus vorhandene Solar-, Lüftungs- und Klimaanlage sind zu nennen, da sie einen Einfluss auf das gesamte Energiekonzept des Hauses besitzen können.

Die Berechnung eines solchen Konzeptes erfolgt auf zwei unterschiedlichen Wegen. Einerseits ist der Energieverbrauch, andererseits der Energiebedarf zu erwähnen.

Es handelt sich bei dem auszustellenden Dokument um einen Bedarfs- oder um einen Verbrauchsausweis. Welche Methode angewendet wird, entscheidet das zuständige Amt der jeweiligen Kommune. Die Einzelheiten sind in den Bauverordnungen des Bundeslandes sowie der einzelnen Städte und Gemeinden erläutert.

Der Energieausweis enthält allgemeine Angaben über das Gebäude und weist auf notwendige Verbesserungen hin. Er kann Ihnen wertvolle Tipps für die nächste Sanierung an die Hand geben.

Allerdings nennt der Energieausweis nicht alleine den Ist-Zustand des Gebäudes. Er weist vielmehr auf notwendige Verbesserungen hin und gibt Ihnen wertvolle Tipps für die nächste Sanierung an die Hand. Bei den aufgeführten Vorschlägen handelt es sich nicht um verpflichtende Angaben. Ihnen ist freigestellt, ob Sie die Umbauten vornehmen oder nicht.

Worin unterscheiden sich der Verbrauchs- und der Bedarfsausweis?

Für Erbauer und Käufer eines Hauses besitzt die Frage nach der Art des Energieausweises finanzielle und tatsächliche Auswirkungen. Den Verbrauchsausweis mit Kosten von bis zu 100 Euro beantragen Sie vergleichsweise günstig. Muss dagegen ein Bedarfsausweis vorliegen, schlägt dieser mit Gebühren von einigen 100 Euro deutlich stärker in die Haushaltskasse.

Welcher Energieausweis konkret vorhanden sein muss, bestimmt sich anhand folgender Vorgaben:

• Handelt es sich um ein Gebäude mit mindestens fünf Wohneinheiten
• wurde der Bauantrag für die Immobilie nach dem 1. November des Jahres 1977 gestellt
• wurde das Haus erst nach dem Jahr 1977 gebaut oder grundlegend saniert

beantragen Sie einen Verbrauchsausweis.

Greifen die vorgenannten Kriterien nicht, führt an der Ausstellung des kostspieligeren Bedarfsausweises kein Weg vorbei. Eine Ausnahme gäbe es, wenn Sie das Gebäude nach dem Jahr 1977 modernisiert haben. Insbesondere die Strom- und Heizanlage muss auf einen aktuellen Stand der Technik gehoben worden sein.

Beispielhaft kann davon ausgegangen werden, dass der Verbrauchsausweis in Erwägung gezogen wird, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, das nach dem November 1977 errichtet wurde. Moderne Neubauten zählen regelmäßig dazu. Steht eine ältere, kleinere und vor allem unsanierte Immobilie im Fokus, ist eher von der Erteilung eines Bedarfsausweises auszugehen.

In jedem Falle fragen Sie vor der Beantragung bei der Baubehörde nach, die für die Bewertung des Hauses zuständig ist. Ebenso können Sie eine erste Einschätzung über einen Architekten vornehmen. Auch Schornsteinfeger sind zur groben Analyse befugt, dürfen Ihnen aber kein rechtsgültiges Dokument ausstellen.

Handelt es sich um ein Gebäude, das nicht für das Wohnen benutzt wird, können Sie einen Energieausweis freiwillig beantragen. Für Industriehallen oder Geschäfte ist dieser nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Benötigen Monteurzimmer einen Energieausweis?

Zwischen den Wohngebäuden und den Nichtwohngebäuden gibt es einen Grenzfall. Hierbei handelt es sich um Immobilien, bei denen individuell anhand der Auslastung entschieden werden muss, ob ein Energieausweis zu beantragen ist.

