Werbungskosten für Vermieter
von Ferienwohnungen und Monteurzimmern

Werbungskosten bei der Neugründung absetzen

In den vergangenen Jahren ist die Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen in Deutschland beliebter geworden. Diese stellt nicht nur eine optimale Form der Vermögensverwaltung, sondern eine lukrative Einkommensquelle dar.

Während einige mit den Mieteinnahmen vor allem die Kosten für Renovierungen und Reparaturleistungen finanzieren, bestreiten andere Vermieter ihren gesamten Lebensunterhalt durch Immobilien.

Die Gründung eines Unternehmens erfreut nicht nur den Anbieter und die Verbraucher, sondern auch das Finanzamt. Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen müssen einen Großteil ihrer Einkünfte an den Staat weiterleiten und können nicht selbst darüber verfügen.

Es gibt eine Möglichkeit, wie Sie die enorme deutsche Einkommensteuer spürbar senken, um mehr von Ihren Mieteinnahmen zu haben. Dies geschieht über die Anrechnung der Werbungskosten. Dafür ist es erforderlich, Nachweise über alle Werbungskosten einzureichen.

Was sind Werbungskosten?

Als Werbungskosten werden in Deutschland sämtliche Ausgaben bezeichnet, die zur Berechnung der entstandenen Einkünfte steuerlich relevant sind. Das bedeutet, dass sie bei deren Berechnung von den Einnahmen abgezogen werden. Aus diesem Grund entstehen Werbungskosten ausschließlich bei Überschusseinkünften. Darunter fallen in Deutschland:

• Einkünfte aus nicht selbstständiger Arbeit
• Einkünfte aus Kapitalvermögen
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• sonstige Einkünfte.

Für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen spielt der § 21 EStG eine wichtige Rolle. Dort ist festgehalten, wie Sie die durch Vermietung entstehenden Einnahmen versteuern müssen. Laut Gesetz handelt es sich bei den Werbungskosten um sämtliche Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt der Einnahmen dienen.

Dadurch bilden sie in vielen Einkunftsarten das Äquivalent der Betriebsausgaben innerhalb der Gewinneinkünfte.

Bei Werbungskosten handelt es sich bei nicht um eine Steuervergünstigung. Sie gelten lediglich als besonderes Merkmal des objektiven Nettoprinzips. Daher sind sämtliche gesetzlichen Regelungen bezüglich der Steuervergünstigungen nicht auf die Werbungskosten anzuwenden.

Sie dienen ausschließlich der Berechnung des verfügbaren Nettoeinkommens. Für die Berechnung der Steuern spielen sie nur eine Rolle, weil in Deutschland nicht das Bruttoeinkommen, sondern das verfügbare Nettoeinkommen versteuert wird.

Wie werden Werbungskosten steuerlich berücksichtigt?

Es gibt zahlreiche unterschiedliche Arten von Werbungskosten, die Sie steuerlich geltend machen können. Kaum ein Unternehmer schöpft nach seiner Unternehmensgründung sämtliche Vorzüge aus, die durch Werbungskosten realisierbar sind.

Da dieses Thema für die Beamten des Finanzamts sehr kompliziert und unübersichtlich ist, wurden bestimmte Pauschalbeträge eingeführt. Diese können immer von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden, wenn keine oder geringfügige Kosten angefallen sind.

Für die Anrechnung der Werbungskosten müssen Sie sämtliche Ausgaben lückenlos nachweisen. Aus diesem Grund wird bei fehlendem Nachweis lediglich der Pauschbetrag berücksichtigt.

Liegen Ihre tatsächlichen sowie nachweislichen Ausgaben über den Werbungskostenpauschbeträgen, vermindert sich entsprechend Ihre Steuerlast. Zur Ermittlung der steuerlich relevanten Einkünfte werden die Werbungskosten vollständig von Ihren Einnahmen abgezogen. Der übrig gebliebene Betrag dient als Grundlage für die Berechnung der Einkommensteuer und des Solidaritätszuschlags.

Schwierigkeiten bei der Abgrenzung der Werbungskosten

Einsteigern fällt es schwer, die Werbungskosten von den privaten Ausgaben abzugrenzen. Für das deutsche Steuerrecht ist die Unterscheidung eindeutig. Die Werbungskosten sind Ausgaben, die vollständig beruflichen Interessen dienen.

