Einfach erklärt: Werbungskosten bei Unterkünften absetzen
Welche Kosten Sie als Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen absetzen können

Vermieten Sie Monteurzimmer oder Ferienwohnungen und wissen nicht, welche Kosten Sie von der Steuer absetzen können? Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die richtigen Kosten zu verstehen. Wir zeigen Ihnen, welche Ausgaben Sie in Ihrer Steuererklärung angeben können. Das ist besonders nützlich, wenn Sie gerade erst mit der Vermietung beginnen. Sie erfahren, wie Sie weniger Steuern zahlen und Ihre Einnahmen steigern können.

Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind alle Kosten, die Sie haben, um Ihr Einkommen zu bekommen oder zu sichern. Diese Kosten werden von Ihrem Umsatz abgezogen, bevor z.B. die Einkommensteuer oder Gewerbesteuer (bei gewerblichen Vermietern) berechnet werden.

Werbungskosten gibt es in diesen Bereichen:

• Einkünfte, das Sie für Ihre Arbeit erhalten (Lohn oder Gehalt)
• Einkünfte, das Sie aus Zinsen oder Aktien bekommen
• Einkünfte, das Sie durch Vermieten von Wohnungen oder Häusern bekommen
• Andere Einkünfte.

Wenn Sie Zimmer an Handwerker oder Feriengäste vermieten, ist das Einkommensteuergesetz (§ 21 EStG) sehr wichtig. Einfach zusammengefasst: In diesem Gesetz steht, wie Sie das Geld versteuern müssen, das Sie durch das Vermieten verdienen.

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die Ihnen helfen, Einnahmen zu bekommen oder zu behalten.

Werbungskosten sind keine Steuererleichterung. Sie sind einfach ein Teil der Berechnung, wie viel Geld vom Einkommen übrigbleibt, nachdem alle Ausgaben abgezogen wurden.

Diese Kosten sind wichtig, weil in Deutschland nicht das gesamte Einkommen versteuert wird, sondern nur das Geld, das nach Abzug aller Kosten übrig bleibt.

Wie werden Werbungskosten steuerlich berücksichtigt?

Es gibt verschiedene Arten von Werbungskosten. Diese Kosten können Sie bei der Steuer angeben, um weniger Steuern zu zahlen. Viele neue Unternehmer nutzen nicht alle Möglichkeiten, die Werbungskosten bieten.

Das Thema ist oft kompliziert für das Finanzamt. Deswegen gibt es Pauschalbeträge. Diese Beträge werden immer von Ihrem Einkommen abgezogen, auch wenn Sie weniger Kosten haben.

Um Werbungskosten anzurechnen, müssen Sie alle Ausgaben mit Rechnungen oder Quittungen belegen. Wenn Sie keinen Beleg haben, zählt nur der Pauschalbetrag.

Wenn Ihre Ausgaben höher sind als die Pauschale, sollten Sie nicht über die Pauschale abrechnen. Es sei denn, Sie wollen Zeit und Arbeit sparen.

Die Werbungskosten werden vollständig von Ihren Einnahmen abgezogen. Das verbleibende Einkommen dient als Grundlage für die Berechnung Ihrer Einkommensteuer, Gewerbesteuer (bei gewerblichen Vermietern) und des Solidaritätszuschlags.

Einfache Erklärung der Schwierigkeiten bei Werbungskosten

Viele Menschen haben Probleme, Werbungskosten von privaten Ausgaben zu trennen. Werbungskosten sind Ausgaben, die nur mit der Arbeit zu tun haben. Private Ausgaben kann man in der Steuererklärung nicht abziehen.

In der Praxis ist es schwer, Arbeit und Privatleben komplett zu trennen. Viele Ausgaben sind nicht eindeutig. Manchmal muss man selbst entscheiden, ob etwas für die Arbeit oder privat ist.

Zum Beispiel kann ein Vermieter, der Ferienwohnungen vermietet, Probleme haben. Kauft er einen speziellen Anzug mit eingesticktem Logo der Ferienwohnung, um bei der Schlüsselübergabe gut auszusehen, gilt er als Arbeitskleidung. Dann kann er die Kosten als Werbungskosten absetzen. Trägt er den Anzug aber auch privat, kann er ihn nicht mehr absetzen. Wenn etwas auch privat genutzt werden könnte, gilt es nicht als Werbungskosten.

