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Rechte als Vermieter - Was tun, wenn sich ein Gast in Ihrem Monteurzimmer/ Ihrer Ferienwohnung nicht benimmt!?
Unzulässiges Verhalten des Gastes – das sind die Rechte des Vermieters

Das Mietverhältnis gilt als durchaus sensible Beziehung zwischen dem Gastgeber und seinem Besucher. Während Erstgenannter im Regelfall ein möbliertes Zimmer zur Verfügung stellt und daneben auch manchen Service offeriert, ist der Gast zur Zahlung der Annehmlichkeiten verpflichtet.

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Unzulässiges Verhalten Gast

Doch insbesondere als Vermieter von Ferienwohnungen wissen Sie, dass sich daraus rechtliche Probleme ergeben können. Etwa dann, wenn Ihr Mieter das Vertragsverhältnis bricht. Oder dann, wenn er einen Schaden an Ihrem Eigentum verursacht. Wie sind solche Fälle jedoch juristisch zu bewerten – und wie schützen Sie sich als Eigentümer der Immobilie vor ihnen?

Miet- oder Reisevertrag?

he wir auf die Schäden und ihre Regulierung eingehen, definieren wir das juristische Verhältnis zwischen dem Mieter und Ihnen als Vermieter. Beiden Seiten sollte gewiss sein, dass sie Rechte und Pflichten besitzen, denen sie umfänglich nachzukommen haben.

Einige ergeben sich aus dem zuvor abgeschlossenen Mietvertrag. Er bestimmt etwa unzulässiges Verhalten des Gastes oder weist auf konkrete Regelungen hin, die in Ihrem Hause gelten. Andererseits geben auch zivilrechtliche Paragrafen einen Aufschluss darüber, welche Handlungen erlaubt und welche verboten sind. Ebenso, wie Sie im Falle eines Schadens konkret verfahren.

Der Blick in das Gesetz gibt unterschiedliche Erkenntnisse im Falle der Vermietung von Ferienwohnungen. Es ist auf den ersten Blick oft nicht erkennbar, ob nun das Recht des Miet- oder das Recht des Reisevertrages anwendbar ist. Beide Bereiche unterscheiden sich trotz ihrer zuweilen gleichlautenden Aussagen im Ergebnis erheblich. So kennt das Reiserecht, das sich vornehmlich an gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen und Urlauberunterkünften richtet, eine deutlich strengere Haftung des Gastgebers – und verbessert somit die Rechte des Gastes. Ein solcher Aspekt ist immer dann zu berücksichtigen, wenn Sie als Eigentümer der Immobilie etwa einen Schadenersatz bei Ihrem Besucher einklagen möchten.

Unzulässiges Verhalten Gast Handshake

Natürlich ist stets im Einzelfall zu entscheiden, welcher Rechtsbereich zur Anwendung kommt. Zudem ist in einem weiteren Schritt zu beachten, dass sich Unterschiede von der gewerblichen zur privaten Vermietung ergeben können. Juristisch gesehen gilt der Erfahrungswert, dass Sie als Vermieter im Rahmen einer privaten Vermietung die stärksten Rechte besitzen.

Sie können also am ehesten darauf hoffen, etwaige Schäden zumindest wirtschaftlich ersetzt zu bekommen. Bei den anderen Vertragsformen ist dieses Ziel zwar auch erreichbar, kann aber an höhere Erfordernisse geknüpft sein. Etwa dann, wenn Ihnen als Vermieter eine Pflicht zur Vermeidung der Schäden zukommt oder Ihnen die Haftung anteilig zugerechnet wird.

Vorsorge ist besser als Nachsorge

Als Gastgeber sind Siie schlecht beraten, wenn Sie sich einzig auf das etwas schwammig formulierte Gesetz verlassen. Denn was genau ein Schaden ist und wie Sie diesen berechnen, kann in einem zivilrechtlichen Verfahren zu langen Diskussionen führen. Wies der Spiegel, den der Mieter angeblich beschädigt hat, schon zuvor kleinere Mängel auf? Welchen wirtschaftlichen Wert besaß er zur Zeit des Unglücks? Lässt sich der Defekt ohne größeren Aufwand beheben oder ist das ehemals gute Stück nun ein Fall für die Mülltonne?

