Vermietung von Monteurzimmern
10 Fehler die Sie vermeiden sollten

In Zeiten niedriger Zinsen sind solide Kapitalanlagen mit attraktiver Rendite gefragt. Die Vermietung einer Immobilie als Ferienwohnung, Unterkunft für Arbeiter oder Monteurzimmer entwickelt sich in den letzten Jahren vom Geheimtipp zum gefragten Investment.

Bei dieser Form der Vermietung liegen die durchschnittlichen Renditen ein paar Prozentpunkte über den Erträgen aus der gewöhnlichen Wohnraumvermietung. Standort, Ausstattung und Auslastung entscheiden hier über den Erfolg, aber grundsätzlich bleibt das bessere Potenzial der Vermietung an Monteure, Arbeiter oder Urlauber davon unberührt.

Als Vermieter von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen müssen Sie auch aufpassen.

Bei der normalen Vermietung einer Wohnung beachten Sie im Wesentlichen das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und unter Umständen aktuelle Rechtsprechung. Für Mietverträge oder Angebote für Urlaubsunterkünfte oder Monteurzimmer greifen noch weitere Regelungen und Vorschriften. Leicht machen Sie ungewollt einen groben Fehler, übersehen Details und haben teuren Ärger am Hals.

Damit das nicht passiert, haben wir hier die zehn häufigsten Fehler bei der Vermietung von Monteurzimmern, Ferien- oder Arbeiterwohnungen gesammelt. Wir verraten Ihnen, wie Sie Schwierigkeiten leicht vermeiden.

Nr. 1 - Alles nur in Schriftform

Eine Vermietung oder einen Mietvertrag können Sie mündlich rechtswirksam vereinbaren. Und das passiert im Alltag schneller, als viele Vermieter denken.

Ruft ein Interessent für ein beworbenes Objekt an und im Gespräch einigen Sie sich über die Miethöhe und Mietdauer? Schon ist ein Mietvertrag entstanden, der genauso wirksam ist wie jede schriftliche Vereinbarung. Es gelten die allgemeinen gesetzlichen Vorschriften mit vielen Vorteilen auf der Seite des Mieters.

Übernimmt der Mieter die Wohnung nicht wie vereinbart, können Sie sich als Vermieter zwar auf den mündlichen Vertrag berufen und Erfüllungsansprüche geltend machen. In der Praxis läuft dies oft durch eine schwierige Beweislage – es steht Aussage gegen Aussage – ins Leere.

Halten Sie jede Vermietung allein oder zusätzlich zu mündlichen Abmachungen schriftlich fest!

Es bedarf nicht immer eines expliziten Miet- oder Beherbergungsvertrags. Auch Buchungen oder Buchungsbestätigungen, die Sie über die eigene Internetseite oder spezielle Portale für die Vermietung von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen erstellen, dienen zur rechtssicheren Dokumentation. Darin zu finden sind folgende Daten:

• Angaben zu Vertragspartnern: Name oder Firma, Anschrift, Geburtsdatum bei Privatpersonen, Telefonnummer / E-Mail
• genaue Bezeichnung von Zimmer, Wohnung oder Haus
• eindeutige kalendarische Bestimmung der Mietdauer
• Miethöhe (pro Tag, pro Woche oder pro Monat) zzgl. eventueller Nebenkosten und Ausweis des Gesamtpreises

Weitere Angaben zum Objekt oder zur Ausstattung sind optional. Angaben zu Zahlungsmodalitäten und der Verweis auf Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) oder eine Hausordnung empfehlen sich – solche ergänzenden Dokumente übermitteln Sie parallel oder machen sie zugänglich.

Ziehen mehrere Personen ein, reicht es formell, die Daten eines Vertragspartners aufzunehmen. Kommt es zu Problemen bei Mietzahlungen oder Haftungsfragen bei Schäden, sind Sie als Vermieter im Vorteil, wenn sie alle Personen erfasst haben.

Nr. 2 - Vorsicht beim Preis

Als Vermieter können Sie jede beliebige Summe für ihr Monteurzimmer oder eine Arbeiter- oder Ferienwohnung fordern. Das gilt auch für saisonale Aufschläge oder gesonderte Preise während lokaler Veranstaltungen wie einer Messe.

Wichtig ist in jedem Fall die Angabe von Endpreisen. Bestehen Sie auf eine eigene Endreinigung, geben Sie den Mietpreis und die Kosten für diese im Endpreis an, um nicht gegen die Preisangabenverordnung (PAngV) zu verstoßen.