Aufwendungen, die privaten Interessen dienen, sind nicht abzugsfähig. In der Realität sind die Regelungen des Steuerrechts nicht anwendbar. In kaum einer Situation gelingt die vollständige Trennung von Beruf- und Privatleben.

Viele Ausgaben können nicht objektiv zugeordnet werden, sondern erfordern eine subjektive Betrachtung. Für Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurzimmern kann ein maßgeschneiderter Anzug in beide Kategorien fallen. Verwenden Sie diesen ausschließlich, um bei der Schlüsselübergabe für Mieter einen guten Eindruck zu machen, handelt es sich um Arbeitskleidung.

Dadurch können Sie die Anschaffungskosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Anders sieht es aus, wenn Sie den Anzug auch als private Abendgarderobe nutzen.

Wenn eine Aufwendung theoretisch einen privaten Nutzen für Sie hat, können Sie sie nicht mehr als Werbungskostenpunkt aufführen.

Der Gesetzgeber hat mit § 12 EStG eine einfache Regelung für diese Fälle aufgestellt. Sämtliche gemischten Aufwendungen dürfen nicht in einen abzugsfähigen sowie einen steuerlich irrelevanten Teil aufgebrochen werden.

Dabei hängt es von der Betrachtung des Sachbearbeiters ab, ob der Kostenpunkt steuerlich anerkannt wird. Nutzen Sie für die Schlüsselübergabe keinen Anzug, sondern bürgerliche Kleidung, wird diese auch nicht als Arbeitskleidung akzeptiert, wenn Sie in Ihrer Freizeit einen völlig anderen Kleidungsstil tragen.

Die jüngsten Gerichtsurteile bezüglich des § 12 EStG haben auch die Absetzung eines häuslichen Arbeitszimmers zunehmend erschwert. Wenn Sie in Ihrem Haus ein Zimmer nur für die Buchführung und Kommunikation mit Mietern nutzen, können Sie es aktuell nur noch unter stark eingeschränkten Bedingungen von der Steuer absetzen.

Obwohl Sie dieses Zimmer ausschließlich für berufliche Zwecke nutzen, besteht die Möglichkeit einer privaten Nutzung, sodass es von einigen Sachbearbeitern des Finanzamts nicht länger als Teil der Werbungskosten akzeptiert wird.

Was beachten Sie bei einer Unternehmensgründung?

Wenn Sie planen, künftig mit der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Geld zu verdienen, treffen Sie Vorkehrungen, um in der Zeit vor und nach Ihrer Gründung Steuern zu sparen.

Obwohl einige Kostenpunkte, die im Zusammenhang mit Ihrer Tätigkeit stehen, nur sehr selten als Werbungskosten anerkannt werden, können Sie alle Kosten Ihrer Immobilien von der Steuer absetzen.

Nicht immer wird die Gründung eines Unternehmens über einen längeren Zeitraum geplant. Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen beginnen häufig ihre Tätigkeit, indem sie eine ihrer Immobilien an Freunde oder Verwandte vermieten.

Schnell kommen Anfragen von Menschen auf Sie zu, die Sie nicht kennen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wird den meisten Menschen klar, dass es sich um eine geschäftliche Vermietung der Immobilien handelt.

Wenn Sie planmäßig auf eine Tätigkeit als Vermieter von Monteurzimmern hinarbeiten, können Sie vor Ihrer Gründung für einen erfolgreichen Start in die Branche sorgen. Vielerorts werden interessante Seminare und Schulungen für Vermieter angeboten, die Ihnen den Einstieg in die Vermietung erleichtern.

Darüber hinaus kaufen oder bauen einige Menschen eine neue Immobilie, um diese anschließend zu vermieten. Natürlich müssen Sie zu diesem Zeitpunkt weder ein Gewerbe noch eine selbstständige Tätigkeit anmelden, da Sie noch keinerlei Einnahmen erzielen.

Rechtlich handelt es sich bei Ausgaben um Werbungskosten, wenn sie der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dienen und im Zusammenhang mit Überschusseinkünften stehen.