Diese und ähnliche Fragen sollten Sie vor Zustandekommen des Mietvertrages mit allen Beteiligten besprechen.

Hilfreich dabei ist es, wenn Sie als Vermieter regelmäßig eine Inventarliste zusammenstellen. Sie weist die vollständige Einrichtung jedes der Zimmer auf und lässt deren Zustand erkennen. Dieser Schritt mag zunächst mit einiger Zeit und erheblichem Aufwand verbunden sein. Denn jedes einzelne Stück zu prüfen gelingt nicht alleine auf den ersten Blick. Allerdings lohnt sich Ihre Mühe, wenn es tatsächlich zu einem Schadensfall kommt.

Anhand der Liste stellen Sie mühelos den beschädigten Wert fest. Handelt es sich um hochwertige Wohnungen mit luxuriöser Einrichtung, lassen Sie die Wertgutermittlung durch einen Sachverständigen vornehmen und gegebenenfalls durch einen Notar begleiten.

Unzulässiges Verhalten Gast Vorsorge

Die Rechte des Mieters werden dadurch nicht beschränkt. Das Vorlegen Ihrer Inventarliste erfolgt im Rahmen des Vertragsabschlusses. Der Gast erhält von Ihnen die Hausordnung und die Liste überreicht, darf beide Papiere in Augenschein nehmen und vorab prüfen. Ebenso gewähren Sie ihm die Möglichkeit, das angedachte Zimmer zu betreten und sich vom Vorhandensein aller aufgeführten Gegenstände sowie deren Zustand zu überzeugen. Wird anschließend der Mietvertrag durch beide Seiten unterzeichnet, gilt die Liste als akzeptiert. Ihr kommt nun eine rechtliche Wirkung mit klarer Aussagekraft zu. Darauf weisen Sie den Gast vor der Mietung des Zimmers konkret hin.

Das Inventar wird zerstört

Trotz bester Vorsorge lassen sich Beschädigungen der Einrichtung nicht immer vermeiden. Mit ihnen ist sogar zu rechnen: Jedes zur Verfügung gestellte Gut unterliegt einer gewissen Abnutzung. Diese stellt sich früher oder später ein und führt regelmäßig dazu, dass Sie Inventar reparieren oder ersetzen. Einen solchen Schaden lasten Sie dem Gast nicht an, sofern er sich an den vertragsgemäßen Gebrauch des Gegenstandes gehalten hat.

Wie sich dieser definiert, muss abermals im Einzelfall begründet werden. Einleuchtend dürfte aber sein, dass ein Tisch zur Ablage kleinerer Objekte taugt – zur Verwendung als Leiter aber nicht geeignet ist.

Unzulässiges Verhalten Gast Zerstörung durch Dritte

Daneben kommt es zu Schäden, die der Gast zwar auslöst, die Sie ihm aber nur schwerlich anlasten können. Wird er durch eine dritte Person gestoßen und zerstört im Fall den Tisch, so wäre eine Haftung nur unzureichend nachzuweisen. Denn ein bewusstes oder sogar gewolltes Handeln ist nicht erkennbar. Auch eine Fahrlässigkeit ließe sich nicht ganz so einfach feststellen. Bei allen im Zimmer vorliegenden Mängeln hinterfragen Sie vor dem Einklagen des wirtschaftlichen Schadens immer, welchen Anteil der Mieter daran faktisch trägt. Kommt ihm keinerlei Verantwortung dafür zu, kann er zivilrechtlich nicht haften.

Die dritte und abschließende Schadensgruppe bei der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen sind Defekte, die der Gast bewusst oder fahrlässig verursacht. Hier gilt eine anteilige bis vollumfängliche Haftung. Das umgekippte Glas Rotwein, der durch das mitgebrachte Haustier verursachte Bissschaden an der Holztür oder die spielenden Kinder, die das Fenster demolieren – solche und ähnliche Fälle sind vermutlich jedem Vermieter hinlänglich bekannt.

Die daraus resultierenden finanziellen Schäden reguliert üblicherweise eine bestehende Versicherung. Ein Rückgriff auf den Mieter ist dennoch jederzeit möglich. Als Eigentümer der Immobilie stehen Sie dabei rechtlich gesehen auf der sicheren Seite.

