Einfach erklärt:
Das Gewerberecht bei der gewerblichen Vermietung
Vorschriften für gewerbliche Vermieter von Monteurzimmern und Ferienunterkünften

Das Gewerberecht bei der gewerblichen Vermietung

Zuerst ist wichtig zu wissen, ob Ihre Vermietung ein gewerblicher Beherbergungsbetrieb ist. Oder dient die Vermietung nur der Verwaltung und dem Erhalt Ihres privaten Vermögens?

Bei einem gewerblichen Geschäft müssen Sie viele Gesetze befolgen. Zum Beispiel zu Steuern, Buchführung und das Nichtraucher-Gesetz. Es kann schwierig sein, den Überblick zu behalten. Wir haben die wichtigsten Informationen zusammengestellt. So wissen Sie schnell und einfach Bescheid.

Wenn Sie Ihre Immobilie nur zur Vermögensverwaltung vermieten, gelten andere Regeln. Es gibt auch Regeln, die für beide Vermietungsarten gelten. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Regeln für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen.

Überblick über wichtige Regeln des Gewerberechts für die gewerbliche Vermietung - Praktisch zusammengefasst

Die Gewerbesteuer

Man muss Gewerbesteuer zahlen, wenn die Vermietung folgende Bedingungen erfüllt:

• Sie wird selbständig betrieben.
• Sie wird dauerhaft als Geschäftstätigkeit ausgeführt.
• Sie zielt darauf ab, Gewinn zu machen.
• Sie findet auf dem allgemeinen Markt statt.
• Sie geht über eine normale private Verwaltung von Besitz hinaus.

Ein Vermieter muss Gewerbesteuer zahlen, wenn er eine bestimmte Grenze überschreitet. Diese Grenze liegt bei 24.500 Euro Umsatz im Jahr. Der Gewerbesteuersatz der jeweiligen Städte und Kommunen kann zwischen 7% und 17% des Gewinns betragen.

Buchführungs- und Bilanzierungspflicht ab 2024

Seit 2024 gelten neue Grenzen für die Buchführungs- und Bilanzierungspflicht. Wer als Einzelunternehmer oder Personengesellschaft im Jahr mehr als 800.000 Euro Umsatz und mehr als 80.000 Euro Gewinn erzielt, muss Bücher führen und eine Bilanz erstellen. Vorher lag die Gewinn-Grenze bei 60.000 Euro. Wer unter diesen Schwellen bleibt, darf meist eine einfache Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) abgeben. Für Kapitalgesellschaften wie GmbHs gilt die Pflicht zur Bilanzierung unabhängig vom Umsatz oder Gewinn.

Die Umsatzsteuer (bzw. Mehrwertsteuer)

Umsatzsteuer und Kleinunternehmerregelung

Vermieter müssen in Deutschland grundsätzlich Umsatzsteuer berechnen – es sei denn, sie nutzen die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG. Diese gilt, wenn der Umsatz im Vorjahr unter 22.000 Euro lag und im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50.000 Euro liegt. In diesem Fall dürfen Sie keine Umsatzsteuer ausweisen, müssen aber auch keine an das Finanzamt abführen. Wichtig: Die Entscheidung zur Kleinunternehmerregelung treffen Sie bei der Gewerbeanmeldung oder beim Finanzamt. Ein späterer Wechsel ist nur eingeschränkt möglich.

Seit dem 1. Januar 2010 gibt es einen ermäßigten Steuersatz für Vermieter von 7%.

Der ermäßigte Steuersatz gilt für Hotels, Pensionen, Gästehäuser, Gästezimmer, Ferienwohnungen, Ferienhäuser und Jugendherbergen. Leistungen, die nicht direkt zur Vermietung gehören, haben diesen Steuersatz nicht.