Weitestgehend unbekannt ist jedoch, dass Sie zu diesem Zeitpunkt über Werbungskosten verfügen. Laut rechtlicher Definition handelt es sich bei sämtlichen Ausgaben um Werbungskosten, die der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dienen und im Zusammenhang mit Überschusseinkünften stehen.

Das bedeutet, dass Sie nicht nur Kosten aus der Zeit vor Ihrer Unternehmensgründung im ersten Geschäftsjahr berücksichtigen, sondern diese im Vorfeld von der Steuer absetzen können.

Werbungskosten vor der Gründung

Jeder, der ein erfolgreiches Unternehmen gründen will, muss sich vor dessen Gründung gut informieren. Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen nehmen in der Regel zahlreiche Investitionen auf sich, ehe sie die ersten Mieteinnahmen erzielen.

Dabei kann es sich um die Renovierung einer Ferienwohnung oder um die Anschaffung der notwendigen Einrichtung für das Monteurzimmer handeln. Beachten Sie, dass nicht nur materielle Güter als Investition betrachtet werden, sondern auch Wissen und Zeit. Darunter fällt unter anderem ein Tagesausflug zu einem interessanten Seminar in Ihrer Umgebung.

Sämtliche entstehenden Kosten bezeichnet der Gesetzgeber als vorweggenommene Ausgaben. Während diese bei selbstständiger Arbeit unter dem Begriff vorweggenommene Betriebsausgaben abgerechnet werden müssen, sind es im Falle der Vermietung von Monteurzimmern vorweggenommene Werbungskosten.

Diese Aufwendungen können Sie vor dem Finanzamt geltend machen. Die einzige Voraussetzung ist dabei, dass sämtliche Ausgaben lückenlos nachweisbar sind und in klar erkennbarem Zusammenhang mit Ihren künftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehen.

Welche vorweggenommenen Ausgaben werden bei der Neugründung angerechnet?

Sämtliche Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Gründung Ihres Unternehmens stehen, können Sie von der Steuer absetzen. Insbesondere sind Kosten vom Gesetzgeber vorgesehen, die durch den Besuch von Fachmessen oder den Einkauf von Waren und Gegenständen entstehen.

Wenn Sie ein leer stehendes Zimmer in Ihrer Immobilie als Monteurzimmer vermieten, müssen Sie zahlreiche Einrichtungsgegenstände erwerben, die heute standardmäßig vorausgesetzt werden.

Darüber hinaus investieren viele Einsteiger in Fachliteratur sowie die Beratung durch einen Rechtsanwalt und Steuerberater. Auch die dadurch entstehenden Kosten können Sie steuerlich als vorweggenommene Werbungskosten abrechnen.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Unternehmensgründung stehen, höchstens drei Jahre vor dessen Anmeldung entstanden sind.

Grundsätzlich sollen sämtliche Ausgaben noch in dem Jahr abgerechnet werden, in dem sie entstehen. Bei einer sorgfältig geplanten Unternehmensgründung ist dies nicht immer der Fall.

Oftmals dauert es Monate bis Jahre, ehe sämtliche Vorbereitungen getroffen sind, um mit der Vermietung von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen zu beginnen. Wenn Sie auf Ihrem Grundstück erst ein Haus bauen, um es zu vermieten, können Sie es selten noch im selben Kalenderjahr vermieten.

Der Gesetzgeber geht ebenfalls davon aus, dass sämtliche Ausgaben, die im direkten Zusammenhang mit der Unternehmensgründung stehen, höchstens drei Jahre vor dessen Anmeldung entstanden sind. Aus diesem Grund können Sie in Ihrem ersten Geschäftsjahr vorweggenommene Betriebsausgaben anrechnen lassen, die bis zu drei Jahre in der Vergangenheit liegen.

Da auf diese Weise ein Mehraufwand für den Sachbearbeiter beim Finanzamt entsteht, werden nicht alle Ausgaben bereitwillig akzeptiert.

Aufgrund zahlreicher Urteile vor dem Bundesfinanzhof muss das Finanzamt diese Kosten anerkennen, wenn sie belegt werden. Fangen Sie frühzeitig an, die Belege für sämtliche Ausgaben zu sammeln. Im Rahmen der Steuererklärung in Ihrem ersten Geschäftsjahr werden Sie sämtliche Belege der vergangenen drei Jahre vorlegen müssen.

