Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum
in Deutschland

Dürfen Sie an Urlauber vermieten?

In Deutschland haben Gemeinden seit einigen Jahren die Möglichkeit, die zweckfremde Nutzung von Wohnraum per Verordnung zu verbieten. Als gesetzliche Grundlage dient das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, kurz ZwEWG.

Das Gesetz ist im Dezember 2013 erstmalig in Kraft getreten. In erster Linie soll das Gesetz dazu dienen, die weitere Verknappung von bezahlbarem Wohnraum in Ballungszentren zu verhindern.

Für Wohnungseigentümer stellt eine Vermietung als Ferienwohnung oder zu gewerblichen Zwecken eine attraktive Einnahmequelle dar. Damit lassen sich in aller Regel höhere Gewinne für erzielen. Mit dem Verbot schiebt der Gesetzgeber dieser Gewinnmaximierung einen Riegel vor.

Die Inhalte des ZwEWG

Mit dem ZwEWG soll verhindert werden, dass Sie verfügbare Wohnungen in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu anderen als zu Wohnzwecken nutzen. Als Grundlage für das Gesetz dient die Annahme, dass Wohnraum vor allem in Ballungsräumen durch Kurzzeitmieten verknappt wird.

Das ZwEWG sieht vor, dass Städte und Gemeinden bei drohendem Wohnungsmangel ein Zweckentfremdungsverbot erlassen. Eine solche Verordnung ist nur zulässig, wenn der Wohnungsmangel nicht durch andere Maßnahmen bekämpft und beseitigt werden kann.

Wann das Verbot greift, lässt sich nicht pauschal sagen. Das Verbot kann je nach Stadt oder Bundesland unterschiedlich ausgestaltet sein.

Sanktionen bei Verstößen gegen das Verbot

Genau wie die Ausgestaltung des Verbots unterscheiden sich die Sanktionen bei Verstößen von Stadt zu Stadt. In Berlin rechnen Wohnungsbesitzer, die gegen das Verbot der Zweckentfremdung verstoßen, mit hohen Geldstrafen.

Im schlimmsten Fall droht ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro. In der bayerischen Landeshauptstadt München können Verstöße sogar mit Geldstrafen von bis zu 500.000 Euro sanktioniert werden.

Was gilt nicht als Zweckentfremdung von Wohnraum?

Was genau als Zweckentfremdung gilt, wird in Paragraf 2 des ZwEWG definiert. Das Gesetz verbietet nicht grundsätzlich jede Verwendung von Wohnraum, die nicht ausschließlich zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses dient.

Wenn Sie als Mieter beispielsweise aus beruflichen Gründen oder zu Ausbildungszwecken abwesend sind, dürfen Sie die Wohnung kurzzeitig vermieten.

Wann liegt eine Zweckentfremdung vor?

Eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes liegt vor, wenn sich die Wohnung länger als drei Monate im Leerstand befindet. In der ersten Zeit nach der Verabschiedung des Gesetzes war ein Leerstand für einen Zeitraum von sechs Monaten erlaubt. Im April 2018 ist die Regelung, wie lange eine Wohnung leerstehen darf, verschärft worden.

Ein geplanter Abriss stellt ebenfalls eine Zweckentfremdung laut ZwEWG dar. Zudem sind alle baulichen Veränderungen untersagt, die die Wohnung für die Nutzung zu Wohnzwecken ungeeignet machen.

Darüber hinaus verbietet das ZwEWG eine Nutzung des Wohnraums zur Fremdenbeherbergung, die nicht vorübergehend ist.

Genehmigung einer Zweckentfremdung

Ausnahmen vom Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum bedürfen grundsätzlich einer Genehmigung. Eine Genehmigung wird erteilt, wenn Sie als Wohnungseigentümer ein öffentliches oder ein schutzwürdiges privates Interesse nachweisen können.

Wer erteilt die Genehmigung zur Zweckentfremdung?

Zuständig für die Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung sind in Deutschland die Bezirksämter. Wenn Sie eine Zweckentfremdung von Wohnraum beim Bezirksamt genehmigen lassen möchten, können Sie den Antrag selber stellen.

Aufgrund der rechtlichen Fallstricke ist es empfehlenswert, einen Anwalt zu konsultieren. Ein Anwalt weiß genau, welche Unterlagen er dem Bezirksamt vorlegen muss und die Erfolgschancen eines Antrags einschätzen.

Genehmigung durch die Bezirksämter

Eine Vermietung an Touristen oder zu gewerblichen Zwecken ist in Städten mit einem Verbot nur möglich, wenn das zuständige Bezirksamt seine ausdrückliche Zustimmung erteilt.

Einen Antrag auf eine Ausnahmegenehmigung können sowohl Mieter als auch Eigentümer stellen. Kommt der Antrag von einem Mieter, muss dieser die Zustimmung des Wohnungseigentümers einholen. Genehmigt das Bezirksamt eine Zweckentfremdung, erhält der Wohnungseigentümer eine Registriernummer.

Seit dem 01. August 2018 muss diese Nummer immer angegeben werden, wenn der Wohnraum öffentlich beworben wird. Die Bezirksämter erteilen eine Genehmigung für eine Zweckentfremdung befristet, bedingt oder unter Auflagen.

Zweckentfremdungsverbot in deutschen Städten

In der deutschen Hauptstadt Berlin existiert eine besonders strenge Regelung. Seit Mai des Jahres 2016 ist es Wohnungseigentümern in Berlin nicht mehr erlaubt, ihre Wohnung an Touristen oder Monteure zu vermieten. Das Berliner Verwaltungsgericht hat das Verbot Anfang des Jahres 2018 nochmal bekräftigt.

Das Gericht entschied, dass die Vermietung einer Wohnung an Monteure eine Fremdbeherbergung darstellt.

