Wohnraumschutzgesetz: Was Vermieter von Monteurzimmern & Ferienwohnungen über das Gesetz gegen Zweckentfremdung & Wohnraumschutz wissen müssen

Wohnraumschutzgesetz für Monteurzimmer einfach erklärt

Früher war es in vielen Städten weniger streng geregelt, freie Zimmer in der eigenen Wohnung an Touristen oder Arbeiter für kurze Zeit zu vermieten. Heute prüfen Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt genauer, ob eine Wohnung noch dem Wohnen dient oder dauerhaft als Ferienwohnung, Monteurzimmer oder Monteurunterkunft genutzt wird.

Für Vermieter ist diese Unterscheidung praktisch wichtig. Eine Wohnung, die nur gelegentlich genutzt wird, kann anders bewertet werden als eine Wohnung, die dauerhaft mit wechselnden Firmen, Teams oder Feriengästen belegt ist. Je nach Stadt kann dafür eine Genehmigung, Wohnraum-ID, Registriernummer oder baurechtliche Prüfung erforderlich sein.

Wer Wohnraum regelmäßig ohne erforderliche Erlaubnis kurzzeitig an Touristen oder Monteure vermietet, riskiert Abmahnungen, Bußgelder, Nutzungsverbote und im Mietverhältnis sogar eine Kündigung.

Nicht jede kurzfristige Überlassung ist automatisch verboten. Entscheidend sind Standort, Dauer, Häufigkeit, Nutzungsart und die Frage, ob der Wohnzweck erhalten bleibt. Wenn Sie unsicher sind, prüfen Sie zuerst die Vorgaben Ihrer Stadt und nutzen Sie ergänzend unsere Ratgeber zur Untervermietung von Wohnraum, zum Mietrecht bei Ferienwohnungen und Monteurzimmern und zur Kurzzeitvermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen.

Wann wird eine Monteurwohnung zur Zweckentfremdung?

Unter Zweckentfremdung versteht man, dass eine Wohnung nicht mehr in erster Linie als dauerhafter Wohnraum genutzt wird. Stattdessen dient sie überwiegend einem anderen Zweck. Für Monteurzimmer ist das vor allem dann relevant, wenn eine ganze Wohnung wiederholt an wechselnde Gäste überlassen wird.

Für Vermieter von Monteurzimmern ist wichtig: Die Vermietung an beruflich reisende Personen ist nicht automatisch verboten. Sie ist aber auch nicht automatisch erlaubt. Entscheidend ist die konkrete Nutzung am Standort.

Prüfen Sie deshalb frühzeitig, welche Behörde zuständig ist. Häufig sind Wohnungsamt, Bauamt, Ordnungsamt oder eine spezielle Stelle für Wohnraumschutz zuständig. Einen guten Einstieg bietet der Ratgeber Ferienwohnung oder Monteurzimmer bei der Stadt anmelden. Für die rechtliche Einordnung passt außerdem der Ratgeber Zweckentfremdungsverbot bei Monteurzimmern und Ferienwohnungen.

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten strenge Regeln zur Vermietung von Wohnraum.

Seit dem 1. Juli 2022 ist in mehreren Städten Nordrhein-Westfalens eine Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich. Diese muss in Inseraten angegeben werden.¹ Dazu gehören zum Beispiel Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster. Seit 2025 ist die Wohnraum-ID auch in Wesseling Pflicht.¹

In Schleswig-Holstein ist das Wohnraumschutzgesetz vom 21. Juni 2024 am 5. Juli 2024 in Kraft getreten. Es erlaubt Kommunen, mit eigenen Satzungen gegen Zweckentfremdung von Wohnraum vorzugehen.²

Warum Städte Wohnraum schützen – und was das für Vermieter heißt

Der Wohnraumschutz richtet sich nicht pauschal gegen Vermieter. Er soll verhindern, dass Wohnungen in Städten mit Wohnungsmangel dauerhaft dem normalen Mietmarkt entzogen werden.

Viele Haushalte leiden unter steigenden Mieten und hohen Nebenkosten. Wenn zusätzlich Wohnungen dauerhaft als Ferienwohnungen oder kurzzeitig wechselnde Monteurunterkünfte genutzt werden, verschärft das in einigen Städten den Druck auf den Wohnungsmarkt.

