Einfach erklärt: Gewerberecht bei Vermietung
Vorschriften für gewerbliche Vermieter von Monteurzimmern und Ferienunterkünften

Möchten Sie Monteurzimmer oder Ferienwohnungen vermieten? Oder vermieten Sie schon? Es gibt wichtige Regeln. Wir erklären sie hier einfach. Wann ist die Vermietung gewerblich? Welche Steuern und Pflichten gibt es? Wie wirkt sich das auf die Umsatzsteuer aus? Wie wirkt sich das auf die Gewerbesteuer aus? Dieser Text gibt viele einfache Informationen. Lesen Sie, was wichtig ist. So vermieten Sie richtig und erfolgreich.

Zuerst ist wichtig zu wissen, ob Ihre Vermietung ein gewerblicher Beherbergungsbetrieb ist. Oder dient die Vermietung nur der Verwaltung und dem Erhalt Ihres privaten Vermögens?

Bei einem gewerblichen Geschäft müssen Sie viele Gesetze befolgen. Zum Beispiel zu Steuern, Buchführung und das Nichtraucher-Gesetz. Es kann schwierig sein, den Überblick zu behalten. Wir haben die wichtigsten Informationen zusammengestellt. So wissen Sie schnell und einfach Bescheid.

Wenn Sie Ihre Immobilie nur zur Vermögensverwaltung vermieten, gelten andere Regeln. Es gibt auch Regeln, die für beide Vermietungsarten gelten. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Regeln für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen.

Das Gewerberecht bei der gewerblichen Vermietung |
Auszüge und Zusammenfassungen des Gesetzestextes

Die Vermietung von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen kann entweder nur die Verwaltung von Besitz oder Vermögen (Vermögensverwaltung) oder ein Gewerbe bzw. eine gewerberechtliche Vermietung sein.

Die gewerblichen Vermietung

Die Vermietung ist gewerblich, wenn zusätzliche Leistungen wie zum Beispiel in einem Hotel angeboten werden.

Laut dem Bundesfinanzhof ist eine Vermietung gewerblich:

• Wenn die Zimmer oder Wohnung Teil einer Gruppe von Ferienwohnungen oder -häusern ist.
• Wenn die Zimmer oder Wohnung kurzfristig an verschiedene Mieter vermietet wird.
• Wenn die Verwaltung wie bei einer Vermieter-Organisation ist.
• Wenn eine Rezeption mit wechselndem Personal vorhanden ist.
• Wenn der Vermieter oder die Vermieterin Gewinne erzielen möchte.

Wenn mehrere Monteurzimmer, Ferienwohnungen oder -häuser immer bereitstehen, um sie ohne Voranmeldung zu vermieten, ist die Vermietung gewerblich.

Überblick über wichtige Regeln des Gewerberechts für die gewerbliche Vermietung - Praktisch zusammengefasst

Die Gewerbesteuer

Man muss Gewerbesteuer zahlen, wenn die Vermietung folgende Bedingungen erfüllt:

• Sie wird selbständig betrieben.
• Sie wird dauerhaft als Geschäftstätigkeit ausgeführt.
• Sie zielt darauf ab, Gewinn zu machen.
• Sie findet auf dem allgemeinen Markt statt.
• Sie geht über eine normale private Verwaltung von Besitz hinaus.

Ein Vermieter muss Gewerbesteuer zahlen, wenn er eine bestimmte Grenze überschreitet. Diese Grenze liegt bei 24.500 Euro Umsatz im Jahr. Der Gewerbesteuersatz der jeweiligen Städte und Kommunen kann zwischen 7% und 17% des Gewinns betragen.

Buchführungs- und Bilanzierungspflicht

In Deutschland müssen Unternehmen ab bestimmten Einnahmen und Gewinnen Bücher führen und eine Bilanz erstellen. Ab 2024 müssen Unternehmen das tun, wenn sie mehr als 800.000 Euro Umsatz und mehr als 60.000 Euro Gewinn haben. Diese Regel gilt für einzelne Händler, Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften.

Die Umsatzsteuer (bzw. Mehrwertsteuer)

Ein Vermieter muss in Deutschland normalerweise keine Umsatzsteuer zahlen. Dies gilt, wenn dein Umsatz im letzten Jahr weniger als 22.000 Euro war. Zudem darf dein Umsatz im laufenden Jahr voraussichtlich nicht mehr als 50.000 Euro betragen. Diese Regel nennt man Kleinunternehmerregelung. Wenn Sie diese Bedingungen erfüllen, können Sie sich von der Umsatzsteuer befreien lassen.

