Hausordnung für Ferienwohnung & Monteurzimmer
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Monteurzimmer oder Ferienimmobilie – Das Zusammenwohnen wird normiert

Wenn ein Gast Ihre Ferienwohnung oder Monteurzimmer bezieht, händigen Sie ihm das eine oder andere Dokument aus. Natürlich befindet sich der Mietvertrag darunter. Ebenso im Regelfall die Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Etwas unbeachtet bleibt die Hausordnung. Sie gibt Ihrem Mieter klare Anweisungen, wie er sich in der Immobilie zu verhalten hat.

Schriftlich fixiert sind somit die allgemeinen Regelungen des Zusammenwohnens, sofern diese nicht im Vertrag verankert sind. Die Bedeutung – auch in rechtlicher Hinsicht – einer solchen Hausordnung wird nach wie vor unterschätzt. Wichtig ist es, sich diesem Schriftstück mit aller Sorgfalt zu widmen.

Allgemeines zur Hausordnung

Als Vermieter stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zu, Ihre Rechte zu wahren. Etwa, wenn Sie in den Zimmern vorhandene Gegenstände vor Schäden schützen möchten. Oder wenn Sie das angenehme Zusammenwohnen aller Gäste gewährleisten wollen.

Über den Mietvertrag und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen erfassen Sie Ge- und Verbote sowie die dafür einschlägigen Sanktionen. Ähnliches ist im Rahmen der Hausordnung zulässig.

Sie stellt ein privatrechtliches Dokument dar, das Ihren Mietern ein bestimmtes Verhalten anrät. Welche Inhalte Sie konkret fixieren, obliegt Ihnen als Eigentümer der Immobilie. Sie sind in der Ausgestaltung keinen Vorgaben unterworfen und normieren Ihre Wünsche.

Die Hausordnung stellt eine starke Säule zu Ihrer Sicherheit als Vermieter dar. Formulieren Sie diese sachgemäß und ist dem Besucher eine Einsichtnahme möglich, stärkt sie Ihre Rechte als Gastgeber.

Etwas umstritten ist, welche Konsequenzen sich aus einer Hausordnung ergeben. Denn sie wird im Regelfall durch den Gast nicht unterzeichnet und somit nicht anerkannt. Ihr Vorliegen wird vielmehr beidseitig stillschweigend zur Kenntnis genommen.

Es lohnt es, die nachfolgenden Hinweise zum Erstellen eines solchen Dokumentes zu beherzigen. Erfahrungsgemäß spielen Hausordnungen in den rechtlichen Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern eine bedeutsame Rolle.

Ist die Hausordnung erforderlich?

Als Vermieter kennen Sie die bürokratischen Anforderungen, die zum Bereitstellen einer Ferienwohnung oder eines Monteurzimmers notwendig sind. Sie formulieren Mietverträge und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen – da kann es vorkommen, dass Sie der Hausordnung nicht die erforderliche Aufmerksamkeit widmen.

Darin besteht ein Fehler, der tatsächliche und juristische Konsequenzen beinhalten kann. Die darin getroffenen Regelungen gelten rechtsverbindlich. Sie werden einseitig durch Sie als Gastgeber auf den Gast übertragen und sind nicht verhandelbar.

Als Vermieter besitzen Sie durch die Hausordnung ein wichtiges Instrument, um Ihre Rechte zu wahren. Gleichzeitig ermöglichen Sie das Zusammenwohnen aller Mieter in einem angenehmen Rahmen.

Es gilt der juristische Grundsatz, dass eine Hausordnung in Ferienwohnungen zwar nicht vorliegen muss, aber vorhanden sein sollte. Aufgrund fehlender Regelungen wird analog der Paragraf 21 Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes herangezogen, der den Mietern einen Anspruch auf das Bestehen einer Hausordnung gibt.

