Kündigung der Ferienwohnung
Worauf sollten Sie als Mieter achten?

von Deutschland-monteurzimmer.de | 6 Minuten

Fragen Sie sich, unter welchen Umständen Sie ein Monteurzimmer oder eine Ferienwohnung fristgerecht kündigen können? Welche rechtlichen Bedingungen gelten für die Stornierung eines solchen Mietverhältnisses? Der Ratgeber klärt auf, ob und wie Allgemeine Geschäftsbedingungen Stornogebühren beeinflussen können. Er bietet wichtige Informationen für Mieter im Bereich Monteurzimmer und Ferienwohnungen.

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Unterkunft kündigen als Mieter

Beim Kündigen einer Unterkunft als Mieter sind mehrere Aspekte zu berücksichtigen, um den Prozess reibungslos und im Einklang mit rechtlichen Anforderungen zu gestalten.

Zunächst ist es entscheidend, die im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen genau zu prüfen.
Hier sind die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Vermieters hervorzuheben. Diese führen zu zahlreichen Abweichungen von der gesetzlichen Norm, sodass eine Einzelfallprüfung erforderlich wird. Häufig werden in den AGB auch Stornogebühren vereinbart, sodass mit einer Kündigung nicht unerhebliche Kosten einhergehen können.
Eine schriftliche Kündigung ist meist erforderlich, um Missverständnisse zu vermeiden und einen rechtsgültigen Nachweis zu haben.

Eine frühzeitige Kommunikation mit dem Vermieter kann zudem helfen, potenzielle Konflikte zu vermeiden und möglicherweise flexiblere Lösungen zu finden.

Auf folgende Punkte sollten Sie als Mieter achten:

  • Kündigungsfristen und -bedingungen im Mietvertrag prüfen
  • Schriftform der Kündigung wahren
  • Stornogebühren und deren Bedingungen verstehen
  • Nachweis der Kündigung sicherstellen, idealerweise durch Einschreiben mit Rückschein
  • Rückzahlungsmodalitäten und Rückerstattungen klären
  • Frühzeitige und offene Kommunikation mit dem Vermieter suchen

Rechte und Pflichten bei der Kündigung durch Mieter im Überblick

Das Gesetz sieht die Kündigung einer Ferienwohnung oder eines Monteurzimmers als den Ausnahmefall an. Grundsätzlich sollen beide Parteien einen abgeschlossenen Vertrag im beiderseitigen Interesse erfüllen.

Das deutsche Zivilrecht knüpft eine Kündigung an besondere Voraussetzungen. Diese hängen davon ab, wie sich die Anmietung der Wohnung oder des Zimmers rechtlich darstellt.

In der Praxis werden vorrangig Mietverträge geschlossen, sodass Kündigungen vor allem an die Mangelhaftigkeit der Mietsache oder die Nichtzahlung des Mietpreises anknüpfen.

In Betracht kommt auch ein Reisevertrag. Hier ist zu differenzieren, ob lediglich die Wohnung oder die gesamte Reise gekündigt wird. Bei beiden Verträgen kann es vorkommen, dass Stornogebühren zu zahlen sind.

Wer Verträge schließt, muss diese grundsätzlich einhalten

Das Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland folgt dem alten römischen Grundsatz „pacta sunt servanda“ – Verträge sind zu halten. Einen abgeschlossenen Vertrag sollen beide Seiten einhalten.

Die Kündigung stellt eine Ausnahmesituation dar, die an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist. Sie soll zum Schutze des Mieters als auch des Vermieters nicht ohne sachliche Gründe möglich sein. Schließlich haben sich beide Parteien auf die Einhaltung des Vertrages verlassen.

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Monteurunterkünften gilt dieser Umstand verstärkt. Die Nichteinhaltung des Vertrages verschwendet entweder kostbare Urlaubszeit oder wertvolle Arbeitszeit.

Welche Voraussetzungen eine wirksame Kündigung erfüllen muss und welche Folgen sie hat, richtet sich nach dem Vertrag, den sie beenden soll.

Es ist notwendig, zunächst die Rechtsnatur der Vertrages herauszuarbeiten und hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeit nach der jeweils einschlägigen Vertragsart zu differenzieren.

Miet- oder Reisevertrag bei der Anmietung?

Auf den ersten Blick scheint die Frage, um welchen Vertragstyp es sich bei der Anmietung einer Ferienwohnung handelt, recht einfach zu sein. Ein Mietvertrag drängt sich fast schon auf. Schließlich geht es den Parteien regelmäßig um die Nutzungsüberlassung einer Wohnung oder eines Zimmers.

