Wohngebäudeversicherung für Vermieter
Versichern Sie Ihre Ferienimmobilien

Wohngebäudeversicherung für Ferienimmobilien: Pflicht für Eigentümer?

Eine gesetzliche Verpflichtung zum Abschluss einer Wohngebäudeversicherung für ein Ferienhaus oder Monteurzimmer gibt es nicht. Dennoch sollte diese Absicherung als verpflichtend gesehen werden, schützt sie doch das Eigentum des Vermieters zumindest in finanzieller Hinsicht.

Wichtig vorab: Ein Vergleich der verschiedenen Anbieter ist zu empfehlen. Die Prämien unterscheiden sich sehr in ihrer Höhe.

Der Grund ist, dass es sich hierbei um Ferienimmobilien handelt, bei denen zeitweise mit einem gewissen Leerstand zu rechnen ist. Das erhöht das Risiko für die Versicherung deutlich, weil beispielsweise ein Leitungswasserschaden erst spät entdeckt werden könnte.

Wenn Sie ein Monteurzimmer im eigenen Wohnhaus vermieten, stehen Sie nicht vor diesem Problem. Die übliche Wohngebäudeversicherung erstreckt sich auf den zu vermietenden Teil des Hauses.

Wovor schützt die Wohngebäudeversicherung meine Unterkunft?

Die Wohngebäudeversicherung schützt ein Wohnhaus vor einem Gebäudeschaden durch Sturm, Wasser oder die Einwirkung von Naturgewalten. Auch Feuer ist in der Regel im Versicherungsschutz enthalten, sodass sich ein umfassender Schutz für die Ferienimmobilie ergibt, wenn die Deckungshöhen ausreichend gewählt werden.

Grundsätzlich sind die Versicherungsbedingungen für das Ferienhaus ähnlich denen, die für ein übliches Wohngebäude gelten.

Einschränkungen bestehen, wenn es sich um eine Ferienwohnung handelt, die sich in einem Gebäude befindet, das mehrere Eigentümer besitzt. Dann muss die Eigentümergemeinschaft als Ganzes agieren und die Gebäudeversicherung abschließen.

Ein einzelner Eigentümer kann für die von ihm angebotene Ferienwohnung oder für ein einzelnes Zimmer keine Gebäudeversicherung abschließen oder diesen Wohnraum in eine bestehende Versicherung aufnehmen.

Treten Schäden im Inneren der Wohnung auf, weil ein Mieter randaliert hat, tritt die Gebäudeversicherung nicht in Leistung. Dies ist Sache der Privathaftpflichtversicherung, wobei die Versicherung zahlen muss, die durch den Verursacher des Schadens besteht. Die Wohngebäudeversicherung erstreckt sich auf die gesamte Ferienwohnung und auf Einbaumöbel („Einbau“ ist das wichtige Detail).

Der Briefkasten, die Garage und ein Geräteschuppen können in den Versicherungsschutz mit aufgenommen werden.

Ebenfalls enthalten sind Einbruch und Diebstahl, dies allerdings nur solange, wie keine Fahrlässigkeit nachweisbar ist. Wenn der übernachtende Mieter das Fenster offengelassen hat und daraufhin kommt es zum Einbruch, wird hier Fahrlässigkeit angenommen und die Versicherung zahlt nichts.

Aufräumkosten können nach einem Sturm entstehen, diese werden durch die Wohngebäudeversicherung getragen. Des Weiteren ist Mietverlust versicherbar – wenn beispielsweise der Sturm einen Baum auf dem Grundstück gefällt hat. Hat dieser im Fallen das Fenster der Ferienunterkunft zerstört und in der Folge kann die Wohnung nicht vermietet werden, trägt die Mietausfallkosten die Wohngebäudeversicherung.

Die Wohngebäudeversicherung tritt in den folgenden Fällen in Leistung:

• Schäden durch Sturm
• Feuerschäden
• Schäden durch Leitungswasser
• Frost- und Hagelschäden
• Schäden durch Blitzschlag
• Schäden durch Explosion
• Mietausfallschäden
• Aufräumkosten

Zusätzlich ist eine Versicherung gegen Elementarschäden empfehlenswert. Zumindest, wenn sich die Unterkunft in einer Region befindet, die durch Erdrutsche, Lawinen oder Überschwemmungen bedroht ist.

