Hausrecht des Vermieters
bei Monteurzimmern und Ferienwohnungen - Was Sie wissen sollten

Wenn Sie etwas erwerben, möchten Sie darüber verfügen. Ein solches Recht steht Ihnen grundsätzlich zu. Ausnahmen davon gelten im Mietrecht.

Es ist Ihnen als Eigentümer einer Wohnung beispielsweise nicht ohne Weiteres erlaubt, die vermieteten Zimmer zu betreten. Ihr Besuch kann im Rahmen des Hausrechts verwehrt werden. Sie üben das Eigentums-, keinesfalls aber das Besitzrecht an der Immobilie aus.

Der Bewohner entscheidet, welche Gäste er empfangen oder wann er Musik hört. Ihm kommt das Hausrecht zu, das ihn bei Einhalten der geltenden Gesetze und der Hausordnung Ihnen gegenüber privilegiert.

Allgemeines zum Hausrecht

Wer entscheidet über das Wohl einer Immobilie: Die Person, die sie bewohnt – oder die Person, in deren Eigentum sie steht?

Über das sogenannte Hausrecht wurde mit Blick auf Mietwohnungen in den vergangenen Jahrzehnten erheblich gerungen, argumentiert und die rechtliche Grundlage hinterfragt. Auch für Monteurzimmer, die Unterkunft für Urlauber oder die Herberge für Geschäftsreisende wurden notwendige Regelungen ergründet.

Einfache Fragen lassen sich noch simpel beantworten. Es steht Ihnen als Vermieter keinerlei Recht zu, die vermietete Wohnung zu betreten. Irrelevant ist es in solchen Situationen, ob der Gast gerade an- oder abwesend ist. Liegt dieser gemütlich am Strand, dürfen Sie die Immobilie nicht ohne seine Zustimmung reinigen.

Ebenso sind Sie als Gastgeber nicht befugt, das Zimmer anderen Interessierten zu zeigen, während dieses vermietet ist. Eine Besichtigung oder Begehung verbietet sich, wenn ein aktuell gültiger Mietvertrag vorliegt.

Juristisch gesehen umfasst ein solcher Vertrag die Anmietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch. Heißt konkret, dass Sie das Mietverhältnis nicht auf eine längere Dauer anlegen, sondern im Regelfall für wenige Wochen abschliessen.

Es drängt sich die Aussage auf, dem Mieter alleine stünde das Hausrecht zu. Das mag stimmen, doch sind Besonderheiten zu bedenken.

Der unmittelbare Besitzer

Juristisch ist die Frage nach der Hoheit über den Wohnraum grundlegend geklärt: Das Hausrecht kommt jener Person zu, die den unmittelbaren Besitz über die Immobilie erlangt. Dafür müssten zwei Voraussetzungen erfüllt sein.

Einerseits ist es notwendig, dass der Mieter die Zimmer tatsächlich bewohnt. Das wird bei Monteuren und Touristen regelmäßig der Fall sein. Eine andere Ausgangslage ergäbe sich, wenn diese ihre Räumlichkeiten für einigen Tage oder Wochen verlassen. So sind sie nicht in der Lage, ihr Hausrecht auszuüben.

Andererseits muss das Bewohnen der Immobilie juristisch abgesichert sein. Hierzu wird ein Mietvertrag zwischen dem Gast und seinem Gastgeber auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen. Liegt ein solcher vor, geht das Hausrecht vom Vermieter auf den Mieter über.

Konkret wird für den unmittelbaren Besitz die sogenannte Sachherrschaft einer Person über die Wohnung verlangt. Wer diese besitzt, übt das Hausrecht an der Wohnung aus. Damit ist das Recht verbunden, Fremde in die Immobilie zu lassen oder solchen den Zutritt zu verwehren.

Nicht erlaubt wäre es, die Dauer des Mietvertrages eigenständig zu verlängern, Änderungen an der Hausordnung vorzunehmen, die Wohnung zu renovieren oder neues Mobiliar für diese auf Kosten des Eigentümers zu erwerben.

Hausrecht und Hausordnung

Dem Mieter steht weitgehend frei, welche Personen er in die Wohnung lässt oder wie er sich dort verhält. Allerdings würde es diversen rechtlichen Grundregeln widersprechen, müsste er nicht Ihr Recht als Eigentümer der Immobilie beachten.

Als Besitzer der Wohnung sind Sie jederzeit in der Lage, die Hausordnung für das Objekt zu gestalten – und zu verändern. Sie sind es, der die Spielregeln für die Räumlichkeiten vorgibt. Sie können nach eigenen Wünschen und im Einklang mit den gesetzlichen Grundlagen bestimmen und verbieten, was Ihnen in den Sinn kommt.

Die Hausordnung wird durch den Mieter im Rahmen der Anbahnung des Vertragsverhältnisses – spätestens beim Unterschreiben des Vertrages – anerkannt. Das Mietverhältnis unterliegt der Vertragsautonomie und kann durch beide Seiten beeinflusst werden.

Regelmäßig erfolgt das Vorlegen der Hausordnung durch Sie als Gastgeber. Der Gast akzeptiert das Dokument und seine Regelungen vollumfänglich durch das Unterzeichnen des Mietvertrages. Ob er die Ordnung gelesen und verstanden hat, ist rechtlich unbedeutend.

