Ruhezeiten in der Ferienwohnung
Die Krux mit der Hausordnung

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Zimmer vermieten möchten, ist eine der wichtigsten Tätigkeiten zur Vorbereitung eine Hausordnung zu erlassen. Hieraus ist für künftige Mieter ersichtlich, welche Verhaltensweisen erwünscht sind und welche vermieden werden sollen. Einen zentralen Punkt nimmt die Festlegung der Ruhezeiten ein.

Damit schützen Sie die Gäste und stellen das friedliche Zusammenleben aller Anwesenden sicher. Das Ausformulieren des Inhaltes kann Probleme auslösen. So ist in einigen Städten und Gemeinden nicht klar ersichtlich, ob der Rasenmäher zur Mittagsstunde angeworfen werden kann oder ob das Radio am Abend noch lauter spielen darf.

Wenn es mal lauter wird

Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurzimmern sind sich weitgehend einig: An sich ist es nicht schwierig, eine Hausordnung für die angebotene Immobilie zu erstellen. Schnell zeigt sich, welche Normen und Verbote wichtig erscheinen.

So darf der Mieter zwar die Waschmaschine auf der Etage nutzen und im Hof des Gebäudes rauchen – nimmt er aber Haustiere mit in sein Domizil, riskiert er die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses.

Innerhalb geltender Gesetze kann der Hausverwalter, Eigentümer der Wohnung oder der Vermieter – eigene Regeln aufstellen. Das gelingt nicht immer mühelos.

Komplikationen treten bei den Vorgaben zur Lärmbelästigung auf. Das Festlegen von Zeiten, in denen Geräusche auftreten können, ist an unterschiedliche Kriterien geknüpft.

Als Vermieter können Sie Ihren Wünschen freien Lauf lassen. Sie fixieren vertraglich, was Sie für richtig halten. Unterschreibt der Mieter den Vertrag, willigt er in diese Vorgaben ein.

Beachten Sie, dass die Vertragsautonomie beim Krawall an ihre Grenzen stößt. Sie dürfen nichts vereinbaren, was der aktuellen Rechtslage widerspricht. Die Ruhestörung kann oft auch fernab des Hauses wahrgenommen werden, in dem sie ausgelöst wurde.

Die Rechtslage ist nicht eindeutig

Kompliziert wird das Vorhaben für Sie als Vermieter, da Sie meist einen relativ beschwerlichen Weg vor sich haben, um die Ruhezeiten für eine Immobilie zu erfragen.

Grundsätzlich gilt, dass Sie den ersten Blick dem Bundesimmissionsschutzgesetz widmen. Hier ist klar geregelt, wie der Begriff des Lärms definiert wird – und wann eine Lärmbelästigung anzunehmen ist.

Zwar kann davon ausgegangen werden, dass tagsüber das Auftreten von Geräuschen akzeptiert werden muss. Wo Menschen leben und arbeiten, geht es nicht still zu. Insbesondere die Abend- und die Morgenstunden werfen aber Fragen auf. Gleiches gilt für die Mittagsruhe.

Konkretisiert werden die bundeseinheitlichen Vorgaben in den Gesetzen, Normen und Regelungen des Bundeslandes, der Kommune, der Stadt – und nicht selten einzelner Straßenzüge.

Ausschlaggebend ist, dass sich Immobilien in unterschiedlichen Gebieten befinden, für die es von der Norm abweichende Vorschriften gibt. Daraus entstehen kuriose Situationen, dass für zwei Nachbarn zwei ungleiche Maßstäbe über die Ruhezeiten vorliegen.

Bedenken Sie darüber hinaus die Differenzierung zwischen Wohnhäusern und Touristenherbergen. Möchten Sie als Vermieter in diesem Punkt für klare Verhältnisse sorgen, hilft in der Regel ein Gespräch mit der Bauverwaltung der Stadt weiter.

Wohnanlage oder Feriensiedlung?

Welche Ruhezeiten vorgegeben werden, hängt von den Rahmenbedingungen ab. Eine davon liegt in der Frage, ob es sich bei dem betreffenden Gebiet um eine reine Wohnanlage handelt. Hier gilt, dass zwar die Mittagsruhe großzügig ausgelegt wird.

Wer den Rasen mähen oder andere laute Arbeiten verrichten muss, kann das meist ungestört tun, sofern darin keine Regelmäßigkeit zu erkennen ist.

Demgegenüber wird in den bewohnten Siedlungen eine strengere Nachtruhe durchgesetzt – wer früh aus den Federn muss, will in seinem Schlaf nicht gestört werden. Das Prinzip des friedlichen Zusammenlebens unter Nachbarn nimmt eine besondere Bedeutung ein.

Anders sieht die Rechtslage in Arealen aus, die vorwiegend für Urlauber gedacht sind. Hier wird davon ausgegangen, dass viele Menschen nach den harten Monaten der Arbeit etwas zügelloser leben möchten – und nicht penibel auf die Uhr schauen wollen.

