Einfach erklärt: 10 Fehler die Sie bei der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen vermeiden sollten
Tipps und Hinweise um typische Stolperfallen bei der Vermietung erfolgreich zu umgehen

Wenn Sie Handwerkern Zimmer vermieten, sollten Sie keine Fehler machen. Dann haben Sie mehr Erfolg und Ihre Mieter sind zufriedener. Wenn Sie schlecht mit Ihren Mietern kommunizieren, kann es Missverständnisse und Probleme geben. Auch vernachlässigte Reparaturen und dreckige Zimmer sind große Fehler. Wie wichtig ist der Preis, um attraktiv zu bleiben, ohne zu wenig zu verdienen? Diese und andere Fragen beantworten wir Ihnen gerne, um Ihnen als Vermieter von Handwerkerzimmern zu helfen.

Als Vermieter von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen müssen Sie aufpassen.

Bei der normalen Vermietung einer Wohnung beachten Sie im Wesentlichen das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und unter Umständen aktuelle Rechtsprechung.

Für Mietverträge oder Angebote für Monteurzimmer und andere Unterkünfte greifen noch weitere Regelungen und Vorschriften. Leicht machen Sie ungewollt einen groben Fehler, übersehen Details und haben teuren Ärger am Hals.

Damit das nicht passiert, haben wir hier die zehn häufigsten Fehler bei der Vermietung von Monteurzimmern, Ferien- oder Arbeiterwohnungen gesammelt. Wir verraten Ihnen, wie Sie Schwierigkeiten leicht vermeiden.

1. Alles nur in Schriftform

Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass Sie und der Mieter einfach nur reden müssen, um einen rechtlichen Vertrag zu haben.

Wenn ein Interessent anruft und Sie sich am Telefon über die Miete und die Mietdauer einigen, ist das schon ein gültiger Vertrag. Dies gilt genauso wie ein schriftlicher Vertrag.

Nimmt der Mieter die Wohnung dann nicht, wie vereinbart, können Sie als Vermieter auf diesen mündlichen Vertrag bestehen. Sie können fordern, dass der Mieter seine versprochenen Pflichten erfüllt. Aber in der Praxis ist es oft schwer, das zu beweisen – es steht Aussage gegen Aussage.

Halten Sie jede Vermietung zusätzlich zu den mündlichen Absprachen zum Beispiel per E-Mail schriftlich fest! Bei Unternehmen (B2B) genügt es, die telefonisch besprochenen Absprachen kurz per E-Mail zusammenzufassen, um eine verbindliche Buchung zu haben. Senden Sie diese Zusammenfassung dann an die Gegenseite. Wenn Sie keinen Widerspruch bekommen, zählt jetzt die schriftliche Vereinbarung. Ist eine Seite eine private Person, geht dies nicht.

Einfacher ist es natürlich, sich als Vermietender die Buchung vom Mietenden per E-Mail bestätigen zu lassen. Umgekehrt geht es aber, wie oben beschrieben, auch.

Sie brauchen nicht immer einen schriftlichen Mietvertrag oder Gastvertrag. Buchungen oder Bestätigungen, die Sie auf Ihrer Webseite machen, sind rechtlich sicher. Das gilt auch für Buchungen die per E-Mail oder über das interne Nachrichtensystem von Portalen für Monteurzimmer oder Ferienwohnungen wie Deutschland-Monteurzimmer.de gemacht werden.

In diesen Buchungen stehen folgende Daten:

• Namen der Vertragspartner: Name, Adresse, Geburtsdatum bei Privatpersonen, Telefonnummer oder E-Mail
• Beschreibung des Zimmers, der Wohnung oder des Hauses
• Mietdauer
• Mietpreis (pro Tag, pro Woche oder pro Monat) plus Nebenkosten und der Gesamtpreis

Weitere Angaben zum Objekt oder zur Ausstattung sind freiwillig. Es ist auch gut, Zahlungsdetails und Hinweise auf Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) oder eine Hausordnung anzugeben. Diese zusätzlichen Dokumente senden Sie gleichzeitig mit der Buchungsbestätigung oder machen sie online zugänglich.

Wenn mehrere Personen einziehen, reicht es, die Daten einer Person aufzunehmen. Wenn es Probleme gibt, ist es von Vorteil die Daten aller Mieter zu haben. Somit können Sie mehrere Person haftbar machen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Reservierung und einer Buchung?
Eine Reservierung ist oft kostenlos und nicht verpflichtend. Eine Buchung ist jedoch ein verbindlicher Vertrag. Bei einer Buchung muss der Mieter auch nach den Vereinbarungen mit dem Vermieter bezahlen.

2. Vorsicht beim Preis

Als Vermieter dürfen Sie jeden beliebigen Betrag für ein Zimmer, eine Wohnung für Arbeiter oder eine Ferienwohnung verlangen. Das gilt auch für höhere Preise in bestimmten Zeiten oder bei besonderen Veranstaltungen wie einer Messe.