Es ist wichtig, dass Ihre Arbeitskleidung immer das Logo Ihrer Firma hat. Das Logo kann aufgestickt oder gedruckt sein. Das Finanzamt sieht so, dass es wirkliche Arbeitskleidung ist.

Das Gesetz sagt, dass gemischte Ausgaben (also Ausgaben, die für Arbeit und privat sind) nicht aufgeteilt werden dürfen. Man kann nicht einen Teil als Werbungskosten angeben und den anderen privat zahlen.

Der Sachbearbeiter vom Finanzamt entscheidet, ob Ausgaben als Werbungskosten gelten. Trägt jemand zur Schlüsselübergabe normale Kleidung, wird sie nicht als Arbeitskleidung anerkannt. Das gilt auch dann, wenn man sich in der Freizeit anders kleidet.

Neue Gerichtsentscheidungen haben es auch schwerer gemacht, ein Arbeitszimmer abzusetzen. Wird das Zimmer nur für die Organisation und den Kontakt mit Mietern genutzt, gibt es dafür kaum noch steuerliche Vorteile.

Bei einem Arbeitszimmer ist es sehr wichtig, dass es sich um einen eigenen Raum mit Tür handelt. Sonst erkennt das Finanzamt das Arbeitszimmer schon aus diesem Grund nicht an.

Manchmal akzeptiert der Sachbearbeiter das Zimmer nicht, auch wenn es nur für die Arbeit genutzt wird. Sie denken, es könnte vielleicht auch privat genutzt werden. Dann darf man es nicht als Werbungskosten angeben.

Was beachten Sie bei einer Unternehmensgründung?

Wenn Sie planen, mit der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Geld zu verdienen, sollten Sie Vorkehrungen treffen. Dies hilft, in der Zeit vor und nach Ihrer Gründung Steuern zu sparen.

Einige Kostenpunkte, die mit Ihrer Tätigkeit zusammenhängen, werden nur selten als Werbungskosten anerkannt. Trotzdem können Sie erstmal alle Kosten Ihrer Monteurzimmer oder Ferienwohnung bei der Steuererklärung angeben.

Die Gründung eines Unternehmens wird nicht immer über lange Zeit geplant. Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen fangen oft damit an, eine Immobilie an Freunde oder Verwandte zu vermieten.

Schnell kommen dann Anfragen von unbekannten Menschen auf Sie zu. Spätestens dann merken viele, dass es sich um eine geschäftliche Vermietung handelt.

Wenn Sie planmäßig Vermieter von Monteurzimmern werden wollen, können Sie früh Maßnahmen treffen. Das sorgt für einen erfolgreichen Start in die Branche. An vielen Orten gibt es Seminare und Schulungen für Vermieter. Diese Veranstaltungen erleichtern Ihnen den Einstieg in die Vermietung.

Manche angehenden Vermieter kaufen oder bauen sogar eine neue Immobilie und vermieten diese später. Diese Baukosten können Sie von der Steuer absetzen.

Aber nur, wenn Sie Ihr Unternehmen als Vermieter geplant haben. Haben Sie die Wohnung schon vor mehr als drei Jahren gekauft, können Sie die Kosten für die Anschaffung der Immobilie nicht rückwirkend als Aufwand aufnehmen. Eine spätere Berücksichtigung in der Buchhaltung ist nicht möglich.

Es gibt eine Ausnahme: Sie zahlen die Wohnung oder Unterkunft noch bei der Bank ab. In diesem Fall können Sie die monatlichen Raten steuerlich geltend machen.

Was viele nicht wissen: Sie haben zu diesem Zeitpunkt bereits Werbungskosten. Laut Definition zählt, wie bereits erwähnt, jede Ausgabe dazu, die der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dient. Sie muss jedoch im Zusammenhang mit einer Absicht stehen, Gewinne mit der Unternehmung zu erzielen.

Rechtlich sind alle Ausgaben Werbungskosten, wenn sie dem Schutz, Erwerb oder Erhaltung von Einnahmen dienen.

Sie können also nicht nur die Kosten aus der Zeit vor Ihrer Unternehmensgründung im ersten Geschäftsjahr berücksichtigen. Sie dürfen auch diese Kosten schon im Vorfeld von der Steuer absetzen.