Dadurch stellen Sie sicher, dass diese steuerlich angerechnet werden. Beachten Sie, dass sowohl Ihr vollständiger Name als auch Ihre Anschrift auf dem Beleg vermerkt sein muss, wenn es sich um eine größere Anschaffung handelt.

Wollen Sie Ihre gefahrenen Kilometer ansetzen, müssen Sie neben dem Datum und der exakten Uhrzeit der Fahrt auch den Anlass dokumentieren. Abrechenbar sind unter anderem der Besuch einer Gründermesse, eines Seminars über Vermietung und Verpachtung sowie Treffen mit einem Mieter.

Werbungskosten im Vorfeld absetzen

Viele angehende Vermieter verzichten aufgrund von Unsicherheit darauf, die erforderlichen Belege aufzuheben. Die meisten Menschen befürchten, dass sich der Aufwand nicht lohnt, wenn es nicht zu einer erfolgreichen Existenzgründung kommt.

Tatsächlich stehen die getätigten Ausgaben auch in Bezug zur "Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen", wenn sie fruchtlos enden. Das bedeutet, dass es sich um Werbungskosten handelt. Selbst wenn Ihre Unternehmensgründung erfolglos bleibt, können Sie die entstandenen Kosten in Ihrer aktuellen Steuererklärung geltend machen.

Dieses Recht wurde Gründern mehrfach durch rechtskräftige Urteile des Bundesfinanzhofs zugesprochen.

Die steuerlichen Ersparnisse setzen nicht voraus, dass Sie aktuell oder zu einem späteren Zeitpunkt Mieteinnahmen erzielen. Steuerrechtlich relevant ist lediglich, dass sie zum Zeitpunkt der Ausgabe die Absicht haben, in der Zukunft Mieteinnahmen zu erzielen. Wichtig ist auch, dass Sie diese Kosten im aktuellen Kalenderjahr von Ihrer Steuer absetzen können, obwohl Sie erst in späteren Kalenderjahren Ihre ersten Einnahmen erzielen.

In den meisten Fällen handelt es sich um Abschreibungen, Finanzierungskosten, Renovierungskosten und Ausgaben für Werbung und Inserate.

In der Praxis kommt es häufiger vor, dass ein Vermieter die passende Einrichtung für ein Monteurzimmer erwirbt und später bemerkt, dass es noch Renovierungsarbeiten zu erledigen gibt. Wird nach Abschluss der Arbeiten erneut ein modernes TV-Gerät gekauft, um die Chancen auf eine erfolgreiche Vermietung zu erhöhen, muss auch dieses steuerlich anerkannt werden.

Es gibt keinerlei gesetzliche Einschränkungen, wie lange Sie Ihre Werbungskosten ohne Mieteinnahmen absetzen dürfen. Sollte Ihre Immobilie über einen längeren Zeitraum nicht vermietet werden, könnte das Finanzamt an Ihrer Gewinnerzielungsabsicht zweifeln.

In diesem Fall wertet es Ihre Tätigkeit als Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen als Liebhaberei und weigert sich, Ihre Verluste anzuerkennen. Vermitteln Sie dem Finanzamt glaubhaft, dass Sie sich fortwährend darum bemühen, einen Mieter für Ihre Immobilie zu finden.

Wie arbeitet das Finanzamt?

Zu dieser Situation muss es nicht kommen. Wenn Sie das Finanzamt von Ihrer ernsten Vermietungs- und vor allem Gewinnerzielungsabsicht überzeugen, wird es Ihr Unternehmen nicht als Liebhaberei werten. Dafür ist es notwendig, zu verstehen, wie das Finanzamt arbeitet.

Der Fiskus addiert am Ende eines Geschäftsjahres sämtliche Mieteinnahmen und zieht von dieser Summe die abgerechneten Werbungskosten des Jahres ab. Diese setzen sich in der Regel aus Reparaturen, Fahrtkosten, Zinsen und Marketingausgaben zusammen.

Ausgaben über einem Wert von 410 Euro werden über einen gewissen Zeitraum abgeschrieben.