Zwar handelt es sich bei Monteurzimmern und Touristenunterkünften um keine Eigentumswohnung – dennoch argumentieren immer mehr Rechtswissenschaftler, dass auch in solchen Fällen ein Recht darauf besteht, die Regelungen des Zusammenwohnens in einer Hausordnung niederzuschreiben.

Als Vermieter tun Sie gut daran, eine Hausordnung zu erstellen. Neben dem Mietvertrag und den AGB dient dieses Schriftstück Ihrer eigenen sowie der allgemeinen Sicherheit.

Die Rechtskraft der Hausordnung

Immer wieder stellt sich in Streit- und Schadensfällen die Frage, welche juristische Bedeutung einer solchen Hausordnung zukommt.

Grob formuliert lässt sich sagen: Sie stellt das im Haus gängige Recht im kleinen Format dar. Jedenfalls in solchen Bereichen, in denen die einschlägigen Gesetze und Normen nicht konkret genug formuliert sind.

Es ist zulässig, auf Basis der Regelungen eine Kündigung auszusprechen oder Gäste wegen eines entstandenen Schadens zu verklagen. Selbst dann, wenn Ihr Mieter die Hausordnung nicht akzeptiert hat.

Das bedeutet im Umkehrschluss, dass Ihre Hausordnung keinem gültigen Recht widersprechen darf. Auch die Bestimmungen zum Brandschutz oder zur Ruhestörung, die unter den Kommunen inhaltlich voneinander abweichen, müssen gewahrt bleiben.

Brechen Sie als Vermieter mit der Ausformulierung der Hausordnung das Gesetz, wird die jeweilige Regelung als nichtig angesehen. Hausordnungen mit mehrfachen Rechtsbrüchen gelten insgesamt als unwirksam und haben keine juristische Aussagekraft.

Im Zweifelsfall lassen Sie sich als Eigentümer der Immobilie beim Erstellen des Schriftstückes durch einen Anwalt beraten. Die pauschale Übernahme von im Internet bereitgestellten Hausordnungen ist nicht empfehlenswert, sofern Sie das Dokument nicht an die konkreten Bedingungen vor Ort anpassen.

Die Einsicht in die Hausordnung

Die Regelung entfaltet erst eine Rechtskraft – mithin eine auf andere Personen gerichtete Außenwirkung – wenn sie der Gast einsehen darf. Wie das zu geschehen hat, war in den letzten Jahren immer wieder Gegenstand rechtlicher Streitfälle.

Die beste Option besteht darin, die Hausordnung gut sichtbar in jedem Ferienhaus oder Monteurzimmer anzubringen. In Immobilien mit mehreren Appartements kann das Dokument auch auf jedem Flur sowie in der Lobby aushängen.

Die Sicht der Mieter darauf ist ohne weiteres Zutun möglich und darf nicht getrübt werden.

Ebenso ist es möglich, dass Sie dem Gast die Hausordnung aushändigen. Das geschieht im Regelfall bei der Übergabe des Mietvertrages sowie der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Ob der Besucher die Regelungen liest und sie als solche akzeptiert, ist juristisch nicht relevant. Entscheidend ist einzig, dass Sie ihm das Dokument überreichen und er eine Einsichtnahme jederzeit vornehmen kann.

Anders sieht die Rechtslage aus, wenn Sie die Hausordnung lediglich in Katalogen oder auf Ihrer Webseite veröffentlichen. Hier waren Gerichte bislang der Ansicht, dass ihre Sichtung nicht für jedermann möglich ist und ihre Rechtskraft nur schwerlich entfalten kann.

Die Hausordnung wird missachtet

Insgesamt gesehen richtet die Hausordnung ihren Inhalt an den Gast. Sie sagt ihm, wie er sich zu verhalten hat. Handelt er nicht entsprechend, drohen Sanktionen.

Wie diese aussehen, lässt sich nicht pauschal sagen. Einerseits, da das Dokument keine Aussagen zu möglichen Strafen und Konsequenzen umfasst – und gar nicht beinhalten soll. Andererseits, weil Sie im Einzelfall beurteilen, wie Sie eine Ruhestörung, eine Sachbeschädigung oder ähnliche Regelbrüche ahnden.