So einfach liegt die Sache nicht. Unter Umständen kann es sein, dass kein Miet-, sondern ein Reisevertrag besteht. Dieser ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 651a ff. BGB ausführlich geregelt. Es gelten besondere Wertungen, die von denen des allgemeinen Mietrechts abweichen.

Kündigung durch Mieter

Wann handelt es sich um einen Mietvertrag?

Bei der Anmietung einer Ferienwohnung handelt es sich um einen Mietvertrag, wenn der Schwerpunkt des Vertrags auf der Überlassung der Räumlichkeiten liegt, ohne dass zusätzliche, umfassende touristische Dienstleistungen angeboten werden.
Sobald zusätzliche Reiseleistungen wie z.B. Frühstück, Reinigung oder Wäscheservice erbracht werden, handelt es sich nicht mehr um einen reinen Mietvertrag.

Wann handelt es sich um einen Reisevertrag?

Der Gesetzgeber ging bei der Schaffung des Reisevertragsrechts davon aus, Pauschalreisen zu regeln. Voraussetzung für das Entstehen eines Reisevertrages ist deshalb eine Gesamtheit von Reiseleistungen.

Der Vermieter tut wesentlich mehr als „nur“ die Wohnung zu überlassen. Das ist namentlich der Fall, wenn er mindestens zwei wesentlich gleichartige Reiseleistungen erbringt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGB), dem höchsten deutschen Zivilgericht, kann ein Reisevertrag auch vorliegen, wenn nur eine Reiseleistung geschuldet wird.

Unter diese Kategorie fallen vor allem diejenigen Fälle, in denen Gäste die Ferien- oder Monteurwohnung nicht direkt beim Eigentümer anmieten, sondern den Vertrag mit einer Agentur abschliessen. Hier tritt ein Dritter zwischen Kunde und Eigentümer, was für die Rechtsprechung zur Annahme eines Reisevertrages regelmäßig ausreicht (vgl. BGH, Urteil vom 23.10.2012, Az.: X ZR 157/11).

Ein Reisevertrag ist anzunehmen, wenn Gäste mindestens zwei Reiseleistungen buchen oder den Vertragsabschluss mit einer Agentur machen, die als Vermittler auftritt.

Wer im Reisebüro eine Ferienwohnung inklusive Transport vom selben Anbieter bucht, schließt einen Reise- und keinen Mietvertrag ab.

Wirksamkeitsvoraussetzungen der Kündigung im Allgemeinen

Das Gesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung. Während die ordentliche Kündigung fristgebunden ist, führt eine außerordentliche Kündigung zu einer unmittelbaren Vertragsauflösung.

Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung ist sie an bestimmte Kündigungsgründe gebunden, die ein Festhalten am Vertrag unzumutbar erscheinen lassen.

Kündigung durch Mieter

Anders als bei der Anmietung einer Wohnung ist der Vertrag bei Anmietung einer Ferienwohnungen oder Monteurunterkunft von vornherein befristet. Diese Befristung nimmt das Gesetz zum Anlass, die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung auszuschließen. In der Praxis bedeutet dies, dass Stornierungen nur unter den strengen Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung möglich sind.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB steht es den Parteien frei, jederzeit aus wichtigen Gründen zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn bei Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls die Vertragsfortsetzung für den Kündigenden unzumutbar ist.

Es ist eine umfassende Interessenabwägung durchzuführen. Dabei ist zu berücksichtigen, ob eine Vertragspartei den Kündigungsgrund verschuldet hat.

§ 543 Abs. 2 BGB zählt wichtige Gründe auf. So ist es einem Mieter gestattet, sich vom Vertrag zu lösen, wenn der Vermieter die Ferienwohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig zur Verfügung stellt.

Eine Kündigung kommt darüber hinaus in Betracht, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters durch massive Beschädigungen der Ferienwohnung erheblich beeinträchtigt.

Für den Vermieter liegt ein bedeutender Kündigungsgrund in der verspätet entrichteten Miete. Unterlässt es der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine, die geschuldete Miete pünktlich zu zahlen, ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Vertrages berechtigt.

Wie dargelegt, sind die Kündigungsgründe im Gesetz nicht abschließend aufgezählt. In der Rechtsprechung hat sich deshalb eine umfassende Kasuistik entwickelt.