Seit dem 1. Januar 2010 gibt es dafür einen ermäßigten Steuersatz für Vermieter von 7% (Stand 2024).

Der ermäßigte Steuersatz gilt für Hotels, Pensionen, Gästehäuser, Gästezimmer, Ferienwohnungen, Ferienhäuser und Jugendherbergen. Leistungen, die nicht direkt zur Vermietung gehören, haben diesen Steuersatz nicht.

Leistungen mit 7% Umsatzsteuer

• Übernachtung
• Stromanschluss
• Zimmer mit TV, Radio, Telefon und Safe
• Weckdienst
• Zimmerreinigung
• Bereitstellung von Hygieneartikeln, Schuhputz- und Nähzeug
• Nutzung des Schwimmbads
• Mitbringen von Tieren
• Schuhputzautomaten

Leistungen mit 19% Umsatzsteuer

• Verpflegung
• Minibar
• Nutzung von Internet, Telefon und (Pay)-TV
• Reinigen und Bügeln von Kleidung
• Wellnessangebote
• Sportangebote
• Eintrittskarten
• Freizeitangebote
• Parkgebühren

Umsatzsteuer-Vereinfachung bei Pauschalangeboten

Um es leichter zu machen, kann alles bei Pauschalangeboten zusammen mit 19% besteuert werden. Dies gilt für:

• Übernachtung
• Frühstück
• Nutzung von Kommunikationsnetzen
• Reinigen und Bügeln von Kleidung
• Schuhputzservice
• Transport von Bahnhof oder Flughafen zur Unterkunft
• Gepäcktransport außerhalb der Unterkunft
• Fitnessgeräte
• Parkplätze

Alternative

Der Hotelier kann auch alle Zusatzleistungen mit 19% berechnen. Der Restbetrag der Gesamtrechnung wird dann mit 7% besteuert.

Mietdauer von Wohn- und Schlafraum in der Kurzzeitvermietung

Das Mieten von Wohn- und Schlafraum für eine kurze Zeit wird gesetzlich geregelt. Normalerweise dauert diese Mietung weniger als 6 Monate.

Wann ist keine gaststättenrechtliche Erlaubnis notwendig?

Sie benötigen keine Gaststättenkonzession, wenn Sie lediglich Speisen verkaufen. Auch der ausschließliche Verkauf alkoholfreier Getränke bedarf keiner Erlaubnis. Vermieten Sie Zimmer und bieten Ihren Gästen Speisen und Getränke an, benötigen Sie ebenfalls keine Gaststättenkonzession. Zu beachten ist, dass der Ausschank von Alkohol im Gaststättengesetz geregelt ist.
Wenn Sie Alkohol ausschenken möchten, benötigen Sie in den meisten Fällen eine Erlaubnis.

Nichtraucherschutzgesetz

Das Nichtraucherschutzgesetz sagt, dass man in Hotels und Restaurants, wo es Essen und Trinken gibt, nicht rauchen darf. Es sei denn, es gibt einen extra Raum. Dieser muss komplett geschlossen sein und als Raucherraum gekennzeichnet sein. Dann darf dort geraucht werden.

Anlagen-Prüfverordnung (AnlPrüfVO) für technische Anlagen und Einrichtungen

Hotels mit mehr als 12 Betten müssen ihre technischen Anlagen überprüfen lassen. Besonders wichtig sind der Brandschutz und die Belüftung in Räumen mit künstlicher Lüftung oder Klimaanlage. Diese Regel gilt nicht für Anlagen in Eigentumswohnungen oder Häuser mit bis zu zwei Wohnungen.

Als Bauherr wählen Sie eine Fachperson aus. Diese prüft Ihre Anlagen. Aber die Bauaufsichtsbehörde kann Ihre Wahl ablehnen. Sie macht das, wenn sie denkt, dass die Fachperson nicht geeignet ist.

Findet die Fachperson Mängel, muss sie die Bauaufsichtsbehörde informieren. Das gilt, wenn diese nicht schnell behoben werden.

Wer erforderliche Prüfungen oder Wartungen absichtlich nicht macht, begeht eine Ordnungswidrigkeit.