Im Rahmen Ihrer Steuererklärung geben Sie sowohl Ihre vollständigen Einnahmen als auch Ausgaben an. Dies geschieht in der Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sollten Sie weniger als 410 Euro ausgegeben haben, können Sie diesen Betrag von Ihren Mieteinnahmen abziehen.

Übersteigen Ihre Investitionen diese Summe, müssen sie gesondert aufgeführt werden. Auf diese Weise erhält das Finanzamt einen guten Überblick über die Geschäftsvorgänge in Ihrem Unternehmen.

Sämtliche Ausgaben über einem Wert von 410 Euro werden über einen gewissen Zeitraum abgeschrieben. Es kann bis zu 50 Jahre dauern, ehe Sie den gesamten steuerlichen Vorteil erhalten. Dies ist unter anderem beim Kauf sowie Bau eines Hauses der Fall.

Ergibt sich daraus ein zu versteuernder Gewinn, gibt es für das Finanzamt keinen Grund, an Ihrer Gewinnerzielungsabsicht zu zweifeln. Es wird erst misstrauisch, wenn Sie über einen gewissen Zeitraum keinen oder lediglich minimalen Gewinn erwirtschaften konnten. In diesem Fall prüft es Ihre Steuererklärung sowie die angegebenen Geschäftsvorgänge genauer.

Nehmen Sie keinerlei Kosten und Mühen auf sich, um einen Mieter für Ihre leer stehenden Immobilien zu finden, wird das Finanzamt an Ihrer Gewinnerzielungsabsicht zweifeln. In diesem Fall werden Ihnen die gewährten steuerlichen Vergünstigungen aberkannt. Achten Sie darauf, einen angemessenen Betrag für das Marketing abzusetzen.

Werbungskosten von Vermietern in der Praxis

Es kommt nur selten zu Streitigkeiten zwischen dem Finanzamt und einem Vermieter von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen. Den meisten Sachbearbeitern ist bewusst, dass die Neugründung eines Unternehmens mit enormen Kosten verbunden ist und sich die ersten Gewinne erst nach Monaten oder Jahren einstellen.

Dennoch müssen Sie Ihre Gewinnerzielungsabsicht nachweisen, indem Sie sich aktiv um einen Mieter bemühen. Grundsätzlich erwartet das Finanzamt mehrere wirtschaftliche Mechanismen. Es setzt voraus, dass Sie wiederholt Zeitungsannoncen sowie Anzeigen im Internet schalten und eine beschädigte Wohnung renovieren.

Darüber hinaus verlangt es meist auch die Beauftragung eines Maklers sowie die Anpassung eines unangebrachten Mietpreises. Werden diese Maßnahmen ergriffen, spricht es Ihnen auch bei andauernden Verlusten eine Gewinnerzielungsabsicht zu.

Diese Kostenpunkte werden vom Finanzamt anerkannt

• Anschaffungskosten der Immobilie
• Zinsen
• Kosten der Kontoführung
• Grundsteuer
• Maklergebühren
• Marketingausgaben
• Kosten für Büromaterialien
• Hausnebenkosten
• Anschaffungskosten für Möbel
• Sanierungskosten
• Kosten für Reparatur oder Renovierung
• Mitgliedsbeiträge
• Abfindung für Mieter
• Anwaltskosten
• Fahrtkosten.

Anschaffungskosten der Immobilie

Einer der größten absetzbaren Kostenpunkte ist die Immobilie. Die Anschaffungskosten für eine Wohnung oder ein Haus können Sie für gewöhnlich über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben. Sie dürfen jährlich zwei Prozent der Kosten von Ihren Einnahmen abziehen.

Es gibt zahlreiche Ausnahmen und Sonderregelungen bezüglich der Abschreibung und Nutzungsdauer von Immobilien.

Zinsen

Nehmen Sie für den Bau Ihres Hauses einen Kredit auf, zahlen Sie nicht nur monatlich die vereinbarte Tilgungsrate, sondern tragen ebenfalls Zinskosten. Soll das finanzierte Haus vermietet werden, dürfen Sie die monatlichen Zinszahlungen als Werbungskosten von Ihrer Steuer absetzen.

