Was bedeutet Zwischenmiete und wie funktioniert sie?
Bei einer Zwischenmiete überlässt ein Hauptmieter seine gesamte Wohnung oder einzelne Räume für einen begrenzten Zeitraum an eine andere Person. Der Hauptmieter bleibt dabei Vertragspartner seines ursprünglichen Vermieters und übernimmt gegenüber dem Zwischenmieter selbst die Rolle des Vermieters.
Für die Praxis bedeutet das: Der ursprüngliche Mietvertrag läuft unverändert weiter. Gleichzeitig entsteht zwischen Hauptmieter und Zwischenmieter ein weiteres Mietverhältnis mit eigenen Rechten und Pflichten. Deshalb reichen eine mündliche Absprache, eine Schlüsselübergabe und ein vereinbarter Monatsbetrag nicht aus, um die wichtigsten Risiken zuverlässig zu regeln.
Zwischenmiete auf einen Blick
- Die Wohnung oder ein Zimmer wird nur vorübergehend überlassen.
- Die erforderliche Erlaubnis des Hauptvermieters sollte vorab schriftlich vorliegen.
- Hauptmieter und Zwischenmieter schließen einen eigenen schriftlichen Mietvertrag.
- Befristung, Miethöhe, Nebenkosten, Kaution und Rückgabe werden eindeutig geregelt.
- Der Hauptmieter bleibt gegenüber seinem ursprünglichen Vermieter verantwortlich.
Dieses Modell kommt beispielsweise bei einem Auslandssemester, einer längeren Reise, einer vorübergehenden beruflichen Versetzung oder einem befristeten Projekt in einer anderen Stadt infrage. Auf der anderen Seite suchen Studierende, Praktikanten, Wochenpendler, Techniker und andere Berufsreisende häufig eine bereits möblierte Unterkunft für einige Wochen oder Monate.
Entscheidend ist, dass die vereinbarte Nutzung auch zur tatsächlichen Situation passt. Soll die Wohnung regelmäßig an wechselnde Mitarbeiter, größere Montageteams oder kurzfristig anreisende Gäste vergeben werden, kann dies über eine klassische private Zwischenmiete hinausgehen. Dann können zusätzliche mietrechtliche, steuerliche, gewerbliche oder kommunale Vorgaben relevant werden.
Bei einem zeitlich begrenzten Projekteinsatz kann eine möblierte Unterkunft für Berufsreisende in Stuttgart beispielsweise eine praktische Alternative zum dauerhaft gebuchten Hotelzimmer sein. Professionelle Monteurunterkünfte sind häufig bereits auf Firmenbuchungen, getrennte Betten, Rechnungsstellung, Verlängerungen und die Anreise beruflich eingesetzter Teams vorbereitet.
Wichtig zur Abgrenzung: Zwischenmiete, klassische Untervermietung und die gewerbliche Vermietung einer Ferienwohnung oder Monteurunterkunft sind nicht automatisch dasselbe. Ausschlaggebend sind unter anderem die überlassenen Räume, die Mietdauer, die Häufigkeit der Vermietung, der Personenkreis und die tatsächlich vereinbarte Nutzung.
Brauche ich für eine Zwischenmiete die Erlaubnis des Vermieters?
Grundsätzlich darf ein Mieter die gemietete Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters an eine andere Person weitergeben oder untervermieten.1 Die erforderliche Zustimmung sollte deshalb vor der Unterzeichnung des Zwischenmietvertrags und vor der Schlüsselübergabe schriftlich beantragt und erteilt werden.
Eine nur mündlich erklärte Zustimmung kann später schwer nachzuweisen sein. Sinnvoll ist daher eine schriftliche Bestätigung, aus der hervorgeht, welche Person einzieht, welche Räume überlassen werden und für welchen Zeitraum die Zustimmung gilt.
Teilweise Untervermietung
Möchte der Hauptmieter nur einen Teil der Wohnung überlassen und ist nach Abschluss des Hauptmietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Erlaubnis bestehen.2
Das kann beispielsweise bei veränderten finanziellen, beruflichen oder persönlichen Umständen relevant sein. Die Voraussetzungen müssen jedoch zum konkreten Einzelfall passen.
Vollständige Überlassung
Für die vollständige Weitervermietung der gesamten Wohnung besteht nicht automatisch derselbe Anspruch wie bei einer teilweisen Untervermietung. Hier ist die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters besonders wichtig.
Verlässt der Hauptmieter die Wohnung vollständig und übergibt sie für längere Zeit an eine andere Person, sollte die geplante Gestaltung bei rechtlicher Unsicherheit vorab geprüft werden.
Diese Angaben gehören in die Anfrage an den Vermieter
Der Vermieter sollte die geplante Nutzung realistisch beurteilen können. Eine vollständige und sachliche Anfrage verhindert unnötige Rückfragen und schafft eine belastbare Grundlage für die Entscheidung.