Gesetzliche Unfallversicherung – Automatische Mitgliedschaft in der Berufsgenossenschaft

Wenn man ein Hotel, eine Pension oder Ähnliches betreibt, ist man automatisch Mitglied in der „Berufsgenossenschaft Nahrungsmittel und Gaststätten (BGN)“. Das gilt auch für den Ehepartner, wenn er mitarbeitet, und für die Mitarbeiter. Diese Versicherung hilft bei Unfällen bei der Arbeit und bei Krankheiten durch die Arbeit.

Der Besitzer muss innerhalb einer Woche nach dem Start des Geschäfts sagen, welche Art von Geschäft es ist. Außerdem muss er erklären, wie viele Menschen versichert sind und wann das Geschäft geöffnet wurde. Jedes Unternehmen ist automatisch Mitglied in der Berufsgenossenschaft. Das gilt auch, wenn es keine Mitarbeiter gibt.

Man zahlt Beiträge zur Berufsgenossenschaft nur, wenn Mitarbeiter für Geld arbeiten. Diese Versicherung kann man nicht kündigen.

Barrierefreier Zugang nach den Bauvorschriften des Landes

Hotels und Pensionen müssen den Eingang barrierefrei machen. Das bedeutet, dass Menschen mit Behinderungen, alte Menschen und Personen mit kleinen Kindern ohne Hilfe hineinkommen können. In Berlin gilt das zum Beispiel für Hotels und Pensionen.

Stornogebühr für Buchungen

Ein Hotel oder eine Pension kann in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) festlegen, dass man Stornogebühren zahlen muss. Dies gilt, wenn man eine Buchung storniert. Dies gilt aber nur, wenn der Mieter bei der Buchung davon wusste.

Haftung und Versicherungen

Ein Hotel oder eine Pension hat viele Risiken. Darum sollten die Betreiber gute Versicherungen haben. Eine Betriebshaftpflichtversicherung ist besonders wichtig. Wenn das Hotel oder die Pension nur in bestimmten Zeiten geöffnet ist, kann eine Versicherung für Betriebsunterbrechung sinnvoll sein.

Jugendschutzgesetz

Geschäfte müssen die Regeln des Jugendschutzgesetzes gut sichtbar aushängen. Diese Regeln stehen in den Paragrafen 4 bis 13 des Gesetzes.

Den aktuellen Aushang zum Jugendschutz können Sie hier bei der IHK Köln kostenlos ausdrucken. Man muss keinen Aushang kaufen und sich auch nirgends kostenpflichtig eintragen.

Geldspielautomaten

Hotels und Pensionen dürfen höchstens zwei Geldspielautomaten haben. Ist unklar ob man jetzt zwei oder drei Geräte haben darf. Vielleicht so formulieren, falls das der Fall sein sollte: Ausnahmen gelten, wenn es dadurch sicherer wird. In diesem Fall sind bis zu drei Geräte erlaubt.

Der Betreiber braucht eine Erlaubnis für Spielhallen. Er muss die Regeln für Spielautomaten und Jugendschutz einhalten. Man muss die Geräte so aufstellen, dass immer sichtbar ist, dass Kinder und Jugendliche dort nicht spielen.

Man darf Geldspielautomaten nur betreiben, wenn das zuständige Ordnungsamt die Erlaubnis gibt.

Durchsetzung des Haus- und Pfandrechts für Gastwirte

Ein Gastwirt muss in seinem Betrieb für Ruhe und Ordnung sorgen. Gäste, die zu laut sind, müssen zur Ruhe ermahnt werden.

Wenn ein Gast seine Rechnung nicht bezahlt, soll der Gastwirt versuchen, den Namen und die Adresse des Gastes herauszufinden. Ob er die Polizei ruft, entscheidet der Gastwirt selbst.

Bei schweren Störungen kann der Gastwirt die Polizei rufen. Bis die Polizei kommt, darf der Gastwirt den störenden Gast selbst festhalten. Dabei darf er aber nur so viel Gewalt anwenden, wie nötig ist.

Der Gastwirt kann einem Gast verbieten, in sein Lokal zu kommen. Dieses Verbot sollte schriftlich und mit Begründung und Dauer des Verbots per Einschreiben geschickt werden.

Der Gastwirt hat auch das Recht, Dinge des Gastes als Pfand zu behalten, wenn der Gast nicht zahlt. Der Gastwirt muss diese Dinge erst herausgeben, wenn der Gast bezahlt hat.

Kleinunternehmer

Ein Kleinunternehmer ist jemand, der im letzten Jahr weniger als 22.000 Euro verdient hat. In diesem Jahr darf er nicht mehr als 50.000 Euro verdienen.

