Einfach erklärt:
Schadensersatz bei Vermietung
Die 5 häufigsten Gründe für Schadensersatzanspruch bei der Vermietung von Ferienwohnungen und Monteurzimmern

Wann habe ich als Vermieter das Recht auf Schadensersatz?

Als Vermieter haben Sie in vielen Fällen ein Recht auf Schadensersatz vom Mieter. Oft spielt es keine Rolle, ob der Mieter den Schaden absichtlich oder unwissentlich verursacht. Sobald Ihnen ein Schaden entsteht, der auf dem Verhalten des Mieters basiert, können Sie in vielen Fällen Schadensersatz verlangen.

Bei Monteurzimmern und Ferienwohnungen treten solche Fälle häufiger auf als bei anderen Immobilien. Vielen Vermietern ist nicht bewusst, dass sie den Mieter auch belangen können, wenn der Schaden nur indirekt verursacht wird. In diesen Fällen bemerken Sie den Schaden oft erst später über Umwege. Wichtig ist, dass Sie den Schaden gut dokumentieren.

Die 5 häufigsten Gründe für Schadensersatzanspruch bei der Vermietung:

• die verbindliche Buchung kommt nicht zustande.
• der Mieter beschädigt die Mietsache.
• der Mieter hinterlässt Gegenstände in der Mietsache.
• die verbindliche Buchung wird nicht ordnungsgemäß eingehalten.
• aufgrund des Verhaltens des Mieters entsteht ein Mietausfall.

1. Eine verbindliche Buchung kommt nicht zustande

Bei Monteurzimmern und Ferienwohnungen verhalten sich viele Interessenten problematisch. Viele schauen sich mehrere Unterkünfte an und entscheiden sich nicht klar für eine.

Oft besichtigen Mieter verschiedene Unterkünfte und vergleichen dann.

Dieses Verhalten ist an sich nicht falsch. Trotzdem riskieren die Mieter etwas. Wenn jemand sich für mehrere Unterkünfte interessiert, aber keiner fest zusagt, könnte die bevorzugte Unterkunft schon vergeben sein, wenn er sich entscheidet.

Einige Mieter sagen mehreren Vermietern verbindlich zu und entscheiden sich später in Ruhe. Das ärgert die Vermieter sehr.

Wenn Ihnen ein Mieter eine feste Zusage gibt, behandeln viele Vermieter diese Zusage bereits wie einen Mietvertrag. In der Regel reservieren Sie die Unterkunft, halten sie für diesen Mieter frei und sagen anderen Interessenten ab. So verlieren Sie unter Umständen weitere Anfragen.

Wenn die Vermietung dann doch nicht zustande kommt, kann durch die falsche Zusage des Mieters ein Schaden entstehen.

Grundsätzlich kann eine feste Zusage wie ein Mietvertrag wirken. Gibt ein Mieter eine klare Zusage, darf er diese in der Regel nicht ohne Grund zurückziehen. In vielen Fällen muss er dann den Mietvertrag zu den vereinbarten Bedingungen erfüllen oder den entstandenen Schaden ersetzen.

Meistens sagt ein Mieter ab, weil er sich für mehrere Unterkünfte beworben hat. Das ist aber kein rechtlich sicherer Grund, eine feste Zusage einfach zurückzunehmen.

Wenn ein Mieter nach einer festen Zusage den Mietvertrag ohne nachvollziehbaren Grund nicht unterschreibt, können Sie als Vermieter in vielen Fällen Schadensersatz verlangen.

2. Schäden in der Unterkunft

Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen können Sie Schäden an der Einrichtung Ihrer Monteurzimmer oder Ferienwohnung nicht immer verhindern. Jedes Möbelstück nutzt sich mit der Zeit ab.

Früher oder später werden Dinge in der Unterkunft kaputt gehen. Dann müssen sie repariert oder ersetzt werden. Der Gast muss nicht für Schäden zahlen, die durch normalen Gebrauch entstehen, wenn er nichts falsch gemacht hat.

Was „normaler Gebrauch“ ist, muss man im Einzelfall entscheiden. Klar ist aber, dass ein Tisch zum Abstellen von Dingen gedacht ist. Er sollte aber nicht als Leiter benutzt werden.

Es gibt auch Schäden, bei denen es schwer ist, dem Gast die Schuld zu geben. Wenn zum Beispiel jemand den Gast schubst und er beim Fallen den Tisch kaputt macht, ist es schwierig, ihm dafür die Schuld zu geben. Man kann ihm in diesem Fall kein absichtliches oder fahrlässiges Verhalten vorwerfen.