Dieser Endpreis enthält auch zeitlich begrenzte Aufschläge, damit jeder Mieter auf einen Blick die vorgeschriebene Vergleichsmöglichkeit mit anderen Angeboten erhält.

Leistungen, die der Mieter frei wählen kann, dürfen Sie separat ausweisen. Hier sind Ausstattung mit Handtüchern oder Bettwäsche ein häufiges Beispiel aus der Praxis.

Eine eventuelle Kurtaxe oder Ähnliches muss nicht in den Endpreis einfließen. Genauso ist der gesonderte Ausweis von Kosten für den Energieverbrauch erlaubt, falls diese nicht pauschal im Mietpreis einkalkuliert sind.

Nr. 3 - Mehr Service, mehr Komfort für Gäste = mehr Risiko für Vermieter

Durch das Angebot von zusätzlichen Leistungen landen Sie als Vermieter schnell im Bereich von Beherbergungsverträgen oder dem Pauschalreiserecht und speziellen baurechtlichen Auflagen.

Solche Leistungen beginnen bei der regelmäßigen Reinigung der Unterkunft, reichen über Wäscheservice, Frühstücksangebot bis hin zu einem Fahrservice vor Ort.

Die Grenze zwischen privatem Angebot und gewerblicher Vermietung ist regelmäßig überschritten. Plötzlich braucht es eine Gewerbeanmeldung, die Einkommenssteuersituation verändert sich und Umsatzsteuer oder Gewerbesteuer werden ein Thema.

Aus klassischen Mietverträgen werden Beherbergungsverträge und bis zur Bewertung als Reiseanbieter ist es nicht weit. Auf dieser Grundlage haben Mieter mehr Möglichkeiten, mit Schadensersatzansprüchen wegen eventueller Mängel gegen Sie als Vermieter vorzugehen.

Ein erheblicher zeitlicher Mehraufwand, Ärger und teure wie langwierige Rechtsstreitigkeiten bilden ein permanentes Risiko bei der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen. Damit sollten Sie sich nur belasten, wenn Sie Ambitionen in Richtung eines Hoteliers hegen.

Für private Kapitalanleger empfiehlt sich die Beschränkung auf das reine Mietangebot.

Nr. 4 - Impressum nie vergessen

Wenn Sie eine Wohnung in Kleinanzeigen für Urlauber, Arbeiter oder Monteure anpreisen, geben Sie dort Kontaktdaten an. Telefonnummer oder E-Mail-Adresse genügen, da für Zeitungsannoncen keine besondere Impressumspflicht existiert.

Diese greift im Rahmen des Teledienstleistungsgesetzes bei Onlineangeboten. Im Netz gelten Telefonnummer oder Mail-Postfach dann nicht mehr als ausreichende Angaben.

Hier müssen Sie sich als Vermieter vollständig mit Name und Anschrift identifizieren und eine schnelle Kontaktmöglichkeit anbieten.

Alle Angaben stehen gut auffindbar und leicht erreichbar neben dem eigentlichen Angebot. Als Vermieter, der spezielle Portale für Ferienwohnungen oder Monteurzimmer nutzt, müssen Sie nichts beachten. Meist nimmt ihnen der Anbieter solche und andere Formalitäten aus der Hand.

Auf eigenen Internetseiten oder bei den vielen, offenen Kleinanzeigenportalen im Netz dürfen Sie diese Angaben niemals vergessen. Ansonsten drohen teure Abmahnungen.

Nr. 5 - Dürfen Sie überhaupt an Arbeiter, Monteure oder Urlauber vermieten?

Als Eigentümer eines freistehenden Einfamilienhauses oder eines Mehrfamilienhauses, welches Ihnen gehört, machen Sie sich an dieser Stelle nahezu keine Gedanken.

Einzelne Wohnungen in größeren Objekten unterliegen aber dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und auch Reihenhäuser oder Doppelhaushälften können in dessen Geltungsbereich fallen. Dann existiert neben einer Teilungserklärung, die die einzelnen Eigentumsanteile beschreibt, eine Gemeinschaftsordnung, welche das Verhältnis unter den einzelnen Eigentümern regelt.

Vor dem Kauf eines Objekts nehmen interessierte Anleger hier Einsicht und erfahren, ob die Gemeinschaft eine Vermietung an Arbeiter, Feriengäste oder Monteure erlaubt.

