Grundsteuer für Vermieter
beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen

Durch den Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung an Urlauber, Monteure sowie Geschäftsreisende kommen viele Kosten auf Sie zu. In den meisten Fällen stellt die Grundsteuer einen hohen Kostenpunkt dar. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie über ausreichend Rücklagen verfügen.

Die Grundsteuer

Die Zahlung dieser Steuer schieben Sie in keinem Fall auf, denn der Staat zählt als einer der unangenehmsten Gläubiger. Unbeglichene Grundsteuerschulden sind mit schweren verfahrens- und sachrechtlichen Folgen verbunden.

In diesem Artikel erfahren Sie, was die Grundsteuer ist, wie sie für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen berechnet wird und was Sie bei der Vermietung beachten müssen.

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Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine sogenannte Realsteuer. Das bedeutet, dass sie direkt an ein Besteuerungsobjekt geknüpft ist und die finanziellen Verhältnisse des Steuerpflichtigen nicht berücksichtigt.

Neben der Grundsteuer weist lediglich die Gewerbesteuer diese Eigenschaft auf.

Die Höhe dieser Steuer ist ausschließlich an den Grundbesitz gebunden. Sämtliche Einnahmen aus ihr kommen laut Grundgesetz der zuständigen Gemeinde und dem jeweiligen Land zugute. Deswegen zählt sie ebenfalls zu den Gemeindesteuern.

Was ist die Grundsteuer

Im Fall der Grundsteuer macht der Bund von seinem konkurrierenden Gesetzgebungsrecht Gebrauch. Aus diesem Grund sind sämtliche Landesgesetze, die sich auf sie beziehen, unwirksam.

Aktuell liegt eine bundeseinheitliche Versteuerung vor. Sämtliche Änderungen des Steuersatzes unterliegen daher dem Beschluss des Bundesrats.

Laut Art. 108 des Grundgesetzes dürfen sowohl die Länder und die betroffenen Gemeinden über die Steuereinnahmen verfügen. Stadtstaaten wie Berlin verfügen über den gesamten Betrag. In diesen Orten übernimmt das lokale Finanzamt sowohl die Festsetzung als auch die Erhebung der Grundsteuer.

Die unterschiedlichen Arten der Grundsteuer

In Deutschland muss jeder Besitzer eines Grundstücks Steuern auf dieses zahlen. Nicht jeder zahlt dabei die gleiche Höhe. Grundsätzlich wird zwischen den beiden Typen A und B unterschieden, die sich an unterschiedliche Empfänger richten.

Mit den Buchstaben A und B werden die Zielgruppen der jeweiligen Steuer abgekürzt. Die Grundsteuer A entrichten alle Besitzer eines agrarischen Grundstücks und die Grundsteuer B sämtliche Besitzer eines baulichen Grundstücks.

Die unterschiedlichen Arten der Grundsteuer

Die Grundsteuer A richtet sich vor allem an land- und forstwirtschaftliche Betriebe, während der Steuertyp B von Besitzern bebauter oder bebaufähiger Grundstücke erhoben wird. Als Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen sind für Sie die Regelungen der Grundsteuer B relevant.

Die Bedeutung der Grundsteuer

Viele Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen klagen über die Höhe sowie die Berechnung der Grundsteuer. In den vergangenen Jahren sind zahlreiche Klagen beim Bundesverfassungsgericht eingegangen, die eine Intensivprüfung der Steuer veranlasst haben.

Doch sie trägt einen entscheidenden Teil zur Deckung der öffentlichen Kosten bei und hat für den Lebensstandard in Deutschland eine enorme Bedeutung. Jedes Jahr werden im gesamten Bundesgebiet über zehn Milliarden Euro eingenommen. Dieser Betrag resultiert nahezu ausschließlich aus der Grundsteuer B. Die Grundsteuer A fällt mit einem jährlichen Betrag von 400 Millionen Euro geringer aus.

Für Gemeinden und Länder spielt diese Steuer vor allem aufgrund ihrer Verlässlichkeit eine große Rolle. Sie ist nicht an die individuellen Lebensumstände der zugehörigen Person gebunden und generiert regelmäßige sowie gleichbleibende Einnahmen.

