Kaution bei der Vermietung
von Ferienwohnungen und Monteurzimmern

Alles rund um die Kaution bei der Unterkunftsvermietung

Die Vermietung von Ferienwohnungen und Monteurzimmern stellt ein befristetes Mietverhältnis dar. Das heißt, der Vertrag wird von vornherein auf eine bestimmte Zeit geschlossen, Einzugs- und Auszugsdatum stehen fest.

Während bei einer Ferienwohnung in der Regel keine Diskussionen herrschen, kann sich bei einem Monteurzimmer eine Verlängerung der Miete ergeben. In beiden Fällen wird seitens des Vermieters eine Kaution verlangt.

Was ist die Kaution bei der Vermietung?

Eine Kaution ist eine finanzielle Sicherheitsleistung, die Sie als Vermieter vom Mieter bekommen. Sie ist vor dem Einzug in die Wohnung zu zahlen und wird nach dem Auszug dafür verwendet, eventuelle Schäden an der Immobilie zu beheben.

Wichtig: Die Kaution dürfen Sie nicht dafür verwenden, normale Gebrauchsspuren am Objekt zu beheben!

Sie dient der Absicherung des finanziellen Risikos für tatsächliche Schäden – ein stark zerkratztes Parkett, zerstörte Möbel oder eine starke Verunreinigung der Wohnung / des Zimmers, dass Sie ein Unternehmen mit der Reinigung beauftragen müssen.

Auch einen Diebstahl sichern Sie durch die Kaution ab. Zahlt der Mieter die Schäden nun nicht selbst, verwenden Sie die Kaution für die Begleichung. Allerdings hat die Sache einen Haken:

Als Vermieter müssen Sie beweisen, dass die Schäden erst durch den Mieter entstanden sind. Ein Übergabeprotokoll ist sinnvoll ist sinnvoll – sind dort Schäden aufgeführt, dürfen Sie die Kaution des neuen Mieters natürlich nicht für die Behebung verwenden.

Viele Vermieter erheben eine Schlüsselkaution. Diese berechnen Sie auf den herausgegebenen Schlüssel. Sie soll die Kosten für das Öffnen der Wohnungstür durch einen Schlüsseldienst decken, wenn der Originalschlüssel abhanden kommt.

Gerade bei Monteurwohnungen und Monteurzimmern erreichen Sie durch die Schlüsselkaution, dass der Mieter den Schlüssel zurückgibt und nicht mitnimmt.

Was passiert mit der Kaution einer Ferienwohnung?

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Kaution gewinnbringend anzulegen. Das bedeutet, Sie müssen sie getrennt vom Privatvermögen aufbewahren und verwalten.

Das geschieht am besten durch die Einzahlung auf ein Kautionskonto. Angesichts der derzeit extrem niedrigen Zinsen ist der Ausdruck „gewinnbringend“ vielleicht ein wenig hochgegriffen. Fallen Zinsen an - selbst Centbeträge - sind Sie verpflichtet, diese mit der Kautionsrückzahlung an den Mieter zu übergeben.

Sinnvoll kann es sein, die Kaution auf einem Tagesgeldkonto anzulegen. Dort ist das Geld jederzeit verfügbar, die Zinsen sind aber ein wenig höher. Verständlicherweise suchen Sie nicht nach einer möglichst hohen Verzinsung, immerhin haben Sie davon nichts. Rechtlich ist nur die Rede vom gewinnbringenden Anlegen, nicht vom „höchst verzinsten“.

Wichtig: Die Kaution müssen Sie zurückzahlen. Viele Mieter sind der Meinung, sie bräuchten gegen Ende des Mietvertrags keine Miete mehr zu zahlen und die Kaution abwohnen. Das geht natürlich nicht und ist rechtlich untersagt.

Gerade bei Kurzzeitverträgen würde teilweise gar keine Miete gezahlt, weil der Mieter ohnehin nur wenige Tage oder Wochen in der Immobilie wohnt. Außerdem wäre der Zweck der Kaution dahin, denn sie stünde nach Auszug des Mieters nicht mehr für Renovierungsarbeiten oder Reparaturen zur Verfügung.

Wie hoch darf eine Kaution bei der Vermietung sein?

Üblicherweise beträgt eine Kaution drei Monatsmieten, wobei Sie die üblichen Betriebskosten herausrechnen. Als Basis dient die Kaltmiete, die Sie maximal in dreifacher Höhe als Kaution verlangen können. Vermieten Sie Ferienwohnungen und Monteurzimmer für kürzere Zeit, richtet sich die Kautionshöhe nach der Mietdauer.

Üblich sind zwischen 100 und 300 Euro, die zu hinterlegen sind.

Die Schlüsselkaution beläuft sich meist auf 50 Euro, wobei Sie berücksichtigen, ob es sich um einen einfachen Schlüssel oder um einen Teil der Schließanlage handelt. In letzterem Fall kann die Kaution höher ausfallen. Bei einem Verlust müssen Sie nicht nur das Schloss zur Wohnungstür tauschen, sondern auch das der Eingangstür und eventuell weiterer Räume.

Wann muss eine Kaution gezahlt werden?

