Einfach erklärt: Die externe Hausverwaltung für Vermieter
von Ferienwohnung und Monteurzimmer. Entlastung für Eigentümer?

von Regina Müller | 08.01.2025 | 7 Minuten Hausverwaltung für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Property Management

Als Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen ist eine gute Hausverwaltung wichtig. Sie hilft Ihnen, Ihre Unterkunft effektiv zu organisieren und zu verwalten. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie die Hausverwaltung erfolgreich gestalten. Wir geben Ihnen nützliche Tipps zur Pflege Ihrer Objekte und zur Kommunikation mit Ihren Gästen. Zudem erklären wir, welche Aufgaben zur Hausverwaltung gehören. So können Sie Ihre Mietobjekte besser betreuen und den Aufenthalt Ihrer Gäste angenehmer machen.

Vermieter Informationen

Wenn Sie eine Ferienwohnung oder eine Monteursunterkunft gewerblich vermieten, möchten Sie, dass diese oft gebucht wird. Vielleicht wohnen Sie weiter weg. Dann brauchen Sie jemanden, der sich gut um alles kümmert. Eine Hausverwaltung kann sich um das Geld, die Reparaturen und andere Dinge kümmern.

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Wann ist eine Hausverwaltung sinnvoll? – Tipps und Hinweise für Vermieter

Einige Hausverwalter bieten einen Hausmeisterservice an. Dieser kümmert sich beispielsweise um die Gartenpflege und die Reinigung des Treppenhauses. Außerdem bekommen Sie als Eigentümer Berichte und Empfehlungen. Damit können Sie entscheiden, ob Sie mehr Geld investieren möchten. Hausverwalter können große Wohnungsbaugesellschaften oder selbstständige Personen sein. Diese müssen gut ausgebildet sein. Eine Privatperson kann die Aufgaben auch übernehmen, wenn sie qualifiziert ist und die Einnahmen meldet.

Es ist wichtig, dass Sie im Vertrag genau festlegen, was die Hausverwaltung machen soll. So ist alles rechtlich sicher.

Wenn Sie nur ein Zimmer oder eine Wohnung an Monteure, Geschäftsreisende oder Feriengäste vermieten, brauchen Sie wahrscheinlich keine Hausverwaltung. Wenn Sie aber viele Wohnungen vermieten oder nicht vor Ort sind, kann ein Hausverwalter sehr hilfreich sein.

Aufgaben der Hausverwaltung

Wenn das Monteurszimmer oder die Ferienwohnung nicht direkt bei Ihnen zu Hause ist, brauchen Sie einen Hausverwalter. Er kümmert sich um alle kleinen Dinge, die mit dem Vermieten zu tun haben.

Die Hausverwaltung hat viele Aufgaben. Diese Aufgaben stehen in einem Vertrag zwischen der Verwaltung und dem Eigentümer. Man unterscheidet normalerweise zwischen der kaufmännischen Verwaltung und der technischen Verwaltung.

Hausverwaltung für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Haus Verwaltung

Zur kaufmännischen Verwaltung gehören


  • Die Einnahme und Verwaltung der Mietzahlungen.
  • Die Anpassung der Mieten sowie das Verhandeln von Mietverträgen.
  • Das Management von Forderungen gegenüber den Mietern.
  • Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung.
  • Die Beauftragung und Bezahlung für Dienstleistungen wie Strom, Abfall, Wasser und Abwasser.
  • Die Überprüfung und Analyse von Zahlungen.
  • Die Buchführung für alle finanziellen Transaktionen.
  • Die Planung des Budgets und der wirtschaftlichen Abläufe.
  • Die Erstellung von Berichten für den Eigentümer, um einen Überblick über die Finanzen zu geben.

Die technische Verwaltung umfasst


  • Das Betreiben und Überprüfen von technischen Anlagen (z.B. Heizung, Aufzug).
  • Das Kontrollieren von Dienstleistern wie Gärtnern, Hausmeistern und Reinigungskräften.
  • Das Durchführen und Überwachen von Reparaturen, die der Instandhaltung dienen.
  • Das Modernisieren von Wohnungen und Gebäuden.
  • Die Abnahme der Wohnung, wenn ein Mieter auszieht.
  • Die Übergabe der Wohnung an einen neuen Mieter.

Wohnraummietverträge werden nach den Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), speziell nach den §§ 535 ff, gemacht. Dort stehen die Rechte und Pflichten des Mieters. Der Mietvertrag ist wichtig, weil er die Basis für das Mietverhältnis ist. Die Hausverwaltung muss den Vertrag klar und rechtssicher schreiben.