Der Gast hinterlässt Gegenstände

Für Sie als Vermieter ergibt sich ein Schaden aber nicht alleine, wenn der Mieter das Inventar zerstört. Auch, wenn alle Gegenstände in dem Zimmer wohlbehalten bleiben, der Besucher aber persönliche Güter versehentlich vergisst oder bewusst zurücklässt. Denn sowohl die Zustellung des Eigentums als auch eine mögliche Entsorgung ist für Sie mit zeitlichem Aufwand, Arbeitskraft und nicht zuletzt mit Kosten verbunden. Auch hier stellt sich die Frage, wie ein solcher Schaden rechtlich zu regulieren ist und inwieweit Sie den Besucher dafür in die Haftung nehmen können.

Unzulässiges Verhalten Gast Vergessene Gegenstände

Immer wieder kommt es vor, dass Gäste kleinere Utensilien vergessen. Als Vermieter stellen Sie umgehend Kontakt nach der Abreise her und fragen, ob eine Zustellung oder eine Abholung der Gegenstände gewünscht ist. In beiden Fällen können Sie die entstehenden Auslagen von dem Mieter einfordern. Diese stellen Sie ihm allerdings so in Rechnung, dass eine Aufschlüsselung der Leistungen erfolgt und daraus ersichtlich ist, welcher Aufwand erforderlich war. Erfolgt eine solche Auflistung nicht, wäre der Betroffene zunächst nicht zur Zahlung verpflichtet.

Eine andere Fallgruppe umfasst Situationen, in denen der Besucher die persönlichen Gegenstände absichtlich hinterlässt. Hierbei wäre zu unterscheiden: Handelt es sich um Abfälle oder defekte Gegenstände, die Sie einfach über die Mülltonne entsorgen, wäre ein finanzieller Ausgleich nicht einklagbar. Verbleiben Objekte in der Ferienwohnung, die Sie mit größerem Aufwand beseitigen müssen, können Sie alle anfallenden Kosten einfordern. Gleiches gilt, wenn der in der Wohnung verbleibende Gegenstand dort einen Schaden auslöst: Die geschüttelte Bierflasche platzt und beschädigt den neuen Teppichboden. Hier haftet der Gast in vollem Umfang.

Ihnen als Vermieter entgehen Einnahmen

Allerdings ist vielen Gastgebern bekannt, dass sich ein finanzieller Schaden nicht immer um vorhandene Güter drehen muss. Auch das Verhalten des Gastes kann so angelegt sein, dass Sie als Vermieter rechtlich oder finanziell schlechter als zuvor gestellt sind. So etwa dann, wenn der Besucher während der Nacht die Ruhezeiten nicht einhält.

Oder, wenn er andere Gäste beleidigt, sie angreift sowie sie anderweitig in ihrer Gesundheit oder ihrem Wohlbefinden beeinträchtigt. Wenn die Betroffenen daraufhin das Mietverhältnis fristlos kündigen, entgehen Ihnen als Eigentümer der Immobilie wertvolle Einnahmen – zumal im weiteren Verlauf mit einem Rückgang der Buchungszahlen zu rechnen wäre.

Unzulässiges Verhalten Gast Banknoten Euro

Doch es muss durch geschädigte Gäste gar nicht erst zur Kündigung kommen. Sie können ihrerseits gegen Sie als Vermieter der Unterkunft einen Schadenersatz fordern sowie die Mietkosten senken. Denn als Gastgeber sind Sie verpflichtet, die Ferienwohnung oder das Monteurzimmer in einem üblichen und gebrauchsfähigen Zustand zu überlassen. Ist geruhsamer Schlaf oder persönliches Wohlergehen darin sowie in den sonstigen Teilen des Hauses nicht gewährleistet, haften Sie als Eigentümer. Auch hierbei entsteht Ihnen also ein finanzieller Schaden – und zuweilen auch ein Mangel, der mit dem einhergehenden Imageverlust verbunden sein dürfte.

