Gewährleistungsrechte von Vermietern
Welche Rechte haben Sie bei der Vermietung von Monteursunterkünften und Ferienwohnungen?

Immer wieder ist von Rechten der Mieter zu lesen – doch was ist mit den Rechten, die Sie als Vermieter haben?

Bieten Sie eine Monteursunterkunft oder eine Ferienwohnung an, nehmen Sie demolierte Möbel, entwendete Gegenstände oder eine plötzliche Stornierung nicht hin. Die berechtigte Frage: Welche Gewährleistungsrechte habe ich als Vermieter?

Mietvertrag oder Reisevertrag?

Die deutsche Rechtslage kann kompliziert sein. So erfahren Sie als Vermieter von Ferienwohnungen oder einer Monteursunterkunft manchmal, dass Sie eventuell ein Reiseveranstalter sind.

Das Problem: Sie bieten einen Frühstücksservice an, der im Mietpreis enthalten ist. Schwupps – ein Pauschalangebot ist entstanden und dieses darf nur von Reiseveranstaltern kommen.

Zur Erklärung: Es handelt sich um einen normalen Mietvertrag, wenn Sie als Vermieter bloßen Wohnraum für eine feste Zeit zur Verfügung stellen. Das kann ein möblierter Raum sein mit sanitären Anlagen zur gemeinschaftlichen Nutzung oder es handelt sich um eine ganze Wohnung.

Sobald Sie ein weiteres Angebot offerieren – Frühstücksservice oder generell Verpflegung, entsteht ein Vertrag nach dem Reisevertragsrecht. Der reine Beherbergungsvertrag ist nicht mit dem Pauschalangebot gleichzusetzen. Zu diesem wird der Vertrag erst, wenn der Preis für den zusätzlichen Service im Preis enthalten ist.

Aus Ihrem eigentlichen Wunsch, eine Wohnung an Monteure, Handwerker, Geschäftsreisende oder Feriengäste zu vermieten, wir das Angebot eines Reiseveranstalters.

Wenn Sie denken, diese Unterscheidung ist nicht relevant, irren Sie sich. Spätestens, wenn ein Gast einen Schaden in Ihrer Wohnung anrichtet, nicht zahlt oder die Buchung storniert, kommen verschiedene Rechtsansätze zur Geltung.

Das reine Vertragsrecht unterscheidet sich vom Reisevertragsrecht. Möglich ist, dass Sie als Vermieter die Haftung für einen entstandenen Schaden übernehmen müssen, wenn auch nur teilweise. Wenn Sie privat die Wohnung oder das Zimmer an Monteure und Feriengäste vermieten, setzen Sie Ihre Rechte noch am ehesten und schnellsten durch.

Gewährleistungsrechte des Vermieters: Lassen Sie es nicht so weit kommen!

Bei der Vermietung von kurzzeitigem Wohnraum ist es wichtig, Vorsorge zu treffen. Als Vermieter stellen Sie eine Inventarliste auf und gehen diese gemeinsam mit dem Mieter durch. Dieser setzt seine Unterschrift darunter, um zu zeigen, dass er die Liste anerkennt. Fehlt später etwas, das auf der Inventarliste aufgeführt ist, können Sie den Mieter haftbar machen.

Wichtig ist, dass Sie eventuelle Vorschäden vermerken. Es geht bei der Vorsorge nicht nur darum, die Vollständigkeit der Möbel zu erfassen, sondern auch deren Zustand. Wichtig: Weisen Sie den Gast vor der Unterzeichnung darauf hin, dass er das Zimmer oder die Wohnung in Augenschein nehmen kann.

Mit seiner Unterschrift erkennt der Gast die rechtliche Gültigkeit der Inventarliste an.

Weisen Sie darauf hin, dass dem Mietvertrag die geltenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen beigefügt sind. In diesen sind Ihre Rechte nachzulesen. So kann später kein Gast sagen, er hätte nichts davon gewusst, dass er für Schäden aufkommt oder andere Gewährleistungsrechte bestehen.

Fall 1: Die Möbel weisen Schäden auf

Die Haftungsfrage für den Fall, dass Möbel oder das Inventar Ihrer vermieteten Monteurswohnung oder eines Ferienzimmers beschädigt werden, klären Sie durch den Mietvertrag.