Wenn Schäden in der Unterkunft auftreten, sollten Sie als Vermieter prüfen, ob der Mieter wirklich dafür verantwortlich ist. Wenn der Mieter keine Schuld hat, muss er rechtlich nicht haften.

Dann gibt es Schäden, die der Gast absichtlich oder durch Unachtsamkeit verursacht. In solchen Fällen kann der Gast teilweise oder vollständig für den Schaden verantwortlich gemacht werden.

Beispiele bei der Vermietung von Ferienwohnungen dafür sind: Ein Glas Rotwein, das umkippt, ein Haustier, das an einer Tür kratzt, oder spielende Kinder, die ein Fenster kaputt machen – solche Fälle kennt fast jeder Vermieter.

Es gibt Versicherungen für Vermieter, die für solche Schäden aufkommen. Trotzdem kann der Vermieter den Mieter zur Verantwortung ziehen. Als Vermieter sind Sie rechtlich abgesichert.

Zusätzlich hilft eine angemessene Kaution. Sie können kleinere Schäden schnell aus der Kaution bezahlen und müssen nicht sofort vor Gericht ziehen. Wichtig ist, dass Höhe und Umgang mit der Kaution klar im Mietvertrag geregelt sind. Prüfen Sie auch, ob Ihre Haftpflicht- oder Hausratversicherung Schäden in Monteurzimmern und Ferienwohnungen wirklich abdeckt.

3. Der Gast hinterlässt Gegenstände

Wenn ein Gast nach der Abreise Dinge in der Wohnung oder im Zimmer vergisst, kann das Stress und Kosten für Sie verursachen. Dies kann auch der Fall sein, wenn der Gast Gegenstände absichtlich dort lässt. Selbst wenn die Möbel und die Einrichtung nicht kaputtgehen, kann es trotzdem Schwierigkeiten geben.

Wenn ein Gast Dinge zurücklässt, müssen Sie entscheiden, was damit passieren soll. Das kann Zeit und Geld kosten, zum Beispiel für Versand oder Entsorgung.

Als Vermieter sollten Sie den Gast schnell kontaktieren. Fragen Sie ihn, ob er die Sachen zurückhaben möchte oder ob er sie abholen kommt. Die dabei entstehenden Kosten können Sie dem Gast in Rechnung stellen.

Achten Sie darauf, genau aufzuschreiben, welche Kosten angefallen sind. Werden diese nicht genau aufgelistet, muss der Gast bei einem späteren Streitfall vor Gericht unter Umständen nichts bezahlen.

Manchmal lassen Gäste auch absichtlich Müll oder kaputte Sachen zurück. Diese können Sie einfach wegwerfen und müssen keinen Schadensersatz verlangen.

Wenn jedoch schwer entsorgbare Dinge zurückgelassen werden oder durch die Sachen Schaden entsteht, können Sie dies dem Gast in Rechnung stellen. Zum Beispiel, wenn eine Bierflasche kaputtgeht und der Teppich ruiniert wird, muss der Gast die Reparatur zahlen.

4. Eine verbindliche Buchung wird nicht eingehalten

Der Mieter verpflichtet sich zur Mietung Ihrer Räumlichkeiten entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen. Dies erfolgt sowohl mit der verbindlichen Zusage als auch mit der Unterzeichnung des Mietvertrags. Da Ferienwohnungen weit im Voraus gemietet werden, kommt es auf der Seite des Mieters häufig zu Änderungen und zeitlichen Einschränkungen.

Ein häufiges Problem besteht darin, dass Mieter trotz Zusage nicht anreisen oder verfrüht abreisen. Sie wollen dann nur einen Teil der vereinbarten Miete zahlen.

Wenn jemand Ihre Räumlichkeiten für zwei Wochen mietet und nach einer Woche abreisen will, kann er nicht einfach auschecken. Das funktioniert nicht wie in einem Hotel. Er muss in der Regel die Miete für den gesamten Zeitraum tragen.

Die Miete eines Monteurzimmers oder einer Ferienwohnung ist nicht an den tatsächlichen Aufenthalt der Mieter gebunden. Rechtlich kommt es vor allem darauf an, für welchen Zeitraum der Vertrag gilt. Ob der Mieter in dieser Zeit wirklich vor Ort ist, spielt meist keine Rolle.