In derartigen Fällen ist es rechtens, Ihnen als Vermieter einen Rückgriff auf jenen Gast zu ermöglichen, der mit seinem Verhalten die Einbußen ausgelöst hat. Juristisch wird hier ein Bruch des Mietvertrages angenommen, da regelmäßig eine Missachtung des Vertrages selbst oder der gültigen Hausordnung vorliegt. Auch zivil- sowie strafrechtliche Paragrafen werden bei derartigen Handlungen verletzt. Dennoch ist es vergleichsweise schwierig, alle entstehenden Schäden zu beziffern.

Selbst wenn Ihnen das gelingt, wartet bereits die nächste Hürde: Wie verfahren Sie mit Einnahmeausfällen, die erst für die Zukunft zu erwarten sind? Bei solchen Sachverhalten ist die Unterstützung durch einen Anwalt wichtig.

Der Mangel wird bei der Endreinigung sichtbar

Nicht alle Handlungen sind so angelegt, dass Sie als Gastgeber den sich falsch verhaltenden Mieter sofort ausfindig machen können. Insbesondere im Rahmen der Endreinigung – teilweise auch erst viel später – können Ihnen Schäden auffallen, deren Beseitigung mit hohen Kosten verbunden ist. Zu denken wäre hier gar nicht einmal an den Teppich, der mit dreckigen Schuhen betreten wurde. Wenn der Gast Wasserschäden ausgelöst hat, die über Monate hinweg einen Mangel der Bausubstanz der Wand hervorrufen, ist die erforderliche Renovierung mit umfangreichen Arbeiten und Auslagen verbunden.

Unzulässiges Verhalten Gast Reinigung Endreinigung Mangel

Ähnliches ist oft zu beobachten, wenn der Besucher ein Haustier mitbringt. Sofern dieses nicht stubenrein ist und der Besitzer die Hinterlassenschaften nicht umgehend entsorgt, kommt es nicht alleine zu einer Geruchsbelästigung. Auch hier stellen sich langfristige Schäden ein, deren Auswirkungen erheblich ausfallen können. Insbesondere, wenn Exkremente in Nischen und Spalten geraten oder sich unter dem Teppich befinden. Also dann, wenn sie über einen längeren Zeitraum der Verwesung ausgesetzt sind. Ein damit vergleichbarer Fall wäre, wenn dem Mieter in dem Zimmer aggressive Chemikalien auslaufen und er die Rückstände nicht sofort beseitigt. Auch hier wäre ein Auftreten langfristiger Schäden möglich.

Ein Rückgriff auf den Mieter erfolgt in solchen Fällen über das Reinigung. Die Paragrafen 280 sowie 823 des Bürgerlichen Gesetzbuches bestimmen hierbei die konkreten Anforderungen. Ob Sie lediglich die Auslagen einer zusätzlichen Reinigung einfordern können oder ob es zu umfangreichen Renovierungen kommt, hängt vom Einzelfall ab. Umstritten ist dabei eine etwaige Verantwortung Ihrerseits: Bleibt Ihnen ein vorliegender Mangel fahrlässig verborgen oder beheben Sie diesen nicht umgehend, so können Sie eine Verschlechterung nicht mehr über den Gast einklagen. Es ist zu hinterfragen, welche Anteile an einem Mangel jeder der Beteiligten zu verantworten hat – entsprechend ergibt sich die Haftung.

Ihr Ruf als Vermieter wird beschädigt

Insbesondere in den vergangenen Jahren hat sich noch eine weitere Fallgruppe eröffnet. Ein Schaden tritt demnach nicht in der Unterkunft an sich auf – sondern wird erst durch das Verhalten des Gastes nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgelöst. Gemeint sind solche Situationen, in denen sich der Mieter abfällig über Sie als Vermieter oder die Wohnung auslässt.

Erreicht er damit ein größeres Publikum, können die Auswirkungen für Sia als Eigentümer der Immobilie verheerend sein. Der einhergehende Verlust Ihres Ansehens, die Zerstörung Ihres guten Rufes und der damit verbundene Rückgang der Buchungen sind wirtschaftlich einklagbar.