Umsatzsteuer-Vereinfachung bei Pauschalangeboten

Um es leichter zu machen, kann alles bei Pauschalangeboten zusammen mit 19% besteuert werden. Dies gilt für:

• Übernachtung
• Frühstück
• Nutzung von Kommunikationsnetzen
• Reinigen und Bügeln von Kleidung
• Schuhputzservice
• Transport von Bahnhof oder Flughafen zur Unterkunft
• Gepäcktransport außerhalb der Unterkunft
• Fitnessgeräte
• Parkplätze

Mietdauer von Wohn- und Schlafraum in der Kurzzeitvermietung

Das Mieten von Wohn- und Schlafraum für eine kurze Zeit wird gesetzlich geregelt. Normalerweise dauert diese Mietung weniger als 6 Monate.

Wann ist keine gaststättenrechtliche Erlaubnis notwendig?

Sie benötigen keine Gaststättenkonzession, wenn Sie lediglich Speisen verkaufen. Auch der ausschließliche Verkauf alkoholfreier Getränke bedarf keiner Erlaubnis. Vermieten Sie Zimmer und bieten Ihren Gästen Speisen und Getränke an, benötigen Sie ebenfalls keine Gaststättenkonzession. Zu beachten ist, dass der Ausschank von Alkohol im Gaststättengesetz geregelt ist.
Wenn Sie Alkohol ausschenken möchten, benötigen Sie in den meisten Fällen eine Erlaubnis.

Nichtraucherschutzgesetz

Das Nichtraucherschutzgesetz sagt, dass man in Hotels und Restaurants, wo es Essen und Trinken gibt, nicht rauchen darf. Es sei denn, es gibt einen extra Raum. Dieser muss komplett geschlossen sein und als Raucherraum gekennzeichnet sein. Dann darf dort geraucht werden.

Anlagen-Prüfverordnung (AnlPrüfVO) für technische Anlagen und Einrichtungen

Hotels mit mehr als 12 Betten müssen ihre technischen Anlagen überprüfen lassen. Besonders wichtig sind der Brandschutz und die Belüftung in Räumen mit künstlicher Lüftung oder Klimaanlage. Diese Regel gilt nicht für Anlagen in Eigentumswohnungen oder Häuser mit bis zu zwei Wohnungen.

Als Bauherr wählen Sie eine Fachperson aus. Diese prüft Ihre Anlagen. Aber die Bauaufsichtsbehörde kann Ihre Wahl ablehnen. Sie macht das, wenn sie denkt, dass die Fachperson nicht geeignet ist.

Findet die Fachperson Mängel, muss sie die Bauaufsichtsbehörde informieren. Das gilt, wenn diese nicht schnell behoben werden.

Wer erforderliche Prüfungen oder Wartungen absichtlich nicht macht, begeht eine Ordnungswidrigkeit.

Gesetzliche Unfallversicherung – Automatische Mitgliedschaft in der Berufsgenossenschaft

Wenn man ein Hotel, eine Pension oder Ähnliches betreibt, ist man automatisch Mitglied in der „Berufsgenossenschaft Nahrungsmittel und Gaststätten (BGN)“. Das gilt auch für den Ehepartner, wenn er mitarbeitet, und für die Mitarbeiter. Diese Versicherung hilft bei Unfällen bei der Arbeit und bei Krankheiten durch die Arbeit.

Der Besitzer muss innerhalb einer Woche nach dem Start des Geschäfts sagen, welche Art von Geschäft es ist. Außerdem muss er erklären, wie viele Menschen versichert sind und wann das Geschäft geöffnet wurde. Jedes Unternehmen ist automatisch Mitglied in der Berufsgenossenschaft. Das gilt auch, wenn es keine Mitarbeiter gibt.

Man zahlt Beiträge zur Berufsgenossenschaft nur, wenn Mitarbeiter für Geld arbeiten. Diese Versicherung kann man nicht kündigen.