Besonders streng sind häufig Städte wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart. Dort gibt es eigene Zweckentfremdungssatzungen, Registriernummern oder Wohnraum-IDs, die Vermieter beachten müssen.³

Kontrollen, Bußgelder und Nutzungsverbote vermeiden

Früher blieb unerlaubte Untervermietung oft unentdeckt. Heute prüfen viele Städte genauer. Behörden können Inserate auswerten, Nachweise anfordern, Nachbarn befragen oder Wohnungen kontrollieren.

Wird eine Wohnung ohne erforderliche Erlaubnis an Touristen oder Monteure vermietet, kann die Stadt ein Verfahren einleiten. In der Regel wird der Einzelfall geprüft: Nutzungsdauer, Häufigkeit, Inserate, Genehmigungen, Belegung und lokale Vorschriften spielen dabei eine Rolle.

Wenn Kontrolleure Touristen oder Monteure in der Wohnung antreffen, werden in der Regel nicht die Gäste bestraft. Verantwortlich ist meist die Person, die die Wohnung anbietet oder vermietet.

In Hamburg können – wie in Berlin – bei schwerwiegenden Verstößen gegen das Wohnraumschutzrecht Bußgelder von bis zu 500.000 Euro drohen. In der Praxis liegen die Strafen jedoch oft darunter und hängen vom Einzelfall ab.³

Schon das Inserieren kann problematisch sein

Viele Vermieter denken zuerst an die tatsächliche Vermietung. Wichtig ist aber: In einigen Städten ist bereits das öffentliche Anbieten einer Wohnung an Voraussetzungen geknüpft. Das gilt besonders bei Inseraten für Ferienwohnungen, Monteurzimmer oder andere kurzfristige Unterkünfte.

Prüfen Sie deshalb vor der Veröffentlichung, ob eine Wohnraum-ID, Registriernummer oder Genehmigung erforderlich ist. Wenn zusätzlich eine baurechtliche Umnutzung im Raum steht, hilft der Ratgeber Nutzungsänderung von Wohnraum zur Monteurwohnung prüfen. Für bauliche Fragen lesen Sie zusätzlich den Ratgeber Bauvorschriften, Zimmergröße und Brandschutz für Monteurzimmer prüfen.

Teilvermietung: Wann bleibt die Nutzung erlaubt?

In manchen Städten ist die Vermietung einzelner Zimmer eher möglich als die Überlassung einer ganzen Wohnung. Entscheidend ist häufig, ob der Gastgeber selbst dort wohnt und die Wohnung weiterhin überwiegend Wohnraum bleibt.

In Hamburg kann es zum Beispiel darauf ankommen, ob weniger als die Hälfte der Wohnung überlassen wird. Andere Städte setzen andere Maßstäbe oder verlangen zusätzliche Nachweise.

Begriffe wie „weniger als die Hälfte“, „überwiegende Wohnnutzung“ oder „zeitweise Überlassung“ sind in der Praxis nicht immer einfach. Deshalb sollten Vermieter die konkrete Satzung ihrer Stadt prüfen und im Zweifel fachlichen Rat einholen.

Besonders wichtig ist die Selbstnutzung. Wenn der Gastgeber während der Untervermietung selbst in der Wohnung lebt, kann der Wohnzweck eher erhalten bleiben. Wird dagegen die gesamte Wohnung regelmäßig an wechselnde Gäste überlassen, steigt das Risiko einer genehmigungspflichtigen Zweckentfremdung.

Untervermietung: Wann bleibt der Wohnzweck erhalten?

Bei der Untervermietung kommt es auf den Einzelfall an. Eine gelegentliche Überlassung eines Zimmers kann anders bewertet werden als eine dauerhaft organisierte Vermietung an wechselnde Gäste.

Behörden prüfen unter anderem, ob der Gastgeber dort seinen Lebensmittelpunkt hat, wie viele Personen untergebracht werden, wie oft Gäste wechseln und ob die Wohnung wirtschaftlich bereits wie eine Beherbergungsstätte genutzt wird.

Reine Beherbergungsbetriebe, Hotels oder Unterkünfte in Gewerbegebieten können unter andere Vorschriften fallen. Trotzdem sollten Vermieter vor dem Start mit der zuständigen Stadt sprechen. Weitere Praxistipps finden Sie im Ratgeber Untervermietung von Wohnraum einfach erklärt.