- Name und Kontaktdaten des vorgesehenen Zwischenmieters
- Beginn und geplantes Ende der Zwischenmiete
- Umfang der Überlassung, also einzelne Räume oder die gesamte Wohnung
- Anzahl der einziehenden Personen
- Grund für die gewünschte Untervermietung, soweit dieser für die Erlaubnis relevant ist
- Geplante Nutzung, beispielsweise Wohnen, Studium oder vorübergehender Arbeitseinsatz
- Geplante Rückkehr des Hauptmieters, sofern die gesamte Wohnung überlassen werden soll
Nicht ohne Zustimmung starten
Eine unerlaubte Weitervermietung kann eine Abmahnung und bei einer erheblichen Pflichtverletzung weitere mietrechtliche Konsequenzen bis hin zur Kündigung des Hauptmietvertrags nach sich ziehen. Verlassen Sie sich deshalb nicht darauf, dass der Vermieter die Nutzung später rückwirkend genehmigt.
Weitere Grundlagen zur Untervermietung, zur erforderlichen Erlaubnis und zur praktischen Vorbereitung finden Sie im Ratgeber zur Untervermietung von Wohnungen und Zimmern.
Darf eine Zwischenmiete befristet werden?
Eine Zwischenmiete wird üblicherweise für einen vorher festgelegten Zeitraum vereinbart. Ein in den Vertrag eingetragenes Enddatum bedeutet bei der Vermietung von Wohnraum jedoch nicht in jeder Konstellation automatisch, dass das Mietverhältnis ohne weitere Voraussetzungen an diesem Tag endet.
Bei einem regulären Zeitmietvertrag über Wohnraum müssen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine wirksame Befristung beachtet werden. Ein zulässiger Grund kann beispielsweise darin bestehen, dass der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit wieder selbst als Wohnung nutzen möchte.3 Der konkrete Befristungsgrund sollte dem Zwischenmieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden.
Befristung eindeutig dokumentieren
Halten Sie Mietbeginn, vorgesehenes Mietende, Befristungsgrund und geplante Rückkehr des Hauptmieters nachvollziehbar fest. Für ein möbliertes Zimmer innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung können andere Kündigungs- und Schutzregelungen gelten als für eine vollständig überlassene Wohnung.
Was bedeutet das für die Vertragsplanung?
Planen Sie nicht nur das gewünschte Auszugsdatum, sondern auch den Fall, dass sich ein Projekt verlängert oder der Hauptmieter früher zurückkehrt. Verlängerungen sollten niemals nur telefonisch besprochen werden. Halten Sie Änderungen der Mietdauer schriftlich fest und prüfen Sie, ob die Zustimmung des Hauptvermieters weiterhin ausreicht.
Bei längeren Arbeitseinsätzen kann eine Monteurwohnung für mehrere Wochen in Hannover wirtschaftlicher und alltagstauglicher sein als mehrere einzeln abgerechnete Hotelzimmer. Für Unternehmen bietet eine professionell vermietete Unterkunft häufig mehr Planungssicherheit bei Verlängerungen, Teamwechseln, Rechnungen und wechselnden Anreiseterminen.
Was gehört in einen Zwischenmietvertrag?
Hauptmieter und Zwischenmieter sollten immer einen eigenen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Darin wird festgelegt, welche Räume und Einrichtungsgegenstände überlassen werden, welche Kosten entstehen und welche Regeln während der Mietzeit gelten.
Ein klarer Vertrag hilft beiden Seiten: Der Hauptmieter kann seine Verpflichtungen und Sicherheiten dokumentieren, während der Zwischenmieter erkennen kann, welche Leistungen im Mietpreis enthalten sind und unter welchen Bedingungen die Unterkunft zurückgegeben werden muss.
Checkliste für den Zwischenmietvertrag
- vollständige Namen und Anschriften beider Vertragsparteien
- genaue Bezeichnung der überlassenen Räume
- Mietbeginn, Mietende und dokumentierter Befristungsgrund
- Kaltmiete, Nebenkosten und monatliche Gesamtmiete
- Zahlungszeitpunkt und vereinbarte Zahlungsweise
- Höhe, Anlage, Verwendung und Rückzahlung der Kaution
- Regelung für eine mögliche Verlängerung oder frühere Beendigung
- mitvermietetes Inventar und bereits vorhandene Schäden
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
- Nutzung von Küche, Bad, Keller, Balkon oder Stellplatz
- Regelungen zu Rauchen, Haustieren, Besuch und weiteren Bewohnern
- Hausordnung, Ruhezeiten und vereinbarte Reinigungspflichten
- Vorgehen bei Schäden, Reparaturen und technischen Störungen
- Termin, Zustand und Ablauf der Wohnungsrückgabe
In der Praxis oft unterschätzt: Regeln Sie, wer bei einem Defekt an Heizung, Waschmaschine, Internetanschluss oder Küchengerät informiert werden muss. Gerade bei einer längeren Abwesenheit des Hauptmieters sollten Erreichbarkeit und Vorgehensweise im Notfall vorab geklärt sein.