Der Mieter hat lediglich das Recht, die Räumlichkeiten während des Mietzeitraums frei zu nutzen. Nutzt er dieses Recht nicht, ändert das nichts an der vereinbarten Miete.

Erteilt einer Ihrer Mieter eine verbindliche Zusage oder unterschreibt den Mietvertrag, muss er in der Regel für den gesamten Zeitraum zahlen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, können Sie unter Umständen Schadensersatz einfordern.

5. Das Verhalten des Mieters führt zur Kündigung

Viele Gastgeber wissen, dass ein finanzieller Schaden nicht immer durch beschädigtes Eigentum entsteht. Auch das Verhalten des Gastes kann negative Folgen für den Vermieter haben. Dies ist der Fall, wenn der Besucher nachts die Ruhezeiten nicht einhält.

Oder wenn er andere Gäste beleidigt, angreift oder in ihrer Gesundheit beeinträchtigt. Kündigen die betroffenen Gäste daraufhin das Mietverhältnis fristlos, verlieren Sie als Eigentümer wertvolle Einnahmen. Außerdem könnte es zu einem Rückgang der Buchungszahlen kommen.

Wie verhalte ich mich als Vermieter in diesen Situationen?

Gehen Sie zuerst auf den Mieter zu und informieren Sie ihn über Ihren Anspruch auf Schadensersatz. Es ist entscheidend, dass Sie den entstandenen Schaden genau beziffern.

Schadensersatz bedeutet, dass der Mieter den tatsächlich entstandenen Schaden ersetzt. Dieser Schaden muss in voller Höhe existieren und einen exakten Wert haben. Der Mieter ist verpflichtet, diesen genau bestimmten Betrag zu zahlen.

Ermitteln Sie den Betrag möglichst nachvollziehbar. Nutzen Sie Rechnungen, Angebote von Handwerkern oder Preislisten. Bei älteren Möbeln können Sie einen Abschlag für das Alter ansetzen. Je besser Sie erklären können, wie der Betrag entsteht, desto höher sind Ihre Chancen, den Schadensersatz zu bekommen.

Reist der Mieter nicht an, entstehen im Wesentlichen zwei Kostenpunkte: Ihre Vorbereitung und Ihr Mietausfall. Stellen Sie zunächst sicher, dass sich der Mieter nicht verspätet, sondern wirklich nicht anreist. Danach können Sie eine weitere Anzeige zur Vermietung aufgeben, zum Beispiel über Ihre vorhandenen Inserate und Kanäle. Weitere Tipps für Vermieter finden Sie im Ratgeberbereich.

Das gilt nur, wenn der Mieter noch keinen Mietvertrag unterzeichnet hat. Sollte er jedoch bereits einen Mietvertrag unterschrieben haben, ist dieser bindend. Sie haben dann eine gewöhnliche Forderung gegen Ihren Mieter.

Sobald Sie auf die Suche nach einem neuen Mieter gegangen sind, informieren Sie den ursprünglichen Mieter. Nennen Sie ihm die Höhe der Kosten für die erneute Anzeige.

Finden Sie einen neuen Mieter während der Zeit, in der der ursprüngliche Mieter Ihre Räumlichkeiten gemietet hätte, erlischt Ihr Anspruch auf Schadensersatz ab dem Tag, an dem Sie die Immobilie wieder vermieten. Der ursprüngliche Mieter muss Ihren Mietausfall nur bis zur nächsten Vermietung ausgleichen.

Bevor Sie vor Gericht gehen, versuchen Sie nach Möglichkeit eine außergerichtliche Einigung. Bieten Sie zum Beispiel eine Ratenzahlung oder einen Vergleich an und halten Sie alles schriftlich fest. Das wirkt später vor Gericht oft positiv.

Sobald alle Kosten durch das unrechtmäßige Verhalten des Mieters entstanden sind, fordern Sie diese Summe von ihm. Gewähren Sie ihm eine Frist, um die Schuld zu begleichen. Wenn diese Frist abgelaufen ist und der Mieter nicht gezahlt hat, können Sie die Schuld gerichtlich einfordern.

Wie kommen Sie als Vermieter zu Ihrem Recht?

Leider sind in der Praxis wenige Mieter bereit dazu, einen verursachten Schaden zu bezahlen. Nicht selten bleiben Sie als Vermieter auf Ihrem Schaden sitzen. Wenn Sie einen Rechtsstreit vermeiden möchten, greifen Sie am Ende oft selbst in die Tasche.