Als Vermieter kommt Ihnen die nicht immer leichte Aufgabe zu, einen Maßstab des anwendbaren Rechts zu erstellen.

Unstrittig ist, dass Sie gravierende oder wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung direkt über diese oder über den Mietvertrag sanktionieren können. Im Vertrag finden sich Aussagen darüber, wie Sie im Falle eines Fehlverhaltens verfahren.

Denkbar wäre neben einer Ermahnung auch ein Ersatz entstandener Schäden sowie die Beendigung des Mietverhältnisses. Grundsätzlich gilt, dass harte Strafen erst dann greifen, wenn sie unabdingbar sind.

Das klärende Gespräch im ruhigen Rahmen ist zu bevorzugen. Sowohl Ihr Gast als auch Sie sind im Regelfall daran interessiert, den beiderseitigen Vertrag einzuhalten.

Die formale Struktur der Hausordnung

Hausordnungen geben einen kurzen und leicht verständlichen Überblick über die in der Wohnung gebräuchlichen Regelungen. Sie sind im Normalfall in simplen Sätzen geschrieben, weisen klar verständliche Gebote auf und hinterlassen keinen komplizierten Eindruck beim Gast. Fraglich ist, ob Sie das Schriftstück bebildern oder nicht.

Hier empfiehlt es sich, Worten den Vorzug zu geben und grafische Darstellungen erst zu verwenden, wenn diese unabdingbar sind. Wenn Sie als Vermieter häufiger Besucher aus allen Teilen der Welt erwarten, lassen Sie die Hausordnung in die englische Sprache übersetzen.

Dieser Service ist freiwillig, einen Anspruch haben fremdsprachige Gäste darauf nicht.

Inhaltlich ist darauf abzuzielen, dass die Hausordnung etwa zehn bis 15 Punkte umfasst. Es ist kaum möglich, den Inhalt in weniger Aussagen zusammenzufassen – eine Ausdehnung auf mehr Punkte empfiehlt sich nur in Ausnahmefällen.

Jeder einzelne Absatz beleuchtet die für ihn wesentliche Thematik in einer geringen Anzahl an Sätzen. Die Regelung müssen Sie nicht attraktiv formulieren – sie geben einen Überblick über verbotene und zulässige Handlungen.

Verzichten Sie auf einen zu strengen Tonfall.

Wie eine solche beispielhafte Hausordnung aussieht, erläutern wir nachfolgend.

Ein Muster der Hausordnung

Trotz der genannten Hinweise finden Sie Hausordnungen in allen denkbaren Ausformungen. Hierbei ist es wichtig, dass Sie als Eigentümer der Immobilie das Schriftstück konkret an die Gegebenheiten Ihrer Ferienhäuser oder Monteurzimmer anpassen.

Denken Sie daran, alle Vorgaben zeitlos zu gestalten, damit sie keiner regelmäßigen Änderung bedürfen. Eine Hausordnung kann bei optimaler Konzeption einige Jahre überdauern und zahlreichen Gästen ein angenehmes Miteinander gewähren.

Nachfolgend wird beispielhaft aufgezeigt, welche Punkte Sie im Rahmen der Hausordnung thematisieren, welche Verbote Sie aufstellen und welche Gebote anraten.

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Was sollte in einer Hausordnung enthalten sein?

Die An- und Abreise

In den meisten Hausordnungen nehmen die Regelungen der Reisetage den ersten Stellenplatz ein. Hier beantworten Sie die Frage, bis wann Ihre Gäste ein Zimmer beziehen oder bis wann sie dieses verlassen müssen.

Hilfreich ist, dass Sie sich als Vermieter an einen festen Zeitrahmen gewöhnen. So geben Sie für die Anreise eine Frist von 10 Uhr morgens bis 18 Uhr abends vor, während der Auszug bis zur Mittagsstunde zu absolvieren ist.