Generell gilt, dass Sie den Mieter zum ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache verpflichten und ihn für Schäden haftbar machen. Nun stellt sich die Frage, inwieweit der ordnungsgemäße Gebrauch reicht?

Ein zerschlagener Spiegel oder ein aufgerissenes Sofa gilt nicht mehr als ordnungsgemäß genutzt. Ein Kratzer auf der Tischoberfläche, der den Wert des Möbelstücks ebenso wenig beeinträchtigt wie den bestimmungsmäßigen Gebrauch, steht für die Haftung nicht zur Debatte.

Der Grund: Der Mieter zahlt seine Miete, weil er in der Wohnung wohnt – damit unterliegt das gesamte Inventar einer Abnutzung. Diese können Sie nicht per Schadensersatzzahlung abgelten.

Verschuldet der Mieter einer Monteurwohnung oder einer Ferienunterkunft den Schaden – fahrlässig oder absichtlich -, haftet er. Das Verschulden weisen Sie als Vermieter nach. Wenn der Fall vor Gericht endet, müssen Sie den Richter davon überzeugen, dass der Schaden bei einem ordnungsgemäßen Gebrauch nicht entstanden wäre.

Problem: Sind in der Unterkunft alte Möbel, die ihren Abschreibungswert überschritten oder die ihre wirtschaftliche Lebensdauer erreicht haben, beträgt der Schadensersatz oft gleich null. Es wird für die Berechnung der Höhe des Schadensersatzes „Abzug Neu für Alt“ angerechnet.

Eine Ausnahme bilden antike Möbel. Diese werden aufgrund ihres Alters nicht weniger wertvoll und müssen in voller Höhe beim Schadensersatz angerechnet werden. Können Sie sich mit Ihrem Mieter nicht einigen, ziehen Sie einen Gutachter hinzu. Dieser stellt den Wert und den Schaden fest.

Fall 2: Der Gast ist nicht komplett ausgezogen

Eigentlich ist Ihr Mieter ausgezogen, doch er hat Dinge von sich hinterlassen. Ob bewusst oder unbewusst: Fakt ist, die Gegenstände sind noch da und Sie fragen sich, was Sie damit machen.

Senden Sie die Dinge an die Wohnadresse des Mieters? Entsorgen? Alles ist mit Aufwand und vor allem mit Kosten verbunden, die Sie als Vermieter zu Recht nicht tragen möchten.

Ihre Gewährleistungsrechte als Vermieters sehen vor, dass Sie am besten mit dem Gast Kontakt aufnehmen und klären, ob Sie ihm die Gegenstände zusenden oder er sie abholt. Weisen Sie darauf hin, dass Sie jeglichen Aufwand in Rechnung stellen.

Auf der Rechnung sollten die einzelnen Posten im Detail erkennbar sein. Der ehemalige Mieter ist nicht zur Zahlung Ihres Aufwands verpflichtet, wenn Sie keine aufgeschlüsselten Leistungen aufführen, sondern einen Pauschalpreis nennen.

Hat der Mieter Dinge hinterlassen, die Sie nur noch in der Mülltonne entsorgen, brauchen Sie keinen Kontakt aufnehmen. Eine Haftung ist ausgeschlossen. Sind die Gegenstände nur mit größerem Aufwand aus der Wohnung zu entfernen? Sie haben als Vermieter das Recht, Ihre Auslagen und Aufwendungen von Ihrem Mieter zurückzufordern.

Interessanter Fall: Mieter haben etwas hinterlassen, das Zerstörungspotenzial hat. Eine Sektflasche oder ein anderer Gegenstand, aus dem Flüssigkeiten austreten und Schäden in der Monteurswohnung anrichten. Für diese Schäden haftet Ihr ehemaliger Mieter, auch wenn er zu dieser Zeit nicht mehr zu Gast ist.

Fall 3: Der Mieter benimmt sich daneben

Benimmt sich der Mieter Ihrer Monteurwohnung oder Ferienunterkunft nicht, droht ihm die fristlose Kündigung. Beispiele sind:

• Der Mieter beleidigt oder belästigt Sie oder andere Mieter des Hauses.
• Er agiert aggressiv oder gewalttätig.
• Der Mieter handelt mit Drogen.
• Er hält Nacht- und Ruhezeiten nicht ein, der Mieter verursacht ständig Krach und Lärm.

