Grundsteuer bei Unterkünften
Wie wird die Grundsteuer für Ferienunterkünfte berechnet?

Durch den Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung an Urlauber, Monteure sowie Geschäftsreisende kommen viele Kosten auf Sie zu. In den meisten Fällen stellt die Grundsteuer einen hohen Kostenpunkt dar. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie über ausreichend Rücklagen verfügen.

Die Zahlung dieser Steuer schieben Sie in keinem Fall auf, denn der Staat zählt als einer der unangenehmsten Gläubiger. Unbeglichene Grundsteuerschulden sind mit schweren verfahrens- und sachrechtlichen Folgen verbunden.

In diesem Artikel erfahren Sie, was die Grundsteuer ist, wie sie für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen berechnet wird und was Sie bei der Vermietung beachten müssen.

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine sogenannte Realsteuer. Das bedeutet, dass sie direkt an ein Besteuerungsobjekt geknüpft ist und die finanziellen Verhältnisse des Steuerpflichtigen nicht berücksichtigt.

Neben der Grundsteuer weist lediglich die Gewerbesteuer diese Eigenschaft auf.

Die Höhe dieser Steuer ist ausschließlich an den Grundbesitz gebunden. Sämtliche Einnahmen aus ihr kommen laut Grundgesetz der zuständigen Gemeinde und dem jeweiligen Land zugute. Deswegen zählt sie ebenfalls zu den Gemeindesteuern.

Im Fall der Grundsteuer macht der Bund von seinem konkurrierenden Gesetzgebungsrecht Gebrauch. Aus diesem Grund sind sämtliche Landesgesetze, die sich auf sie beziehen, unwirksam.

Aktuell liegt eine bundeseinheitliche Versteuerung vor. Sämtliche Änderungen des Steuersatzes unterliegen daher dem Beschluss des Bundesrats.

Laut Art. 108 des Grundgesetzes dürfen sowohl die Länder und die betroffenen Gemeinden über die Steuereinnahmen verfügen. Stadtstaaten wie Berlin verfügen über den gesamten Betrag. In diesen Orten übernimmt das lokale Finanzamt sowohl die Festsetzung als auch die Erhebung der Grundsteuer.

Die Bedeutung der Grundsteuer

Viele Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen klagen über die Höhe sowie die Berechnung der Grundsteuer. In den vergangenen Jahren sind zahlreiche Klagen beim Bundesverfassungsgericht eingegangen, die eine Intensivprüfung der Steuer veranlasst haben.

Doch sie trägt einen entscheidenden Teil zur Deckung der öffentlichen Kosten bei und hat für den Lebensstandard in Deutschland eine enorme Bedeutung. Jedes Jahr werden im gesamten Bundesgebiet über zehn Milliarden Euro eingenommen. Dieser Betrag resultiert nahezu ausschließlich aus der Grundsteuer B, die sämtliche Besitzer eines baulichen Grundstücks entrichten. Die Grundsteuer A fällt mit einem jährlichen Betrag von 400 Millionen Euro geringer aus.

Für Gemeinden und Länder spielt diese Steuer vor allem aufgrund ihrer Verlässlichkeit eine große Rolle. Sie ist nicht an die individuellen Lebensumstände der zugehörigen Person gebunden und generiert regelmäßige sowie gleichbleibende Einnahmen.

Für die Grundsteuer gilt in Deutschland die dingliche sowie persönliche Haftung. Das bedeutet, dass die Gemeinde sowie das Land auf sämtliche Ihrer Vermögenswerte als Steuerschuldner zugreifen können, um ihre Einkommensquelle zu sichern.

Wie wird die Steuer berechnet?

Die Grundlage der Steuer bildet der sogenannte Einheitswert, den das Finanzamt eines Landes festlegt. Er ist vor allem vom Immobilienmarkt abhängig und soll den durchschnittlichen Wert einer Immobilie abbilden.

Darüber hinaus spielt der Grundsteuermessbetrag eine entscheidende Rolle. Er ist von der Grundsteuermesszahl abhängig, die für unterschiedliche Immobilienarten gesetzlich vorgeschrieben ist.

