Vermietung online von Unterkünften
Welche Probleme können auftreten?

Probleme, die bei der Vermietung von Privatunterkünften online auftreten können

Das Internet hält in jeder Branche sowohl Chancen als auch Risiken bereit. Bei der Privatvermietung kommt es oftmals zu rechtlichen Problemen, die eine große Belastung für Vermieter darstellen.

Durch Online-Plattformen und -Börsen wird die Neukundengewinnung, eine der schwierigsten Aufgaben junger Vermieter, stark vereinfacht.

Innerhalb weniger Tage können die ersten Gäste in der online vermieteten Wohnung eintreffen und sie beziehen. Unter Umständen ist dieser erste Erfolg mit Strafgeldern von bis zu 100.000 Euro und der Kündigung des eigenen Mietverhältnisses verbunden.

Hier erfahren Sie, wie Sie Risiken vermeiden und rechtssicher Ihre Tätigkeit als Privatvermieter aufnehmen.

Rechtliche Probleme mit der Vermietung online

Im Internet steigt die Nachfrage nach günstigen Wohnungen täglich. Im vergangenen Jahr übernachteten in Deutschland über 30 Millionen Gäste in einer privaten Unterkunft.

Insbesondere Monteure, Handwerker, Arbeiter und Berufsreisende sind online auf der Suche nach preiswerten Wohnräumen, in denen sie während einer Geschäftsreise für einige Tage übernachten können.

Kaum eine dieser Fachkräfte kann es sich leisten, auf ihren Reisen und Montagen in teuren Hotels zu übernachten. Aus diesem Grund ist die private Vermietung in dieser Zielgruppe beliebt.

Auch Familien und Urlauber greifen zunehmend online auf diese Angebote zurück. In der Regel erhalten sie eine hochwertige Ferienwohnung bei einem privaten Vermieter zu einem deutlich günstigeren Preis als in einem Hotel.

Für den Vermieter ergeben sich ebenfalls zahlreiche Vorteile. Er erhält die Möglichkeit, freie Wohnfläche wirtschaftlich zu nutzen und einen lukrativen Nebenverdienst zu erschließen.

Aufgrund der Einfachheit des Internets ist vielen Anbietern nicht klar, dass Sie in Deutschland grundsätzlich keine Tätigkeit spontan aufnehmen können. Insbesondere die Vermietung von Wohnraum ist zahlreichen Gesetzen sowie Regelungen unterworfen und muss rechtlich abgesichert werden.

Wenn Sie Ihre eigene Wohnung oder nur ein Zimmer online anbieten, ohne die rechtlichen Vorschriften zu beachten, können schwerwiegende Probleme auf Sie zukommen.

Vielen Menschen ist nicht bewusst, dass die ungenehmigte Vermietung einer privaten Unterkunft unter gewissen Umständen illegal ist. Entscheidend ist vor allem, wie und in welchem Umfang Sie eine Immobilie vermieten. Darüber hinaus sind die Risiken davon abhängig, ob die Vermietung als private oder gewerbliche Tätigkeit zu betrachten ist.

Kündigung wegen unzulässiger Untervermietung

Die private Zimmervermietung online steht grundsätzlich sowohl Eigentümern als auch Mietern zur Verfügung. Während Eigentümer einer Immobilie zahlreiche Freiheiten genießen und ihren Wohnraum weitestgehend ohne Einschränkungen nutzen, sind Mieter an die Regelungen und Vorschriften im Mietvertrag gebunden.

In Deutschland wird strikt zwischen den Vertragsformen Miete und Pacht unterschieden. Bei der Miete handelt es sich um eine Gebrauchsüberlassung, die sich ausschließlich auf die private Nutzung bezieht. Mieter dürfen ohne die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters in der Immobilie kein Gewerbe ausüben oder die Mietsache in einer anderen Weise wirtschaftlich nutzen.

In § 540 BGB sowie § 543 BGB ist gesetzlich festgelegt, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen darf, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.

Bei der Pacht überträgt der Verpächter dem Pächter das Recht zum wirtschaftlichen Gebrauch der Sache und zum Genuss der Früchte. Unter Früchten versteht das Gesetz im übertragenen Sinne alle entstehenden Erträge wie die Mieteinnahmen.