Die Kaution wird vor dem Einzug an Sie als Vermieter gezahlt. Der genaue Zeitpunkt ist unterschiedlich – teilweise wird die Kaution mit Übergabe des Schlüssels verlangt, teilweise direkt nach dem Unterzeichnen des Beherbergungsvertrags. Spätestens am Tag des Einzugs muss sie in bar vorgelegt werden.

Eine andere Möglichkeit ist die Zahlung auf ein Sparbuch – viele Banken bieten den Kautionsservice an. Dabei wird das Geld auf das Sparbuch gezahlt, was auf den Namen des Mieters ausgestellt ist.

Das Sparbuch wird an Sie als Vermieter verpfändet und stellt damit die benötigte Sicherheit dar. Allerdings ist dies eine Vorgehensweise, die sich bei Kurzzeitmietverträgen kaum rechnet. In den meisten Fällen wird bei Monteurszimmern, Ferienwohnungen oder anderen Kurzzeitvermietungen auf Barzahlung zum Einzug bestanden.

Wann zahle ich die Kaution zurück?

Da die Mieter in Ferienwohnungen und Monteurszimmern rasch wechseln, ist die direkte Abrechnung der Kaution empfehlenswert. Es gibt ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 16.12.1999 (Az. 10 U 72/98), das den üblichen Abrechnungszeitraum von sechs Monaten als zu lange bezeichnet.

Dieser Zeitraum wird bei normalen Vermietungen als rechtens angesehen und ist ausreichend, um Schäden und Verluste an der Mietsache auszugleichen.

Bei Kurzzeitmieten ist in einer solchen Zeit schon der nächste oder übernächste Mieter wieder ausgezogen und die Abrechnung ist kaum mehr nachvollziehbar.

Es gilt die Empfehlung, eine gemeinsame Begehung der Mietsache vorzunehmen und die Abrechnung direkt im Anschluss durchzuführen. So können Sie bei der Schlüsselübergabe auch die Kaution übergeben.

Vertrauen ist gut, Quittung ist besser

Aus Beweisgründen ist es immer empfehlenswert, sich eine Quittung ausstellen zu lassen. Bei der Übergabe der Kaution vom Mieter schreiben Sie die Kautionsquittung aus und händigen sie dem Mieter aus. Nur nach Vorlage dieser Kautionsquittung zahlen Sie die Kaution am Ende aus. Es ist unerheblich, ob es sich um die normale Mietkaution oder um eine Schlüsselkaution handelt.

Umgekehrt gilt auch, dass der Mieter eine Kautionsrückzahlungsquittung ausstellen und unterzeichnen sollte. Es gibt entsprechende Vordrucke für Vermieter, die Sie einfach ausfüllen können. Wenn Sie es weniger bürokratisch mögen, schreiben Sie einfach „zurück erhalten am TT.MM.JJJJ“ auf die Kautionsquittung und beide Seiten unterschreiben. Als Beleg ist dies ausreichend.

Wichtig: Beide Quittungen dürfen nicht verloren gehen! Sie dienen dem Nachweis des Geldflusses.

Vorteile der Kaution für Mieter und Vermieter 

Auf den ersten Blick hat der Mieter keine Vorteile durch die Zahlung der Kaution oder Schlüsselkaution. Bei genauerem Hinsehen ergibt sich, dass die Kaution durchaus sinnvoll sein kann.

Das Geld wird hinterlegt und für die Beseitigung eventueller Schäden verwendet. Hier muss der Mieter nicht noch einmal in die Tasche greifen und zusätzliche Kosten befürchten. Natürlich macht das Ende nichts aus und die Summe für Reparaturen bleibt gleich, egal, wann das Geld gezahlt worden ist.

Mit dem Auszug aus der Ferienwohnung oder aus dem Monteurzimmer sind die finanziellen Angelegenheiten erledigt. Wird die Kaution wieder zurückgezahlt, kann sie direkt für die Zahlung der nächsten Mietsache verwendet werden.

Die Vorteile für Sie als Vermieter sind eindeutiger. Viele Mieter sind nicht mehr greifbar, wenn sie aus dem Objekt ausgezogen sind. Praktikanten oder Montagearbeiter sind plötzlich verschwunden, eine feste Wohnadresse gibt es nicht. Als Vermieter würden Sie auf den Kosten für die Schadensbeseitigung oder für Neuanschaffungen sitzen bleiben.

Mit der Kaution greifen Sie auf eine finanzielle Sicherheit zurück und decken damit Ihre Kosten.

Was Sie nicht für die Schadensbeseitigung ausgeben, müssen Sie an den Mieter zurückzahlen.

Ein weiterer Vorteil durch die Kaution und insbesondere durch die Schlüsselkaution: Sie müssen nicht in Vorleistung gehen, wenn Sie unerwartet eine Handwerkerleistung benötigen.

Außerdem gehen viele Mieter pfleglicher mit der Mietsache um, weil sie nach ihrem Auszug ihr Geld wiederhaben möchten. Daher ist es häufig nicht nötig, das Zimmer oder die Wohnung zu renovieren oder zu reparieren und es kann direkt der nächste Mieter einziehen – zeitliche Verzögerungen und damit Einnahmeausfälle gibt es dank der Kaution seltener.