Werbungskosten vor der Gründung

Wenn Sie eine Firma gründen wollen, sollten Sie sich vorher gut informieren. Auch Vermieter von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen müssen selbstverständlich Geld ausgeben, bevor sie mit ihren Zimmern Geld verdienen.

Zum Beispiel, wenn sie eine Ferienwohnung renovieren. Oder wenn sie Möbel für ein Monteurzimmer kaufen. Es geht aber nicht nur um Dinge. Auch Wissen und Zeit zählen. Zum Beispiel, wenn Sie zu einem Seminar fahren, um dort etwas zu lernen.

Der Staat nennt solche Kosten „vorweggenommene Ausgaben“. Das bedeutet: Sie geben erst Geld aus, bekommen aber noch keine Einnahmen. Bei selbstständiger Arbeit nennt man diese Ausgaben „vorweggenommene Betriebsausgaben“. Bei der Vermietung von Zimmern heißen sie „vorweggenommene Werbungskosten“.

Sie können diese Kosten beim Finanzamt angeben. Wichtig ist, dass Sie alle Ausgaben mit Belegen (zum Besipel mit Rechnungen oder Quittungen) beweisen können. Außerdem müssen diese Ausgaben direkt mit Ihrer künftigen Vermietung zusammenhängen.

Welche Kosten können Sie vor der Gründung absetzen?

Alle Kosten, die direkt mit der Gründung Ihres Unternehmens zu tun haben, können Sie von der Steuer absetzen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für Fachmessen oder den Kauf von Waren.

Wenn Sie ein Zimmer in einem Haus vermieten wollen, müssen Sie oft Möbel und andere Dinge kaufen.

Viele Anfänger kaufen auch Fachbücher oder lassen sich von einem Anwalt oder Steuerberater beraten. Auch diese Kosten können Sie als sogenannte Werbungskosten absetzen. Das Gesetz sagt, dass Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Gründung stehen, bis zu drei Jahre vor der Anmeldung des Unternehmens entstanden sein dürfen.

Normalerweise sollte man alle Kosten in dem Jahr absetzen, in dem sie gemacht werden. Aber bei einer Unternehmensgründung geht das nicht immer, weil es länger dauern kann, bis alles fertig ist.

Es kann Monate oder sogar Jahre dauern, bis alle Vorbereitungen abgeschlossen sind. Erst dann können Sie mit der Vermietung anfangen. Wer ein neues Haus baut, um es später zu vermieten, schafft es selten, alles im selben Jahr zu vermieten.

Das Gesetz erlaubt es, die Kosten, die bis zu drei Jahre vor der Unternehmensanmeldung entstanden sind, abzusetzen. Sie können diese Kosten in Ihrem ersten Geschäftsjahr einreichen.
Weil das für das Finanzamt mehr Arbeit bedeutet, akzeptieren sie die Ausgaben nicht immer sofort.

Werbungskosten im Vorfeld absetzen

Viele angehende Vermieter heben die erforderlichen Belege nicht auf. Unsicherheit ist oft der Grund. Sie befürchten, dass sich der Aufwand nicht lohnt. Besonders, wenn es nicht zu einer erfolgreichen Existenzgründung kommt.

Tatsächlich stehen die Ausgaben in Bezug zur "Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen". Das gilt auch, wenn sie fruchtlos enden. Das bedeutet: Es handelt sich um Werbungskosten. Selbst wenn Ihre Gründung erfolglos bleibt, können Sie diese Kosten in der Steuererklärung geltend machen.

Der Bundesfinanzhof hat dieses Recht Gründern mehrfach zugesprochen.

Die steuerlichen Ersparnisse setzen keine Mieteinnahmen voraus. Das gilt auch für die Zukunft. Entscheidend ist, dass Sie die Absicht haben, in der Zukunft Mieteinnahmen zu erzielen (Das nennt man Gewinnerzielungsabsicht).
Wichtig ist auch: Sie dürfen die entstandenen Kosten im aktuellen Kalenderjahr absetzen. Selbst dann, wenn die ersten Einnahmen erst später erfolgen.

Häufig geht es um Abschreibungen, Finanzierungskosten, Renovierungskosten und Ausgaben für Werbung und Inserate.

In der Praxis kauft ein Vermieter oft die Einrichtung für ein Monteurzimmer. Später stellt er fest, dass Renovierungsarbeiten nötig sind. Wenn danach erneut ein TV-Gerät gekauft wird, um die Vermietungschancen zu erhöhen, ist auch dieses steuerlich anzuerkennen.