Ist die Wohnsituation nicht hinnehmbar, ist die fristlose Kündigung durch Sie als Vermieter berechtigt. Handelt es sich um einen weniger schwerwiegenden Fall (Ruhestörung), muss eine Abmahnung der Kündigung vorangehen.

Die Beweislast liegt bei Ihnen als Vermieter. Sie berufen sich möglichst auf Zeugen, die die Situation beobachtet haben und bereit sind, vor Gericht auszusagen.

Sicherlich kommen Sie als Vermieter von Monteurswohnungen nicht häufig in eine solche Situation. Im Gegensatz zu einer langfristigen Vermietung von Wohnraum bieten Sie die Unterkunft nur tage- oder wochenweise an.

Dennoch kann sich am ersten Abend des Mietverhältnisses ein Streit ergeben, der für Sie mit einer Ohrfeige endet. Die Folge: Sie setzen den Mieter vor die Tür.

Eine Kündigungsmöglichkeit haben Sie ebenfalls, wenn der Mieter durch sein Verhalten die Brandgefahr in der Wohnung erhöht. Oder wenn er, obwohl er sich an den kältesten Tagen des Jahres mit Minustemperaturen eingemietet hat, die Heizung in der Wohnung nicht anstellt.

Hier steht Ihnen als Vermieter nicht das Recht auf eine fristlose Kündigung zu. Sie setzen dem Mieter erst eine Frist zur Behebung des Zustands. In der Regel sehen Gerichte solche Fälle als prädestiniert für eine ordentliche Kündigung an.

Fall 4: Mieter und Bewohner sind verschiedene Personen

Dass Mieter in einer normalen Wohnung keine Untervermietung ohne Ihr Einverständnis als Eigentümer und Vermieter vornehmen darf, ist bekannt. Wie verhält sich diese Sachlage bei Monteursunterkünften?

Auch hier gilt, dass das Gesetz Ihre Erlaubnis als Vermieter vorsieht, ehe ein Dritter in der Unterkunft oder Ferienwohnung wohnen darf. Die Mietzeit spielt keine Rolle. Selbst, wenn Ihr Mieter nur für zwei Übernachtungen bleibt, darf keine andere Person in den Räumen wohnen.

Ignoriert der Mieter diese Vorschrift, können Sie ihm kündigen. Allerdings müssen Sie eine Abmahnung erteilen und auf Unterlassung klagen – die Zeiten für ein derartiges Vorgehen sind in vielen Fällen bei Wohnraum, der kurzzeitig vermietet wird, zu knapp gefasst.

Fall 5: Der Gast sorgt für fehlende Einnahmen

Der Gast einer Monteurwohnung oder einer Ferienunterkunft kann durch sein Verhalten dafür sorgen, dass Sie als Vermieter weniger Geld einnehmen. Das geht durch Störung der Nachbarn, durch eine nächtliche Ruhestörung oder durch Beleidigung anderer Gäste.

Es kann passieren, dass die angegriffenen oder gestörten Gäste ihre fristlose Kündigung an Sie überreichen und Ihnen damit Einnahmen entgehen. Sie können im Grunde nichts dafür und müssen weniger Geld hinnehmen, obwohl Sie den Wohnraum ursprünglich ausgelastet hatten.

Außerdem rechnen Sie in der Folge mit rückgehenden Buchungen, denn im Gastgewerbe spielt die Mundpropaganda eine entscheidende Rolle. Ein weiterer denkbarer Fall ergibt sich, wenn die Mieter eine Schadensersatzforderung an Sie als Vermieter stellen oder wenn sie eine Mietminderung anstreben.

Das Recht sieht vor, dass Sie als Vermieter einen entstandenen Schaden an den verursachenden Gast weiterreichen können. Allerdings ist die Hilfe eines Rechtsanwalts zu beauftragen. Ein zukünftiger Schaden lässt sich in der Regel nicht genau beziffern und stellt somit ein Problem bei der Forderung gegenüber dem haftenden Gast dar.

Fall 6: Der Schaden zeigt sich erst später

Angenommen, der Handwerker ist in Ihrer Monteurswohnung in der Badewanne eingeschlafen. Der Überlauf hat nicht funktioniert und das ganze Bad stand unter Wasser. Pflichtschuldig hat der Gast die Überschwemmung beseitigt und alles aufgewischt. Allerdings erst, als er wieder wach war, was einige Zeit gedauert hat.