Dadurch ist hierzulande jede Untervermietung an z.B. Monteure einer gemieteten Immobilie erlaubnispflichtig. Ein Vermieter darf grundsätzlich davon ausgehen, dass die Mietsache ausschließlich von den im Mietvertrag aufgeführten Personen bewohnt wird. Die einzige Ausnahme bilden direkte Familienangehörige des Mieters.

Bemerkt Ihr Vermieter, dass Sie ein Zimmer in unregelmäßigen Abständen ohne dessen ausdrückliche Genehmigung online vermieten, kann er Sie fristlos kündigen. Als Interessenausgleich räumt das Gesetz Ihnen ein Sonderkündigungsrecht ein, wenn sich der Vermieter weigert, Ihnen eine ausdrückliche Erlaubnis zu erteilen.

Haftung als Hauptmieter

Darüber hinaus kommt es zu rechtlichen Problemen, wenn ein Untermieter die Mietsache beschädigt oder sich auf sonstige Weise unangemessen verhält.

Obwohl Sie gegenüber Ihrem Mieter als Vermieter der Wohnung agieren und an Rechte und Pflichten gebunden sind, müssen Sie sich ebenfalls an die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit Ihrem Vermieter halten. Dadurch ergeben sich weitere Besonderheiten.

Wenn Sie als Hauptmieter einen Teil Ihrer Mietsache an einen Dritten online untervermieten, haften Sie gegenüber Ihrem Vermieter für sämtliche Schäden, die durch Ihren Untermieter entstehen. Rechtlich ist dieser Umstand darin begründet, dass kein Vertragsverhältnis zwischen Ihrem Vermieter und Ihrem Mieter vorliegt.

Verhält sich der Untermieter vertragswidrig, kann Ihr Vermieter Ihnen die Wohnung kündigen.

Der Eigentümer kann sich nicht an den Untermieter mit seinen Ansprüchen richten und wendet sich Ihnen zu. Jegliche Vergehen des Untermieters werden darüber hinaus laut § 540 BGB Ihnen zur Last gelegt. Diese Einstandspflicht besteht auch, wenn der Vermieter seine ausdrückliche Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass Ihr Vermieter sich nicht direkt an den Untermieter richten darf, sondern sich auch nach der Kündigung Ihnen zuwenden muss. Die Kündigung des Hauptmietverhältnisses hat keine Auswirkungen auf Ihren Mietvertrag mit dem Untermieter.

Wenn Sie Ihrem Mieter nicht rechtzeitig kündigen oder er widerrechtlich in der Wohnung verbleibt, haften vorerst Sie gegenüber dem Eigentümer. Dieser darf von Ihnen entweder die vereinbarte Miete oder die zum aktuellen Zeitpunkt ortsübliche Miete für den gesamten Zeitraum verlangen, den der Untermieter in der Immobilie wohnt.

Die Gewerbeanzeigepflicht bei der Vermietung online

Obwohl die meisten Privatvermietungen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzeugen, entstehen in einigen Fällen auch gewerbliche Einkünfte. Sie liegen vor, wenn es sich bei der Vermietung um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, die eine klare Gewinnerzielungsabsicht verfolgt.

Die Behörden nehmen eine Gewinnerzielungsabsicht an, wenn Sie als Vermieter entweder unübliche Sonderleistungen (Serviceleistungen) erbringen, um Gäste von einer Übernachtung zu überzeugen, oder wenn Ihre Tätigkeit eine unternehmerische Organisation erfordert.

Liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor, sind Sie gesetzlich verpflichtet, diese umgehend nach der Aufnahme beim Gewerbeamt anzumelden. Gehen Sie der Gewerbeanzeigepflicht verspätet nach, kommen Bußgelder und Nachzahlungen auf Sie zu. Diese erreichen eine Höhe von bis zu 1.000 Euro.

Eine unternehmerische Organisation ist erforderlich, wenn Ihre Leistungen mit denen eines Hotels verglichen werden können. Eine gewerbliche Tätigkeit liegt vor, sobald Sie mehrere Wohnungen zum Zweck der Vermietung erwerben oder anmieten.