Konkret richtet sich der Blick auf Häuser und Wohnungen, die Sie an Monteure, Touristen oder Geschäftsreisende vermieten. Im Regelfall sind Ihre Gäste wenige Tage oder Wochen anwesend. Den Mietvertrag schließen Sie hier für einen kurzen Zeitraum. Zu kurz, als dass juristisch von einem Wohngebäude gesprochen werden kann?

Monteurzimmer oder Ferienwohnungen grenzen sich von einer reinen Wohnimmobilie dadurch ab, dass sie nicht länger als vier Monate im Jahr bewohnt werden.

Die Energiesparverordnung nennt in ihrem Paragrafen 1 Absatz 2 die Voraussetzungen für das Ausstellen eines Energieausweises.

Hier wird konkret eine Unterscheidung zwischen Wohn- und Wochenendhäusern vorgenommen. Zu den letztgenannten gehören Monteurzimmer oder Ferienwohnungen. Diese grenzen sich von einer reinen Wohnimmobilie dadurch ab, dass sie nicht länger als vier Monate im Jahr bewohnt werden.

Neben der Dauer aller addierten Mietverhältnisse ist vor allem der Energiebedarf zu betrachten. Erreicht er das Höchstmaß von 25 Prozent des erwartbaren Verbrauches für eine ganzjährige Nutzung, kann die Immobilie nicht mehr als Wohneinheit bezeichnet werden.

Hier würde die Ausnahme für das Monteurzimmer oder das Wochenendhaus greifen – ein Energieausweis müsste nicht vorliegen.

Erfolgt eine Auslastung, die mehr als vier Monate pro Jahr erreicht oder wird – gerade in unsanierten Häusern – eine überdurchschnittliche Menge an Energie verbraucht, können Sie als Eigentümer zur Beantragung des Dokumentes verpflichtet werden.

Kommen Sie diesem Erfordernis nicht nach, ist bei leichten Fällen der Ordnungswidrigkeit von Bußgeldern bis zu einer Höhe von 5.000 Euro auszugehen. Schwerwiegende und wiederholte Delikte werden mit Zahlungen bis zu 50.000 Euro geahndet.

Ebenso kann Ihnen durch die zuständigen Behörden die Lizenz zum Vermieten der Wohnung an Feriengäste oder Monteure entzogen werden. Als Eigentümer eines Gebäudes beantragen Sie eine Klärung konkret für den Einzelfall und erfragen, ob ein Energieausweis vorliegen muss.

In welche Energieklassen wird das Haus eingeteilt?

Die europaweit gültige Rechtsverordnung, die einen Energieausweis für Gebäudeeigentümer zur gesetzlichen Pflicht reifen lässt, wurde im Jahre 2010 beschlossen und seither mehrfach verändert.

Eine im Jahre 2014 verankerte Regelung nennt die gültigen Energieklassen, in die Ihre Immobilie unterteilt werden kann. Dieses System ist Verbrauchern von einigen Haushaltsgeräten wie dem Kühlschrank bekannt. Energiesparende – und somit nachhaltig wirtschaftende – Anlagen werden besser bewertet als solche, die einen hohen Verbrauch an Strom, Gas oder Öl aufweisen.

Das gesamte Spektrum wird anhand von Buchstaben definiert. Der Wert A+ stellt das beste zu erreichende Ergebnis dar, während der Wert H die unterste Grenze der Skala festlegt. Anschaulich wird dieses Konzept beim Buchstaben E – dieser deklariert Häuser, die einen durchschnittlichen Energieverbrauch besitzen.

Würden Sie ein Gebäude heute neu errichten und alle aktuell gültigen Vorgaben hinsichtlich der Energieeffizienz umsetzen, wäre ein Ausweis im Bereich der Werte A bis B auszustellen. Ein Ziel, das nicht schwierig zu erreichen ist, solange Sie den gesetzlichen Anforderungen folgen.

Wenn Sie Bestwerte anstreben und sich eine Immobilie der Energieklasse A+ errichten lassen möchten, sollten Sie zu erheblichen Investitionen bereit sein. Die in Frage kommenden Heiz- und Stromanlagen weisen ein technisch hohes Niveau auf und werden den von ihnen gesetzten Standard für die kommenden Jahre definieren.