Durch die Zuwiderhandlung gegen die Gemeinschaftsordnung entstehen für andere Eigentümer Unterlassungsansprüche. Die bedeuten nach Kosten und Stress für Sie als Vermieter das Ende Ihrer Kapitalanlage.

Andererseits braucht es in der Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Erlaubnis für eine solche Vermietung! Fehlt es an einem expliziten Verbot, können Sie als Anbieter einer Wohnung davon ausgehen, dass Sie nachträglich nicht zur Aufgabe der Vermietung gezwungen werden.

Achten Sie darauf, dass die wechselnden Mieter die häusliche Gemeinschaft nicht übermäßig beeinträchtigen.

Dieser Aspekt kann nur im Einzelfall beurteilt werden. In einem Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen überwiegend von den Eigentümern bewohnt werden, führt diese Vermietung schnell zu Problemen und Rechtsstreitigkeiten.

Wohnen im Rest des Gebäudes überwiegend Mieter, kann es auch zu Problemen kommen, wenn sich bei der Hausverwaltung Beschwerden über die Monteurwohnung und deren Gäste häufen.

Nr. 6 - Vorsicht: Vermietung an Arbeiter, Monteure und Urlauber verboten!

Als Vermieter, der privat Wohnungen für Erholungssuchende, Städtereisende, Arbeiter und Monteure anbietet, sind Sie nicht überall gern gesehen.

In einigen Metropolen, aber auch in klassischen Feriengebieten gibt es gegen solche Mietangebote seit vielen Jahren erheblichen Widerstand bei Behörden oder der ansässigen Bevölkerung. Gerichte bestätigten Kläger jüngst häufiger. Sie führten zur Begründung im Kern die rund fünfzig Jahre alte Baunutzungsverordnung (BauNVO) des Bundes an.

In einem räumlichen Planungsgebiet sind zeitweise, wechselnde Vermietung an Gäste und Dauerwohnen vor dem Hintergrund dieser Verordnung nicht miteinander zu vereinbaren. Dies entschied 2013 das Bundesverwaltungsgericht.

In der Folge dieses Urteils wurden Kommunen in Deutschland aktiv. In Mecklenburg-Vorpommern oder Schleswig-Holstein starteten Baubehörden Überprüfungen und untersagten Vermietungen teils mit sofortiger Wirkung.

Andernorts wurden lokale Gesetze wie in Berlin auf den Weg gebracht. In der Hauptstadt sind rund 70 Bedienstete der Bezirke beschäftigt, die illegale Vermietung an Urlauber oder Arbeiter zu unterbinden. Rund 6000 Wohnungen sollen so dem Wohnungsmarkt zugeführt worden sein, vermeldeten Medien im Herbst 2017.

Hat die private Vermietung von Monteurzimmern, Arbeiter- oder Ferienwohnungen am Ende keine Zukunft mehr?

Bei Wohnungsanbietern und Anlegern, die sich für den Objektkauf zu diesem Zweck interessierten, sorgte der plötzliche politische Umschwung für Verunsicherung. Neben behördlichen Zwangsmaßnahmen drohten vielen empfindliche Strafgelder.

Kurskorrekturen des Gesetzgebers nahmen nur langsam Gestalt an. So gilt seit 2017 eine geänderte Baunutzungsverordnung, die mit dem neu geschaffenen §13a Ferienwohnungen oder Monteurzimmern die Eigenschaft nicht störender Gewerbebetriebe bestätigt.

Diese bundesweit geltende Regelung bedeutet nicht automatisch einen Freibrief für Vermieter. Berlin erlaubte Ende 2017 weiterhin nur die Vermietung von bis zu 50 Prozent des selbst genutzten Wohnraums an Gäste oder die vollständige Vermietung einer Zweitwohnung.

Und die Berliner Senatsverwaltung plante, diese Regelung noch zu verschärfen. Zweitwohnungen sollen ausgeschlossen werden und die eigene Wohnung darf demnächst zwar komplett vermietet werden, aber nicht länger als 60 Tage pro Jahr. Zum Vergleich: Hamburg erlaubte Anfang 2018 eine Vermietung der selbst genutzten Wohnung an 182 Tagen im Jahr.

Vor dem Angebot von Ferien- oder Arbeiterwohnungen und Monteurzimmern oder dem Kauf einer passenden Immobilie informieren Sie sich als Vermieter über die lokalen Auflagen und Einschränkungen, um die Rechtssicherheit abzuklären.

