Schadensersatz bei Vermietung
Ihre Rechte als Vermieter

Bei der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen kann es unter Umständen zu einem Sachbeschädigung durch ein Verhalten des Mieters kommen. Nicht immer geschieht diese Schädigung willentlich oder wissentlich.

Dennoch haben Sie als Vermieter eines Monteurzimmers oder einer Ferienwohnung das Recht, einen Schadensersatz für die entstandenen Schäden einzufordern.

Wann habe ich als Vermieter das Recht auf Schadensersatz?

Als Vermieter haben Sie in zahlreichen Fällen ein begründetes Recht auf Schadensersatz vom Mieter. Hierbei ist unerheblich, ob der Mieter den Schaden absichtlich oder unwissentlich verursacht. Sobald Ihnen ein Schaden entsteht, der auf einem Verhalten des Mieters beruht, besitzen Sie einen Anspruch auf Schadensersatz.

Bei Monteurzimmern und Ferienwohnungen treten hierbei Fälle häufiger auf als bei anderen Immobilien. Den meisten Vermietern ist nicht bewusst, dass Sie Ihre Mieter auch belangen können, wenn durch deren Handlungen kein direkter Schaden entstanden ist, sondern Sie den Schaden erst über Umwege bemerken.

Die 5 häufigsten Gründe für Schadensersatzanspruch bei der Vermietung:

• die verbindliche Buchung kommt nicht zustande.
• der Mieter beschädigt die Mietsache.
• der Mieter hinterlässt Gegenstände in der Mietsache.
• die verbindliche Buchung wird nicht ordnungsgemäß eingehalten.
• aufgrund des Verhaltens des Mieters entsteht ein Mietausfall.

Eine verbindliche Buchung kommt nicht zustande

Bei Monteurzimmern und Ferienwohnungen hat sich ein unerfreuliches Verhalten bei vielen Interessenten etabliert. Die wenigsten besichtigen ausschließlich ein einziges Objekt und entscheiden sich eindeutig für oder gegen dieses. In der Regel besichtigen potentielle Mieter mehrere Objekte und vergleichen diese miteinander.

An dieser Verhaltensweise ist vorerst nichts falsch, jedoch gehen die potentiellen Mieter ein gewisses Risiko ein. Interessieren sie sich für mehrere Objekte und erteilen niemandem eine verbindliche Zusage, ist das bevorzugte Objekt unter Umständen belegt, wenn die Entscheidung fällt.

Einige Mieter geben jedem Vermieter eine verbindliche Zusage und entscheiden sich anschließend in aller Ruhe für eines der Objekte. Für Sie als Vermieter entsteht dadurch ein großes Ärgernis.

Hat ein Mieter Ihnen eine verbindliche Zusage erteilt, sind Sie an diese Zusage gebunden. Sie dürfen das Objekt nicht an einen anderen Interessenten vermieten, obwohl der Mieter den Mietvertrag noch nicht unterzeichnet hat. Weiteren Interessenten müssen Sie absagen und verlieren deren Interesse.

Kommt die vereinbarte Vermietung nicht zustande, haben Sie durch die falsche Zusage des potentiellen Mieters einen Schaden erlitten.

Die Rechtslage ist eindeutig. Gibt Ihnen ein Mieter eine verbindliche Zusage zur Mietung Ihres Objektes, ist er an diese gebunden und muss den Mietvertrag zu den vereinbarten Konditionen unterschreiben.

Der häufigste Grund für eine Absage besteht darin, dass der Mieter sich auf mehrere Objekte bewirbt und kurzfristig ein anderes bevorzugtes Objekt frei wird. Dies stellt keinen triftigen Grund für die Absage einer verbindlichen Zusage dar.

Verweigert der Mieter die Unterzeichnung des Mietvertrags nach einer verbindlichen Zusage ohne Grund, haben Sie einen Anspruch auf Schadensersatz.

Sachbeschädigung in der Unterkunft

Trotz bester Vorsorge lassen sich Beschädigungen der Einrichtung nicht immer vermeiden. Mit ihnen ist sogar zu rechnen: Jedes zur Verfügung gestellte Gut unterliegt einer gewissen Abnutzung.