Darüber hinaus sollten Sie bei unüblichen Sonderleistungen von einer gewerblichen Tätigkeit ausgehen. Im Rahmen der Privatvermietung online werden nur die Bereitstellung von Bettwäsche, Gepäcktransporte, eine Endreinigung sowie die Auslage von Informationsmaterial als übliche Sonderleistungen bezeichnet.

Steuerpflichtige Einkünfte durch Vermietung

In der Regel fallen durch die Privatvermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an, die Sie in Deutschland versteuern müssen. Die gesetzliche Grundlage dieser Steuerpflicht ist der § 21 EStG.

Bei privaten Mieteinnahmen handelt es sich um sogenannte Überschusseinkünfte und nicht um Gewinneinkünfte. Das bedeutet, dass Sie nur jene Erträge abzüglich der Werbungskosten versteuern müssen, die Sie regelmäßig beziehen. Der Überschuss wird der gewöhnlichen Einkommensteuer hinzugerechnet.

Durch die Untervermietung können Sie Ihre gewöhnliche Einkommensteuer sowohl erhöhen als auch senken. Dafür müssen Sie sämtliche Belege sammeln, die die anfallenden Einnahmen und Ausgaben restlos erfassen. Entscheidend ist dabei, dass die Nebenkosten zu den Einnahmen gezählt werden.

Im Gegensatz zum Eigentümer müssen Sie keine Grundsteuer sowie nicht umlegbare Kosten tragen und können sie nicht von Ihren Einnahmen abziehen. Aufgrund des aktuell gültigen Freibetrags werden nur jene Einkünfte versteuert, die einen Wert von 520 Euro im Veranlagungszeitraum übersteigen.

Eine weitere rechtliche Stolperfalle besteht in der verbilligten Vermietung. Dieser Begriff bezeichnet ein Mietverhältnis, in dem eine Miete von weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart wurde.

Liegen die Mieteinnahmen bei 67 Prozent, dürfen die vollen Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden. Betragen sie 65 Prozent, dürfen Sie lediglich 65 Prozent der Werbungskosten steuersenkend anrechnen lassen.

Steuerpflichtige Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb

Mit der Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit sind ebenfalls steuerrechtliche Aspekte verbunden. Als Gewerbetreibender werden Sie zur Entrichtung der Gewerbesteuer verpflichtet. Diese beträgt mindestens sieben Prozent Ihres Gesamtertrags.

Tatsächliche Bemessungsgrundlage ist die objektive Ertragskraft Ihres Gewerbes. Sie unterscheidet sich meist stark von dem realen Gewerbeertrag, der durch eine Gewinn-und-Verlustrechnung ermittelt wird.

Aus diesem Grund werden mit Ihrem ausgewiesenen Gewinn sowohl Hinzurechnungen als auch Kürzungen verrechnet. Übersteigt die sich daraus ergebende Ertragskraft den Freibetrag von 24.500 Euro, wird der darüberliegende Betrag mit der Steuermesszahl sowie dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert.

Zusätzlich beachten Sie, dass durch die gewerbliche Tätigkeit keine Einkünfte aus Vermietung mehr entstehen, sondern Einkünfte aus selbstständiger Arbeit. Es handelt sich im Gegensatz zu gewöhnlichen Mieteinnahmen um Gewinneinkünfte, die in Deutschland bilanziert werden.

Aus diesem Grund müssen Sie eine vollständige Gewinn-und-Verlustrechnung für die Steuererklärung anfertigen.

Die Umsatzsteuerpflicht für Vermieter

Unter gewissen Umständen werden Sie zum Ausweisen der Umsatzsteuer verpflichtet. Dies ist notwendig, wenn Sie Wohn- und Schlafräume zur kurzfristigen Nutzung online vermieten. Der Gesetzgeber definiert die kurzfristige Nutzung als Beherbergung mit einer Dauer von maximal sechs Monaten.