Es wäre falsch zu behaupten, der Mieter könne sich im Zuge des ihm zukommenden Hausrechtes in der durch ihn gemieteten Ferienwohnung nach eigenen Wünschen frei bewegen. Vielmehr hat er bei allen Handlungen die Hausordnung als gültige Grundregel zu beachten.

Das Hausrecht richtig ausüben

Für die Bewohner einer Ferienwohnung oder eines Monteurzimmers stellt sich die Frage, was sie nun tun dürfen – und welche Verhaltensweisen besser unterbleiben.

Den ersten Anhaltspunkt zur Klärung bietet der Blick in die Hausordnung. Hier normieren Sie, welche Ruhezeiten in der Nacht zur Anwendung kommen, in welcher Lautstärke tagsüber Musik gehört werden darf oder ob Haustiere in die Wohnung mitgenommen werden dürfen.

Erst innerhalb dieser Vorgaben darf der Mieter sein Hausrecht frei ausüben. Er ist sehr wohl befugt, Gäste einzuladen, im zum Gebäude gehörenden Hof einen Grillabend zu veranstalten oder die Musik auf gewünschter Lautstärke zu hören.

Ebenso können Sie ihm nicht das Privileg absprechen, andere Personen von genau jenem Verhalten auszuschließen. Kommt es auf dem Grillfest zu Streitigkeiten, dürfen Sie den laut und aggressiv auftretenden Freund des Hofes verweisen. Beachtet der Gast die Nachtruhe nicht, verweigern Sie ihm das Bedienen der Musikanlage.

Als Vermieter kommt Ihnen bei solchen Grundfragen zunächst kein Mitspracherecht zu. Sie haben die einschlägigen Grundregeln in der Hausordnung festgelegt, müssen also ein Verhalten innerhalb dieser Grenzen dulden. So dürfen Sie dem – vielleicht aus Ihrer Sicht ungebetenen – Gast nicht den Zutritt zur vermieteten Wohnung untersagen.

Ausnahmen im Notfall

Gerade bei Ferienwohnungen und Monteurzimmern müssen Sie immer an Notlagen denken. Vielleicht ist der Gast gerade auf der Arbeit oder er genießt seine Freizeit. Kommt es in der Immobilie zu einem Brand oder tritt Wasser unkontrolliert aus dem Hahn, kann mit Verweis auf das Hausrecht eine Begehung der Räumlichkeiten nicht mehr untersagt werden.

Das an sich nicht zulässige Begehen der vermieteten Zimmer wird durch das Ziel legitimiert, einen Schaden von der Wohnung, seiner Ausstattung oder den dort lebenden Personen und Tieren abzuwenden.

Entscheidend ist es, dass die Notsituation nicht ihre schädigende Wirkung entfalten muss. Auch das Vorliegen einer Gefährdungslage genügt, um das Betreten der Immobilie durch Sie als Inhaber ebenso wie durch die Feuerwehr, die Polizei oder die Rettungssanitäter zu erlauben.

Das Hausrecht des Mieters verliert an dieser Stelle seine Wirkung. Das Ausschließen fremder Personen wäre nicht mehr möglich. Der scheinbar unbefugte Gast würde seine Zutrittsgenehmigung ja gerade durch die Befugnis erhalten, Schäden von Lebewesen und Sachwerten abzuhalten.

Der Mieter muss in solchen Fällen dulden, dass sich Dritte in den von ihm bewohnten Räumlichkeiten aufhalten und dort gegebenenfalls die persönliche Habe beeinträchtigen.

Von Haupt- und Untermietern

Das zuvor Gesagte lässt sich juristisch noch weitertreiben. Nicht selten kommt es vor, dass der Urlauber – oder ein Monteur – nicht die gesamte Immobilie benutzt und zeitweilig einen Freund darin einquartiert.

Das ist mit Blick sowohl auf die Hausordnung als auch auf das Hausrecht möglich. Jedenfalls dann, wenn eine solche Untervermietung zusätzlich mit Ihnen als Eigentümer der Räumlichkeiten abgesprochen wurde und Sie diese Nutzung des Wohnraumes ausdrücklich erlauben.

Nun wäre es der Hauptmieter, der das Zimmer des Untermieters nicht mehr ohne Weiteres betreten darf. Das Hausrecht nimmt damit stets nur jene Person in Anspruch, die eine Immobilie oder einen Teil von ihr juristisch zulässig gemietet hat und bewohnt.

Es entsteht damit die kuriose, rechtlich aber nicht zu beanstandende Situation, dass der Hauptmieter Teile der von ihm bezogenen Wohnung nicht betreten darf, wenn er dort über Nacht oder für einige Tage jemanden als Untermieter einquartiert hat.

Verhält sich der Untermieter nun rechtswidrig, indem er den Geboten der Hausordnung oder dem geltenden Recht nicht folgt, darf der Hauptmieter dessen Zimmer nicht einmal zum Zwecke der Beweissicherung betreten.

Ausnahmen gelten auch hier im Notfall zur Abwendung einer Gefahr.