Hausverwaltung als Hilfe bei der Vermietung eines Ferienobjekts

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, die Sie an Geschäfts- und Ferienreisende vermieten, müssen Sie nach der Übergabe an die Hausverwaltung nichts mehr machen.

Die Hausverwaltung kümmert sich um die Werbung für Ihr Objekt. Sie erstellt Anzeigen und sorgt dafür, dass Ihr Objekt im Internet gut sichtbar ist. Je nach Vertrag brauchen Sie dafür keine Genehmigung mehr. Die Hausverwaltung legt auch die Mietpreise fest. Sie orientiert sich dabei an den üblichen Preisen für ähnliche Objekte in der Gegend.

Als Eigentümer entlastet Sie die Hausverwaltung. In der Regel haben Sie keinen direkten Kontakt mehr zu den Mietern.

Wichtig: Die Hausverwaltung muss immer im Interesse des Eigentümers handeln! Das bedeutet, dass sie besonders bei Ferienobjekten und Monteursunterkünften darauf achten muss, die beste Auslastung zu erreichen.

Bei der Vermietung einer normalen Wohnung findet oft ein Gespräch zwischen dem Vermieter und den Mietinteressenten statt. In diesem Gespräch wird geprüft, ob der Mieter geeignet ist.

Bei Monteurzimmern ist das anders. Hier wird meist nur geschaut, ob das Zimmer frei ist. Es wäre zu viel Aufwand, jeden Mieter genau zu prüfen. Das ist besonders wichtig, wenn das Zimmer nur für wenige Tage vermietet wird. In diesem Fall nutzt man ein Buchungssystem, das zeigt, wann das Zimmer frei ist.

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Hausverwalter übernimmt Sanierungs- und Reparaturarbeiten

Der Hausverwalter kann wählen, ob er Reparaturen und Sanierungen selbst macht oder dafür einen Dienstleister engagiert. In Absprache mit Ihnen kann er auch andere Personen einstellen. Diese können dann den Garten pflegen, putzen oder Installationsarbeiten vornehmen.

Die Hausverwaltung kann auch einen eigenen Dienst anbieten, der die gängigen Arbeiten erledigt. Meistens beauftragt die Hausverwaltung jedoch andere Firmen, besonders wenn es um große Reparaturen geht.

Hausverwaltung für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Hilfe bei Sanierungsarbeiten Renovierungsarbeiten

Wenn das Mietobjekt nicht in der Nähe Ihres Wohnorts ist, brauchen Sie eine Hausverwaltung. Diese sollte die üblichen Leistungen anbieten oder sicherstellen, dass die notwendigen Arbeiten erledigt werden.

Nur so bleibt der Wert des Objekts erhalten. Besonders Immobilien mit wechselnden Mietern nutzen sich schneller ab.

Hausverwaltung übernimmt finanzielle Aspekte der Vermietung

Ein Hausverwalter kümmert sich nicht nur um die Festlegung und Verhandlung der Miete. Er übernimmt auch alle finanziellen Aufgaben, die mit der Vermietung zu tun haben.

Das bedeutet, der Verwalter richtet ein Mietkonto ein, auf das die Mieteinnahmen überwiesen werden. Er verwaltet die Kautionskonten und muss alle Einnahmen und Ausgaben genau aufzeichnen. So können Sie als Eigentümer jederzeit Informationen über die aktuellen Einnahmen aus der Immobilie erhalten.

Hausverwaltung für Monteurzimmer und Ferienwohnungen finanzielle Aufgaben übernehmen

Besonders bei finanziellen Angelegenheiten ist die Hausverwaltung eine große Hilfe. Sie darf die Mieten einziehen, und die Mieter haben das Recht auf eine detaillierte Nebenkostenabrechnung. Monteurswohnungen verlangen oft einen Gesamtpreis. Die Kosten sind dabei nicht einzeln aufgeschlüsselt. Dennoch sollte es möglich sein, die einzelnen Kosten auf Anfrage des Mieters klar darzustellen.

Der Vermieter muss einen Überblick über den Verbrauch von Heizöl, -gas, Wasser, Abwasser und Strom haben. Zusätzlich muss er rechtlich sicher genug sein, um die umlegbaren Kosten zu kennen. Er muss auch in der Lage sein, diese korrekt zu berechnen.

Die Hausverwaltung kümmert sich auch um alle Zahlungen, die mit dem Mietobjekt zu tun haben. Sie sorgt dafür, dass Steuern und Gebühren richtig bezahlt werden und überprüft, ob diese Kosten rechtmäßig sind. Außerdem kontrolliert sie, ob die Beträge korrekt berechnet und tatsächlich stimmen.