Ein Kleinunternehmer muss eine elektronische Steuererklärung abgeben. Dabei sagt er dem Finanzamt, dass er als Kleinunternehmer gilt und keine Umsatzsteuer berechnet hat.

Manchmal darf ein Kleinunternehmer die Steuererklärung schriftlich abgeben, wenn das sonst zu schwierig wäre. Dafür muss er einen Antrag stellen.

Auf seinen Rechnungen muss der Kleinunternehmer schreiben, dass er keine Umsatzsteuer berechnet. Zum Beispiel: „Nach § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet.“

Eine Rechnung muss folgende Informationen enthalten:

• Name und Adresse des Kleinunternehmers und des Kunden
• Steuernummer oder Umsatzsteuer-ID
• Datum der Rechnung und eine Rechnungsnummer
• Menge und Art der Leistung
• Datum der Leistung
• Hinweis, dass die Rechnung zwei Jahre aufbewahrt werden muss

Ein Kleinunternehmer muss innerhalb von sechs Monaten eine Rechnung ausstellen, wenn der Kunde ein Unternehmer ist.

Untervermietung der eigenen Wohnung

Wenn du deine Wohnung zum Beispiel an Touristen vermietest, nennt man das Untervermietung. Du musst dafür die Erlaubnis deines Vermieters haben.

Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung reicht oft nicht für die Vermietung an Touristen. Wenn du ohne Erlaubnis untervermietest, kann dir der Vermieter kündigen. Du bist auch verantwortlich, wenn deine Gäste Schäden verursachen oder laut sind.

In Berlin, Hamburg, Köln und München darfst du nicht ohne Erlaubnis vom Bezirksamt untervermieten. Seit dem 30. April 2016 gibt es dafür eine Übergangsregelung.

Wenn du ohne Erlaubnis untervermietest, kannst du bis zu 50.000 Euro Strafe zahlen. Genehmigungslose Untervermietungen gelten als Zweckentfremdung. Du solltest einen Negativtest beim Amt für Wohnen und Migration beantragen, um zu zeigen, dass du keine Erlaubnis brauchst.

Ausnahme: In Berlin darfst du einen kleinen Teil deiner Wohnung, zum Beispiel ein Zimmer, ohne Erlaubnis vermieten. Die Behörden können das jederzeit überprüfen.

Vertrag für Unterkunft

Ein Vertrag, um jemandem ein Zimmer zu geben, wird schriftlich oder mündlich gemacht. Der Gastaufnahme- oder Beherbergungsvertrag wird in der Regel nach dem deutschen Gesetz (BGB) gemacht. Der Vertrag ist gültig, wenn ein Zimmer bestellt und die Bestellung bestätigt wird. Beide Seiten müssen sich an den Vertrag halten.

Kosten und Preisliste

Die Preisliste muss immer die Endreinigung enthalten. Hotels und private Vermieter müssen laut Gesetz (§ 7 Absatz 3 PAngV) eine Preisliste im Zimmer oder am Eingang haben. Die Preisliste muss die Zimmerpreise inklusive Reinigung und eventuell den Preis für Frühstück zeigen.

Rundfunkbeiträge seit 2013

Seit dem 01.01.2013 hängen die Rundfunkbeiträge von verschiedenen Dingen ab. Zum Beispiel von der Anzahl der Geschäfte und der Mitarbeiter, den Zimmern und den genutzten Fahrzeugen. Kleine Firmen mit 0 bis 8 Mitarbeitern zahlen monatlich 5,83 Euro. Hotel- und Zimmervermieter müssen die Zimmeranzahl berücksichtigen.

Zur Berechnung kann der Rundfunkbeitragsrechner unter www.rundfunkbeitrag.de genutzt werden.

Man kann gegen den Rundfunkbeitrag Widerspruch einlegen. Wenn ein Betrieb länger als drei Monate geschlossen ist, muss kein Beitrag gezahlt werden. Private Vermieter zahlen den Rundfunkbeitrag nur für private Zwecke, nicht für gewerbliche.

Einfache Informationen zur Nutzung von Musik und TV in Ferienwohnungen

1. Gebühren für Musik und TV: Wer Musik in einer Ferienwohnung abspielt, muss extra Geld bezahlen. Das Geld geht an VG Media oder GEMA. GEMA verteilt das Geld auch an andere Organisationen.

2. Wer muss zahlen: Alle, die Ferienwohnungen, Ferienhäuser, Hotels oder Gästezimmer vermieten, müssen diese Gebühren zahlen. Das gilt für private und professionelle Vermieter.