Im Folgenden einige Umstände, die Gerichte als legitime Kündigungsgründe angesehen haben:

  • Von der Mietsache gehen erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen für den Mieter aus. Das ist z. B. bei starkem Schimmelbefall oder massiven Schadstoffbelastungen der Fall (LG Lübeck, Urteil vom 06.11.1997, Az.: 14 S 135/97; LG Duisburg, Urteil vom 23.01.2001, Az.: 13/23 S 359/00)
  • Massive Lärmbelästigungen aus der Nachbarschaft (LG Hamburg, Urteil vom 21.10.1986, Az.: 16 S 32/86; LG Duisburg, Urteil vom 15.03.1988, Az.: 7 S 252/87)
  • Massive, andauernde Bedrohungen und Beleidigungen des Mieters durch den Vermieter oder Personen aus dessen Umfeld (LG Hannover, Urteil vom 14.03.200, Az.: 18 S 665/99)
  • Erhebliche Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Ferienwohnung wegen unzumutbarer Mängel, z. B. stark erhöhte Raumtemperaturen oder Heizungsausfälle im Winter (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.06.1998, Az.: 24 U 194/96)
  • Wiederholte und nachhaltige Verletzungen der Hausordnung durch den Mieter (LG Essen, Urteil vom 07.02.2002, Az.: 10 S 438/01; LG Göttingen, Urteil vom 15.11.1989, Az.: 5 S 60/89)
Kündigung durch den Mieter - Keine Ahnung

Wie die Auflistung zeigt, kann eine Kündigung des Mieters vor allem beim Vorliegen schwerer Mängel in Betracht kommen. Der Begriff des Mangels wird in § 536 Abs. 1 BGB definiert.

Die Ferienwohnung ist mangelhaft, wenn ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Die Tauglichkeit einer Ferienwohnung liegt darin, das Wohnen zu Erholungs- oder Urlaubszwecken zu ermöglichen.

Weitere Konkretisierungen können die Parteien im Vertrag bestimmen. Weicht die vertraglich vereinbarte Soll-Beschaffenheit von der Ist-Beschaffenheit ab, begründet dies einen Mangel.

Liegt ein Mangel vor, ist eine umfassende Interessenabwägung durchzuführen, die sich an den Umständen des Einzelfalls orientiert. Der Mangel muss so schwerwiegend sein, dass es für den Mieter nicht zumutbar ist bis zum Ablauf einer potenziellen Kündigungsfrist am Vertrag festzuhalten. Auch hier bleibt es bei den oben dargestellten Anordnungen des § 543 BGB.

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Stornogebühren

Aus der Konzeption des Mietvertrages ergibt sich, dass die Vertragsaufhebung den Ausnahmefall darstellt. Entscheidet sich ein Mieter zur Stornierung des Vertrages, ist er weiterhin zur Entrichtung des Mietpreises verpflichtet.

Sofern die von ihm angeführten Gründe nicht ausreichen, um eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen, bleiben sie unberücksichtigt. Sie sind aus rechtlicher Sicht unerheblich. Das gilt selbst, wenn der Grund der Stornierung eine Krankheit ist.

Nichtsdestotrotz dürfen Vermieter nicht unbegrenzt Stornogebühren verlangen. Der Vermieter darf nicht die vollen Kosten in Rechnung stellen, sondern muss ersparte Aufwendungen abziehen. Zu diesen ersparten Aufwendungen zählen die Neben- und Betriebskosten der Unterkunft, die während der Nutzungsüberlassung an den Mieter angefallen wären (wie Strom, Gas, Wasser oder Frühstück).

Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter trotz der Stornierung eine Möglichkeit findet, seine Unterkunft für den ursprünglich gebuchten Zeitraum an jemand anderen zu denselben Konditionen zu vermieten. Dann hat der Mieter keine Kosten zu ersetzen. Es sei denn es wurde im Vertrag eine Strafzahlung vereinbart.

Aus Gründen der Rechtssicherheit ist es ratsam, pauschale Stornogebühren in den AGB festzusetzen. Diese sind dann unmittelbar anzuwenden.

Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die festgesetzten Stornogebühren nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspartei führen dürfen. Um dies zu vermeiden, berücksichtigen Vermieter beide Interessen.

In der Praxis hat sich durchgesetzt, die Höhe der Stornogebühren vom Zeitpunkt der Stornierung abhängig zu machen. Hier gilt der Grundsatz, dass die anfallenden Stornokosten umso höher ausfallen, desto später die Stornierung geschieht.