Die Wünsche und Bedürfnisse der Gäste finden darin ebenso ihren Ausdruck wie Ihre als Gastgeber. Zudem notieren Sie weitere Verhaltensregeln für die An- und Abreise.

Die Benutzung des Inventars

Nach der Ankunft richtet sich der Mieter in seiner neuen Bleibe ein. Er bestückt den Schrank mit seiner Kleidung, benutzt die Toilette, richtet sich das Bett her, testet eventuell die Hausbar und überprüft die Verfügbarkeit der Fernsehsender.

Sämtliche Ge- und Verbote, die die Einrichtung der Räumlichkeiten betreffen, schreiben Sie exakt in die Hausordnung. Kommt es zu einem Fehlverhalten des Gastes, aus dem ein Schadensfall resultiert, stellt sich anderenfalls die Frage der Haftung.

Ratsam ist es, einen sachgemäßen Gebrauch des Inventars zu bestimmen.

Bettwäsche und Hygieneartikel

Einige Vermieter von Ferienwohnungen stellen ihren Mietern eine bestimmte Menge an Bettbezügen, Bademänteln, Waschlappen, Handtüchern, Seifen, Shampoos oder Duschgel zur Verfügung. Für normieren Sie in der Hausordnung, in welchen zeitlichen Abständen ein Wechsel erfolgt.

Gleichfalls ist darauf hinzuwirken, den Gebrauch solcher Artikel in einem üblichen Rahmen durchzuführen. Kommt es zu Verunreinigungen, können Sie beschädigte oder defekte Produkte dem Gast in Rechnung stellen. Beachten Sie, dass mit diesem Schritt ein Imageverlust verbunden sein kann.

Die Mitnahme von Speisen

Wo der Gast wohnt, da möchte er sich wohlfühlen. Nicht selten gehört eine Tasse Kaffee neben einer leckeren Mahlzeit dazu. Ob Sie ihm diesen Luxus gewähren, bestimmt die Hausordnung.

Meist ist es üblich, die Mitnahme und den Verzehr von Lebensmitteln in allen zugänglichen Teilen des Hauses und der Wohnung zu erlauben. Einschränkungen der Regel können für den Sanitärbereich, etwaige Fahrstühle oder in besonderem Maße eingerichtete Räumlichkeiten vorliegen.

Zudem dürfen Sie das Mitführen bestimmter Produkte untersagen – wie fettige Gerichte, unverschlossene Behälter für Flüssigkeiten, tropfende Eistüten. Ebenso können Sie die Einnahme von Speisen auf die Kantine oder einen ähnlichen Bereich beschränken.

Der Konsum von Tabak und Alkohol

Neben Speisen gehören die Genussmittel wie Zigaretten und alkoholische Getränke zu den häufigsten Auslösern eines Verstoßes gegen die Hausordnung.

Für derartige Konsumgüter bestimmen Sie vorab konkret, in welchen Arealen der Immobilie ein Gebrauch möglich ist. In der Regel handelt es sich bei Tabakwaren um einen gut belüfteten Raucherplatz, der eine Belästigung anderer Mieter vermeidet.

Alkoholische Flüssigkeiten konsumieren Gäste nicht zentral, sondern auf den Zimmern, im Speisesaal oder der Kantine. Leere Flaschen entsorgen Mieter über den Hausmüll oder führen sie der Pfandverwertung zu.

Die Mitnahme von Haustieren

Verunreinigungen und üble Gerüche können auftreten, wenn ein Gast seinen Hund, die Katze, den Vogel oder ein anderes Tier mit in sein Zimmer nimmt. Ob Sie ihm diesen Wunsch erfüllen, fixieren Sie allgemein in der Hausordnung.

Üblicherweise wird die Mitnahme gestattet, ist aber mit einigen Voraussetzungen verknüpft. Insbesondere die Ruhestörung sollte unterbleiben.