Aufgrund weiterer Bebauungen verfügt das Steueraufkommen grundsätzlich über eine steigende Tendenz. Gleichzeitig wurden gesetzliche Regelungen geschaffen, die einen Steuerausfall nahezu unmöglich machen.

Für die Grundsteuer gilt in Deutschland die dingliche sowie persönliche Haftung. Das bedeutet, dass die Gemeinde sowie das Land auf sämtliche Ihrer Vermögenswerte als Steuerschuldner zugreifen können, um ihre Einkommensquelle zu sichern.

Die Bedeutung der Grundsteuer

In Sachsen stammen 16 Prozent aller öffentlichen Mittel aus der Grundsteuer B. Andere Bundesländer wie Bayern verfügen mit zehn Prozent über einen niedrigeren Anteil. Dabei ist im gesamten Bundesgebiet eine steigende Tendenz zu erkennen.

Der Durchschnitt der für die Berechnung dieser Steuer herangezogenen Hebesätze erhöhte sich in den vergangenen Jahren von 400 auf über 440 Prozent.

Wie wird die Steuer berechnet?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine der komplexesten Steuern der gesamten Bundesrepublik Deutschland. Sie ist nicht von einer einzigen Kenngröße abhängig, sondern durch zahlreiche Faktoren bestimmt, auf die mehrere Institutionen mit unterschiedlichen Interessen Einfluss haben.

Die Grundlage der Steuer bildet der sogenannte Einheitswert, den das Finanzamt eines Landes festlegt. Er ist vor allem vom Immobilienmarkt abhängig und soll den durchschnittlichen Wert einer Immobilie abbilden.

Darüber hinaus spielt der Grundsteuermessbetrag eine entscheidende Rolle. Er ist von der Grundsteuermesszahl abhängig, die für unterschiedliche Immobilienarten gesetzlich vorgeschrieben ist.

Wie wird die Steuer berechnet

Weiterhin wird bei der Berechnung der Grundsteuer der jeweilige Hebesatz einer Gemeinde berücksichtigt. Diesen beschließt die Gemeindevertretung im Rahmen der Haushaltsplanung. Dabei ist zu beachten, dass es unterschiedliche Hebesätze für Grundsteuer A und B gibt.

Die Regelungen bezüglich der Berechnung dieser Steuer sind von den Gesetzen abhängig, die die Bundesregierung beschliesst und der Bundesrat genehmigt.

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgelegter Faktor, der den durchschnittlichen Wert der Immobilien einer Gemeinde widerspiegeln soll. Er wird für die Berechnung zahlreicher Steuern benötigt und ist für jeden Grundstückseigentümer von hoher Bedeutung.

Unter anderem sind die Vermögens-, Grund- und Gewerbesteuer sowie die Erwerbs- und Grunderwerbssteuer von diesem Faktor abhängig.

Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert nach dem bundesweit gültigen Bewertungsgesetz. In § 19 Abs. 1 BewG schreibt es vor, nach welchen Grundlagen der Vermögenswert bestimmt wird.

Der Gesetzgeber versuchte, bei der Festlegung dieser gesetzlichen Bestimmungen den tatsächlichen Wert einer Immobilie abzubilden. Da viele Einflussfaktoren vernachlässigt oder besonders stark gewichtet wurden, unterscheidet sich der Einheitswert stets enorm vom Marktwert einer Immobilie. Darüber hinaus sind vielerorts heute noch die im Jahr 1935 festgelegten Einheitswerte der Grundstücke gültig.

Lediglich in wenigen Orten wird eine im Jahr 1964 festgelegte Grundlage genutzt.

Was ist der Einheitswert

Die Wertstellung erfolgt zum 1. Januar eines Jahres. An diesem Tag wird der Einheitswert für das gesamte Folgejahr bestimmt. Dabei wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden. Immobilien, die wirtschaftlich genutzt werden, müssen zusätzlich einem Ertragswertverfahren unterzogen werden.

Wie wird das Ertragswertverfahren durchgeführt?

Immobilien, die Sie an Geschäftsreisende, Urlauber und Monteure vermieten, werden mit dem sogenannten Ertragswertverfahren bewertet.