Hier müssten Sie bei der Planung des Hauses mit dem Architekten besprechen, welche Wärme-, Lüftungs- und Solarsysteme installiert werden, um mit der Fertigstellung der Immobilie einen bestmöglichen Energieausweis zu beantragen.

Gerade beim Kauf von Häusern, die vor 50 oder 100 Jahren errichtet wurden, rechnen Sie im ersten Schritt mit eher schlechten Energiewerten. Hier hilft Ihnen die zuständige Baubehörde, eine Verbesserung anzustreben und die notwendigen Maßnahmen umzusetzen.

Energieeffiziensklassen erklärt

Wer muss einen Energieausweis vorweisen?

Die genannte Unterscheidung zwischen dem Neubau einer Immobilie und dem Kauf eines vor vielen Jahrzehnten gebauten Hauses besitzt eine hohe Relevanz für die Interpretation der Energiesparverordnung.

Einerseits gilt mit Blick auf den Neubau, dass dieser ohne die Beantragung eines Energieausweises gar nicht erfolgen darf. Im Regelfall werden Sie als Bauherr oder Ihr Architekt im Rahmen aller erforderlichen Formalitäten einen Antrag an das Bauamt senden, in dem Sie um die Bewertung des energetischen Zustandes der Immobilie bitten.

Andererseits umfasst die Pflicht zunächst nicht den Eigentümer eines Gebäudes, das vor vielen Jahrzehnten errichtet wurde. Hier würde das Ausstellen eines Energieausweises erst erfolgen müssen, wenn Sie Sanierungen an dem Haus vornehmen, die dessen baulichen Zustand grundsätzlich verändern.

Übliche Renovierungsarbeiten wie das Tapezieren oder das Verlegen eines neuen Fußbodens genügen nicht. Das Anbringen eines Wärmeschutzes oder das Erweitern der Immobilie um einen Anbau können mit der Obliegenheit verbunden sein, den Energieausweis bei der Baubehörde zu beantragen.

Wollen Sie ein Haus verkaufen oder vermieten? Der potenzielle Käufer oder Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch darauf, die Energiewerte der Immobilie zu erfahren.

Wie sieht es aus, wenn ein Gebäude seit einigen Jahrzehnten existiert und keine baulichen Veränderungen daran vorgenommen wurden? Kann ein Verkauf oder eine Vermietung rechtlich unbedenklich erfolgen?

Hier gilt, dass vor der Überlassung von Eigentum oder Besitz an dem Haus ebenfalls ein Energieausweis ausgestellt werden muss. Der potenzielle Käufer oder Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch darauf, die Energiewerte der Immobilie zu erfahren. Regelmäßig ist dabei eine Kopie des amtlichen Dokumentes auszuhändigen.

Die Kosten für einen solchen Ausweis, die zwischen 25 und 500 Euro erreichen, sind in diesem Fall nicht auf den künftigen Bewohner umlegbar. Vor dem Verkauf oder der Vermietung des Gebäudes muss das Zertifikat durch den bisherigen Eigentümer erworben und bezahlt werden. Die Auslagen sind über den Käufer oder den Mieter nicht erstattungsfähig.

Welche Vorteile besitzt der Energieausweis für Hauseigentümer?

Es ist nicht immer einfach, die anfallenden Kosten für ein solches Dokument zu investieren. Insbesondere nicht, wenn mehrere Immobilien vorhanden sind, die bewertet werden müssen. Vermieter von Ferien- oder Privatwohnungen sind davon betroffen. Auch hier gilt, dass Ihre Auslagen zunächst nicht umlegbar sind.

Demgegenüber betrachten Sie die Vorteile des Ausweises. Das Zertifikat wird als amtliche – und somit rechts- und beweissichere – Urkunde angesehen. Die darin getätigten Aussagen stellen eine umfassende Bewertung des energetischen Zustandes Ihres Hauses dar.

Ebenso weist das Dokument auf vorhandene Mängel und erforderliche Verbesserungen hin. Ein Umstand, den Sie als Eigentümer als sinnvollen Ratgeber nutzen können.