Wichtig ist die Angabe von Endpreisen. Bestehen Sie auf eine Endreinigung? Dann geben Sie den Mietpreis und die Kosten für diese im Endpreis an. So verstoßen Sie nicht gegen die Preisangabenverordnung (PAngV) bei der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen.

In diesem Endpreis sind auch zeitlich begrenzte Aufschläge auf den Mietpreis, z.B. für Messen, enthalten. So erhält jeder Mieter auf einen Blick die vorgeschriebene Vergleichsmöglichkeit mit anderen Angeboten.

Leistungen, die der Mieter frei wählen kann, dürfen Sie extra aufführen. Hier sind Ausstattung mit Handtüchern oder Bettwäsche ein Beispiel aus der Praxis. Eine Kurtaxe oder Ähnliches muss nicht in den Endpreis einfließen.

Genauso ist der gesonderte Ausweis von Kosten für den Energieverbrauch erlaubt, falls diese nicht pauschal im Mietpreis einkalkuliert sind.

3. Mehr Serviceleistungen und Komfort für Gäste erhöhen das Risiko für Vermieter.

Wenn Vermieter zusätzliche Serviceleistungen anbieten, kommen Sie als Vermieter schnell in den Bereich der gewerblichen Vermietung und Beherbergungsverträgen. Auch das Pauschalreiserecht kann relevant werden. Besondere baurechtliche Vorschriften, müssen dann eingehalten werden.

Solche Dienstleistungen umfassen regelmäßige die Reinigung der Unterkunft, Wäscheservice, Frühstücksangebot und Fahrservice.

Die Grenze zwischen privater Vermietung und gewerblicher Vermietung wird oft überschritten. Das bedeutet, dass Sie eventuell ein Gewerbe anmelden müssen, was sich auf Ihre Einkommenssteuer auswirkt. Auch Umsatzsteuer und Gewerbesteuer können dann relevant werden.

Statt normalen Mietverträgen haben Sie dann Beherbergungsverträge, und Sie könnten schnell als Reiseanbieter gelten. Das gibt Mietern mehr Möglichkeiten, Schadensersatz wegen möglicher Mängel von Ihnen zu fordern.

Hier finden Sie wichtige Informationen: Es geht um die Unterschiede zwischen privater und gewerblicher Vermietung. Das Beispiel bezieht sich auf Ferienwohnungen.

4. Vergiss das Impressum nicht

Wenn du eine Wohnung für Urlauber, Arbeiter oder Monteure in Anzeigen anbietest, gib immer Kontaktdaten an. Eine Telefonnummer oder E-Mail-Adresse reicht für Zeitungsanzeigen aus, da hier keine besondere Impressumspflicht besteht.

Im Internet ist das anders. Dort reicht eine Telefonnummer oder E-Mail-Adresse nicht aus.

Du musst dich als Vermieter mit deinem Namen und deiner Anschrift vorstellen und eine schnelle Kontaktmöglichkeit anbieten.

Diese Informationen müssen gut sichtbar und leicht erreichbar beim Angebot stehen. Wenn du spezielle Portale für Ferienwohnungen oder Monteurzimmer nutzt, musst du dir keine Sorgen machen. In den meisten Fällen wirst du beim Erstellen einer Anzeige aufgefordert, die entsprechenden Daten einzugeben.

Auf eigenen Internetseiten oder bei offenen Kleinanzeigenportalen im Netz darfst du diese Angaben nie vergessen. Sonst können teure Abmahnungen folgen.

6. Vermietung an Arbeiter, Monteure und Feriengäste verboten.

In einigen Städten und Urlaubsorten ist es verboten, Wohnungen an Urlauber, Monteure und Arbeiter zu vermieten. Besonders in großen Städten gibt es solche Regeln. Die Gerichte unterstützen oft diese Regeln und ziehen die Baunutzungsverordnung (BauNVO) heran.

Das Bundesverwaltungsgericht hat 2013 entschieden, dass in bestimmten Gebieten Wohnungen nicht gleichzeitig an Gäste und als Dauerwohnsitz vermietet werden dürfen.

• Deine Hauptwohnung in Berlin kannst du während deiner Abwesenheit vermieten. Es muss aber immer noch deine Hauptwohnung bleiben.
• Deine Nebenwohnung in Berlin kannst du bis zu 90 Tage im Jahr als Ferienwohnung vermieten.

Es ist wichtig, die örtlichen Regeln zu kennen und eventuell eine Erlaubnis zu bekommen. So vermietest du richtig und nach dem Gesetz.

Ein weiteres Beispiel ist Hamburg, hier gibt es besondere Regeln, wenn man möblierte Wohnungen für kurze Zeit vermieten will. Diese Regeln sollen verhindern, dass Wohnungen anders genutzt werden als zum Wohnen. So sollen mehr Wohnungen für Menschen da sein, die fest in Hamburg leben wollen. Man darf in Hamburg keine Ferienwohnungen vermieten, die man nur für ein paar Tage oder Wochen an Kurzzeitgäste anbietet. Man kann ohne Wohnraumschutznummer oder Genehmigung vermieten, aber es ist wichtig, die lokalen Regeln zu beachten.