Orientierung zu Vertragsbestandteilen wie Mietpreis, Nebenkosten, Mietdauer und Kaution bietet auch der DMZ-Ratgeber zum Mietvertrag für möblierte Unterkünfte. Eine passende Hausordnung für möblierte Unterkünfte kann zusätzlich helfen, Ruhezeiten, Gemeinschaftsflächen und die Nutzung des Inventars verständlich zu regeln.
Was müssen Hauptmieter vor der Zwischenmiete regeln?
Gegenüber dem Eigentümer oder ursprünglichen Vermieter bleibt der Hauptmieter weiterhin Vertragspartner. Er muss deshalb die vereinbarte Hauptmiete pünktlich bezahlen und seine Pflichten aus dem Hauptmietvertrag erfüllen. Der Zwischenmieter zahlt seine vereinbarte Miete dagegen an den Hauptmieter.
Der Hauptmieter bleibt verantwortlich
Zahlt der Zwischenmieter verspätet oder gar nicht, muss der Hauptmieter die Hauptmiete trotzdem vollständig an seinen Vermieter überweisen. Auch Beschwerden aus dem Haus, vertragswidrige Nutzungen oder nicht zurückgegebene Schlüssel können zunächst beim Hauptmieter landen.
Miethöhe und Nebenkosten nachvollziehbar vereinbaren
Die Zwischenmiete sollte zur überlassenen Wohnfläche, zur Möblierung und zu den enthaltenen Leistungen passen. Hauptmieter und Zwischenmieter sollten eindeutig festlegen, ob es sich um eine Warmmiete handelt und welche Kosten für Strom, Heizung, Wasser, Internet, Stellplatz oder Reinigung darin enthalten sind.
Bei verbrauchsabhängigen Kosten sollte zusätzlich geregelt werden, ob eine Pauschale, eine Vorauszahlung mit späterer Abrechnung oder eine andere nachvollziehbare Aufteilung gilt. Dies ist besonders wichtig, wenn nur einzelne Räume vermietet werden und Küche, Bad oder Internetanschluss gemeinsam genutzt werden.
Keine willkürlichen Aufschläge: Eine höhere Miete kann beispielsweise durch Möblierung, tatsächlich enthaltene Nebenkosten oder nachvollziehbare Zusatzleistungen begründet sein. Unangemessen hohe oder nicht erklärte Aufschläge können dagegen rechtlich problematisch sein. Je nach Standort und Gestaltung können außerdem mietpreisrechtliche oder kommunale Vorgaben zu prüfen sein.
Pflichten aus dem Hauptmietvertrag berücksichtigen
Soweit der Hauptmietvertrag wirksame Pflichten wie Treppenhausreinigung oder Winterdienst enthält, sollten diese im Zwischenmietvertrag eindeutig angesprochen werden. Der Hauptmieter kann sich gegenüber seinem Vermieter jedoch nicht allein mit dem Hinweis entlasten, der Zwischenmieter habe eine Aufgabe übernommen.
Hausordnung verständlich übergeben
Informieren Sie den Zwischenmieter über Ruhezeiten, Mülltrennung, gemeinschaftlich genutzte Räume, vorhandene Stellplätze und weitere Regeln des Hauses. Lassen Sie sich die Übergabe wichtiger Unterlagen möglichst bestätigen.
Das gilt besonders, wenn beruflich genutzte Fahrzeuge regelmäßig an- und abfahren, Arbeitskleidung oder Werkzeug gelagert werden soll oder mehrere Personen die Wohnung nutzen möchten. Eine Wohnungsnutzung durch eine einzelne Person ist nicht automatisch mit der Unterbringung eines wechselnden Montageteams vergleichbar.
Für Montageteams sind neben getrennten Betten und einer Küche häufig geeignete Stellplätze, eine verständliche Preisangabe und die Möglichkeit zur Verlängerung entscheidend. Eine Monteurunterkunft mit Parkplatz in Essen kann für einen betrieblichen Aufenthalt deshalb passender sein als eine private Zwischenmiete ohne abgestimmte Fahrzeug-, Belegungs- und Abrechnungsregelung.
Wer haftet bei Schäden während der Zwischenmiete?
Verursacht der Zwischenmieter schuldhaft einen Schaden, kann der Hauptmieter grundsätzlich Ersatz verlangen. Gegenüber dem ursprünglichen Vermieter bleibt jedoch zunächst der Hauptmieter der maßgebliche Vertragspartner. Ist der Zwischenmieter zahlungsunfähig oder lässt sich die Ursache des Schadens nicht eindeutig nachweisen, kann der Hauptmieter auf einem Teil der Kosten sitzen bleiben.
Normale Gebrauchsspuren sind von ersatzpflichtigen Beschädigungen zu unterscheiden. Gerade bei bereits möblierten Wohnungen lässt sich diese Abgrenzung später nur zuverlässig treffen, wenn der Zustand vor dem Einzug dokumentiert wurde.