Sie als Vermieter werden mit herangezogen. Hätten Sie den fortschreitenden Schaden verhindern können?

Der entstandene Schaden an der Bausubstanz ist nicht direkt zu sehen und bei der Endreinigung war nichts erkennbar. Die Auswirkungen sind erst langfristig zu sehen.

Ihre Gewährleistungsrechte als Vermieter sehen eine Haftung des Gastes vor, wobei der Anspruch auf Schadenersatz im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist. Es ist es eine Einzelfallentscheidung, inwieweit der ehemalige Gast für den Schaden aufkommen muss.

Haben Sie nicht schnell und umfassend genug gehandelt, können Sie keinen vollen Schadenersatz vom früheren Mieter verlangen. Sie übernehmen Anteile an der Haftung.

Fall 7: Üble Nachrede und Rufschädigung

Der Mieter war Angehöriger einer großen Firma, die regelmäßig bei Ihnen als Vermieter buchte und ihre Geschäftsreisenden unterbrachte. Nun äußert er sich abfällig über Sie – die Firma bucht daraufhin keine Zimmer mehr.

Ein ehemaliger Mieter redet schlecht über Sie, und achtet darauf, dass das Publikum groß ist und viele Leute vom seinem Gerede erfahren. Sie verlieren an Ansehen, welches sich im Dienstleistungsgewerbe direkt auf die Buchungen auswirkt.

Der wirtschaftliche Schaden ist einklagbar, wobei sich dieser aus der Rufschädigung und den zurückgehenden Buchungen zusammensetzt.

Interessant: Üble Nachrede ist leicht über Bewertungsportale und Foren im Internet zu verbreiten. Laut Bundesgerichtshof sind die Betreiber derartiger Webseiten angehalten, die Berichte, auf ihren Inhalt hin zu überprüfen. Ein offensichtliches Fehlverhalten seitens der Nutzer sollte von den Betreibern gerügt werden.

Ihr Gewährleistungsrecht als Vermieter können Sie gegenüber dem Gast in Anspruch nehmen. Sie können auch den Betreiber der Internetseite, auf der die rufschädigenden Äußerungen zu lesen sind, haftbar machen.

Wie kommen Sie als Vermieter zu Ihrem Recht?

Leider sind in der Praxis wenige Mieter bereit dazu, einen verursachten Schaden zu bezahlen. Nicht selten bleiben Sie als Vermieter auf Ihrem Schaden sitzen. Wenn Sie einen Rechtsstreit vermeiden möchten, greifen Sie am Ende selbst in die Tasche.

Ziehen Sie einen Rechtsanwalt hinzu, wenn sich Ihr ehemaliger Mieter weigert, seinen Haftungsverpflichtungen nachzukommen.

Um die Chancen auf Durchsetzung Ihres Rechts zu erhöhen, beherzigen Sie zum einen den anfangs erteilten Ratschlag zur Vorsorge. Zum anderen dokumentieren Sie Schäden fotografisch.

Aussagen von Zeugen sind wichtig, etwa bei übler Nachrede oder aggressiven Mietern, die andere Gäste vergrault haben. Diese Dokumente führen Sie vor Gericht als Beweismittel auf und sichern sich die Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsansprüche.

Wenn Sie einen Anwalt hinzuziehen, wenden Sie sich als Vermieter an einen Fachanwalt für Mietrecht. Dieser berät Sie nicht nur, er übernimmt Ihre Vertretung vor Gericht.

Wenn Sie schon vor Gericht standen, wissen Sie, wie schwer es für einen Laien ist, das Juristendeutsch zu verstehen. Der Mieter wird garantiert mit einem Anwalt auftreten, daher empfehlen wir Ihnen diese Vorgehensweise.

Wichtig: Wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Wichtig ist, sich als Vermieter vor Augen zu halten, dass Sie in der Beweispflicht sind. Das heißt, Sie müssen gegenüber einem Gericht klarmachen, dass der Schaden durch diesen einen Mieter entstanden ist.

Gerade bei einem Imageverlust ist das oft schwer, zumal sich die Frage stellt, ob an den Äußerungen nicht etwas dran ist? Hier gilt es, so viele Zeugen wie möglich für die Ihre Seite zu sammeln.