Es gibt keine gesetzliche Begrenzung, wie lange Sie die Werbungskosten ohne Mieteinnahmen absetzen dürfen. Vermieten Sie länger nicht, kann das Finanzamt aber an Ihrer Gewinnerzielungsabsicht zweifeln und diese prüfen.

In diesem Fall betrachtet das Finanzamt Ihre Vermietung als Liebhaberei. Es weigert sich dann, Ihre Verluste anzuerkennen. Vermitteln Sie glaubhaft, dass Sie weiterhin versuchen, einen Mieter zu finden.

Wie arbeitet das Finanzamt?

Zu dieser Situation muss es nicht kommen. Wenn Sie das Finanzamt von Ihrer ernsten Vermietungs- und vor allem Gewinnerzielungsabsicht überzeugen, wertet das Finanzamt Ihr Unternehmen nicht als Liebhaberei. Dafür ist es wichtig, zu verstehen, wie das Finanzamt arbeitet.

Das Finanzamt addiert am Ende eines Geschäftsjahres alle Mieteinnahmen. Dann zieht er von dieser Summe die abgerechneten Werbungskosten des Jahres ab. Diese bestehen üblicherweise aus Reparaturen, Fahrtkosten, Zinsen und Marketingkosten.

In Ihrer Steuererklärung geben Sie alle Einnahmen und Ausgaben an. Dies geschieht in der Anlage V. Diese ist für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Haben Sie weniger als 410 Euro für Gegenstände oder Software ausgegeben? Dann können Sie den Betrag in voller Höhevon Ihren Mieteinnahmen abziehen.

Übersteigen Ihre Investitionen 410 Euro, dann müssen Sie diese separat angeben. So erhält das Finanzamt einen guten Überblick über die Geschäftsvorgänge in Ihrem Unternehmen.

Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen: Kosten absetzen

Es gibt nur selten Probleme zwischen einem Vermieter und dem Finanzamt. Meistens wissen die Mitarbeiter des Finanzamts, dass es am Anfang viel Geld kostet, ein neues Unternehmen zu gründen. Oft dauert es Monate oder mehrere Jahre, bis man wirklich Gewinn macht.

Sie müssen aber zeigen, dass Sie einen Gewinn erzielen wollen. Dazu müssen Sie aktiv nach Mietern suchen. Das Finanzamt möchte, dass Sie regelmäßig Anzeigen in Zeitungen oder im Internet schalten. Sie sollten Ihre Zimmer und Wohnungen auch regelmäßig renovieren.

Manchmal verlangt das Finanzamt auch, dass Sie einen Makler beauftragen. Außerdem sollten Sie den Mietpreis anpassen, wenn er zu hoch oder zu niedrig ist. Wenn Sie all das machen, glaubt das Finanzamt auch bei Verlusten, dass Sie in Zukunft Gewinne machen wollen.

Kosten für den Kauf einer Immobilie

Der Kaufpreis für eine Immobilie ist einer der größten Kostenpunkte, den Sie steuerlich absetzen können. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen, dürfen Sie die Anschaffungskosten über 50 Jahre abschreiben. Das heißt, jedes Jahr können Sie 2 Prozent der Kosten von Ihren Einnahmen abziehen.

Es gibt aber auch besondere Regeln für bestimmte Fälle, wie Sie die Kosten absetzen dürfen.

Zinsen

Wenn Sie ein Haus bauen, leihen Sie sich oft Geld von der Bank. Dafür zahlen Sie Zinsen und den Kredit zurück. Wenn Sie das Haus vermieten, dürfen Sie die Raten und Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Kosten für das Konto

Es ist eine gute Idee, ein eigenes Konto nur für die Vermietung zu haben. Auf diesem Konto können Sie Mietzahlungen besser im Blick behalten und nachverfolgen, ob alle zahlen.

Viele Banken verlangen Gebühren für das Konto. Die Gebühren können Sie absetzen, wenn Sie das Konto hauptsächlich für die Vermietung nutzen.

Grundsteuer

Als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung müssen Sie jedes Jahr Grundsteuer an die Stadt oder Gemeinde zahlen.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, dürfen Sie die Grundsteuer von der Steuer als Werbungskosten abziehen.