Dadurch sind die erforderlichen Bedingungen bei der Privatvermietung an Monteure und Urlauber nahezu immer erfüllt. Bei einem jährlichen Umsatz von unter 17.500 Euro werden Sie von dieser Pflicht befreit. Die Umsatzsteuer müssen Sie erst ausweisen, wenn Sie diese Freigrenze überschreiten.

Rechtliche Stolperfalle der Zweckentfremdungssatzung

Private Vermieter in den Städten Berlin, Hamburg und München müssen achtsam sein. In diesen Städten wurde im Jahr 2014 eine umfangreiche Zweckentfremdungssatzung beschlossen. Sie besagt, dass spätestens seit Mai 2016 Wohnraum in Berlin, Hamburg und München nicht länger für einen Zweck genutzt werden darf, der von der dauerhaften Bewohnung abweicht.

Ausnahmeregelungen gibt es für private Vermieter bislang keine. Lediglich Anwälte und Ärzte genießen Bestandsschutz und dürfen noch in Wohnräumen arbeiten. Viele Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen mussten ihre Tätigkeit aufgeben.

Die Zweckentfremdungssatzung sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, eine abweichende Nutzungsweise des eigenen Wohnraums den Behörden anzuzeigen.

Die gesetzlichen Regelungen verbieten aktuell lediglich eine vom Wohnen abweichende Nutzung der Immobilien. Da leerstehende Zweitwohnungen nicht genutzt werden, sind sie von diesem Verbot ausgenommen. Dadurch trifft diese Verordnung nahezu ausschließlich private Vermieter.

Die Vermietung von Privat ist nur mit ausdrücklicher Genehmigung der Stadtverwaltung möglich. Sie wird in drei selten auftretenden Ausnahmefällen erteilt. Es handelt sich vor allem um ein hohes öffentliches Interesse. Das liegt unter anderem vor, wenn ein Arzt Wohnfläche an einen Patienten vermietet.

Weiterhin kann eine Genehmigung erteilt werden, wenn die wirtschaftliche Existenz des Vermieters durch das Verbot gefährdet wird. Eine Argumentation mit dieser Regelung hat aktuell nahezu keine Aussicht auf Erfolg.

Die Verantwortlichen verweisen darauf, dass eine dauerhafte Vermietung derzeit noch genügend Geld einbringt, um als Alternative genutzt zu werden. Schließlich erhalten Sie auch eine Genehmigung, wenn Sie als Ausgleich Ersatzwohnraum schaffen. Dafür müssen Sie zusätzliche Wohnungen errichten, die regulär genutzt werden.

Da eine Genehmigung für die Zweckentfremdung nur selten erteilt wird, sollten Sie stattdessen mit einem Negativattest nachweisen, dass Sie keine Genehmigung für eine anderweitige Nutzung Ihrer Wohnfläche benötigen.

Das Attest kann unter anderem in München beim zuständigen Amt für Wohnen und Migration beantragt werden. Es wird meist aus bauplanungs-, bauordnungsrechtlichen oder sonstigen Gründen ausgestellt.

In einigen Fällen ist zusätzlich eine Renditenberechnung erforderlich. Ohne ein Attest oder eine Genehmigung führt die Vermietung eines Zimmers an Urlauber oder Geschäftsreisende zu einem hohen Bußgeld.

Die Stadtverwaltungen sind berechtigt, Strafzahlungen von bis zu 100.000 Euro nach eigenem Ermessen zu erheben. Aktuell wurden Bußgelder in Höhe von über 50.000 Euro verhängt.

Verpflichtender Antrag zur Nutzungsänderung

Letztlich kann bei der Gründung eines dauerhaften Beherbergungsbetriebs eine Nutzungsänderung des Wohnraums erforderlich werden. In Deutschland wird Gebäuden ein spezifischer Zweck zugeordnet, den das Bauamt genehmigen muss.

Ohne die passende Genehmigung dürfen Sie weder einen als Lager genutzten Dachboden bewohnen noch einen ehemaligen Lebensmittelladen als Eisdiele nutzen.

Wenn Sie ein freies Zimmer Ihrer privaten Wohnung gewerblich nutzen wollen, beantragen Sie vorher eine Nutzungsänderung beim Bauamt, um hohe Strafzahlungen zu vermeiden.