Bevor Sie eine Ferienwohnung, Monteurwohnung oder ein Monteurzimmer anbieten, sollten Sie sich über die örtlichen Vorschriften informieren. Das gilt auch, bevor Sie eine passende Immobilie kaufen. So können Sie sicherstellen, dass alles legal ist.

7. Besser privat?

Wenn Sie an Arbeiter oder Handwerker vermieten, verwalten Sie meistens nur Ihr eigenes Geld. Dadurch haben Sie oft keine Nachteile, die man bei einem Unternehmen hätte.

Wichtig ist, dass das, was Sie anbieten, kein Hotel wird. Ihr Angebot darf nicht zu groß sein. Wenn jemand zehn Wohnungen und 50 Betten vermietet, ist das keine private Vermietung mehr. Dann gilt das als Gewerbe.

8. Achtung bei Selbstnutzung

Viele Vermieter möchten ihre Ferienwohnungen oder Monteurwohnungen in beliebten Städten auch selbst nutzen.

Das ist in Ordnung, aber Sie müssen vorsichtig sein, damit es nicht zu viel wird. Wenn Sie Steuervergünstigungen nutzen, wie z.B. Zinsen von Krediten oder Abschreibungen, erwartet das Finanzamt etwas von Ihnen. Sie müssen die Wohnung hauptsächlich vermieten. Das Ziel dabei ist, Einnahmen zu erzielen.

Wenn Sie die Wohnung zu oft selbst nutzen, könnten Sie diese Steuervorteile verlieren.

Die Finanzämter prüfen das genau. Wenn Sie die Wohnung mehr als 25 Prozent der üblichen Vermietungstage selbst nutzen, denken die Steuerbehörden, dass Sie die Wohnung hauptsächlich privat nutzen. Zeiten, in denen die Wohnung leer steht, werden teils als Vermietung und teils als Eigennutzung bewertet.

Auch wenn Sie die Wohnung Freunden oder Verwandten kostenlos überlassen, zählt das als Eigennutzung.

9. Anzahlungen und Stornogebühren

Wenn Sie als Vermieter Ihre Wohnung vermieten möchten, dürfen Sie bei der Buchung eine Anzahlung verlangen.

Eine vollständige Zahlung ist erst kurz vor dem Mietbeginn erlaubt, etwa 14 Tage vorher. Längere Zeiträume könnten den Mieter benachteiligen, zum Beispiel durch das Risiko, dass der Vermieter pleite geht.

Eine Anzahlung darf in diesen Fällen ungefähr 20 Prozent der Miete betragen, ohne dass es rechtliche Probleme gibt.

Für Stornogebühren gelten ähnliche Regeln. Wenn ein Mieter die Buchung storniert, haben Sie als Vermieter keinen Anspruch auf Schadensersatz, sondern nur auf eine Stornogebühr.

Selbst wenn der Mieter kurzfristig absagt, dürfen Sie nicht den vollen Mietpreis verlangen. Das gilt auch, wenn eine Ersatzvermietung nicht möglich ist. Kosten für Aufwände, die Sie nicht mehr haben, wie zum Beispiel die Endreinigung, dürfen Sie ebenfalls nicht verlangen.

Es gilt: Je mehr Zeit zwischen der Stornierung und dem Mietbeginn liegt, desto geringer muss die Stornogebühr sein. Nur so ist es rechtlich in Ordnung. Sie müssen sich als Vermieter dann auch bemühen, die Wohnung anderweitig zu vermieten.

10. Ganz persönlich

Bei Ein- und Auszug ist ein persönliches Treffen mit dem Mieter ratsam. Ersatzweise können Sie Vertraute oder Objektbetreuer zu diesen Terminen schicken. Gewährleisten Sie, dass der gute Zustand von Wohnung und Inventar langfristig gesichert bleibt.

Hierbei schafft ein kurzes Übergabeprotokoll mit Inventarliste für beide Seiten Sicherheit.

Der Termin dient außerdem dazu, auf bestimmte wichtige Aspekte der Hausordnung hinzuweisen. Solche Anhänge zum Mietvertrag werden oft nur oberflächlich zur Kenntnis genommen. Ein persönlicher Kontakt hilft Ihnen eine Bindung zu Ihren Gästen aufzubauen. Diese hilft einen Mieter zum Stammgast werden zu lassen.

Tipp: Stellen oder hängen Sie einige private Familienfotos in Ihrer Unterkunft auf, z.B. im Flur oder in der Küche. Zum Beispiel bedruckte Tassen oder größere Küchenbretter mit Fotodrucken. Das gibt dem Besucher das Gefühl, bei Ihnen zu Gast zu sein. Er wird Ihre Unterkunft mit mehr Respekt behandeln!