Tipp: Beiträge senken durch Verhandlungen zur Wohngebäudeversicherung

Wie eingangs erwähnt, unterscheiden sich die Beiträge in ihrer Höhe bei Ferienimmobilien deutlich von denen bei normalen Wohngebäuden, die dauerhaft genutzt werden. Die Versicherungen argumentieren, dass ein Schaden, der in Zeiten des Leerstands auftritt, deutlich später erkannt wird und somit teure Folgeschäden verursachen könnte.

Ein Beispiel: Ein starker Sturm hat das Dach teilweise abgedeckt. Theoretisch nicht schlimm, leider war in dem Ferienhaus zum Zeitpunkt des Sturms und in der folgenden Woche niemand. Danach kam das schlechte Wetter und brachte jede Menge Regen mit.

Durch das defekte Dach konnte ungehindert Regenwasser ins Haus eindringen und richtete in Kombination mit dem einsetzenden Frost einen Schaden an. Sicherlich ein ungünstiges Szenario, das dennoch möglich ist. Aus diesem Grund erhöhen die Versicherungsanbieter die Prämien für Wohngebäudeversicherungen für Ferienimmobilien enorm.

Wenn Sie als Eigentümer jemanden benennen, der täglich einen Blick auf das Haus wirft oder der als Hausverwalter vor Ort ist, bringen Verhandlungen mit der Versicherung nicht selten eine hohe Beitragsersparnis. Steht die Ferienimmobilie dauerhaft unter Beobachtung, können Schäden rechtzeitig bemerkt und Folgeschäden verhindert werden. Daraus ergeben sich geringere Kosten für die Versicherung, was diese mit niedrigeren Beiträgen honoriert.

Günstigere Versicherungsbeiträge erhalten Sie auch, wenn Sie eine Ferienimmobilie im Ausland versichern und ein üblicher Schaden dort nicht auftreten wird. Ein Schnee- oder Frostschaden ist bei einer Unterkunft im Süden kaum zu erwarten, daher brauchen Sie keinen derartigen Risikoeinschluss. Manche Versicherer lassen sich auf derartige Verhandlungen ein und offerieren eine günstigere Prämie.

Mitversicherung des Ferienhauses möglich?

Sie bieten für Handwerker und Geschäftsreisende nicht nur ein Monteurszimmer an, sondern ein ganzes Haus, das sich in einer abgeschlossenen Siedlung oder einem Wohnpark befindet? Dann besteht für Sie die Möglichkeit der Mitversicherung dieser Ferienimmobilie.

Wenn der Betreiber der gesamten Anlage einen Rahmenversicherungsvertrag geschlossen hat, können einzelne Eigentümer oft eine Einzelpolice zu diesen deutlich günstigeren Konditionen abschließen.

Zuerst muss der Betreiber einen Rahmenvertrag abschließen, erst dann können sich einzelne Eigentümer oder Pächter anschließen. Nicht alle Versicherungen, die eine Wohngebäudeversicherung offerieren, bieten derartige Vertragsmöglichkeiten an.

Wohngebäudeversicherung für die Ferienunterkunft im Ausland

Niemand gibt vor, dass das Monteurzimmer oder die Ferienunterkunft im eigenen Haus sein muss, das sich hier in Deutschland befindet. Im Ausland besteht die Möglichkeit, Unterkünfte an Geschäftsreisende zu vermieten. Auch dort brauchen Sie eine gute Wohngebäudeversicherung, wobei das in einigen Ländern bestehende Recht eine solche verpflichtend vorgibt.

Theoretisch kein Problem, praktisch stellen sprachliche Barrieren und Schwierigkeiten im Verständnis der juristischen Fachausdrücke eines dar. Der Abschluss einer ausländischen Gebäudeversicherung ist auf keinen Fall zu empfehlen, wenn Sie die Landessprache nicht perfekt beherrschen oder jemanden haben, der die Übersetzung für Sie vornimmt.

Selbst in einem solchen Fall stehen Sie noch vor der Frage, wie Sie einen Schadensfall zur Regulierung abgeben sollen. Immer mit einem Übersetzer arbeiten? Das könnte auf Dauer teuer werden! Sinnvoller ist es, bei den deutschen Anbietern nach einer Versicherungsmöglichkeit zu schauen, die für Auslandsimmobilien erhältlich ist und das Risiko mit einschließt, dass die Unterkunft zeitweise leer steht.

Kann die Wohngebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt werden?

Eine Ferienimmobilie, die vermietet wird, soll dem Vermieter einen Gewinn bescheren oder ihre Kosten decken. Wie gestaltet es sich mit den Versicherungen, die für die Immobilie abgeschlossen werden müssen – reduzieren sie die Einnahmen oder sind sie neutral?