Unzulässiges Verhalten Gast Ruf als Vermieter wird beschädigt

Durch die rasante Ausbreitung des Internets ist es einem Feriengast durchaus möglich, über entsprechende Bewertungsportale das Wohlergehen von Ihnen als Vermieter empfindlich zu beeinträchtigen. Das geschriebene Wort sowie der mit Fotos und gegebenenfalls auch Videos untermalte Bericht schildern dabei nur vermeintlich die Tatsachen – ob das Geschilderte der Wahrheit entspricht, ist für den Leser nicht einschätzbar. Dennoch werden auf Basis von Bewertungen immer auch Buchungen vorgenommen – oder vermieden. Der Nutzer besitzt somit eine gewisse Art von Macht. Hier stellt sich die Frage, wie ein mögliches Fehlverhalten durch ihn rechtlich zu bewerten wäre. Insbesondere dann, wenn er bewusst die Fakten verfälscht und Sie als Gastgeber damit absichtlich in ein schlechtes Licht rückt.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem März 2016 haftet dabei nicht alleine der Nutzer. Auch die Betreiber des Portals sind aufgefordert, alle auf ihrer Webseite veröffentlichten Berichte zu überprüfen und ein Fehlverhalten zu sanktionieren. Als Vermieter der Ferienwohnung können Sie hier zwei Wege der Schadensregulierung beschreiten. Einerseits steht Ihnen der direkte Rückgriff auf den ehemaligen Gast zu, der sich durch seine Aussagen fehlerhaft verhält. Andererseits können Sie einen wirtschaftlichen Ersatz gegen die Inhaber jener Homepage geltend machen, auf der die nachweisbar falsche Darstellung veröffentlicht wurde.

Die Durchsetzung des Rechts

Ein Schaden, ist regelmäßig ein Auftakt zur Nutzung des Rechtsweges. Wie lang und steinig dieser ausfällt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab – viele von ihnen beeinflussen Sie als Vermieter im Vorfeld. Bereits angesprochen wurde, dass Sie vor der Vermietung eine Inventarliste erstellen und diese fortlaufend aktualisieren. Sie besitzen damit ein wertvolles Beweisstück – insbesondere, wenn dessen Rechtmäßigkeit durch die Unterschrift des Mieters bestätigt wurde. In solchen Fällen weisen Sie mühelos nach, welche Gegenstände sich in dem Zimmer befanden, die nun beschädigt sind oder entwendet wurden.

Etwas schwieriger gestaltet sich die Sachlage in anderen Situationen. Zumeist dann, wenn kleinere Mängel festgestellt werden. Etwa die Verschmutzung des Teppichs, die Sie umgehend beseitigen. Hier ist es wichtig, dass Sie den Schaden zunächst festhalten. Geeignet sind Fotos und Videos, um eine beweiskräftige Darstellung zu ermöglichen. Zudem halten Sie Aussagen etwaiger Zeugen – des Mieters oder der Reinigungskraft – protokollarisch fest.

Erst in der Gesamtheit besitzen diese Dokumente die erforderliche Schlagkraft, um sie vor Gericht oder in einem außergerichtlichen Verfahren als Beweis zu verwenden. Beweise entscheiden erheblich darüber, ob Sie den Rechtsweg erfolgreich beschreiten können.

Unzulässiges Verhalten Gast Justizia Gesetz

In den meisten Fällen ist es ratsam, die Unterstützung durch einen auf das Mietrecht spezialisierten Fachanwalt zu nutzen. Denn welcher Schadenersatz nun einschlägig ist und wie dieser geltend gemacht wird, ist für Laien nicht immer klar erkennbar. Zudem kann das Ausfüllen der Formulare für das Gericht mit einem hohen Aufwand an Bürokratie verbunden sein – nicht jeder findet dazu die notwendige Zeit.

Dennoch sollten Sie einen durch den Gast verursachten Schaden nicht ignorieren. Die Gerichte haben in den letzten Jahren vermehrt Ihre Rechte als Gastgeber gestärkt. Auf dieser Basis ist das Einklagen eines Schadenersatzes jederzeit möglich – und erfolgt sogar ohne Risiken für Sie als Vermieter.



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eKomi-Bewertung: Ø 4.6 von 5 Sternen aus 63 Stimme(n)
zuletzt aktualisiert: 17.05.2019

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