Vor Gericht stand ein Mieter einer circa 80 Quadratmeter großen Wohnung im Stadtteil Spandau. Die drei möblierten Zimmer seiner Wohnung vermietete er an Unternehmen, die darin ihre Mitarbeiter unterbringen konnten.

Zimmer an Monteure vermieten

Wenn Sie als Wohnungseigentümer oder als Mieter ein Zimmer für Monteure einrichten und vermieten, können Sie dies nicht einfach tun.

Für die Behörden ist die Vermietung an Monteure oder an Urlauber etwas anderes als die Eigennutzung oder die Untervermietung einer Wohnung. Im schlimmsten Fall verbietet die zuständige Baubehörde die Vermietung von Zimmern an Monteure und Urlauber. Dies wird sie insbesondere bei Monteurzimmern und Monteurwohnungen tun, die sich in reinen Wohngebieten befinden.

Hier ist eine Vermietung von Privatzimmern an Monteure nicht ohne Weiteres gestattet.

Vermietung eines Ferienzimmers

Wenn Sie ein Privatzimmer an Urlauber vermieten möchten, informieren Sie sich zunächst bei ihrer Stadt oder ihrer Gemeinde über die Rechtmäßigkeit des Vorhabens. Dabei klären Sie vor allem die Frage, ob in der jeweiligen Stadt ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum gilt.

Darüber hinaus ist in aller Regel ein Antrag auf eine Nutzungsänderung des Wohnraums zu stellen.

Antrag auf Nutzungsänderung

In den Bauordnungen der Bundesländer ist festgehalten, dass Änderungen in der Nutzungsart einer baulichen Anlage einer Genehmigung bedürfen. Zu einer Änderung in der Nutzung kommt es, wenn Sie ein Zimmer oder eine komplette Wohnung vermieten.

Eine Nutzungsänderung der Wohnung beantragen Sie beim örtlichen Bauamt. Für die Frage, welches Bauamt zuständig ist, ist nicht Ihr Wohnort ausschlaggebend, der Standort der Immobilie ist maßgeblich.

Die Bauämter geben die notwendigen Anträge für eine Nutzungsänderung aus. Mittlerweile können Sie bei vielen Bürgerämtern den Antrag online stellen.

In den meisten Fällen stimmt das Bauamt dem Antrag auf Nutzungsänderung zu. Zuvor wird geprüft, ob Sie alle Bauvorschriften von Land und Kommune einhalten. Ist das nicht der Fall, kann das zuständige Amt bauliche Änderungen an der Immobilie anordnen.

Bußgelder bei zu später Antragsstellung

Den Antrag stellen Sie in jedem Fall vor der Nutzungsänderung. Immer wieder versuchen Wohnungsbesitzer, ein zur Vermietung eingerichtetes Privatzimmer erst später gegenüber den Behörden anzuzeigen.

In einem solchen Fall drohen Bußgelder. Je nach Bundesland können diese eine empfindliche Höhe erreichen. In Bayern musste eine Firma, die mehrere Wohnungen zur Vermietung an Urlauber erworben hatte, ein Bußgeld in Höhe von 500.000 Euro bezahlen.

Außerdem können die Ämter bei einer verspäteten Antragsstellung diverse Auflagen erteilen. Wollen Sie als Wohnungseigentümer eine Genehmigung für die Nutzungsänderung erhalten, müssen Sie zuerst die Auflagen erfüllen.

Das Verfahren zur Nutzungsänderung

Bei einem Antrag auf Nutzungsänderung geben Sie die bisherige Verwendung der Wohnung sowie die geplante Nutzung an. Außerdem fordert das Bauamt Bauzeichnungen sowie Grundrisse der Wohnräume, die die Nutzungsänderung betreffen.

Zu den Unterlagen, die Sie für eine Genehmigung der Nutzungsänderung beim zuständigen Bauamt einreichen müssen, gehören ferner bautechnische Nachweise. Diese sind Brandschutznachweise, Nachweise der Standsicherheit sowie Schallschutznachweise.

Für die Bearbeitung der Anträge erheben die Bauämter in Deutschland eine Gebühr. Die konkrete Höhe der Bearbeitungsgebühr richtet sich nach der Fläche, für die Sie eine Nutzungsänderung beantragen.

Wird der Antrag auf Nutzungsänderung vom Bauamt abgelehnt, ist ein Widerspruch möglich. Bei einem Widerspruch ist es empfehlenswert, sich an einen erfahrenen Anwalt zu wenden, der auf Wohn- und Mietrecht spezialisiert ist.

Zustimmung des Eigentümers

Dass ein Antrag auf Nutzungsänderung sowie das Prüfen eines Zweckentfremdungsverbots ausreichen, gilt für Eigentümer einer Wohnung. Wenn Sie als Mieter ein Zimmer an Monteure oder an Urlauber vermieten möchten, ist ein zusätzlicher Schritt erforderlich. Als Mieter müssen Sie die Zustimmung des Wohnungseigentümers einholen.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Das Anbieten eines Monteurzimmers ist keine klassische Untervermietung, die ohne das Einverständnis des Eigentümers erfolgen kann. Ein weiteres Urteil des Landgerichts Berlin entschied, dass die Vermietung eines Monteurzimmers ohne Zustimmung des Eigentümers eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Ein Monteurzimmer wieder selber nutzen

Wenn Sie sich entscheiden, ein zuvor an Monteure vermietetes Privatzimmer wieder selber zu nutzen, müssen Sie nicht erneut eine Nutzungsänderung beim Bauamt einreichen. Bei der erneuten Eigennutzung handelt es sich nicht um eine Änderung, die gegenüber der Behörden anzeigepflichtig wäre.