Nutzungsänderung von Wohnraum
Wohnung in Ferienwohnung umwandeln

Monteurzimmer- und Ferienwohnungsvermietung nach Recht und Ordnung

Leerstehende Wohnflächen widersprechen ihrem eigenen Zweck: Wohnräume sind schließlich zum Wohnen da. In der jüngsten Vergangenheit entdecken immer mehr Immobilienbesitzer die Vorteile, die sich mit der kurzfristigen Vermietung von momentan ungenutzten Privatwohnflächen bieten.

Die Vermietung solcher Wohnflächen in Form einer Ferienunterkunft oder einer Monteurherberge gewinnt in den vergangenen Jahren an Beliebtheit. Dass es mit der Vermietung zu einer Nutzungsänderung der Wohnräume kommt, erkennen viele Vermieter erst durch drohende Bußgelder.

Grundsätzlich verändert sich die Nutzungsart eines Wohnraums, wenn Sie private Zimmer oder Wohnungen zur Miete anbieten. Für Nutzungsänderungen dieser Art besteht deutschlandweite Meldepflicht bei der jeweils zuständigen Behörde.

Als Vermieter füllen Sie bei der Meldung einen Antrag auf Nutzungsänderung für den betreffenden Wohnraum aus. Nicht immer wird Ihrem Vermietungsvorhaben am Ende zugestimmt.

Der eingemietete Monteur oder Tourist führt kurzfristig vermietete Wohnflächen eher ihrem ursprünglichen Wohnzweck zu. Obwohl dies der Fall ist, spricht die Behörde für gewerblich kurzfristige Vermietungsvorhaben von einer Wohnraumzweckentfremdung.

Was damit gemeint ist, ab wann die Zweckentfremdung von Wohnräumen einer Genehmigungspflicht unterliegt und unter welchen Umständen Ihr Vorhaben abgelehnt wird: Wir klären Sie über das Thema Zweckentfremdung von Wohnraum auf.

Mietrechtdebatte erschwert die Monteurzimmervermietung in Ballungsräumen

Deutsche Mieter zeigen sich genervt. Vom Staat fühlen sie sich allein gelassen. Vor allem in Großstädten wie Berlin, Hamburg, München, Köln oder Düsseldorf steigen die Mieten ohne Gegenleistung drastisch an. Durch Wohnraumknappheit entsteht an allen Enden des innerstädtischen Bereichs Verdrängungsangst.

Mietpreisbremse, Mietwucher und die Wohnräume, die zweckentfemdet werden haben auf der Basis dieser Verdrängungsangst in der letzten Zeit politische Statements unterschiedlicher Art motiviert.

Vor allem in wohnungsknappen Ballungsgebieten ist eine hitzige Debatte zum Thema Mietrecht entbrannt. Ein heiß diskutiertes Thema war innerhalb der jüngsten Diskussionen die Nutzungsänderung von Wohnräumen zur Ferienwohnung.

Mietpreisbremse verschärft Umnutzung von privaten Wohnräumen zum Gewerbe

Nicht nur Mieter, sondern auch Kleinvermieter fühlen sich durch die aktuelle Wohnungsmarktlage mehr und mehr in die Ecke gedrängt. Wen Sie sich durch Mieten ein kleines Zubrot verdienen oder Rücklagen schaffen möchten, fürchten Sie nach den jüngsten Entscheidungen zum Mietrecht um den erhofften Minimalprofit.

Fest steht: Besonders in Großstädten fehlt es an Wohnungen. Die mittlerweile gesetzlich verankerte Mietpreisbremse kann daran nichts ändern, sondern verschärft die Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt.

Die Vermietung von privaten Wohnungen als Ferienwohnung oder Monteurunterkunft wirft nach der Einführung der Mietpreisbremse wesentlich mehr Profit ab als die Langzeitvermietung an Privat. Aus diesem Grund werden Wohnungen besonders im Ballungsraum immer häufiger zu Ferienunterkünften oder Monteurzimmern umfunktioniert.

Eine derartige Umfunktionierung verschärft für langfristig Wohnungssuchende die Situation. Vor der Einführung der Mietpreisbremse war bereits von Wohnungsarmut in Ballungszentren die Rede.

Jetzt stehen durch Zweckentfremdung mittlerweile noch deutlich weniger Wohnungen zur Befriedigung von Bevölkerungswohnbedürfnissen zur Verfügung. Im Gegenzug gibt es immer mehr Wohnflächen zur Befriedigung des Wechselmieterbedürfnisses.

Zweckentfremdungsverbotsgesetz in Berlin macht es Vermietern schwerer

Innerhalb des Großraums Berlin wurde 2013 das Zweckentfremdungsverbotsgesetz verabschiedet. Das Gesetz bildet die Grundlage der Verbotsverordnung zur Zweckentfremdung, das die Nutzungsänderung von Wohnräumen hin zur gewerblichen Kurzzeitvermietung verhindern soll.