Das Finanzamt betrachtet die maximal erzielbare Jahresrohmiete und multipliziert diese mit einem selbst festgelegten Multiplikator. Für die Abschätzung der maximal erzielbaren Jahresrohmiete verwendet das Finanzamt die gültigen Preise des aktuellen Hauptfeststellungszeitpunkts. Dieser ist in den meisten Orten der 1. Januar 1935.

Nur in wenigen Gegenden werden die Preise aus dem Jahr 1965 betrachtet.

Wie wird das Ertragswertverfahren durchgeführt

Der Multiplikator wurde vom Bund im Bewertungsgesetz tabellarisch festgelegt. Er berücksichtigt die Bauweise eines Gebäudes sowie die Größe der Gemeinde.

Darüber hinaus wurden sowohl Zu- als auch Abschläge definiert, die wertmindernde oder -erhöhende Umstände abbilden. Grundsätzlich sollte diese Kennziffer nur als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer betrachtet werden, da sie aufgrund der veralteten Ausgangsgrößen keinerlei praktischen Wert mehr besitzt.

Die Grundsteuermesszahl

Bei der Grundsteuermesszahl handelt es sich um die Bemessungsgrundlage für den Grundsteuermessbetrag. Er ist für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich und hängt von der Grundsteuermesszahl sowie dem Einheitswert ab.

Die Grundsteuermesszahl ist ein gewisser Anteil des Einheitswerts und wird in Promille angegeben. Aktuell gibt es enorme Unterschiede zwischen den gesetzlichen Regelungen in den neuen sowie den alten Bundesländern. Für sämtliche alten Bundesländer gelten noch die Regelungen des Grundsteuergesetzbuchs.

Die Grundsteuermesszahl

Für Sie als Vermieter von Ferienimmobilien und Monteurzimmern ist die Grundsteuermesszahl von Ein- und Zweifamilienhäusern relevant.

Während die Grundsteuermesszahl für Zweifamilienhäuser 3,1 Promille beträgt, gestaltet sich die Berechnung bei Einfamilienhäusern deutlich umständlicher. Bei diesen wurde eine Grundsteuermesszahl von 2,6 Promille auf die ersten 75.000 DM festgelegt.

Aus diesem Grund muss zum jeweiligen Stichtag dieser Betrag mit dem aktuellen Währungskurs in Euro umgerechnet werden. Im Jahr 2016 betrug die Grenze 38.346,89 Euro. Für den Restbetrag über diesem Wert wird die Grundsteuermesszahl 3,5 verwendet. Es ist daher eine differenzierte Betrachtung beider Teilgrößen notwendig.

Regelungen für Immobilien in den neuen Bundesländern

In den neuen Bundesländern ist die Ermittlung der Steuermesszahl stark vereinfacht. Gleichzeitig ergeben sich wesentlich höhere Werte. Eine Immobilie in den alten Bundesländern verfügt über eine Messzahl von maximal 3,5 Promille, während sie in einem neuen Bundesland zwischen fünf und zehn Promille beträgt.

Die Höhe der Steuermesszahl ist in diesen Gebieten neben dem Grundstückswert hauptsächlich von der Anzahl der Einwohner einer Gemeinde abhängig.

Regelungen für Immobilien in den neuen Bundesländern

Bei Altbauten und unbebauten Grundstücken im Wert von über 15.338,76 Euro wird der diesen Betrag übersteigende Anteil mit zehn Promille versteuert.

Der darunter befindliche Anteil beträgt bei Altbauten in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern zehn Promille, in Orten zwischen 25.000 und einer Million Einwohnern acht Promille und in Städten mit über einer Million Einwohnern sechs Promille. Für Neubauten sind diese Sätze auf acht, sieben und sechs Promille gesenkt.

Als Altbauten werden sämtliche Gebäude gewertet, die vor dem 31. März 1924 bezugsfertig waren. Neubauten sind alle Immobilien, die nach diesem Datum fertiggestellt wurden.

Für die Ermittlung der Grundsteuermesszahl ist nicht die aktuelle Anzahl an Einwohnern ausschlaggebend. Für die Festlegung wird das Ergebnis der Volkszählung vom 16. Juni 1933 betrachtet.

Was ist der Hebesatz?

Letztlich hat der Hebesatz einer Gemeinde Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer. Er wird direkt durch den Beschluss des Gemeinderates im Rahmen der Haushaltssatzung festgelegt. In einigen Fällen beschließt der Gemeinderat eine spezielle Hebesatzsatzung.