Diese stellt sich früher oder später ein und führt regelmäßig dazu, dass Sie Inventar reparieren oder ersetzen. Einen solchen Schaden lasten Sie dem Gast nicht an, sofern er sich an den vertragsgemäßen Gebrauch des Gegenstandes gehalten hat.

Wie sich dieser definiert, muss abermals im Einzelfall begründet werden. Einleuchtend dürfte aber sein, dass ein Tisch zur Ablage kleinerer Objekte taugt – zur Verwendung als Leiter aber nicht geeignet ist.

Daneben kommt es zu Schäden, die der Gast zwar auslöst, die Sie ihm aber nur schwerlich anlasten können.

Wird er durch eine dritte Person gestoßen und zerstört im Fall den Tisch, so wäre eine Haftung nur unzureichend nachzuweisen. Denn ein bewusstes oder sogar gewolltes Handeln ist nicht erkennbar. Auch eine Fahrlässigkeit ließe sich nicht ganz so einfach feststellen.

Bei allen im Zimmer vorliegenden Mängeln hinterfragen Sie vor dem Einklagen des wirtschaftlichen Schadens immer, welchen Anteil der Mieter daran faktisch trägt. Kommt ihm keinerlei Verantwortung dafür zu, kann er zivilrechtlich nicht haften.

Die dritte und abschließende Schadensgruppe bei der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen sind Defekte, die der Gast bewusst oder fahrlässig verursacht. Hier gilt eine anteilige bis vollumfängliche Haftung.

Das umgekippte Glas Rotwein, der durch das mitgebrachte Haustier verursachte Bissschaden an der Holztür oder die spielenden Kinder, die das Fenster demolieren – solche und ähnliche Fälle sind vermutlich jedem Vermieter hinlänglich bekannt.

Die daraus resultierenden finanziellen Schäden reguliert üblicherweise eine bestehende Versicherung. Ein Rückgriff auf den Mieter ist dennoch jederzeit möglich. Als Eigentümer der Immobilie stehen Sie dabei rechtlich gesehen auf der sicheren Seite.

Die Beweislast liegt bei Ihnen als Vermieter. Sie berufen sich möglichst auf Zeugen, die die Situation beobachtet haben und bereit sind, vor Gericht auszusagen.

Der Gast hinterlässt Gegenstände

Für Sie als Vermieter ergibt sich ein Schaden aber nicht alleine, wenn der Mieter das Inventar zerstört. Auch, wenn alle Gegenstände in dem Zimmer wohlbehalten bleiben, der Besucher aber persönliche Güter versehentlich vergisst oder bewusst zurücklässt.

Sowohl die Zustellung des Eigentums als auch eine mögliche Entsorgung ist für Sie mit zeitlichem Aufwand, Arbeitskraft und nicht zuletzt mit Kosten verbunden.

Auch hier stellt sich die Frage, wie ein solcher Schaden rechtlich zu regulieren ist und inwieweit Sie den Besucher dafür in die Haftung nehmen können.

Als Vermieter stellen Sie umgehend Kontakt nach der Abreise her und fragen, ob eine Zustellung oder eine Abholung der Gegenstände gewünscht ist. In beiden Fällen können Sie die entstehenden Auslagen von dem Mieter einfordern.

Diese stellen Sie ihm so in Rechnung, dass eine Aufschlüsselung der Leistungen erfolgt und daraus ersichtlich ist, welcher Aufwand erforderlich war. Erfolgt eine solche Auflistung nicht, wäre der Betroffene zunächst nicht zur Zahlung verpflichtet.

Immer wieder kommt es vor, dass Gäste kleinere Utensilien vergessen.

Eine andere Fallgruppe umfasst Situationen, in denen der Besucher die persönlichen Gegenstände absichtlich hinterlässt. Hierbei wäre zu unterscheiden: Handelt es sich um Abfälle oder defekte Gegenstände, die Sie einfach über die Mülltonne entsorgen, wäre ein finanzieller Ausgleich nicht einklagbar.

Verbleiben Objekte in der Ferienwohnung, die Sie mit größerem Aufwand beseitigen müssen, können Sie alle anfallenden Kosten einfordern.

Gleiches gilt, wenn der in der Wohnung verbleibende Gegenstand dort einen Schaden auslöst: Die geschüttelte Bierflasche platzt und beschädigt den neuen Teppichboden. Hier haftet der Gast in vollem Umfang.