Kommt es zu Verstößen, können Sie dem Mieter sowohl auf der Basis der Hausordnung als auch über den Mietvertrag das Wohnrecht in dem Ferienzimmer entziehen. Dieses Recht kommt nur in schwerwiegenden Fällen zur Anwendung.

Hinweise zu den Ruhestunden

Wie Sie in der Unterkunft die Ruhephasen definieren, ergibt sich ebenfalls aus der Hausordnung. Häufig geben Sie dort eine zeitliche Spanne von etwa 22 Uhr am Abend bis 6 Uhr des nächsten Morgens an.

In dieser Phase ist auf das Auslösen aller lauten – die Wände des eigenen Zimmers durchdringenden – Geräusche zu verzichten. Hörbare Gespräche im Haus haben ebenso zu unterbleiben wie das starke Auftreten auf dem Flur und auf den Treppen.

Der Gast verhält sich so, dass er die Ruhe und den Schlaf der übrigen Mieter nicht gefährdet.

Die Anwendung von Gebrauchs- und Produktionsgütern

Regeln Sie, wie Sie den Gebrauch von Wasser und Strom gestalten. Meist ist der Umgang mit solchen Gütern zwar im Mietvertrag geklärt, zählt aber ebenfalls zum festen Inhalt einer Hausordnung.

Gleiches gilt für die Verwendung des Internets, möglicher Computer, das Telefon und den Fernseher sowie kleinerer Gegenstände. Hier ist in der Regelung enthalten, ob Sie eine freie Nutzung für jedermann gestatten. Falls ja, ob diese einer bestimmten zeitlichen oder tatsächlichen Einschränkung unterliegt.

Üblich ist es darüber hinaus, dass Sie Gäste auf das Vorhandensein etwaiger Bedienungsanleitungen hinweisen.

Die Endreinigung

Eine sich immer stellende Frage ist die Reinigung des Zimmers, nachdem der Gast dieses verlassen hat. Ist er für die Säuberung selbst verantwortlich oder übernehmen diesen Service Sie als Vermieter? Daran anknüpfend: Sind für den Mieter damit zusätzliche Kosten verbunden?

Ob und in welchem Maße Sie eine Endreinigung anbieten, lässt sich in der Hausordnung erkennen. Hier nennen Sie auch die konkrete Ausformung einer solchen Maßnahme.

In Monteurzimmern mit dauerhafter Belegung ist es gleichermaßen zulässig, dass Sie einen wöchentlichen Putzplan an die Regelung anfügen und ihn damit zum festen Bestandteil der Hausordnung werden lassen.

Die Nutzung des Parkplatzes und des Gartens

Die Regeln der Hausordnung beziehen nicht alleine auf das Haus an sich. Auch die im Außenbereich gelegenen Areale bedürfen einer Konkretisierung hinsichtlich aller Ge- und Verbote.

Darf der Gast Parkplätze kostenlos nutzen? Ist das Grillen im Garten erlaubt?

Üblich ist es, eine allgemeine Zulässigkeit auszusprechen, die jedoch von Ihrer vorherigen Einwilligung als Gastgeber abhängt – vor dem Abstellen des Wagens oder dem Aufbau des Grills müssen Sie um Zustimmung gebeten werden, die Sie im Einzelfall geben oder verweigern.

Die Haftung

Als abschließender Passus findet sich in der Hausordnung die Aussage, dass Sie als Vermieter nicht für Schäden an den Gütern des Mieters haften, die im Haus oder in dessen dazugehörigen Bereichen auftreten – sofern Sie diese nicht bewusst oder fahrlässig auslösen.

Weisen Sie darauf hin, dass der Besucher für vergessene oder verlorene Wertgegenstände selbst haftet und Sie nicht auf Schadenersatz verklagen kann.

Bieten Sie an, etwaige kostbare Güter im Safe des Hauses sicher zu verwahren, sodass ein Verlust oder ein Schaden im Vorfeld durch alle Beteiligten vermieden wird und ein rechtlicher Streitfall selten eintritt.