3. Unklare Rechtslage: Die Regeln sind manchmal unterschiedlich. Oft muss das Gericht entscheiden, ob Gebühren bezahlt werden müssen.

4. Anmeldung bei GEMA: Man muss die Nutzung von Musik auf der Webseite www.gema.de anmelden.

Meldung an die Landesbehörde

Pflicht zur Auskunft an das Landesamt nach dem Beherbergungsstatistikgesetz

Alle Vermieter müssen dem statistischen Landesamt Auskunft geben. Dies gilt, wenn ihre Unterkunft mehr als 10 Gäste gleichzeitig aufnehmen kann (§3 Abs. 1 BherbStatG).

Die Pflicht zur Auskunft entfällt im Jahr der Betriebseröffnung. Diese Ausnahme gilt jedoch nur, wenn die Besitzer Existenzgründer nach dem Einkommensteuergesetz sind. In den folgenden zwei Jahren muss keine Auskunft gegeben werden. Dies gilt nur, wenn die Einnahmen im letzten Geschäftsjahr weniger als 500.000 Euro betragen haben.

Polizeiliche Meldepflichten nach Bundesmeldegesetz

Alle Vermieter müssen für jeden Gast bei der Anreise ein Formular ausfüllen. Dies ist nach dem neuen Bundesmeldegesetz (BMG) vom 1. November 2015 vorgeschrieben (§§29, 30 BMG).

Für Untervermieter gilt eine besondere Regel. Mieter müssen innerhalb von zwei Wochen bei der Polizei angemeldet werden. Dazu gehören der Name des Mieters und der Name des Vermieters. Weiterhin die Wohnungsadresse und die Adresse des Vermieters. Zudem das Einzugsdatum und das Auszugsdatum. Bei Nichtbeachtung droht eine Geldstrafe von bis zu 1000 Euro.

Der besondere Meldeschein muss vom Mieter unterschrieben werden. In Kur-, Erholungs- und Küstenbadeorten können noch weitere Daten verlangt werden. Die Meldescheine müssen ein Jahr lang aufbewahrt werden.

Kultursteuer

In Deutschland gibt es in vielen Städten eine Kultursteuer. Diese Steuer heißt auch Kulturförderabgabe oder Bettensteuer. Städte wie Köln, Hamburg, Berlin und München haben diese Steuer. Die Steuer bezahlt man oft, wenn man in einem Hotel oder einer anderen Unterkunft übernachtet. Das Geld wird benutzt, um zum Beispiel Museen, Theater oder Konzerte zu unterstützen. Vor einer Reise sollte man sich informieren, wie hoch die Steuer ist, da es in verschiedenen Städten unterschiedlich sein kann.

Ordnungsrecht: Gewerbeanzeigenpflicht trifft alle

Alle, die Ferienwohnungen oder Ferienhäuser vermieten, müssen dies dem örtlichen Gewerbeamt melden. Das müssen alle tun, egal ob sie damit Geld verdienen oder nicht. Das Gewerbeamt informiert dann das Finanzamt. Das Finanzamt prüft jeden Fall.

Ausnahmen und Fristen

Wenn man nur selten vermietet, muss man sich nicht anmelden. Vermieter von kommerziellen Betrieben müssen sich mindestens vier Wochen vor dem Beginn des Betriebes anmelden.

Strafen bei Nicht-Anmeldung

Das Ordnungsamt informiert auch andere Behörden, zum Beispiel die Lebensmittelaufsicht und die Behörden, die Schwarzarbeit bekämpfen. Vermieter, die ihre Ferienwohnung nicht melden, können eine Geldstrafe von bis zu 1000 Euro bekommen.

Das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) – muss beachtet werden.

Das BDSG schützt Menschen, wenn ihre persönlichen Daten benutzt werden. Dazu gehören Name, Adresse, Titel, Telefonnummer, E-Mail-Adresse, PC-Nutzerkennung, Kundennummer und Autokennzeichen.

Daten über Firmen gehören nicht zum BDSG. Vermieter von Wohnungen müssen das Gesetz immer beachten. Der Vermieter und alle seine Mitarbeiter müssen Daten geheim halten.

Wenn ein Unternehmen mehr als neun Mitarbeiter hat, muss es einen Datenschutzbeauftragten haben. Dieser überprüft, ob das Unternehmen die Datenschutzregeln beachtet.