Barrierefreier Zugang nach den Bauvorschriften des Landes

Hotels und Pensionen müssen den Eingang barrierefrei machen. Das bedeutet, dass Menschen mit Behinderungen, alte Menschen und Personen mit kleinen Kindern ohne Hilfe hineinkommen können. In Berlin gilt das zum Beispiel für Hotels und Pensionen.

Stornogebühr für Buchungen

Ein Hotel oder eine Pension kann in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) festlegen, dass man Stornogebühren zahlen muss. Dies gilt, wenn man eine Buchung storniert. Dies gilt aber nur, wenn der Mieter bei der Buchung davon wusste.

Haftung und Versicherungen

Ein Hotel oder eine Pension hat viele Risiken. Darum sollten die Betreiber gute Versicherungen haben. Eine Betriebshaftpflichtversicherung ist besonders wichtig. Wenn das Hotel oder die Pension nur in bestimmten Zeiten geöffnet ist, kann eine Versicherung für Betriebsunterbrechung sinnvoll sein.

Jugendschutzgesetz

Geschäfte müssen die Regeln des Jugendschutzgesetzes gut sichtbar aushängen. Diese Regeln stehen in den Paragrafen 4 bis 13 des Gesetzes.

Den aktuellen Aushang zum Jugendschutz können Sie hier bei der IHK Köln kostenlos ausdrucken. Man muss keinen Aushang kaufen und sich auch nirgends kostenpflichtig eintragen.

Geldspielautomaten

Hotels und Pensionen dürfen höchstens zwei Geldspielautomaten haben. Ist unklar ob man jetzt zwei oder drei Geräte haben darf. Vielleicht so formulieren, falls das der Fall sein sollte: Ausnahmen gelten, wenn es dadurch sicherer wird. In diesem Fall sind bis zu drei Geräte erlaubt.

Der Betreiber braucht eine Erlaubnis für Spielhallen. Er muss die Regeln für Spielautomaten und Jugendschutz einhalten. Man muss die Geräte so aufstellen, dass immer sichtbar ist, dass Kinder und Jugendliche dort nicht spielen.

Man darf Geldspielautomaten nur betreiben, wenn das zuständige Ordnungsamt die Erlaubnis gibt.

Durchsetzung des Haus- und Pfandrechts für Gastwirte

Ein Gastwirt muss in seinem Betrieb für Ruhe und Ordnung sorgen. Gäste, die zu laut sind, müssen zur Ruhe ermahnt werden.

Wenn ein Gast seine Rechnung nicht bezahlt, soll der Gastwirt versuchen, den Namen und die Adresse des Gastes herauszufinden. Ob er die Polizei ruft, entscheidet der Gastwirt selbst.

Bei schweren Störungen kann der Gastwirt die Polizei rufen. Bis die Polizei kommt, darf der Gastwirt den störenden Gast selbst festhalten. Dabei darf er aber nur so viel Gewalt anwenden, wie nötig ist.

Der Gastwirt kann einem Gast verbieten, in sein Lokal zu kommen. Dieses Verbot sollte schriftlich und mit Begründung und Dauer des Verbots per Einschreiben geschickt werden.

Der Gastwirt hat auch das Recht, Dinge des Gastes als Pfand zu behalten, wenn der Gast nicht zahlt. Der Gastwirt muss diese Dinge erst herausgeben, wenn der Gast bezahlt hat.

Was bedeutet Kleinunternehmerregelung?

Als Kleinunternehmer gelten Sie, wenn Ihr Umsatz im Vorjahr unter 22.000 Euro lag und im laufenden Jahr voraussichtlich unter 50.000 Euro bleibt. In diesem Fall müssen Sie keine Umsatzsteuer berechnen und auch nicht an das Finanzamt abführen. Dafür dürfen Sie auf Ihren Rechnungen keine Umsatzsteuer ausweisen.

Auf der Rechnung muss ein Hinweis stehen, zum Beispiel: „Gemäß § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet.“

Auch als Kleinunternehmer müssen Sie dem Finanzamt eine elektronische Steuererklärung senden. Nur in Ausnahmefällen dürfen Sie sie in Papierform abgeben – dafür ist ein Antrag nötig.