Sofern das nicht übertrieben wird, kann dort das Radio ein wenig lauter aufgedreht werden. Kinder brauchen beim Spielen und Herumtoben nicht schüchtern sein, der Hund darf bellen.

Als Vermieter beachten Sie beim Festlegen der Ruhezeiten, ob es sich bei der Immobilie um eine Ferienwohnung in ruhiger Gegend oder um ein Monteurzimmer in einer Wohnsiedlung handelt. Ferienwohnung in ruhiger Gegend oder um ein Monteurzimmer in einer Wohnsiedlung handelt.

Kinder und Ruhezeiten

Ein Problem kann in der praktischen Umsetzung der Ruhezeiten drohen, wenn Kinder in der Hausordnung explizit angesprochen werden. Nach überwiegender juristischer Ansicht liegt darin ein Rechtsbruch des Vermieters. Kinder sind für ihr Verhalten noch nicht in dem Maße verantwortlich, das Erwachsene gegen sich gelten lassen müssen.

Erfahrungsgemäß haben viele Gerichte in den letzten Jahren zunehmend die Rechte von Familien in solchen Fällen gestärkt: Vermieter und andere Mieter haben den Lärm spielender Kinder weitgehend zu dulden. Ausgenommen davon sind Härtefälle wie langes und lautes Herumschreien.

Beim Verfassen der Hausordnung sollten Sie Kinder im Punkt der Ruhestörung nicht erwähnen. Appellieren Sie an die Eltern, eine allzu starke Geräuschentwicklung zu vermeiden. Letztlich sind es nicht Sohn und Tochter, die für ihren Krawall haften. Das rechtliche Risiko tragen die Eltern, die dem Nachwuchs zu viel durchgehen ließen.

Kritischer gestaltet sich die Gesetzeslage mit Blick auf Babys. Diesen darf keinerlei Lärm vorgeworfen oder verboten werden. Das Schreien des Neugeborenen ist zu erdulden – sogar zu Nachtzeiten.

Die Vorgaben als groben Rahmen betrachten

Haben Sie als Vermieter Ihre Hausordnung um den Punkt der Ruhezeiten erweitert, stellt sich die Frage der praktischen Durchsetzung. Wie lässt sich erreichen, was schriftlich dargelegt ist?

Viele Gastgeber wissen nicht, welche rechtlichen Möglichkeiten sie besitzen, um das Auftreten von lauten Geräuschen in der Nacht oder der Mittagsruhe zu unterbinden.

Ratsam ist, die Ruhe zu wahren und den Kontakt zum Mieter zu suchen, der den Lärm auslöst. Meist kann ein klärendes Gespräch dafür sorgen, dass die Lautstärke des Radios oder einer hitzigen Diskussion minimiert wird.

Wie geht es weiter, wenn keine Stille eintreten möchte? Juristen sehen derartige Streitfälle als kompliziert an. Oftmals lässt sich im Nachhinein nicht eindeutig feststellen, welcher Lärmpegel aufgetreten ist und wie sich andere Bewohner davon subjektiv eingeschränkt fühlten.

Es ist fast aussichtslos, bei solchen Angelegenheiten sofort mit der Härte des Gesetzes zu drohen. Die rechtlichen Vorgaben haben einen erheblichen Handlungsspielraum, der je nach Situation enger oder weiter ausgelegt wird. Kommt es zu keiner Einigung, sollten Sie die Polizei rufen, um zumindest eine schnelle Beendigung des Krawalls herbeizuführen.

Wiederholte Vertragsbrüche sanktionieren

Es lässt sich nicht leugnen, dass Sie als Vermieter am längeren Hebel sitzen. Sie dürfen darüber befinden, welche Lautstärke Sie in Ihrer Ferienwohnung oder im Monteurzimmer dulden. Im Zweifel verweisen Sie auf den Vertrag, den der Mieter unterschrieben hat.

Eine einmalige Lärmstörung führt kaum zu rechtlichen Konsequenzen. Insbesondere nicht, wenn dem Gast nicht mehr als ein Verstoß gegen die Gebräuche des friedlichen Zusammenlebens vorgeworfen werden kann.

Ein wenig Fingerspitzengefühl beim Abwägen aller Optionen sollte vorliegen – ebenso darf Gleiches vom lärmenden Mieter verlangt werden, der sich einsichtig zeigen sollte.

Kommt es zu keiner Besserung und treten die Ruhestörungen oft sowie in einem nicht mehr hinnehmbaren Maße auf, wird dieser Umstand als vertragsbrüchiges Verhalten angesehen. Der bestehende Vertrag kann gekündigt werden – bei Härtefällen fristlos.

Zivilrechtlich ist zu bedenken, dass die Unruhe für Einnahmeausfälle beim Vermieter gesorgt haben könnte. Etwa, weil sich andere Gäste belästigt fühlen und das Haus vorzeitig verlassen. Eine Haftung des störenden Mieters ist hier möglich.

Abschließend sei erneut an die Vernunft aller Beteiligten appelliert: Wer hier und da ein Auge zudrückt, kann meist mit der Einsicht seines Gegenübers rechnen.