Ziehen Sie einen Rechtsanwalt hinzu, wenn sich Ihr ehemaliger Mieter weigert, seinen Haftungsverpflichtungen nachzukommen.

Um die Chancen auf Durchsetzung Ihres Rechts zu erhöhen, beherzigen Sie zum einen den anfangs erteilten Ratschlag zur Vorsorge. Zum anderen dokumentieren Sie Schäden fotografisch.

Aussagen von Zeugen sind wichtig, etwa bei übler Nachrede oder aggressiven Mietern, die andere Gäste vergrault haben. Diese Dokumente führen Sie vor Gericht als Beweismittel auf und sichern sich die Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsansprüche.

Wenn Sie einen Anwalt hinzuziehen, wenden Sie sich als Vermieter an einen Fachanwalt für Mietrecht. Dieser berät Sie nicht nur, er übernimmt Ihre Vertretung vor Gericht.

Wenn Sie schon vor Gericht standen, wissen Sie, wie schwer es für einen Laien ist, das Juristendeutsch zu verstehen. Viele Mieter treten mit einem Anwalt auf, daher empfehlen wir Ihnen diese Vorgehensweise.

Wichtig: Wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Wichtig ist, sich als Vermieter vor Augen zu halten, dass Sie in der Beweispflicht sind. Das heißt, Sie müssen gegenüber einem Gericht klarmachen, dass der Schaden durch diesen einen Mieter entstanden ist.

Gerade bei einem Imageverlust ist das oft schwer, zumal sich die Frage stellt, ob an den Äußerungen nicht etwas dran ist. Hier gilt es, so viele Zeugen wie möglich für Ihre Seite zu sammeln.

Wie funktioniert eine Klage auf Schadensersatz?

Das Amtsgericht stellt Formulare bereit, mit denen Sie eine Klage auf Schadensersatz einreichen können. Sie wählen die passenden Formulare aus und füllen sie aus. Dabei tragen Sie alle wichtigen Informationen ein. Diese Informationen helfen dem Richter später, eine Entscheidung zu treffen.

Folgende Unterlagen sind bei einer Klage von großer Bedeutung

• Klageschrift
• PKH-Antrag (PKH = Prozesskostenhilfe)
• substantiierter Vortrag
• substantiiertes Bestreiten
• korrekter Beweisantritt
• Beweis über die richtige Handhabung des Falls bei Säumnis des Mieters
• Streitverkündung
• Klageerweiterung
• Antrag zur Vollstreckungserleichterung

Die Einreichung der Klage ist in der Regel gebührenfrei. Gerichtskosten und mögliche Anwaltskosten können trotzdem anfallen.

Alternativ wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Er übernimmt den gesamten bürokratischen Aufwand für Sie und weiß genau, welche Formulare er ausfüllen muss.

Ein guter Rechtsanwalt kennt viele hilfreiche Tricks. Diese Tipps erleichtern Ihnen den Prozess. Er kann auch einen Antrag auf Prozesskostenhilfe stellen. So brauchen Sie eventuell keine Gerichtskosten zu tragen.

An welche Stellen wende ich mich?

Wenn Sie Geld für einen Schaden haben möchten, können Sie vor Gericht gehen. Dafür müssen Sie eine Klage beim Amtsgericht einreichen. Gehen Sie entweder direkt zum Gericht oder bitten Sie einen Rechtsanwalt um Hilfe.

Es ist meist besser, einen Rechtsanwalt zu nehmen. Ein Anwalt kann Ihnen helfen und die Klage für Sie schreiben. Wenn Sie keinen Anwalt haben, müssen Sie komplizierte Formulare selbst ausfüllen. Das kann schwierig sein.

Sie können auch zu einem Vermieterverein gehen. Viele Vermieter sind dort Mitglied. Diese Vereine kennen sich ebenfalls mit Schadensersatz aus und können Ihnen helfen.

Worauf achte ich hierbei?

Achten Sie bei der Einforderung Ihres Schadensersatzanspruchs stets auf Folgendes:

• Beziehen Sie sich auf einen bereits entstandenen tatsächlichen Schaden.
• Der Schaden muss eindeutig bezifferbar sein.
• Fordern Sie den Schaden direkt vom Schuldner ein.

Setzen Sie auch eine ausreichende Frist. Zwei bis vier Wochen reichen in der Regel aus, um den Anspruch vor Gericht weiter zu verfolgen.