Das Gesetz will die Wohnraumversorgung für die dauerhaft ansässige Bevölkerung sichern. Das Gesamtwohnraumangebot innerhalb Berlins soll so erhalten bleiben.

Eine Umfunktionierung von Wohnflächen zu Gewerberäumen oder Ferienwohnungen wird über die Gesetzesbasis weitestgehend verhindert. Von einer Zweckentfremdung ist nach § 2 dann die Rede, wenn der Wohnraum:

• zur wiederholt kurzfristigen Vermietung als Ferienwohnung angeboten oder im Sinne einer gewerblichen Zimmervermietung genutzt wird.
• zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken Verwendung findet.
• durch bauliche Veränderungen nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist.
• jährlich länger als sechs Monate lang leer steht.

Nicht immer kann bei Ihren Vermietungsvorhaben von einer Zweckentfremdung im obigen Sinne die Rede sein. Wenn Sie Ihren Wohnraum vor Inkrafttreten der Verordnung zur Fremdenbeherbergung genutzt haben, sind Sie unter bestimmten Umständen nicht von dem Gesetz betroffen.

Darüber hinaus liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Sie als Vermieter die Wohnung nur gewerblich mitbenutzen, aber insgesamt eine höhere Wohnnutzung als Gewerbenutzung der Immobilie erhalten.

Gerade der letztgenannte Punkt bietet für Ferienwohnungsvermieter und Monteurzimmervermieter viele Grauzonen, die das Vermietungsvorhaben bei der richtigen Argumentation in den Bereich der Zulässigkeit überführen können.

Den Antrag auf Wohnraumzweckentfremdung stellen potenzielle Ferienimmobilien- und Monteurzimmervermieter besonders in Ballungszentren mit Verstand. So entgehen Sie den drohenden Geldbußen von bis zu 50.000 Euro.

Nutzungsänderungen von Wohnräumen sind immer meldepflichtig

Auch außerhalb von Ballungszentren ist der Antrag auf Zweckentfremdung von Wohnraum für Vermieter von Monteurunterkünften ein wichtiges Thema. Seit 2004 gilt das HG über das prinzipielle Verbot der Wohnraumzweckentfremdung zur Freude von Vermietern nicht mehr. Wohnungswirtschaftliche Beschränkungen gelten damit als aufgehoben.

Allerdings gelten baurechtliche Vorschriften weiterhin. Für Änderungen bei der Immobiliennutzung kann daher trotzdem noch eine Baugenehmigung erforderlich sein.

Zum Begriff der Nutzungsänderung existiert bis heute keine gesetzliche Definition. Eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt oft schon dann vor, wenn die zukünftige Nutzung durch weitergehende Anforderungen an das Gebäude von der bisherigen Nutzung abweicht. Das ergibt sich aus der hohen Auslegungsfreiheit des Gesetzes.

Die Rechtsprechung interpretiert vor allem Änderungen bezüglich der Umweltauswirkungen als Nutzungsänderung. Vermehrter Publikumsverkehr entspricht zum Beispiel veränderten Umweltauswirkungen.

Wann muss ich einen Bauantrag stellen?

Alle Nutzungsänderungen von Wohnräumen sind Zweckentfremdungen

Jedes Gebäude erfüllt einen bestimmten Zweck. Das Baurecht spricht in diesem Kontext von der Nutzung einer Immobilie. Die Nutzung von Gebäuden ist prinzipiell genehmigungspflichtig.

Ein Hauptunterschied ergibt sich zwischen privater Nutzung und einzelnen Kategorien der öffentlichen Nutzung. Zur öffentlichen Nutzung zählen die Kategorien

• Büronutzung
• medizinische Nutzung
• Handelsnutzung
• kulturelle Nutzung
• Lagerraumnutzung
• soziale Nutzung
• gewerbliche Nutzung

Von der Nutzungsänderung eines Raums oder Gebäudes ist bei jeder Art der Zweckentfremdung die Rede. Eine Zweckentfremdung kann mit Umbau-Arbeiten wie einem Dachbodenumbau zum Wohnraum einhergehen, aber auch einer Umnutzung bestehender Räume entsprechen: so etwa bei Vermietungsvorhaben von Privat nach Gewerblich.

Antrag auf Wohnraumnutzungsänderung ist bei Zweckentfremdungen Pflicht

Wird ein privates Wohngebäude für den gewerblichen Betrieb zweckentfremdet, ist durch die Genehmigungspflicht des Gebäudezwecks immer ein Antrag auf Wohnraumnutzungsänderung zu stellen. Die Genehmigung zur Zweckentfremdung ist bei der Gemeinde oder Stadt einzuholen.

Grundsätzlich dürfen Nutzungsänderungen dem offiziellen Bebauungsplan nicht widersprechen.