Eine verbindliche Buchung wird nicht eingehalten

Sowohl mit der verbindlichen Zusage als auch mit der Unterzeichnung des Mietvertrags verpflichtet sich der Mieter zur Mietung Ihrer Räumlichkeiten entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen. Da Ferienwohnungen weit im Voraus gemietet werden, kann es auf der Seite des Mieters zu Verzögerungen und zeitlichen Einschränkungen kommen.

Ein unter Vermietern von Monteurzimmern und Ferienwohnungen weit verbreitetes Problem besteht darin, dass die Mieter trotz Zusage nicht anreisen oder verfrüht abreisen. Sie wollen dann nur einen Teil der vereinbarten Miete zahlen.

Mietet jemand Ihre Räumlichkeiten für zwei Wochen und will bereits nach einer Woche abreisen, kann er nicht ähnlich einem Hotel auschecken, sondern muss die Miete für den gesamten Zeitraum tragen.

Die Miete eines Monteurzimmers oder einer Ferienwohnung ist nicht an den tatsächlichen Aufenthalt der Mieter gebunden. Mietet jemand Ihre Räumlichkeiten für zwei Wochen und will nach einer Woche abreisen, kann er nicht ähnlich einem Hotel auschecken. Er muss die Miete für den gesamten Zeitraum tragen.

Rechtlich besteht bei der Miete einer Immobilie für den Mieter lediglich die Möglichkeit der freien Nutzung der Räumlichkeiten während des Mietzeitraums. Ob sich der Mieter während dieser Zeit in den Mieträumen befindet, ist unerheblich.

Erteilt einer Ihrer Mieter eine verbindliche Zusage für einen vereinbarten Zeitraum, hat er für den gesamten Zeitraum zu zahlen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, können Sie Schadensersatz einfordern.

Das Verhalten des Mieters führt zur Kündigung

Vielen Gastgebern ist bekannt, dass sich ein finanzieller Schaden nicht immer um vorhandene Güter drehen muss. Auch das Verhalten des Gastes kann so angelegt sein, dass Sie als Vermieter rechtlich oder finanziell schlechter als zuvor gestellt sind. So etwa dann, wenn der Besucher während der Nacht die Ruhezeiten nicht einhält.

Oder, wenn er andere Gäste beleidigt, sie angreift sowie sie anderweitig in ihrer Gesundheit oder ihrem Wohlbefinden beeinträchtigt. Wenn die Betroffenen daraufhin das Mietverhältnis fristlos kündigen, entgehen Ihnen als Eigentümer der Immobilie wertvolle Einnahmen – zumal im weiteren Verlauf mit einem Rückgang der Buchungszahlen zu rechnen wäre.

Wie kommen Sie als Vermieter zu Ihrem Recht?

Leider sind in der Praxis wenige Mieter bereit dazu, einen verursachten Schaden zu bezahlen. Nicht selten bleiben Sie als Vermieter auf Ihrem Schaden sitzen. Wenn Sie einen Rechtsstreit vermeiden möchten, greifen Sie am Ende selbst in die Tasche.

Ziehen Sie einen Rechtsanwalt hinzu, wenn sich Ihr ehemaliger Mieter weigert, seinen Haftungsverpflichtungen nachzukommen.

Um die Chancen auf Durchsetzung Ihres Rechts zu erhöhen, beherzigen Sie zum einen den anfangs erteilten Ratschlag zur Vorsorge. Zum anderen dokumentieren Sie Schäden fotografisch.

Aussagen von Zeugen sind wichtig, etwa bei übler Nachrede oder aggressiven Mietern, die andere Gäste vergrault haben. Diese Dokumente führen Sie vor Gericht als Beweismittel auf und sichern sich die Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsansprüche.

Wenn Sie einen Anwalt hinzuziehen, wenden Sie sich als Vermieter an einen Fachanwalt für Mietrecht. Dieser berät Sie nicht nur, er übernimmt Ihre Vertretung vor Gericht.

Wenn Sie schon vor Gericht standen, wissen Sie, wie schwer es für einen Laien ist, das Juristendeutsch zu verstehen. Der Mieter wird garantiert mit einem Anwalt auftreten, daher empfehlen wir Ihnen diese Vorgehensweise.