Kosten der Kontoführung

Es bietet sich an, ein eigenes Konto für die Vermietung von Monteurzimmern einzurichten. Auf diese Weise behalten Sie die eingehenden Mietzahlungen im Blick und können bei Mietrückständen umgehend mahnen.

Die meisten Kreditinstitute erheben Kontoführungsgebühren. Wenn Sie ein Konto ausschließlich für geschäftliche Zwecke nutzen, können Sie diese Gebühren von der Steuer absetzen.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist einer der wichtigsten Kostenpunkte für Vermieter. Sowohl Großgrundbesitzer als auch Eigentümer weniger Immobilien müssen jährlich eine hohe Grundsteuer bezahlen.

Die Höhe dieser staatlichen Steuer wird von der Gemeinde festgelegt, in der sich die Immobilie befindet. Vermieten Sie Ihre gesamte Immobilie, können Sie die Grundsteuer in voller Höhe absetzen.

Maklergebühren

Durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers erreichen Sie eine deutlich höhere Auslastung sowie einen höheren Gewinn. In einigen Fällen ist es notwendig, mit einem Makler zusammenzuarbeiten, um dem Finanzamt gegenüber die eigene Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen.

Finden Sie auf diesem Weg geeignete Mieter, entstehen teilweise hohe Maklergebühren. Der Gesetzgeber gesteht Ihnen zu, diese Ausgaben in voller Höhe von Ihren zu versteuernden Mieteinnahmen abzusetzen.

Marketingausgaben

Für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen ist das Marketing von enormer Bedeutung. Heute ist kaum ein Unternehmen in der Lage, ohne vielfältiges Offline- und Online-Marketing neue Kunden zu gewinnen.

Die meisten Vermieter nutzen Zeitungen, Radio-Spots, Prospekte und Internetportale, um Inserate für freie Immobilien zu schalten. Sämtliche Marketingausgaben werden in Anlage V der Steuererklärung eingetragen und in voller Höhe angerechnet.

Kosten für Büromaterialien

Nicht alle Unternehmer verlassen sich vollständig auf die Zuarbeit durch einen Immobilienmakler. Finden Sie ohne dessen Hilfe einen Mieter für Ihre Immobilie, sparen Sie sich die Maklergebühren und steigern Ihren Gewinn. Gleichzeitig entstehen höhere Kosten für Ihren Bürobedarf.

Sowohl Ausgaben für Telefon, Porto, Schreibbedarf und Software als auch Gebühren für Mustermietverträge aus dem Internet können von der Steuer abgesetzt werden.

Hausnebenkosten

Durch die Vermietung einer Immobilie kommen zahlreiche Nebenkosten auf Sie zu. Neben den Heizungs- und den Wasserkosten fallen Ausgaben für Hausverwalter, Schornsteinfeger oder Hausmeister an. Darüber hinaus müssen Sie Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst und die Gebäudeversicherung bezahlen.

Die meisten Vermieter berücksichtigen diese Kosten bei der Festlegung des Mietpreises. Die an diesen Verwendungszweck geknüpften Mieteinnahmen müssen ebenfalls versteuert werden. Aus diesem Grund können sie gleichzeitig in der Steuererklärung als Werbungskosten deklariert und somit von der Steuer abgesetzt werden.

Anschaffungskosten für Möbel

Die Einrichtungsgegenstände eines Monteurzimmers sowie einer Ferienwohnung müssen Sie regelmäßig ersetzen. Sowohl die tägliche Abnutzung als auch Beschädigungen machen gelegentliche Anschaffungen unvermeidbar. Auch ein sich aufgrund technischer Entwicklungen steigernder Standard begründet oftmals die Neuanschaffung von Möbelstücken.

Als Vermieter müssen sie neben den gesetzlichen Regelungen und Vorschriften die allgemeine Marktsituation sowie die Nachfrage Ihrer potenziellen Mieter berücksichtigen.

Aus diesem Grund dürfen Sie die Anschaffungskosten für Möbel und andere Einrichtungsgegenstände von Ihrer Steuer absetzen. Alle Gegenstände im Wert von unter 410 Euro können direkt in voller Höhe von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Teurere Möbel werden über mehrere Jahre abgeschrieben.