Weiterhin wird bei der Berechnung der Grundsteuer der jeweilige Hebesatz einer Gemeinde berücksichtigt. Diesen beschließt die Gemeindevertretung im Rahmen der Haushaltsplanung. Dabei ist zu beachten, dass es unterschiedliche Hebesätze für Grundsteuer A und B gibt.

Die Regelungen bezüglich der Berechnung dieser Steuer sind von den Gesetzen abhängig, die die Bundesregierung beschliesst und der Bundesrat genehmigt.

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgelegter Faktor, der den durchschnittlichen Wert der Immobilien einer Gemeinde widerspiegeln soll. Er wird für die Berechnung zahlreicher Steuern benötigt und ist für jeden Grundstückseigentümer von hoher Bedeutung.

Die Grundsteuermesszahl

Bei der Grundsteuermesszahl handelt es sich um die Bemessungsgrundlage für den Grundsteuermessbetrag. Er ist für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich und hängt von der Grundsteuermesszahl sowie dem Einheitswert ab.

Die Grundsteuermesszahl ist ein gewisser Anteil des Einheitswerts und wird in Promille angegeben. Aktuell gibt es enorme Unterschiede zwischen den gesetzlichen Regelungen in den neuen sowie den alten Bundesländern. Für sämtliche alten Bundesländer gelten noch die Regelungen des Grundsteuergesetzbuchs.

Für Sie als Vermieter von Ferienimmobilien und Monteurzimmern ist die Grundsteuermesszahl von Ein- und Zweifamilienhäusern relevant.

Während die Grundsteuermesszahl für Zweifamilienhäuser 3,1 Promille beträgt, gestaltet sich die Berechnung bei Einfamilienhäusern deutlich umständlicher. Bei diesen wurde eine Grundsteuermesszahl von 2,6 Promille auf die ersten 75.000 DM festgelegt.

Aus diesem Grund muss zum jeweiligen Stichtag dieser Betrag mit dem aktuellen Währungskurs in Euro umgerechnet werden. Im Jahr 2016 betrug die Grenze 38.346,89 Euro. Für den Restbetrag über diesem Wert wird die Grundsteuermesszahl 3,5 verwendet. Es ist daher eine differenzierte Betrachtung beider Teilgrößen notwendig.

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Sämtliche Vorschriften bezüglich der Berechnung dieser Steuer sind im Grundsteuergesetzbuch festgeschrieben. Dabei sorgt der § 9 GrStG oft für Verwirrung bei Käufern und Verkäufern von Immobilien.

Wenn Sie eine Immobilie zum Zweck der Vermietung an Urlauber, Monteure und Geschäftsreisende kaufen, müssen Sie im aktuellen Jahr keine Grundsteuer zahlen.

Jedes Mal, wenn ein Grundstück verkauft wird, ändert das Finanzamt den Einheitswertbescheid. Er ist ab dem folgenden ersten Januar gültig.

Da dieses Gesetz auf Bundesebene beschlossen wurde, darf keine steuererhebende Gemeinde von ihm abweichen.

Die Steuer für das laufende Jahr kann nicht vom neuen Eigentümer verlangt werden. Sie ist vom alten Eigentümer in voller Höhe zu zahlen. Dennoch gibt es zahlreiche Kommunen in Deutschland, die aus Vereinfachungsgründen die Steuerpflicht jeden Monat umschreiben. Sämtliche dieser Regelungen sind gesetzeswidrig.

Die Berechnung der Grundsteuer

Die Höhe der Grundsteuer unterscheidet sich regional, da sie stark von dem Hebesatz der Gemeinde abhängig ist. Planen Sie den Kauf einer Altbauwohnung in einem der neuen Bundesländer, um sie an Urlauber und Geschäftsreisende zu vermieten, ist preisunabhängig eine Grundsteuermesszahl von zehn Prozent anzuwenden.

Erwerben Sie ein Gebäude im Wert von 50.000 Euro, ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 500 Euro. Dieser Betrag wird mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinde verrechnet, in der sich Ihr Grundstück befindet. Daher verursacht diese Immobilie mindestens eine Jahresgrundsteuer von 1.000 Euro.