• Name und Adresse des Kleinunternehmers und des Kunden
• Steuernummer oder Umsatzsteuer-ID
• Datum der Rechnung und eine Rechnungsnummer
• Menge und Art der Leistung
• Datum der Leistung
• Hinweis, dass die Rechnung zwei Jahre aufbewahrt werden muss

Ein Kleinunternehmer muss innerhalb von sechs Monaten eine Rechnung ausstellen, wenn der Kunde ein Unternehmer ist.

Untervermietung der eigenen Wohnung

Wenn du deine Wohnung zum Beispiel an Touristen vermietest, nennt man das Untervermietung. Du musst dafür die Erlaubnis deines Vermieters haben.

Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung reicht oft nicht für die Vermietung an Touristen. Wenn du ohne Erlaubnis untervermietest, kann dir der Vermieter kündigen. Du bist auch verantwortlich, wenn deine Gäste Schäden verursachen oder laut sind.

In Berlin, Hamburg, Köln und München darfst du nicht ohne Erlaubnis vom Bezirksamt untervermieten.

Wenn du ohne Erlaubnis untervermietest, kannst du bis zu 50.000 Euro Strafe zahlen. Genehmigungslose Untervermietungen gelten als Zweckentfremdung. Du solltest einen Negativtest beim Amt für Wohnen und Migration beantragen, um zu zeigen, dass du keine Erlaubnis brauchst.

Ausnahme: In Berlin darfst du einen kleinen Teil deiner Wohnung, zum Beispiel ein Zimmer, ohne Erlaubnis vermieten. Die Behörden können das jederzeit überprüfen.

Vertrag für Unterkunft

Ein Vertrag, um jemandem ein Zimmer zu geben, wird schriftlich oder mündlich gemacht. Der Gastaufnahme- oder Beherbergungsvertrag wird in der Regel nach dem deutschen Gesetz (BGB) gemacht. Der Vertrag ist gültig, wenn ein Zimmer bestellt und die Bestellung bestätigt wird. Beide Seiten müssen sich an den Vertrag halten.

Kosten und Preisliste

Die Preisliste muss immer die Endreinigung enthalten. Hotels und private Vermieter müssen laut Gesetz (§ 7 Absatz 3 PAngV) eine Preisliste im Zimmer oder am Eingang haben. Die Preisliste muss die Zimmerpreise inklusive Reinigung und eventuell den Preis für Frühstück zeigen.

Rundfunkbeiträge

Rundfunkbeiträge hängen von verschiedenen Dingen ab. Zum Beispiel von der Anzahl der Geschäfte und der Mitarbeiter, den Zimmern und den genutzten Fahrzeugen. Kleine Firmen mit 0 bis 8 Mitarbeitern zahlen monatlich 5,83 Euro. Hotel- und Zimmervermieter müssen die Zimmeranzahl berücksichtigen.

Zur Berechnung kann der Rundfunkbeitragsrechner unter www.rundfunkbeitrag.de genutzt werden.

Man kann gegen den Rundfunkbeitrag Widerspruch einlegen. Wenn ein Betrieb länger als drei Monate geschlossen ist, muss kein Beitrag gezahlt werden. Private Vermieter zahlen den Rundfunkbeitrag nur für private Zwecke, nicht für gewerbliche.

Einfache Informationen zur Nutzung von Musik und TV in Ferienwohnungen

1. Gebühren für Musik und TV: Wer Musik in einer Ferienwohnung abspielt, muss extra Geld bezahlen. Das Geld geht an VG Media oder GEMA. GEMA verteilt das Geld auch an andere Organisationen.

2. Wer muss zahlen: Alle, die Ferienwohnungen, Ferienhäuser, Hotels oder Gästezimmer vermieten, müssen diese Gebühren zahlen. Das gilt für private und professionelle Vermieter.