Wichtig: Wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Wichtig ist, sich als Vermieter vor Augen zu halten, dass Sie in der Beweispflicht sind. Das heißt, Sie müssen gegenüber einem Gericht klarmachen, dass der Schaden durch diesen einen Mieter entstanden ist.

Gerade bei einem Imageverlust ist das oft schwer, zumal sich die Frage stellt, ob an den Äußerungen nicht etwas dran ist? Hier gilt es, so viele Zeugen wie möglich für die Ihre Seite zu sammeln.

Wie läuft die Klage auf Schadensersatz ab?

Beim zuständigen Amtsgericht gibt es ganze Formularkataloge, die eine ordnungsgemäße Klage auf Schadensersatz ermöglichen. Hier suchen Sie sich die passenden Unterlagen heraus und füllen diese ordnungsgemäß aus. Im Zuge dessen werden wichtige Informationen erhoben, die dem Richter später als Entscheidungsgrundlage dienen.

Folgenden Unterlagen sind bei einer Klage von großer Bedeutung

• Klageschrift
• PKH Antrag
• substantiierter Vortrag
• substantiiertes Bestreiten
• korrekter Beweisantritt
• Beweis über die richtige Handhabung des Falls bei Säumnis des Mieters
• Streitverkündung
• Klageerweiterung
• Antrag zur Vollstreckungserleichterung.

Die Aufnahme der Klage vom Rechtshelfer am Gericht ist kostenfrei. Sie tragen lediglich die entstehenden Gerichtskosten.

Alternativ wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Dieser übernimmt den gesamten bürokratischen Aufwand für Sie und weiß, welche Formulare er ausfüllen muss.

Ein guter Rechtsanwalt kennt viele hilfreiche und nützliche Tricks, um Ihnen den Prozess zu erleichtern. Er kann unter anderem einen Antrag auf Prozesskostenhilfe stellen, damit Sie nicht die Gerichtskosten tragen.

An welche Stellen wende ich mich?

Um Ihren Anspruch auf Schadensersatz vor Gericht einzufordern, erheben Sie eine Klage beim zuständigen Amtsgericht. Hierfür wenden Sie sich entweder direkt an das Gericht oder suchen einen Rechtsanwalt auf.

In der Regel lohnt es sich immer, die Klage nicht selbstständig zu erheben, sondern sich von einem Rechtsanwalt unterstützen zu lassen. Wenden Sie sich nicht an einen Anwalt, müssen Sie komplizierte Formulare selbstständig ausfüllen, um Ihren Schadensersatz geltend zu machen.

Letztlich können Sie sich ebenfalls an einen Vermieterverein wenden. In diesen sind zahlreiche Vermieter organisiert, die ebenfalls Erfahrungen mit der gerichtlichen Einforderung des Schadensersatzanspruchs gemacht haben. Auch dort wird Ihnen weitergeholfen.

Worauf achte ich hierbei?

Bei der Einforderung Ihres Schadensersatzanspruchs achten Sie stets darauf, dass Sie sich auf einen tatsächlichen bereits entstandenen Schaden beziehen. Dieser Schaden muss eindeutig bezifferbar sein und vom Schuldner eingefordert werden.

Achten Sie ebenfalls auf eine ausreichende Frist. Hierbei reichen zwei bis vier Wochen aus, um den Anspruch vor Gericht durchzusetzen.

Wenn Sie sich entscheiden, ob Sie einen Rechtsanwalt aufsuchen oder die Klage selbst am zuständigen Amtsgericht stellen, beachten Sie, welche Vor- und welche Nachteile dies für Sie hat.

Die Beschäftigung eines Rechtsanwaltes ruft Kosten hervor, die Sie einsparen, wenn Sie die Klage selbst von einem Rechtspfleger aufnehmen lassen. Aber der Anwalt kennt Anträge, die Ihnen Kosten ersparen.

Außerdem wissen Sie nicht, ob sich Ihr Mieter von einem Anwalt vor Gericht vertreten lässt. Selbst bei positiver Rechtslage kann es schwierig werden, ohne Anwalt einen Prozess gegen einen Gegner zu gewinnen, der über einen guten Anwalt verfügt.

Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

• Mahngerichte.de | Online Mahnverfahren
• Refrago.de | Tabelle Gerichtskosten