Durchschnittlich werden Sie in Deutschland aktuell ca. 2.200 Euro für ein vergleichbares Gebäude zahlen.

Der Standort Ihrer Immobilie hat nicht nur Einfluss auf die Nachfrage, sondern ebenfalls auf die Steuerlast. Eine Ferienwohnung in Berlin verursacht doppelt so hohe Kosten wie die gleiche Wohnung in einem durchschnittlichen Ort.

Wann Ihnen die Grundsteuer erlassen wird

Da die Grundsteuer nicht von der finanziellen Lage des Eigentümers abhängig ist, kann es schnell zu Zahlungsschwierigkeiten kommen. Aus diesem Grund können Sie sich teilweise von der Grundsteuer befreien lassen, wenn Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Diese Regelungen sind in den §§ 32, 33 und 34 des Grundsteuergesetzbuchs festgehalten.

Ein Erlass der Grundsteuer ist insbesondere dann für Sie relevant, wenn Sie ein Monteurzimmer in einem Objekt vermieten, das unter Denkmalschutz steht. Wenn die Kosten der Vermietung höher als die Erträge sind, besteht ein grundsätzlicher Anspruch auf den Erlass der Steuer.

Rechtsstreite über den Erlass der Grundsteuer gehören zur Tagesordnung der Verwaltungsgerichte. Das liegt vor allem daran, dass unter Vermietern und den Verantwortlichen beim Finanzamt unterschiedliche Auffassungen über die Zuordnung von Erträgen und Kosten existieren.

Sämtliche Anträge auf den Erlass der Steuer des Vorjahres müssen Sie bis zum 31. März des aktuellen Jahres einreichen. Dabei ist auch die Beantragung eines dauerhaften Erlasses möglich.

Um einen Erlass der Steuern zu erhalten, müssen Sie nachweisen, dass Sie den Mietausfall nicht selbst verschuldet haben. Dadurch wird er bei allgemeinem Mietpreisverfall, struktureller Nichtvermietbarkeit sowie andauerndem Leerstand gewährt.

Darüber hinaus können Sie unvorhersehbare Ereignisse wie einen Wasserschaden oder einen Wohnungsbrand als Begründung vorbringen. Wenn Sie eine Ertragsminderung von 50 Prozent zu verzeichnen hatten, wird die Steuer meist um 25 Prozent gesenkt.

Liegen im gesamten Jahr keinerlei Einnahmen vor, wird Ihnen ein Erlass von 50 Prozent gewährt.

Was sollten Sie bei der Vermietung beachten?

Verfügen Sie stets über genügend Rücklagen, um die Grundsteuer für Ihre Immobilien zahlen zu können. Als objektbezogene Steuer ist sie sowohl verfahrens- als auch sachrechtlich gegenüber allen anderen Steuerarten privilegiert.

Entscheidend ist, dass die Steuer nicht auf dem Eigentümer, sondern auf der Immobilie ruht. Es handelt sich um eine öffentliche Last, die auf denjenigen zukommt, der das Objekt erwirbt. Sollten Sie die Steuer nicht entrichten, ist das Finanzamt gesetzlich berechtigt, auf das Grundstück zuzugreifen.

Aus diesem Grund ist es ratsam, bei der zuständigen Behörde nachzufragen, ob die vollständige Grundsteuer entrichtet wurde.

Wird ein Grundstück einer anderen Person übereignet, obwohl sich Grundsteuerschulden angesammelt haben, gehen diese auf den neuen Eigentümer über. In dem Jahr der Übereignung haften daher in gewisser Weise sowohl der Käufer als auch der Verkäufer für die Zahlung der Grundsteuer.

Meldet der Verkäufer Insolvenz an, nachdem Sie ein Grundstück zur Vermietung an Urlauber und Geschäftsreisende gekauft haben, müssen Sie die Grundsteuer für das aktuelle Jahr zahlen. Sollten Sie die Steuer nicht pünktlich entrichten, greift der Staat sachrechtlich auf Ihre Immobilie zu. In diesem Fall wird meist eine Zwangsversteigerung angeordnet.