Übergabe und Rückgabe dokumentieren
- Fotos von Böden, Wänden, Bad, Küche und Möbeln aufnehmen
- Inventar und vorhandene Gebrauchsspuren einzeln auflisten
- Zählerstände bei Einzug und Auszug notieren
- Funktion wichtiger Geräte gemeinsam prüfen
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel festhalten
- Protokoll von beiden Vertragsparteien unterschreiben lassen
- Datum und Uhrzeit der Übergabe dokumentieren
- Jeder Vertragspartei eine vollständige Kopie aushändigen
Nutzen Sie dafür ein Übergabeprotokoll für die möblierte Unterkunft. Dadurch lassen sich bereits vorhandene Gebrauchsspuren von später entstandenen Schäden besser unterscheiden.
Haftpflichtversicherung prüfen
Lassen Sie sich nach Möglichkeit bestätigen, dass der Zwischenmieter eine private Haftpflichtversicherung besitzt. Entscheidend ist jedoch nicht nur das Bestehen der Versicherung. In den Versicherungsbedingungen muss geprüft werden, ob und in welchem Umfang Mietsachschäden eingeschlossen sind. Eine Versicherung übernimmt nicht automatisch jeden Schaden und ersetzt keine sorgfältige Dokumentation.
Kaution klar vereinbaren
Eine Kaution kann zusätzliche Sicherheit bieten. Ihre Höhe, Zahlungsweise, Anlage, Verwendung und Rückzahlung müssen im Vertrag eindeutig geregelt sein. Bei der Vermietung von Wohnraum sind die gesetzlichen Vorgaben zur Mietkaution zu beachten. Die Kaution darf nach dem Auszug nicht ohne nachvollziehbaren Grund und ohne spätere Abrechnung pauschal einbehalten werden.
Praktischer Tipp: Vereinbaren Sie bereits bei der Übergabe einen Termin oder ein Zeitfenster für die spätere Rückgabe. So können Zustand, Schlüsselbestand und Zählerstände gemeinsam geprüft werden, bevor eine der Vertragsparteien abreist.
Müssen Einnahmen aus einer Zwischenmiete versteuert werden?
Einnahmen aus einer Unter- oder Zwischenvermietung können steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören. Entscheidend ist nicht nur, wie viel Miete auf dem Konto eingeht. Für die steuerliche Beurteilung können den Einnahmen die damit wirtschaftlich zusammenhängenden und abziehbaren Aufwendungen gegenübergestellt werden.4
Je nach Nutzung können beispielsweise anteilige Miet- und Nebenkosten als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Aufteilung muss sachgerecht und nachvollziehbar sein. Wird nur ein Zimmer oder nur für einen Teil des Jahres vermietet, können die gesamten Wohnkosten nicht allein deshalb vollständig der Vermietung zugerechnet werden.
Keine pauschale 520-Euro-Steuerfreigrenze
Die Aussage, Einnahmen aus einer Untervermietung seien bis zu einem Betrag von 520 Euro generell und in jedem Fall steuerfrei, ist zu pauschal. Die steuerliche Behandlung hängt von der konkreten Gestaltung, der Höhe des steuerlich ermittelten Überschusses, weiteren Einkünften und den im Einzelfall anwendbaren Regelungen ab.
Welche Unterlagen sollten aufbewahrt werden?
- Zwischenmietvertrag und Erlaubnis des Hauptvermieters
- Zahlungsnachweise für erhaltene Mieten und Nebenkosten
- Belege über konkret mit der Zwischenmiete zusammenhängende Ausgaben
- nachvollziehbare Berechnung der zeitlichen oder flächenmäßigen Kostenaufteilung
Eine ausführlichere Einordnung bietet der Ratgeber Einkommensteuer bei der Vermietung von Unterkünften. Bei Unsicherheit zur individuellen Erklärungspflicht oder zur Aufteilung von Kosten sollte die Einordnung mit einer Steuerberatung oder dem zuständigen Finanzamt abgestimmt werden.
Welche Vorteile bietet die Zwischenmiete?
Eine gut vorbereitete Zwischenmiete kann beiden Vertragsparteien Vorteile bieten. Entscheidend sind eine erforderliche Erlaubnis, ein passender schriftlicher Vertrag und eine nachvollziehbare Übergabe. Ohne diese Grundlagen können aus einer zunächst unkomplizierten Vereinbarung schnell finanzielle oder organisatorische Probleme entstehen.
Vorteile für den Hauptmieter
- Laufende Kosten auffangen: Während einer längeren Abwesenheit kann die vereinbarte Zwischenmiete einen Teil der Wohnkosten decken.
- Wohnung behalten: Der Hauptmieter muss seine Wohnung nicht allein wegen einer vorübergehenden Reise oder Versetzung aufgeben.
- Leerstand vermeiden: Die Wohnung bleibt bewohnt und erkennbare Störungen können früher bemerkt werden.