3. Unklare Rechtslage: Die Regeln sind manchmal unterschiedlich. Oft muss das Gericht entscheiden, ob Gebühren bezahlt werden müssen.

4. Anmeldung bei GEMA: Man muss die Nutzung von Musik auf der Webseite www.gema.de anmelden.

Meldung an die Landesbehörde

Pflicht zur Auskunft an das Landesamt nach dem Beherbergungsstatistikgesetz

Alle Vermieter müssen dem statistischen Landesamt Auskunft geben. Dies gilt, wenn ihre Unterkunft mehr als 10 Gäste gleichzeitig aufnehmen kann (§3 Abs. 1 BherbStatG).

Die Pflicht zur Auskunft entfällt im Jahr der Betriebseröffnung. Diese Ausnahme gilt jedoch nur, wenn die Besitzer Existenzgründer nach dem Einkommensteuergesetz sind. In den folgenden zwei Jahren muss keine Auskunft gegeben werden. Dies gilt nur, wenn die Einnahmen im letzten Geschäftsjahr weniger als 500.000 Euro betragen haben.

Polizeiliche Meldepflichten nach Bundesmeldegesetz

Ab dem 1. Januar 2025 gilt die Meldepflicht in Deutschland nur noch für ausländische Gäste. Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen müssen dann keine Meldescheine mehr von deutschen Staatsbürgern einholen. Für Gäste aus dem Ausland bleibt die Pflicht zur Anmeldung bestehen. Diese Änderung entlastet viele Gastgeber im Alltag und reduziert den bürokratischen Aufwand deutlich.

Kultursteuer

In Deutschland gibt es in vielen Städten eine Kultursteuer. Diese Steuer heißt auch Kulturförderabgabe oder Bettensteuer. Städte wie Köln, Hamburg, Berlin und München haben diese Steuer. Die Steuer bezahlt man oft, wenn man in einem Hotel oder einer anderen Unterkunft übernachtet. Das Geld wird benutzt, um zum Beispiel Museen, Theater oder Konzerte zu unterstützen. Vor einer Reise sollte man sich informieren, wie hoch die Steuer ist, da es in verschiedenen Städten unterschiedlich sein kann.

Ordnungsrecht: Gewerbeanzeigenpflicht trifft alle

Alle, die Ferienwohnungen oder Ferienhäuser vermieten, müssen dies dem örtlichen Gewerbeamt melden. Das müssen alle tun, egal ob sie damit Geld verdienen oder nicht. Das Gewerbeamt informiert dann das Finanzamt. Das Finanzamt prüft jeden Fall.

Ausnahmen und Fristen

Wenn man nur selten vermietet, muss man sich nicht anmelden. Vermieter von kommerziellen Betrieben müssen sich mindestens vier Wochen vor dem Beginn des Betriebes anmelden.

Strafen bei Nicht-Anmeldung

Das Ordnungsamt informiert auch andere Behörden, zum Beispiel die Lebensmittelaufsicht und die Behörden, die Schwarzarbeit bekämpfen. Vermieter, die ihre Ferienwohnung nicht melden, können eine Geldstrafe von bis zu 1000 Euro bekommen.

Das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) – muss beachtet werden.

Das BDSG schützt Menschen, wenn ihre persönlichen Daten benutzt werden. Dazu gehören Name, Adresse, Titel, Telefonnummer, E-Mail-Adresse, PC-Nutzerkennung, Kundennummer und Autokennzeichen.

Daten über Firmen gehören nicht zum BDSG. Vermieter von Wohnungen müssen das Gesetz immer beachten. Der Vermieter und alle seine Mitarbeiter müssen Daten geheim halten.

Wenn ein Unternehmen mehr als neun Mitarbeiter hat, muss es einen Datenschutzbeauftragten haben. Dieser überprüft, ob das Unternehmen die Datenschutzregeln beachtet.

Häufig gestellte Fragen zu dem Thema