Hausverwaltung für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Aufgaben übernehmen

Diese Leistung betrifft indirekt die Finanzen des Eigentümers: Die Hausverwaltung erstellt auf Wunsch einen Bericht über den Zustand der Immobilie und gibt Tipps für notwendige Reparaturen.

Als Eigentümer entscheiden Sie, welche Arbeiten gemacht werden sollen und welche später erledigt werden können, wenn mehr Geld da ist.

Es kommt auf den Vertrag zwischen Ihnen und der Hausverwaltung an. Wenn Sie der Verwaltung freie Hand lassen, kann sie selbst über Reparaturen entscheiden.

Hausverwaltung plus Hausmeisterservice

Manche Hausverwaltungen bieten auch einen Hausmeister-Service an. Der Hausmeister kümmert sich um kleine Reparaturen, putzt das Treppenhaus und kümmert sich um den Garten.

Das ist mehr als nur normale Hausverwaltung. Es ist eine Mischung aus Verwaltung und der Betreuung des Gebäudes. Das nennt man auch Facility Management. Die beiden Aufgaben sind verschieden und müssen im Vertrag genau beschrieben werden.

Kosten für die Hausverwaltung

Der Hausverwalter bekommt ein Honorar. Das Honorar wird entweder für das gesamte Objekt berechnet oder pro Wohneinheit. Gibt es einen Leerstand und reduziert sich damit der Verwaltungsaufwand, sollten Sie separate Regelungen treffen. In diesem Fall erfolgt eine Reduzierung des Honorars.


Dies gilt zumindest bei einer privaten Vermietung. Wenn Sie als Immobilienbesitzer eine gewerbliche Vermietung vornehmen, dürfen Sie die Kosten für den Verwalter auf den Mieter umlegen.

Hausverwaltung für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Kosten Euro

Es gibt keine feste Regel, wie hoch die Kosten für eine Hausverwaltung sind. Oft wird gesagt, dass es mindestens 3,30 Euro pro Quadratmeter kostet. Dies kann sich entweder auf die Größe der Wohnung oder auf die Größe des Grundstücks beziehen.

Steuerliche Absetzbarkeit von Hausverwaltungskosten bei Vermietung

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, können Sie manchmal die Kosten für die Hausverwaltung von Ihren Steuern abziehen. Das hängt davon ab, ob die Vermietung privat oder gewerblich ist.

1. Private Vermietung

  • Vermieten Sie zum Beispiel eine Wohnung an Feriengäste, können Sie die Kosten für die Hausverwaltung von der Steuer absetzen. Dazu gehören auch Kosten für den Hausmeister, für Reparaturen oder die Abrechnung der Nebenkosten.
  • Diese Ausgaben können Sie von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Dann müssen Sie weniger Steuern zahlen. Bewahren Sie daher alle Rechnungen sorgfältig auf.

2. Gewerbliche Vermietung

  • Vermieten Sie die Wohnung als Firma, können Sie alle Verwaltungskosten als Betriebsausgaben absetzen.

3. Selbstgenutzte Immobilien

  • Wenn Sie in der Wohnung selbst wohnen, dürfen Sie die Hausverwaltungskosten nicht absetzen.
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So finden Sie eine passende Hausverwaltung


  • Empfehlungen einholen:
    Fragen Sie Freunde, Nachbarn oder andere Eigentümer nach guten Erfahrungen mit Hausverwaltungen.

  • Online suchen:
    Nutzen Sie Websites wie Hausverwalterscout, um Hausverwaltungen in Ihrer Nähe zu finden. Schauen Sie sich auch die Bewertungen anderer Kunden an.

  • Mitgliedschaften prüfen:
    Achten Sie darauf, ob die Hausverwaltung Mitglied in einem Verband wie dem VDIV ist. Das zeigt, dass sie professionell arbeitet.

  • Referenzen einholen:
    Bitten Sie die Hausverwaltung um Kontaktdaten von anderen Kunden, um deren Zufriedenheit zu überprüfen. Fordern Sie zudem Referenzen an, um zu sehen, welche Objekte bereits verwaltet werden. So erkennen Sie, ob es sich um ein etabliertes Unternehmen oder ein Start-up handelt.

  • Angebote vergleichen:
    Fordern Sie mindestens drei Angebote an und vergleichen Sie Preise, Leistungen und Vertragsbedingungen.

  • Persönliches Gespräch:
    Treffen Sie die Hausverwaltung persönlich, um Fragen zu klären und einen ersten Eindruck zu bekommen.