Maklergebühren

Ein Immobilienmakler hilft dabei, Mieter für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu finden. Wenn Sie den Makler dafür bezahlen, dürfen Sie die Maklergebühr von der Steuer absetzen.

Marketingausgaben

Vermieter von Ferienwohnungen oder Monteurzimmern brauchen Werbung, um neue Mieter zu finden. Sie können Anzeigen in Zeitungen, im Radio oder im Internet (z.B. auf dem Monteurzimmer-Portal Deutschland-Monteurzimmer.de oder dem Monteurunterkunft-Portal Monteurunterkunft.de ) schalten. Die Kosten für diese Werbung dürfen Sie ebenfalls von der Steuer abziehen.

Kosten für Büromaterialien

Wenn Sie keinen Makler beauftragen und sich selbst um die Vermietung kümmern, entstehen Ihnen vielleicht höhere Kosten fürs Büro, zum Beispiel für das Telefon, Briefmarken oder Schreibmaterial. Auch diese Kosten dürfen Sie absetzen.

Hausnebenkosten

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, müssen Sie auch Nebenkosten für die Monteurzimmer oder Ferienwohnung bezahlen, wie zum Beispiel für Heizung, Wasser, die Müllabfuhr oder beauftragte Winterdienste über eine Firma. Auch die Kosten für einen Hausmeister oder eine Hausverwaltung fallen an.

Vermieter dürfen diese Nebenkosten an die Mieter weitergeben oder die Kosten in der Steuererklärung absetzen.

Kosten für Möbel

Kosten für eine Sanierung

Wenn die Bauarbeiten mehr als 4.000 Euro kosten, müssen Sie die Kosten über mehrere Jahre absetzen. Kleinere Umbauten dürfen Sie direkt im gleichen Jahr absetzen.

Kosten für Reparatur oder Renovierung

In der Regel müssen Sie nicht das ganze Gebäude sanieren. Meist geht es nur um kleine Reparaturen. Zum Beispiel ein kaputter Boiler, ein undichtes Fenster oder tropfende Wasserhähne.

Als Vermieter müssen Sie diese Dinge zahlen. Sie dürfen die Kosten nicht auf die Mieter übertragen. Deshalb können Sie diese Ausgaben als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dazu zählen auch die Kosten für Handwerker.

Mitgliedsbeiträge

Als Vermieter brauchen Sie regelmäßig Informationen über Ihre Branche. Zum Beispiel, ob die Mietpreise noch aktuell sind oder ob es neue Standards für Ferienwohnungen gibt.

Vermieter bekommen solche Informationen oft durch Vermieterverbände, Interessengemeinschaften oder Internet-Communities. Die Mitgliedsbeiträge für solche Gruppen können Sie als Werbungskosten absetzen.

Abfindung für Mieter

Manchmal machen Vermieter einen Fehler bei der Planung. Sie vermieten vielleicht eine Ferienwohnung an neue Mieter, obwohl der alte Mieter noch dort wohnt. In solchen Fällen müssen Sie schnell eine Lösung finden. Sie können dem alten Mieter eine Abfindung zahlen, damit er auszieht.

Diese Abfindung ist von der Steuer absetzbar, wenn sie Ihnen hilft, mehr Geld mit Ihrer Immobilie zu verdienen.

Anwaltskosten

Wenn es Streit mit Mietern gibt, müssen Sie manchmal einen Anwalt einschalten. Oft reicht es, wenn der Anwalt einen Brief schreibt, um den Streit zu klären.

Die Kosten für den Anwalt, Gutachter und Gerichtstermine können Sie als Werbungskosten absetzen. Sie helfen, Ihre Mieteinnahmen zu sichern.

Fahrtkosten

Als Vermieter fahren Sie oft zwischen Ihrer Wohnung und den vermieteten Immobilien hin und her. Diese Fahrten verursachen Kosten.

Pro Kilometer, den Sie beruflich mit dem Auto fahren, dürfen Sie 30 Cent von der Steuer absetzen.

Das gilt nicht nur für Fahrten zwischen Ihrer Wohnung und den Immobilien, sondern auch für andere geschäftliche Fahrten. Das können Fahrten zum Handwerker, Steuerberater, Baumarkt oder zur Bank sein. Sie müssen aber ein Fahrtenbuch führen, um diese Ausgaben abzusetzen.