Durch die Knüpfung der Grundsteuer an den Hebesatz wird jeder Gemeinde ein wirkungsvolles Werkzeug zur Bevölkerungsentwicklung gegeben. Experten messen dem Hebesatz einen hohen Einfluss auf den Zu- und Wegzug der Menschen zu.

Insgesamt legt der Gemeinderat drei unterschiedliche Hebesätze fest. Neben dem Hebesatz für die Grundsteuer A sowie die Grundsteuer B gibt es einen gesonderten Satz für die Gewerbesteuer.

Im Jahr 2009 betrug der durchschnittliche Satz noch 300 Prozent. Heute liegt er in den meisten Gemeinden über 440 Prozent. Da mehrere Städte einen enormen Bevölkerungszuwachs aufgrund der Festlegung von 0 Prozent erreichten, wurde 2004 ein gesetzliches Minimum von 200 beschlossen.

Was ist der Hebesatz

Noch orientieren sich viele Orte am gesetzlichen Minimum von 200 Prozent. Dennoch gibt es zahlreiche Gemeinden, die einen Hebesatz von weit über 400 beschlossen haben.

Der höchste Grundsteuerhebesatz wird aktuell von einer Kleinstadt in Baden-Württemberg erhoben. Sie setzte ihn auf 1.800 Prozent fest. Auch Großstädte wie Hagen oder Berlin verfügen über einen hohen Hebesatz von ca. 800 Prozent.

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Sämtliche Vorschriften bezüglich der Berechnung dieser Steuer sind im Grundsteuergesetzbuch festgeschrieben. Dabei sorgt der § 9 GrStG oft für Verwirrung bei Käufern und Verkäufern von Immobilien.

Wenn Sie eine Immobilie zum Zweck der Vermietung an Urlauber, Monteure und Geschäftsreisende kaufen, müssen Sie im aktuellen Jahr keine Grundsteuer zahlen.

Jedes Mal, wenn ein Grundstück verkauft wird, ändert das Finanzamt den Einheitswertbescheid. Er ist ab dem folgenden ersten Januar gültig.

Wer muss die Grundsteuer zahlen

Da dieses Gesetz auf Bundesebene beschlossen wurde, darf keine steuererhebende Gemeinde von ihm abweichen.

Die Steuer für das laufende Jahr kann nicht vom neuen Eigentümer verlangt werden. Sie ist vom alten Eigentümer in voller Höhe zu zahlen. Dennoch gibt es zahlreiche Kommunen in Deutschland, die aus Vereinfachungsgründen die Steuerpflicht jeden Monat umschreiben. Sämtliche dieser Regelungen sind gesetzeswidrig.

Die Berechnung der Grundsteuer

Die Höhe der Grundsteuer unterscheidet sich regional, da sie stark von dem Hebesatz der Gemeinde abhängig ist. Planen Sie den Kauf einer Altbauwohnung in einem der neuen Bundesländer, um sie an Urlauber und Geschäftsreisende zu vermieten, ist preisunabhängig eine Grundsteuermesszahl von zehn Promille anzuwenden.

Erwerben Sie ein Gebäude im Wert von 50.000 Euro, ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 500 Euro. Dieser Betrag wird mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinde verrechnet, in der sich Ihr Grundstück befindet. Daher verursacht diese Immobilie mindestens eine Jahresgrundsteuer von 1.000 Euro.

Durchschnittlich werden Sie in Deutschland aktuell ca. 2.200 Euro für ein vergleichbares Gebäude zahlen.

Die Berechnung der Grundsteuer

Der Standort Ihrer Immobilie hat nicht nur Einfluss auf die Nachfrage, sondern ebenfalls auf die Steuerlast. Eine Ferienwohnung in Berlin verursacht doppelt so hohe Kosten wie die gleiche Wohnung in einem durchschnittlichen Ort.

Wann Ihnen die Grundsteuer erlassen wird

Da die Grundsteuer nicht von der finanziellen Lage des Eigentümers abhängig ist, kann es schnell zu Zahlungsschwierigkeiten kommen. Aus diesem Grund können Sie sich teilweise von der Grundsteuer befreien lassen, wenn Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Diese Regelungen sind in den §§ 32, 33 und 34 des Grundsteuergesetzbuchs festgehalten.