- Möbel weiter nutzen: Die Wohnung muss für die Abwesenheit nicht vollständig geräumt oder eingelagert werden.
Vorteile für den Zwischenmieter
- Unterkunft auf Zeit: Praktisch für Projekte, Praktika, Fortbildungen, Probezeiten oder die Wohnungssuche nach einem Umzug.
- Möblierte Ausstattung: Eigene Möbel müssen häufig nicht transportiert oder neu angeschafft werden.
- Planbarer Zeitraum: Der Aufenthalt kann passend zum Studium, Projekt oder beruflichen Einsatz vereinbart werden.
- Eigener Wohnbereich: Eine Wohnung oder ein Zimmer auf Zeit bietet häufig mehr Alltagsspielraum als ein dauerhaft genutztes Hotelzimmer.
Welche Risiken und Herausforderungen hat eine Zwischenmiete?
Zwischenmieter sind nicht lediglich Gäste, sondern besitzen Rechte aus dem geschlossenen Mietvertrag. Welche Kündigungsfristen und Schutzvorschriften gelten, hängt von der konkreten Wohn- und Vertragssituation ab. Unterschiede können insbesondere zwischen einer vollständig überlassenen Wohnung und einem möblierten Zimmer innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung bestehen.
| Thema | Hauptmieter | Zwischenmieter |
|---|---|---|
| Vertrag mit dem Eigentümer | Bleibt Vertragspartner und schuldet weiterhin die Hauptmiete | Hat grundsätzlich keinen eigenen Mietvertrag mit dem Eigentümer |
| Zwischenmietvertrag | Übernimmt gegenüber dem Zwischenmieter die Vermieterrolle | Zahlt die vereinbarte Zwischenmiete an den Hauptmieter |
| Zahlungsausfall | Muss die Hauptmiete trotzdem vollständig bezahlen | Kann bei ausbleibender Zahlung in Verzug geraten |
| Schäden | Kann gegenüber dem ursprünglichen Vermieter verantwortlich bleiben | Kann für selbst verursachte Schäden ersatzpflichtig sein |
| Hausordnung | Muss geltende Regeln weitergeben und Verstöße ernst nehmen | Muss vereinbarte und wirksame Regeln einhalten |
| Rückgabe | Muss Zustand, Schlüssel und Abrechnung prüfen | Muss Räume und Schlüssel vertragsgemäß zurückgeben |
Unwirksame Befristung
Ein Enddatum allein reicht nicht in jeder Wohnraumsituation aus. Die Vertragsgestaltung muss zur tatsächlichen Nutzung und zur rechtlichen Ausgangslage passen.
Schäden und Kosten
Ohne Protokoll, Fotos, klare Vereinbarungen und gegebenenfalls eine Kaution lassen sich Ansprüche später nur schwer nachweisen.
Unklare Absprachen
Unklare Regeln zu Besuch, Reinigung, Ruhezeiten, Nebenkosten oder Verlängerungen führen schnell zu vermeidbaren Konflikten.
Vor der Zusage realistisch prüfen
Prüfen Sie nicht nur, ob die Person sympathisch wirkt. Klären Sie auch Mietdauer, Personenzahl, Zahlungsweise, tatsächlichen Nutzungszweck und Erreichbarkeit. Eine Zwischenmiete sollte nicht unter Zeitdruck beginnen, wenn wesentliche Angaben oder die Zustimmung des Hauptvermieters noch fehlen.
Checkliste vor der Schlüsselübergabe
Gehen Sie die folgenden Punkte durch, bevor der Zwischenmieter einzieht. Offene Fragen lassen sich vor der Schlüsselübergabe meist leichter lösen als während eines laufenden Mietverhältnisses.
- schriftliche Erlaubnis des Vermieters liegt vor
- Zwischenmietvertrag ist vollständig ausgefüllt und unterschrieben
- Miete, Nebenkosten, Zahlungsweise und Kaution sind eindeutig geregelt
- Befristungsgrund und geplante Rückkehr sind dokumentiert
- Kontaktdaten beider Vertragsparteien wurden geprüft
- Übergabeprotokoll und Inventarliste sind vorbereitet
- Hausordnung und wichtige Kontaktdaten wurden übergeben
- Versicherungsschutz für Mietsachschäden wurde angesprochen
- Zustand, Geräte, Zählerstände und Schlüssel werden gemeinsam dokumentiert
- Termin und Ablauf der späteren Rückgabe stehen fest
Fazit: Zwischenmiete schriftlich und nachvollziehbar regeln
Eine Zwischenmiete kann für Hauptmieter und Zwischenmieter eine praktische Lösung sein. Voraussetzung ist jedoch, dass die erforderliche Zustimmung des Vermieters, die tatsächliche Nutzung, die Vertragsdauer und die finanziellen Bedingungen vorab geklärt werden.