Sanierungskosten

Natürlich erfüllen auch Sanierungskosten die notwendigen Voraussetzungen, um als Werbungskosten angerechnet zu werden. Achten Sie genau auf den Preis der Umbauarbeiten.

Baumaßnahmen im Wert von über 4.000 Euro müssen Sie über mehrere Jahre abschreiben. Günstigere Bauarbeiten dürfen Sie noch im gleichen Geschäftsjahr steuerlich geltend machen.

Kosten für Reparatur oder Renovierung

Im Alltag ist selten eine vollständige Sanierung der Immobilie notwendig. Meist müssen Sie kleinere Dinge ausbessern oder reparieren. Neben einem kaputten Boiler und einem undichten Fenster sorgen vor allem tropfende Wasserhähne oftmals für Unkosten.

In der Regel müssen Sie diese Ausgaben als Vermieter übernehmen und können sie nicht von Ihren Mietern verlangen. Aus diesem Grund werden sie vom Finanzamt als Werbungskosten akzeptiert. Neben den erforderlichen Materialien dürfen Sie die Handwerkerkosten von der Steuer absetzen.

Mitgliedsbeiträge

Als Vermieter sind Sie auf regelmäßige Informationen über Ihre Branche angewiesen. Ein Mietpreis, der vor einigen Jahren noch angemessen war, kann heute deutlich zu hoch oder zu niedrig sein. Viele Vermieter bemerken erst spät, dass es zu weniger Mietinteressenten kommt, weil sich die Standards für eine gute Ferienwohnung drastisch erhöht haben.

Nur durch eine zuverlässige und regelmäßige Informationsquelle sind Sie in der Lage, Ihre Immobilien gewinnbringend zu vermieten. Diese finden Sie in Vermieterverbänden, Interessengemeinschaften und Internet-Communities. Deshalb werden die Mitgliedsbeiträge für diese Verbände den Werbungskosten zugeordnet.

Abfindung für Mieter

Nahezu jedem Vermieter widerfährt gelegentlich ein Planungsfehler. Wenn eine Ferienwohnung neuen Mietern versprochen wurde, obwohl noch ein anderer Mieter darin wohnt, muss schnell gehandelt werden. In einigen Fällen können Sie den alten Mieter durch die Zahlung einer freiwilligen Abfindung zum Verlassen des Mietobjekts bewegen.

In der Praxis werden dem Mieter dabei eine oder mehrere Monatsmieten ausgezahlt. Diese Entschädigungsleistung wird ebenfalls steuerlich anerkannt, wenn Sie der Gewinnerzielung dient.

Anwaltskosten

Sollte es zu rechtlichen Streitigkeiten kommen, muss ein erfahrener Anwalt eingeschaltet werden. In vielen Fällen genügt ein erstes Anwaltsschreiben, um den Ärger mit einem früheren Mieter aus der Welt zu schaffen.

Da diese Ausgaben das Ziel verfolgen, Ihre Mieteinnahmen zu sichern, sind sie ebenfalls steuerrechtlich relevant. Sie können nicht nur die Kosten für Ihren Anwalt, sondern sämtliche Ausgaben für Gutachter und Gerichtstermine als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Fahrtkosten

Für die Sicherung Ihrer Einnahmen müssen Sie regelmäßig die Entfernung zwischen Ihrer eigenen Wohnung und den vermieteten Immobilien überbrücken. Wenn Sie mehrere Ferienwohnungen und Monteurzimmer an unterschiedlichen Standorten besitzen, kommen enorme Kosten auf Sie zu.

Aus diesem Grund dürfen Sie pro Kilometer, den Sie mit Ihrem Auto aus beruflichen Gründen gefahren sind, pauschal 30 Cent von der Steuer absetzen. Darin sind nicht nur die Fahrten zwischen Ihrer Wohnung und den vermieteten Immobilien inbegriffen, sondern sämtliche anderen Geschäftswege.

Unter anderen können Sie den Weg zum Handwerker, Steuerberater, Baumarkt oder zur Bank von der Steuer absetzen. Beachten Sie, dass Sie dafür ein lückenloses Fahrtenbuch führen müssen.

Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz - § 9a Pauschalbeträge für Werbungskosten
• Wikipedia - Werbungskosten