Nr. 7 - Besser privat

Wenn Sie mit der Vermietung an Arbeiter oder Monteure überwiegend Ihr privates Vermögen verwalten und ausbauen, bleiben Sie von Nachteilen einer gewerblichen Veranlagung meist verschont.

Entscheidend ist, dass Sie mit den angebotenen Leistungen die Grenze zu einem Beherbergungsbetrieb wahren. Ihr Vermietungsangebot darf nicht zu umfangreich sein. Vermieter mit zehn Objekten und 50 Betten können sich zum Beispiel nicht mehr auf eine private Tätigkeit berufen, sondern fallen unter die Gewerbeordnung.

Nr. 8 - Achtung bei Selbstnutzung

Wohnungen in Urlaubsgebieten oder attraktiven Großstädten möchten viele Vermieter zu verschiedenen Gelegenheiten gern selbst nutzen.

Diese Selbstnutzung muss im Rahmen bleiben, wenn gleichzeitig mit dem Objekt steuerliche Vorteile – Geltendmachung von Kreditzinsen, Abschreibungen etc. – verbunden sind. Dann erwartet das Finanzamt, dass die Wohnung langfristig zur Erzielung von Überschüssen und Einnahmen gehalten wird.

Eine zu häufige Selbstnutzung steht dem entgegen und kann zum Verlust solcher Steuervorteile führen.

Finanzämter schauen genau hin. Schon ab einer durchschnittlichen Eigennutzung ab 25 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage unterstellen Steuerbehörden überwiegend private Motive. Leerstandszeiten werden dabei hälftig auf Vermietung und Selbstnutzung umgelegt.

Auch Zeiten, in denen Sie das Objekt Freunden oder Verwandten kostenlos überlassen, gelten als Selbstnutzung.

Nr. 9 - Anzahlungen und Stornogebühren

Als Vermieter dürfen Sie bei Buchung Ihrer Wohnung eine zeitnahe Anzahlung auf die Miete einfordern. Liegen zwischen Buchung und Mietbeginn mehrere Monate, ist es nicht statthaft, unmittelbar zur Buchung eine vollständige Zahlung des Preises zu verlangen.

Dies darf nur zeitnah vor der Vermietung geschehen. Bis zu 14 Tage Vorlauf gelten allgemein als akzeptabel. Längere Zeiträume benachteiligen den Mieter ansonsten unverhältnismäßig – zum Beispiel durch ein erhöhtes Risiko für die mögliche Insolvenz des Vermieters.

In diesen Fällen bleiben nur Anzahlungen bis circa 20 Prozent des Mietpreises ohne rechtliche Beanstandung.

Ähnliche Einschränkungen durch gängige Rechtsprechung gelten für den Ansatz von Stornierungsgebühren. Mit der Situation, dass ein Mieter eine Buchung storniert, wird jeder Vermieter früher oder später konfrontiert. Sie haben aber keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Anspruch auf Erfüllung und die Zahlung einer Stornogebühr.

Selbst bei kurzfristigen Absagen, die eine Ersatzvermietung unmöglich machen, dürfen Sie als Vermieter nicht den vollen Mietpreis in Rechnung stellen. Kosten für eingesparten Aufwand wie die unnötig gewordene Endreinigung dürfen Sie in diesem Fall nicht einfordern.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Zeit zwischen Stornierung und Mietbeginn liegt, desto geringer muss die Rücktrittsgebühr ausfallen, um einer rechtlichen Überprüfung standzuhalten. Hier gilt es als zumutbar, dass Sie sich als Anbieter um eine ersatzweise Vermietung bemühen.

Nr. 10 - Ganz persönlich

Bei Ein- und Auszug ist ein persönliches Treffen mit dem Mieter ratsam. Ersatzweise können Sie Vertraute oder Objektbetreuer zu diesen Terminen schicken. Gewährleisten Sie, dass der gute Zustand von Wohnung und Inventar langfristig gesichert bleibt.

Hierbei schafft ein kurzes Übergabeprotokoll mit Inventarliste für beide Seiten Sicherheit.

Der Termin dient außerdem dazu, auf bestimmte wichtige Aspekte der Hausordnung hinzuweisen, weil solche Anhänge zum Mietvertrag oft nur oberflächlich zur Kenntnis genommen werden. Ein persönlicher Kontakt hilft Ihnen eine Bindung zu Ihren Gästen aufzubauen. Diese hilft einen Mieter zum Stammgast werden zu lassen.