Ein schriftlicher Zwischenmietvertrag, eine realistische Mietkalkulation, ein sorgfältiges Übergabeprotokoll und klare Regeln zu Schäden, Nebenkosten, Verlängerung und Rückgabe reduzieren das Risiko späterer Auseinandersetzungen.
Bei Unsicherheiten zur Befristung, zur vollständigen Wohnungsüberlassung, zu kommunalen Einschränkungen oder zur steuerlichen Behandlung sollte vor Vertragsabschluss fachlicher Rat eingeholt werden. Für regelmäßig wechselnde Berufsreisende oder größere Arbeitsteams kann eine professionell angebotene Monteurunterkunft die passendere und organisatorisch sicherere Lösung sein.
Quellen und rechtlicher Stand
Stand: Juli 2026. Die folgenden Quellen dienen der allgemeinen Einordnung. Sie ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Häufig gestellte Fragen zu dem Thema
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Kurz erklärt: Bei der Zwischenmiete überlässt ein Hauptmieter seine Wohnung oder einen Teil davon für einen vorher festgelegten Zeitraum an einen Zwischenmieter.
Der ursprüngliche Mietvertrag mit dem Eigentümer bleibt bestehen. Zusätzlich schließen Hauptmieter und Zwischenmieter einen eigenen Untermietvertrag.
Typische Anlässe sind:
- ein Auslandsaufenthalt oder eine längere Reise,
- ein befristetes Arbeitsprojekt,
- ein Studium in einer anderen Stadt,
- ein vorübergehender Wohnungswechsel.
Rechtlich ist die Zwischenmiete keine eigenständige Vertragsart, sondern üblicherweise eine zeitlich begrenzte Form der Untervermietung. Weitere Grundlagen finden Sie im Ratgeber zur Untervermietung von Wohnraum.
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Ja, in der Regel benötigen Sie vor dem Start die Zustimmung Ihres Vermieters. Beginnen Sie die Zwischenmiete nicht, solange die Erlaubnis nicht eindeutig vorliegt.
Das gilt besonders, wenn Sie während Ihrer Abwesenheit die gesamte Wohnung einer anderen Person überlassen möchten. Eine ausbleibende Antwort oder eine bloße mündliche Vermutung ersetzt keine Zustimmung.
Möchten Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Erlaubnis bestehen, wenn nach Abschluss des Hauptmietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Stellen Sie die Anfrage trotzdem rechtzeitig und schriftlich und nennen Sie:
- den vollständigen Namen des Zwischenmieters,
- den genauen Zeitraum,
- die betroffenen Räume und die Bewohnerzahl,
- die geplante Miethöhe und Nutzung.
Eine unerlaubte Überlassung kann eine Abmahnung, Unterlassungsansprüche und im Einzelfall die Kündigung des Hauptmietvertrags zur Folge haben.
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Eine Ablehnung ist möglich, wenn ein nachvollziehbarer sachlicher Grund besteht.
Dazu können beispielsweise gehören:
- eine drohende Überbelegung,
- konkrete Gründe gegen die Person des Zwischenmieters,
- unvollständige oder widersprüchliche Angaben,
- eine vertragswidrige Nutzung,
- eine geplante laufende Beherbergung wechselnder Gäste.
Wird nur ein Teil der Wohnung untervermietet und besteht ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters, darf die Erlaubnis nicht ohne Weiteres verweigert werden. Bei der Überlassung der gesamten Wohnung kann die Rechtslage anders sein.
Lassen Sie sich die Zustimmung möglichst für die konkrete Person, den genauen Zeitraum und die vorgesehene Nutzung erteilen. Eine allgemeine Untervermietungserlaubnis deckt nicht automatisch jede Form der Zwischenmiete ab.
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Ein schriftlicher Vertrag schafft Klarheit über Zeitraum, Kosten, Nutzung und Rückgabe.
Mindestens geregelt werden sollten:
- Vertragsparteien und genaue Bezeichnung der Räume,
- Mietbeginn und Mietende,
- Gesamtmiete, Nebenkosten und Zahlungsweise,
- Kaution und Rückzahlungsregeln,
- Rückgabe, Schlüssel und besondere Kündigungsmöglichkeiten.
Bei einer möblierten Unterkunft gehören zusätzlich folgende Punkte in die Vereinbarung:
- Inventar und bereits vorhandene Schäden,
- Internetnutzung, Reinigung und Hausordnung,
- Tierhaltung, Rauchen und Besucher,
- Nutzung gemeinsamer oder weiterhin vom Hauptmieter genutzter Räume.
Dokumentieren Sie außerdem, dass die erforderliche Zustimmung des Vermieters vorliegt. Eine praktische Grundlage bietet der Mustermietvertrag mit Untermietvertrag-Generator.
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Es gibt keine allgemein gültige Mindest- oder Höchstdauer. Eine Zwischenmiete kann wenige Wochen, mehrere Monate oder auch länger dauern.
Entscheidend sind die Zustimmung des Vermieters, die tatsächliche Nutzung und die vertragliche Gestaltung.