Bei besonders kurzfristigen Vertragsauflösungen ist es gerechtfertigt, den vollen Mietzins abzüglich der ersparten Aufwendungen als Stornogebühr festzusetzen.

Vermieter dürfen keine Stornogebühren berechnen, wenn der Mieter den Vertrag außerordentlich kündigt. AGB-Klauseln, die eine derartige Anordnung treffen, stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (vgl. § 307 BGB). Sie sind nichtig.

Kündigung der Ferienwohnung bei Abschluss eines Reisevertrages

Anders als beim Mietvertrag steht die Ferienwohnung nicht alleine im Zentrum des Reisevertrages. Sie bildet vielmehr eine von mehreren Reiseleistungen. Es ist deshalb zwingend danach zu differenzieren, was gewollt ist – die Auflösung der gesamten Reise oder lediglich ein Wechsel der Unterkunft.

Kündigung durch Mieter Reisevertrag

Besonderheit des Reiserechts: Wechsel der Unterkunft

Eine Besonderheit des Reisevertrages besteht darin, dass ein Wechsel der Unterkunft möglich ist ohne den gesamten Vertrag aufzulösen. Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen eines Mangels.

Der reiserechtliche Mangelbegriff unterscheidet sich vom mietrechtlichen Mangel. Wann ein reisevertraglich relevanter Mangel vorliegt, bestimmt der § 651c BGB.

Dies ist der Fall, wenn die Reise nicht die zugesicherten Eigenschaften hat oder mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zum vertraglich vorausgesetzten Zweck aufheben oder mindern. Das kann der Fall sein, wenn die Ferienwohnung selbst mangelhaft ist und keine angemessene Beschaffenheit aufweist.

Wenn lediglich die Ferienwohnung oder das Monteurzimmer einen Mangel aufweist, besteht die Möglichkeit zur Abhilfe. Der Vertragspartner kann dem Reisenden eine vergleichbare Unterkunft zur Verfügung stellen.

Als vergleichbar gelten solche Unterkünfte, die genauso gut oder besser ausgestattet sind als die ursprüngliche Unterkunft. Anders als bei der isolierten Anmietung einer Ferienwohnung können Mieter die Unterkunft wechseln, ohne den Vertrag aufzulösen.

Sofern der gesamte Reisevertrag aufgelöst werden soll, bedarf es einer Kündigung. Diese ist für den Reisevertrag in § 651e BGB vorgesehen. Die Reise muss einen derart schwerwiegenden Mangel aufweisen, dass ein Festhalten am Vertrag gänzlich unzumutbar erscheint. Auch hier ist eine umfassende Interessenabwägung nach den Umständen des konkreten Einzelfalls durchzuführen.

Vor Ausübung des Kündigungsrechts hat der Reisende eine Frist zur Abhilfe zu setzen. Die Fristsetzung ist nur entbehrlich, wenn Abhilfe erkennbar, unmöglich oder unzumutbar ist.

Gesetzliches und vertragliches Rücktrittsrecht

Das Reisevertragsrecht kennt ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Gemäß § 651i Abs. 1 BGB kann der Reisende vor Beginn der Reise zurücktreten, ohne einen Grund anzugeben. Tut er dies, schuldet er eine angemessene Entschädigung in Höhe des Reisepreises, wobei Abzüge für ersparte Aufwendungen vorzunehmen sind.

Neben dem gesetzlichen Rücktrittsrecht besteht die Möglichkeit, eine vertragliche Rücktrittsmöglichkeit zu schaffen. Hier gelten dieselben rechtlichen Grenzen wie im Mietrecht.

Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB steht es den Parteien frei, jederzeit aus wichtigen Gründen zu kündigen. So ist es einem Mieter gestattet, sich vom Vertrag zu lösen, wenn der Vermieter die Ferienwohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig zur Verfügung stellt.

Der Vermieter darf nicht die vollen Kosten in Rechnung stellen, sondern muss ersparte Aufwendungen abziehen. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter eine Möglichkeit findet, seine Unterkunft an jemand anderen zu vermieten. Dann hat der Mieter keine Kosten zu ersetzen.

Eine Besonderheit des Reisevertrages besteht darin, dass ein Wechsel der Unterkunft möglich ist ohne den gesamten Vertrag aufzulösen. Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen eines Mangels. Mehr lesen.

Hinweis: Dieser Artikel dient als allgemeiner Überblick und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder aktuelle Rechtslage. Bitte konsultieren Sie immer einen Fachanwalt oder Steuerberater für individuelle Fragen.
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