Dem Änderungsantrag ist in der Regel ein Lageplan im Maßstab 1:500 beizufügen, der höchstens sechs Monate alt ist. Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 sind mit inbegriffen, damit die zuständige Behörde sämtliche Vorhaben zur Nutzungsänderung an den betroffenen Geschossen des Gebäudes nachvollziehen kann.

Bei einer Nutzungsänderung von Privat zu Gewerblich ist den Anträgen außerdem eine Betriebsbeschreibung beizulegen.

In Einzelfällen fordert die Gemeinde zusätzlich Schallschutzgutachten oder Brandschutzkonzepte an. Besteht durch die Nutzungsänderung ein höherer Stellplatzbedarf, muss ein Stellplatznachweis erbracht werden.

Baunutzungsverordnung entscheidet über die Zulässigkeit der Nutzungsänderung

Ist die zukünftig vorgesehene Nutzung der Immobilie nach Baunutzungsverordnung zulässig, erteilt das Bauamt eine Baugenehmigung. Über die zulässigen Nutzungsarten in verschiedenen Baugebieten gibt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Auskunft:

• In reinen Wohngebieten ist grundsätzlich nur Wohnen erlaubt. Gemäß § 13 BauNVO kann allenfalls eine freiberufliche und vergleichbare Tätigkeit für diese Baugebiete zugelassen werden.
• Gewerbliche Tätigkeiten ohne freiberuflichen Charakter sind in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise erlaubt.
• In Mischgebieten werden Gewerbe regelmäßig zugelassen.

Da rein gewerbliche Tätigkeiten innerhalb von Wohngebieten nur ausnahmsweise zugelassen sind, kommt der Frage nach der Zulässigkeit freiberuflicher und ähnlicher Unternehmungen innerhalb dieser Gebiete in der Praxis die größte Bedeutung zu. Freiberuflich Tätige arbeiten definitionsgemäß selbstständig und auf eigene Rechnung.

Jeder Freiberufler muss gemäß der Definition eine Tätigkeit ausführen, die keinem Gewerbe im Sinne der Gewerbeordnung entspricht. Für Vermietungsangelegenheiten heißt das, dass die geplante Vermietung in den Bereich der privaten Vermögensverwaltung fällt. Als solche ist vor allem die sporadische Zimmervermittlung ohne Zusatzdienstleistungen zu verstehen, die keine dauerhaften Wirtschaftsvorteile im Sinne der Gewerbewirtschaft erbringt.

Der Nutzungsänderungsantrag ist für Monteurzimmervermieter oft nicht der einzige

Liegt ein Vermietungsvorhaben außerhalb der zugegebenermaßen etwas lose definierten Grenzen privater Vermögensverwaltung, so handelt es sich bei der Vermietungsangelegenheit um eine gewerbliche Tätigkeit.

Vermietungen von Monteurzimmern mit gewerblichem Charakter erfordern abgesehen vom Antrag auf Nutzungsänderung gegebenenfalls weitere Anträge und Genehmigungen. Der Vermieter holt diese Genehmigungen bei der Gemeinde oder beim Landkreis ein.

Der Umfang der geplanten Nutzungsänderung entscheidet, welche Zusatzanträge bevorstehen.

Sollen Werbeanlagen zur Gästegewinnung aufgestellt werden, sind Sonderanträge erforderlich. Wer sein ehemaliges Wohnzimmer als alkoholausschenkendes Bewirtungszimmer für Hausgäste und Dritte nutzt, braucht eine gaststättenrechtliche Erlaubnis mit Ausschankgenehmigung. Das Ordnungsamt des Wohnbezirks ist in diesem Fall der richtige Ansprechpartner.

Idealerweise holen sich Vermieter bei einem Rechts- oder Fachanwalt für Baurecht juristische Beratung an die Hand. Der Experte entscheidet für den konkreten Einzelfall, ob und welche Genehmigungen zusätzlich erforderlich sind.

Für private Vermögensverwaltung kann keine Unzulässigkeit bestehen

Nicht immer ist für die Nutzungsänderung von privaten Wohnräumen zu Gewerblich eine Baugenehmigung des Bauamts erforderlich. Wann das Vermietungsvorhaben für Vermieter von Monteurzimmern genehmigungsfrei bleibt, lässt sich gesetzlich nur schwer pauschalisieren.

Fälle wie eine teilweise, geringfügig gewerbliche Mitbenutzung von Wohnräumen sind häufig baugenehmigungsfrei.

Nutzt der Vermieter ein Monteurzimmer zu seinen eigenen Wohnzwecken und vermietet es nur gelegentlich, kann die Genehmigungspflicht entfallen.