Die gesetzliche Regelung besagt, dass Sie Kosten für die Versicherung der Immobilie gegen Feuer, Sturm, Wasser und Elementarschäden in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen können. Das heißt, dass der Mieter diese Kosten tragen muss, wobei sie die jährlichen Gebühren auf alle Mieter der Ferienimmobilie verteilen.

Wenn Sie eine Monteurswohnung vermieten und jährlich 150 Vermietungen haben (150 Mieter oder Mieter, die für mehrere Tage bleiben), verteilt sich die Gesamtprämie auf die Nebenkosten für alle 150 Vermietungen. Die entsprechende gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 2 der Betriebskostenverordnung.

Wichtig ist, dass Sie als Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, zu dem Sie verpflichtet sind. Es bedeutet, dass Sie in einem gewissen Rahmen wirtschaftlich vorgehen und immer das Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behalten müssen.

Sie können nicht wahllos alle verfügbaren Versicherungen für die Ferienimmobilie abschließen und erwarten, dass Sie die Kosten auf die Mieter umlegen können. Übersteigen die Kosten das Wirtschaftlichkeitsgebot, kann der Vermieter auf Schadenersatz verklagt werden!

Wohngebäudeversicherung:
Vorsicht bei Leerstand von Ferienimmobilien

Sie bieten eine Monteursunterkunft oder Ferienwohnung zur Miete an, können diese aber nicht durchgängig vermieten? Ein teilweiser Leerstand ist bei solchen Objekten üblich.

Wichtig ist, dass Sie diesen Fakt beim Abschluss der Gebäudeversicherung angeben! Das führt zwar mit sich, dass die Prämien ansteigen, dafür ist die Versicherung sicherer.

Wenn die Versicherung herausfindet, dass es sich bei dem versicherten Objekt um eine Monteurswohnung oder ein Ferienhaus handelt – die Immobilie nicht zu den üblichen Wohnzwecken genutzt wird -, kann sie die Leistung verweigern.

Die Begründung ist in solchen Fällen meist, dass ein Schaden hätte verhindert oder zumindest begrenzen ließe, wenn das Objekt dauerhaft bewohnt gewesen wäre. Ein Einbruchschaden oder ein Schaden durch austretendes Leitungswasser würde direkt bemerkt werden – bei einer Ferienwohnung, die zwischen den Vermietungen Tage leer steht, fällt der Schaden nicht auf.

Ein Verschweigen dieser Tatsache kann die Befreiung des Versicherungsunternehmens von seiner Leistungserfüllung mit sich führen, was für Sie bedeutet, dass Sie sämtliche Schäden begleichen müssen.

Tipp: Besser nehmen Sie die höheren Prämien in Kauf und versichern das Ferienobjekt als solches, als dass Sie später auf den Kosten für Schaden und Folgeschäden sitzen bleiben und diese aus eigener Tasche bezahlen.

Welche Anforderungen muss die Wohngebäudeversicherung für Ferienhäuser erfüllen?

Die folgenden Leistungen sind bei einer Wohngebäudeversicherung wichtig:

• Bestimmte Leistungen dürfen nicht ausgeschlossen werden.
• Der Versicherungsschutz gilt an allen 365 Tagen des Jahres und bezieht sich nicht nur auf die vermieteten Tage.
• Die Leistung wird auch bei grober Fahrlässigkeit erbracht.

Der letzte Punkt ist vor dem Hintergrund wichtig, dass die grobe Fahrlässigkeit meist auf den Mieter zurückzuführen ist. Der hat beispielsweise ein Fenster offengelassen, durch das der Einbrecher ins Haus gelangen konnte. Der Vermieter kann hier nichts dafür, muss aber die finanziellen Schäden zahlen. Eine gute Wohngebäudeversicherung schließt Fahrlässigkeit in ihren Versicherungsschutz mit ein.

Elementarschäden müssen nicht zwingend im Versicherungsumfang enthalten sein, oft ist es sogar günstiger, eine separate Elementarschadenversicherung abzuschließen.

Die Gültigkeit an allen 365 Tagen im Jahr ist sehr wichtig – ein Schaden wartet nicht auf Ihren Mieter, ehe er eintritt! Auch die nicht vermieteten Zeiten müssen abgesichert sein, bergen sie doch das Risiko, dass ein Schaden nicht direkt bemerkt und behoben wird.