Dokumentieren Sie die Befristung eindeutig:
- konkretes Anfangs- und Enddatum,
- letzter Miettag und Rückgabezeitpunkt,
- Möglichkeit und Frist einer Verlängerung,
- gegebenenfalls erneute Zustimmung des Vermieters.
Formulierungen wie „bis zur Rückkehr des Hauptmieters“ können Streit verursachen, wenn der Rückkehrzeitpunkt nicht klar bestimmbar ist. Bei einer längeren Überlassung sollte geprüft werden, ob die gewählte Befristung mietrechtlich wirksam ist.
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Ein wirksam befristeter Zwischenmietvertrag endet grundsätzlich mit dem vereinbarten Datum. Eine normale Kündigung ist dann üblicherweise nicht erforderlich.
Voraussetzung ist, dass die Befristung rechtlich wirksam, eindeutig und passend zur tatsächlichen Nutzung vereinbart wurde.
Halten Sie deshalb schriftlich fest:
- den vorübergehenden Anlass,
- den letzten Miettag,
- den genauen Rückgabezeitpunkt,
- die Pflicht zur vollständigen Räumung.
Bleibt der Zwischenmieter nach Vertragsende in der Wohnung und wird dies längere Zeit widerspruchslos hingenommen, können neue rechtliche Fragen entstehen. Erinnern Sie deshalb rechtzeitig schriftlich an den Rückgabetermin und vereinbaren Sie eine gemeinsame Abnahme.
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Gegenüber dem Eigentümer bleibt grundsätzlich der Hauptmieter verantwortlich. Das gilt auch dann, wenn der Zwischenmieter den Schaden verursacht hat.
Der Vermieter kann sich daher zunächst an den Hauptmieter wenden. Dieser muss anschließend prüfen, ob und in welcher Höhe er die Kosten vom Zwischenmieter zurückfordern kann.
So sichern Sie sich praktisch ab:
- Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug erstellen,
- Möbel, Räume, Geräte und Vorschäden fotografieren,
- Schlüssel und Inventar vollständig dokumentieren,
- nach Möglichkeit eine private Haftpflichtversicherung nachweisen lassen.
Wichtig: Nicht jede Versicherung deckt Schäden an gemieteten oder geliehenen Sachen automatisch ab. Ergänzende Hinweise finden Sie im Ratgeber zur passenden Haftpflichtversicherung.
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Ja. Ein Übergabeprotokoll schützt beide Vertragsparteien und erleichtert die spätere Abrechnung.
Halten Sie darin insbesondere fest:
- Zustand von Wohnung, Möbeln und Ausstattung,
- vorhandene Schäden und Gebrauchsspuren,
- Zählerstände und Reinigungszustand,
- Inventar und Anzahl der übergebenen Schlüssel.
Ergänzen Sie das Protokoll durch aussagekräftige Fotos und lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben. Bei der Rückgabe wird der Zustand erneut geprüft und mit dem ursprünglichen Protokoll verglichen.
So lässt sich besser unterscheiden, ob ein Schaden schon vorhanden war oder während der Zwischenmiete entstanden ist. Eine ausführliche Checkliste bietet der Ratgeber zum Übergabeprotokoll.
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Ja. Hauptmieter und Zwischenmieter können eine Kaution zur Absicherung konkreter Forderungen vereinbaren.
Im Vertrag sollten eindeutig geregelt sein:
- Höhe und Fälligkeit,
- Zahlungsweg und Verwahrung,
- Voraussetzungen für eine Verrechnung,
- Abrechnung und Rückzahlung.
Die Kaution darf nicht allein wegen gewöhnlicher Gebrauchsspuren einbehalten werden. Eine Verrechnung kommt beispielsweise bei nachweisbaren Schäden, fehlenden Schlüsseln oder offenen Mietzahlungen in Betracht.
Dokumentieren Sie Forderungen nachvollziehbar und rechnen Sie die Kaution nach Vertragsende transparent ab. Weitere Hinweise finden Sie im Ratgeber zur Kaution bei Kurzzeitvermietungen.
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Die Miethöhe sollte nachvollziehbar, angemessen und vollständig transparent sein.
Als Berechnungsgrundlage kommen üblicherweise infrage:
- die eigene anteilige Miete,
- anteilige Nebenkosten,
- tatsächlich entstehende Zusatzkosten,
- bei möbliertem Wohnraum ein angemessener Möblierungszuschlag,
- vereinbarte Kosten für Strom, Internet oder Endreinigung.
Eine deutlich überhöhte oder ausschließlich auf Gewinn ausgerichtete Forderung kann rechtlich problematisch sein und die Zustimmung des Vermieters gefährden. Je nach Wohnort und Vertragsgestaltung können außerdem örtliche oder preisrechtliche Vorgaben eine Rolle spielen.
Praxis-Tipp: Listen Sie Grundmiete, Nebenkosten und mögliche Zuschläge getrennt auf, damit der Zwischenmieter den vollständigen Preis vor Vertragsabschluss prüfen kann.