  • Nähe zur Immobilie:
    Achten Sie darauf, dass die Hausverwaltung in der Nähe Ihrer Immobilie ist, damit sie schnell reagieren kann.

  • Versicherungen prüfen:
    Erkundigen Sie sich, ob die Hausverwaltung über eine Berufshaftpflicht- oder Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verfügt. Diese Versicherungen schützen Sie im Schadensfall vor möglichen Haftungsansprüchen, die an die Hausverwaltung weitergegeben werden können.

  • Transparente Verträge und klare Kostenaufstellung:
    Achten Sie darauf, dass die Angebote des Hausverwalters klar und nachvollziehbar sind: Ist der Vertrag verständlich? Sind alle Kosten und Leistungen deutlich aufgelistet? Vergessen Sie nicht die zusätzlichen Leistungen, die separat aufgeführt werden müssen.
Wichtig: Auch wenn der Verwalter nur wenige Wohnungen betreut, bedeutet das nicht, dass er schlecht oder unerfahren arbeitet. Es kann sein, dass er sich auf kleine Gebäude oder besondere Lagen spezialisiert hat.

Qualifikation von Hausverwaltern:
Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten

In Deutschland gibt es keine Rechtsprechung, die eine bestimmte Qualifikation für einen Hausverwalter vorschreibt. Das heißt, dass im Grunde jeder dieser Tätigkeit nachkommen kann.

Besonders kritisch wird es, wenn fachliche Fragen aufkommen oder rechtliche Streitigkeiten entstehen. Auch bei wichtigen finanziellen Entscheidungen kann ein Mangel an Fachwissen die Situation verschärfen. Achten Sie deshalb bei der Auswahl eines Hausverwalters auf dessen Ausbildung.

Achten Sie bei der Auswahl eines Hausverwalters auf dessen Ausbildung. Ein Immobilienkaufmann oder eine Immobilienkauffrau hat in der Regel die nötigen Kenntnisse, um Mietobjekte zu verwalten.

Hausverwaltung für Monteurzimmer und Ferienwohnungen auswählen wählen

Die Ausbildung kann an einer Fachhochschule oder Berufsakademie erfolgen. Auch ein Betriebswirt mit dem Schwerpunkt Immobilienmanagement ist gut qualifiziert für diese Tätigkeit.

Hausverwalter arbeiten laut Definition des Finanzamtes als Freiberufler. Diese Regelung steht in § 18 Abs. 1 Nr. 3 des Einkommenssteuergesetzes. Das bedeutet, dass Hausverwalter keine Gewerbesteuer zahlen müssen, aber ihre Tätigkeit müssen sie dem Finanzamt melden.

Eine Tätigkeit gilt als gewerblich, wenn man viele Einheiten verwaltet. Wenn es 1000 Wohneinheiten sind, sieht das Finanzamt das nicht mehr als freiberuflich an.

Regelungen zur Hausverwaltung von Ferienwohnungen und Monteurszimmern in Eigentümergemeinschaften

Es gibt Regeln, die bestimmen, wie die Hausverwaltung von Ferienwohnungen oder Monteurszimmern in einem Haus mit vielen Besitzern organisiert wird. Ein wichtiges Gesetz dafür ist das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses Gesetz erklärt genau, welche Rechte und Pflichten die Besitzer haben.

Besonders § 21 ist hier hervorzuheben. Er regelt das Aufstellen einer Hausordnung und eines Wirtschaftsplans. Er spricht von der Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlich genutzten Eigentums. Zudem geht er vom Abschluss diverser Versicherungen aus, insbesondere einer Feuerversicherung.

Hausverwaltung für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Eigentümergemeinschaft

Manchmal kann es sein, dass ein Eigentümer nicht einfach einen Hausverwalter für seine Wohnung einstellen kann. Dafür braucht er einen Beschluss der anderen Eigentümer. Die anderen Eigentümer können auch sagen, wenn sie nicht möchten, dass die Wohnung als Ferienunterkunft vermietet wird.

Der Hausverwalter kümmert sich um die Vermietung der Wohnung. Er ist jedoch nicht der richtige Ansprechpartner für Fragen, die alle Eigentümer betreffen. Wenn zum Beispiel das Treppenhaus renoviert werden soll, muss die Eigentümergemeinschaft selbst nach Angeboten suchen. Der Verwalter der Wohnung muss sich darum nicht kümmern.

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Hinweis: Dieser Artikel dient als allgemeiner Überblick. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Er erhebt keinen Anspruch auf die aktuelle Rechtslage. Bitte konsultieren Sie immer einen Fachanwalt oder Steuerberater für individuelle Fragen.
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