Bußgelder bei illegaler Kurzzeitvermietung

Die Strafen bei unerlaubter Untervermietung von Wohnungen oder ungenehmigter Kurzzeitvermietung können hoch sein. Das gilt besonders dann, wenn die Wohnung regelmäßig an Touristen, Monteure oder andere wechselnde Gäste überlassen wird.

In Städten wie Berlin, Hamburg oder München können Bußgelder bis zu 500.000 Euro betragen.³ In anderen Bundesländern wie Niedersachsen, Bremen oder Brandenburg sind bis zu 100.000 Euro möglich.⁴ Die tatsächliche Höhe hängt aber vom Einzelfall ab.

Das Übernachten von Familie oder Freunden ist nicht mit einer gewerblich oder regelmäßig betriebenen Kurzzeitvermietung gleichzusetzen. Problematisch wird es vor allem, wenn Wohnraum planmäßig und wiederholt gegen Geld angeboten wird.

Zusätzlich werden 2026 neue EU-Regeln zur Kurzzeitvermietung relevant. Die EU-Verordnung (EU) 2024/1028 verpflichtet große Plattformen dazu, bestimmte Vermietungsdaten wie Nächte und Gästezahlen an Behörden zu übermitteln. Dadurch sollen illegale Angebote schneller erkannt werden.⁶

Einen praxisnahen Überblick über Zweckentfremdungssatzungen und typische Bußgelder finden Sie im Ratgeber Zweckentfremdungsverbot bei Monteurzimmern und Ferienwohnungen. Wenn Sie gezielt an beruflich Reisende vermieten möchten, passt zusätzlich der Ratgeber Wohnung an Monteure vermieten.

Untervermietung: Kündigung und Räumungsklage vermeiden

Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis weitervermietet, kann der Vermieter reagieren. Besonders riskant ist es, wenn die Wohnung mehrfach gegen Geld an wechselnde Gäste überlassen wird oder deutlich mehr Personen dort wohnen als vereinbart.

Mieter sollten ihren Vermieter deshalb immer vorab um Erlaubnis bitten. Auch eine erteilte Erlaubnis sollte schriftlich festgehalten werden: Welche Räume dürfen genutzt werden? Für welchen Zeitraum? Für wie viele Personen? Zu welchem Zweck?

Das reduziert Streit und hilft, wenn später Fragen zu Schäden, Nutzung oder Haftung entstehen. Zusätzlich kann ein klarer Mietvertrag für Monteurzimmer und Ferienwohnungen helfen. Bei Unsicherheit ist fachliche Beratung sinnvoll, weil das Mietrecht bei Ferienwohnungen und Monteurzimmern je nach Fall unterschiedlich greift.

Schriftliche Zustimmung, klare Nutzung und saubere Dokumentation sind die wichtigsten Schutzmaßnahmen gegen spätere Streitigkeiten.

Wohnraum-ID beantragen: Ablauf, Unterlagen und Beispiele

In vielen Städten ist eine Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich, bevor eine Wohnung oder ein Monteurzimmer kurzfristig vermietet wird. Zuständig ist häufig das Wohnungsamt, das Amt für Stadtentwicklung oder eine spezielle Stelle für Wohnraumschutz.

In Nordrhein-Westfalen ist die Wohnraum-ID seit dem 1. Juli 2022 in mehreren Städten Pflicht, zum Beispiel in Aachen, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln und Münster. Seit 2025 gehört auch Wesseling dazu.¹

In diesen Städten gilt: Die Kurzzeitvermietung von Wohnraum ist für bis zu 90 Tage im Kalenderjahr genehmigungsfrei möglich, für Studierende meist bis zu 180 Tage. Eine Wohnraum-ID benötigen Sie trotzdem, und diese muss sichtbar in jedem Inserat angegeben werden.¹

Nach der Prüfung erhalten Sie eine individuelle Wohnraum-ID. Diese Nummer muss in Inseraten angegeben werden, wenn die jeweilige Stadt das verlangt. In Nordrhein-Westfalen ist die Vergabe der Wohnraum-ID in der Regel kostenfrei. Für zusätzliche Bescheide oder Sonderfälle können aber Gebühren entstehen.

Wenn Sie mehrere Unterkünfte oder Monteurwohnungen anbieten, prüfen Sie zusätzlich steuerliche und gewerbliche Fragen. Passend dazu sind die Ratgeber zur Gewerbeanmeldung für Vermieter, zur Kleinunternehmerregelung bei Vermietung und zum rechtssicheren Vermieten von Monteurzimmern.