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Einnahmen aus einer Zwischenmiete können einkommensteuerlich relevant sein. Eine pauschale Steuerfreigrenze von 520 Euro für Zwischenmieten sollte nicht zugrunde gelegt werden.
Für die steuerliche Beurteilung kommt es unter anderem auf die erhaltenen Zahlungen, die zuordenbaren Kosten, die Dauer und die konkrete Ausgestaltung der Vermietung an.
Bewahren Sie deshalb folgende Unterlagen auf:
- Mietvertrag und Zustimmung des Vermieters,
- Zahlungsnachweise und Abrechnungen,
- Belege über anteilige Aufwendungen,
- Nachweise über zusätzliche Leistungen.
Bei regelmäßiger Vermietung, Gewinnerzielung oder Zusatzleistungen sollte die Einordnung mit einem Steuerberater oder dem Finanzamt geklärt werden. Weitere Informationen enthält der Ratgeber zur Einkommensteuer bei Mieteinnahmen.
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Zwischenmieter müssen die Wohnung sorgfältig, rücksichtsvoll und entsprechend dem Vertrag nutzen.
Besonders wichtig sind klare Regeln zu:
- Ruhezeiten und Rücksicht auf Nachbarn,
- Mülltrennung, Lüften und Reinigung,
- Rauchen, Tierhaltung und Besuchern,
- Parkplätzen und gemeinschaftlichen Flächen,
- Waschmaschine, WLAN und technischen Störungen.
Händigen Sie die bestehende Hausordnung vor dem Einzug aus und nehmen Sie sie möglichst als Anlage in den Vertrag auf. Klären Sie auch das Abstellen von Fahrrädern oder Transportern sowie das richtige Verhalten bei Schäden.
Eine geeignete Grundlage bietet die Hausordnung für möblierte Unterkünfte.
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Ja, eine zeitlich begrenzte Überlassung an Monteure, Projektmitarbeiter oder eine Firma kann möglich sein. Voraussetzung ist, dass der Vermieter der konkreten Nutzung und tatsächlichen Belegung zugestimmt hat.
Vor dem Einzug sollte eindeutig feststehen:
- welche Personen einziehen,
- wie viele Bewohner zulässig sind,
- ob Mitarbeiter während des Aufenthalts wechseln dürfen,
- wer auf Firmenseite verantwortlich und erreichbar ist.
Bei einer Firmenbuchung sollten außerdem Rechnungsanschrift, Haftung, Schlüsselübergabe, Reinigung, Ruhezeiten, Parkmöglichkeiten und maximale Belegung schriftlich geregelt werden.
Achtung: Unangekündigte Personenwechsel oder eine fortlaufende Vermietung an wechselnde Gäste können über eine gewöhnliche Zwischenmiete hinausgehen. Dann sind je nach Ausgestaltung zusätzliche mietrechtliche, kommunale, steuerliche oder gewerbliche Vorgaben zu prüfen.
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Prüfen Sie vor der Zusage, ob Angebot, Vertragspartner, Erlaubnis und Zahlungsbedingungen plausibel sind.
Lassen Sie sich möglichst die schriftliche Zustimmung des Eigentümers oder Vermieters zeigen und kontrollieren Sie, ob sie den geplanten Zeitraum und die konkrete Nutzung umfasst.
Vor einer Zahlung sollten geklärt sein:
- vollständiger Mietpreis und Nebenkosten,
- Kaution und Zahlungsfristen,
- Vertragsdauer und Kündigungsregeln,
- Möblierung, Internet und Schlüssel,
- Meldeadresse, Übergabe und Rückgabe.
Besichtigen Sie die Wohnung persönlich oder nutzen Sie zumindest eine aktuelle Videobesichtigung. Überweisen Sie größere Vorauszahlungen erst, wenn Vertragspartner, Anschrift und Vertragsunterlagen nachvollziehbar sind.
Warnsignale: ungewöhnlicher Zeitdruck, ausschließlich verlangte Barzahlung, widersprüchliche Kontaktdaten oder die grundlose Verweigerung einer Besichtigung.
Dennis Josef Meseg hat Deutschland-Monteurzimmer.de gegründet und vermietete bereits vor mehr als 25 Jahren selbst Unterkünfte an Monteure, Handwerker und Berufsreisende. Aus der täglichen Praxis mit Vermietern, Gästen und Behörden weiß er, welche Fragen im Alltag wirklich wichtig sind – von Preisen und Steuerfragen bis zu Hausordnung, Reinigung und Check-in. In seinen Ratgeberartikeln verbindet er juristische Grundlagen mit konkreten Beispielen und praxisnahen Tipps, damit Vermieter und Mieter rechtssicher und fair zusammenarbeiten.
2007 gründete er Deutschland-Monteurzimmer.de. 2008 und 2010 kamen dann Monteurunterkunft.de und Österreich-Monteurzimmer.at hinzu.