Sie wissen um die Anforderungen, um Ihrer Immobilie zu einem höheren Marktwert zu verhelfen und im Falle eines Verkaufes oder einer Vermietung die Zahl der Interessenten in die Höhe schnellen zu lassen. Der Energiezustand des Gebäudes besitzt eine wertbildende Eigenschaft.

Zugleich erhält der Bewohner einen profunden Einblick in die Zusammensetzung seiner aktuellen Strom- und Heizkosten. Er erfährt, mit welchen Gebühren er künftig zu rechnen hat.

Im Umkehrschluss kann er die in dem Ausweis getätigten Tipps zu Verbesserungen nutzen – und damit langfristig seine Kosten senken. Regelmäßig refinanzieren sich die anfänglichen Investitionen für Heiz- und Solaranlagen innerhalb von ein bis zwei Dekaden. Rechnen Sie als Eigentümer dauerhaft mit einer finanziellen Besserstellung.

Betrachten Sie die Vorteile des Ausweises. Das Zertifikat wird als amtliche – und somit rechts- und beweissichere – Urkunde angesehen.

Übrigens lassen sich viele der in dem Zertifikat vorgeschlagenen baulichen Veränderungen durch den Staat fördern. Da es sich hierbei ausschließlich um Maßnahmen handelt, die die Energieeffizienz und damit den Umweltschutz anstreben, beteiligen sich der Bund und die Länder im Regelfall an den Kosten. Sie als Hausbesitzer müssen nicht befürchten, die Investitionen alleine zu tragen.

Gleichzeitig kann eine Vergütung im Rahmen der Steuererklärung erfolgen, wobei Sie alle getätigten Aufwendungen bestmöglich dokumentieren.

Warum ist der Ausweis für Mieter und Käufer wichtig?

Nicht alleine Sie als Eigentümer der Immobilie profitieren davon, einen Energieausweis für Ihr Haus zu beantragen. Auch für mögliche Bewohner haben die darin aufgeführten Angaben eine hohe Relevanz.

Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, werden Sie vor der Unterzeichnung des Vertrages über einen soliden Blick auf alle anfallenden Kosten verfügen wollen. Das gilt einerseits für den Erwerb, die erforderlichen Steuern sowie für die notwendigen Maßnahmen eines Umbaus oder einer Sanierung. Andererseits sind damit langfristige – vor allem stetige – Ausgaben gemeint, wie sie für Strom und Energie auftreten.

Wer möchte sich schon den Lebenstraum eines Eigenheimes erfüllen und erst nach Wochen oder Monaten von den hohen Kosten für Wärme und Licht erfahren? Diese unliebsamen Überraschungen lassen sich durch einen Blick in den Energieausweis vermeiden. Entsprechend wird neben der Besichtigung des Gebäudes immer die Vorlage eines solchen Dokumentes erbeten. Liegt es nicht vor, muss es durch den Eigentümer beantragt werden.

Allerdings sollte der Fokus in der Betrachtung etwas ausgedehnt werden. Er wäre zu eng gefasst, würden Sie den Energieausweis nur erwägen, wenn die Immobilie dauerhaft verkauft oder längerfristig vermietet wird. Wie verhält sich die Rechtslage in jenen Fällen, in denen Feriengäste, Geschäftsreisende oder Monteure in die Wohnung einziehen?

Wie angesprochen, kann eine Ferienwohnung als Ausnahme innerhalb der Energiesparverordnung angesehen werden. Für diesen Fall müsste sie weniger als vier Monate im Jahr vermietet sein. Wenn Sie eine Auslastung anstreben, die über dieses Drittel eines Kalenderjahres hinausgeht, müssen Sie einen Energieausweis beantragen – und diesen ebenfalls Ihren Mietern vorlegen.

Unliebsame Überraschungen lassen sich durch einen Blick in den Energieausweis vermeiden

Für den Monteur oder den Urlauber kann sich daraus eine wertvolle Information ergeben. Wird er per Vertrag anteilig an den Strom- und Heizkosten beteiligt, weiß er um den energetischen Zustand des Hauses. Er besitzt einen groben Überblick über die Energierechnung, die ihm am Ende seines Aufenthaltes präsentiert wird.