Ein Erlass der Grundsteuer ist insbesondere dann für Sie relevant, wenn Sie ein Monteurzimmer in einem Objekt vermieten, das unter Denkmalschutz steht. Wenn die Kosten der Vermietung höher als die Erträge sind, besteht ein grundsätzlicher Anspruch auf den Erlass der Steuer.

Rechtsstreite über den Erlass der Grundsteuer gehören zur Tagesordnung der Verwaltungsgerichte. Das liegt vor allem daran, dass unter Vermietern und den Verantwortlichen beim Finanzamt unterschiedliche Auffassungen über die Zuordnung von Erträgen und Kosten existieren.

Sämtliche Anträge auf den Erlass der Steuer des Vorjahres müssen Sie bis zum 31. März des aktuellen Jahres einreichen. Dabei ist auch die Beantragung eines dauerhaften Erlasses möglich.

Wann Ihnen die Grundsteuer erlassen wird

Um einen Erlass der Steuern zu erhalten, müssen Sie nachweisen, dass Sie den Mietausfall nicht selbst verschuldet haben. Dadurch wird er bei allgemeinem Mietpreisverfall, struktureller Nichtvermietbarkeit sowie andauerndem Leerstand gewährt.

Darüber hinaus können Sie unvorhersehbare Ereignisse wie einen Wasserschaden oder einen Wohnungsbrand als Begründung vorbringen. Wenn Sie eine Ertragsminderung von 50 Prozent zu verzeichnen hatten, wird die Steuer meist um 25 Prozent gesenkt.

Liegen im gesamten Jahr keinerlei Einnahmen vor, wird Ihnen ein Erlass von 50 Prozent gewährt.

Was sollten Sie bei der Vermietung beachten?

Verfügen Sie stets über genügend Rücklagen, um die Grundsteuer für Ihre Immobilien zahlen zu können. Als objektbezogene Steuer ist sie sowohl verfahrens- als auch sachrechtlich gegenüber allen anderen Steuerarten privilegiert.

Entscheidend ist, dass die Steuer nicht auf dem Eigentümer, sondern auf der Immobilie ruht. Es handelt sich um eine öffentliche Last, die auf denjenigen zukommt, der das Objekt erwirbt. Sollten Sie die Steuer nicht entrichten, ist das Finanzamt gesetzlich berechtigt, auf das Grundstück zuzugreifen.

Aus diesem Grund ist es ratsam, bei der zuständigen Behörde nachzufragen, ob die vollständige Grundsteuer entrichtet wurde.

Wird ein Grundstück einer anderen Person übereignet, obwohl sich Grundsteuerschulden angesammelt haben, gehen diese auf den neuen Eigentümer über. In dem Jahr der Übereignung haften daher in gewisser Weise sowohl der Käufer als auch der Verkäufer für die Zahlung der Grundsteuer.

Was sollte bei der Vermietung beachtet werden

Meldet der Verkäufer Insolvenz an, nachdem Sie ein Grundstück zur Vermietung an Urlauber und Geschäftsreisende gekauft haben, müssen Sie die Grundsteuer für das aktuelle Jahr zahlen. Sollten Sie die Steuer nicht pünktlich entrichten, greift der Staat sachrechtlich auf Ihre Immobilie zu. In diesem Fall wird meist eine Zwangsversteigerung angeordnet.

Ist die Erhebung der Grundsteuer in Deutschland zulässig?

Die Zulässigkeit der Erhebung der Grundsteuer ist in Deutschland nicht unumstritten. Beim Bundesverfassungsgericht sind mehrfach Beschwerden über die Grundsteuer eingegangen. Der Bundesfinanzhof zweifelte in zwei Urteilen die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer in ihrer aktuellen Form an.

Ist die Erhebung der Grundsteuer in Deutschland zulässig

Aus diesem Grund wurde im Jahr 2014 die Grundsteuer offiziell infrage gestellt. Aufgrund dieser verfassungsrechtlichen Zweifel sind mehrere Anträge zur Gesetzesänderung in den Bundesrat eingebracht worden. Der aktuelle Entwurf des neuen Bewertungsgesetzes wurde am 23. September 2016 den Bundesratsausschüssen zugewiesen.

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