Prinzipiell gilt: Für ein als Gewerbe eingestuftes Vermietungsvorhaben und eine damit verbundenen Nutzungsänderung von Privat zu Gewerblich ist eine Genehmigung erforderlich. Eher als für ein Vermietungsvorhaben im Sinne einer privaten Vermögensverwaltung.

Die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit ist kaum definiert. In den meisten Fällen entscheidet die Argumentationskraft und Darstellungsweise des Vermieters über den gewerblichen Charakter des Vermietungsvorhabens.

Monteurzimmer mit dem dauerhaften Ziel gewinnbringender Vermietung gelten eher als Gewerbe als einmalig oder gelegentlich vermietete Wohnräume und Immobilien.

Nutzungsänderung darf dem Zweck des Baugebiets nicht entgegenstehen

Nutzungsänderungen von privatem Wohnraum zur freiberuflichen Verwendung sind in aller Regel ohne viel Gegenwehr zulässig. Nur in seltenen Einzelfällen stellt sich die Gemeinde gegen die Privatimmobilienvermietung im Sinne einer privaten Vermögensverwaltung.

Nach § 15 BauNVO dürfen auch diese Arten der Nutzungsänderung allerdings nicht der Anzahl, der Lage, dem Umfang oder der Zweckbestimmung des Baugebiets widersprechen. Zu erwartende Belästigungen oder Störungen stehen einem Wohnbaugebiet entgegen, so unter anderem zu erwartende Störungen durch verstärkten Zu- und Abgangsverkehr.

Bei einem einzelnen, sporadisch vermieteten Monteurzimmer ist verstärkter Verkehr in der Regel nicht in einem Umfang zu erwarten, der Wohnansässige im umliegenden Gebiet stört. Nichtsdestotrotz gilt die Kulanz der Nachbarn als ausschlaggebend. Im schlimmsten Fall beschweren sich Wohnansässige innerhalb des Wohngebiets über Ruhestörungen, was in der Endkonsequenz zur offiziellen Ablehnung des Umnutzungsantrags führt.

Dauerhafte Vermietung kann das Problem lösen

Falls die Genehmigung zur Nutzungsänderung innerhalb eines bestimmten Gebiets nicht erteilt wird, überlegen sich potenzielle Monteur- und Ferienwohnungsvermieter notgedrungener Maßen Alternativen.

Etwa dann, falls es sich bei der zur Vermietung eingeplanten Wohnung um eine ungenutzte Eigentumswohnung in einem reinen Wohngebiet handelt. Dann kann eine dauerhafte Vermietung der Wohnung zur Debatte stehen.

Dauerhafte Vermietungen an gemeindeansässige Personen werden in der Regel zugelassen. Auch die Vermietung an Monteure kann als eher dauerhafte Vermietung angelegt sein.

Das ist der Fall, wenn sich Firmen auf längerfristige Kooperationen mit Immobilienbesitzern in weiter entfernt gelegenen Städten einlassen.

Werden Arbeiter beispielsweise saisonbedingt in einer Stadt außerhalb ihres Wohnorts benötigt? Dann kann die Monteurunterkunft im Sinne einer Selbstversorgerunterkunft auf mehrere Jahre an dieselbe Person oder Firma abgegeben werden.

In vielen Fällen geht eine derartige Vermietung eher mit dem Anspruch der dauerhaften Wohnnutzung konform als die Belegung der Unterkunft mit wöchentlich oder monatlich wechselnden Mietern.

Bei der Suche nach Alternativen mit der Behörde zusammenarbeiten

Prinzipiell ist es vor allem auf der Suche nach Alternativen angebracht, bei der zuständigen Behörde des jeweiligen Ortes alle Zulässigkeiten, Unzulässigkeiten und Möglichkeiten abzufragen.

Theoretisch muss ein abgelehnter Antrag auf Nutzungsänderung von Wohnflächen den jeweiligen Vermietungsplan nicht zwingend verhindern. Der Antragablehnung können Sie widersprechen. Um einen erfolgsversprechenden Widerspruch einzulegen, ist allerdings juristischer Beistand erforderlich.

Bei abgelehntem Nutzungsänderungsantrag ist Widerspruch möglich

Der zur Hilfe gezogene Anwalt sollte im Idealfall auf Wohn- und Mietrecht spezialisiert sein, um möglichst überzeugende Argumente für den Widerspruch vorzubringen.

Vermieter sollten sich darüber bewusst sein, dass jeder juristische Streit mit den Behörden in der Summe häufig nach hinten losgeht.

Behörden sitzen im Endeffekt am längeren Hebel. Um die eigene Lage nicht noch zuzuspitzen und mit der Rechtsberatung keine finanziellen Verluste zu machen, empfiehlt sich die Kooperation mit den zuständigen Behörden. Am besten schon weit bevor Sie die betreffende Immobilie überhaupt zur Vermietung anbieten.

Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

• Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) | Baunutzungsverordnung (BauNVO)