Die Wahl des richtigen Vertrags ist entscheidend bei der Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen. Sie fragen sich vielleicht: Welcher Vertrag ist passend? Miet-, Beherbergungs-, Zwischenmiete oder Untermiete? Abhängig von der Art der Vermietung (privat oder gewerblich), den angebotenen Serviceleistungen und der Vertragsdauer variieren die Vertragsformen. Es geht um die Rechte und Pflichten beider Parteien sowie die Kündigungsfristen und Rücktrittsrechte. Zuletzt wird die Frage behandelt, wie Sie sich rechtlich absichern können. Dieser Leitfaden bietet Orientierung und Antworten auf wichtige Fragen, um Sie rechtlich abzusichern und Streitfälle zu vermeiden.
Warum sind formal korrekte Verträge wichtig?
Auf den ersten Blick scheint es, als wäre der Vertrag nur eine austauschbare Formalität. Schließlich bleiben
Preise, Serviceleistungen und der angebotene Wohnraum gleich, auch wenn das Dokument ein anderes sein
sollte.
Tatsächlich ziehen Sie einen Vertrag auch meist erst in unangenehmen Situationen und Streitfällen zur Klärung
heran.
Wenn der Kunde kurzfristig stornieren will, Schäden
am Wohnraum zurückbleiben oder Schadensersatzansprüche im Raum stehen, bieten
Verträge rechtliche Sicherheit für beide Seiten. Aber der korrekte Vertrag ist nicht nur im Schadensfall
wichtig.
Es gibt gesetzliche Unterschiede, welche Leistungen ein bestimmter Vertrag enthalten darf und welche Ansprüche
Vermieter und Mieter geltend machen können. Auch der gesetzliche Anspruch auf Kündigung, Rücktritt
oder Stornierung regeln Sie in den Verträgen.
Aber Vorsicht: Je nach Art der Vermietung müssen Sie nicht einmal ein schriftliches Dokument aufsetzen, um einen
rechtlich bindenden Vertrag zu schließen.
In jedem Fall zeigt der von Ihnen gewählte Vertrag, ob Sie privat oder gewerblich tätig sind, was bestimmte Pflichten nach sich zieht.
Damit Sie sich rechtlich auf der sicheren Seite bewegen, klären Sie also unbedingt vorher, welcher Vertrag auf die von Ihnen angebotenen Räumlichkeiten zutrifft. Vor allem was Kündigungsfristen, Rücktrittsrechte und Ersatzzahlungen bei Nicht-Antritt betrifft, kursieren viele Gerüchte wie das 14-tägige Widerrufsrecht, mit denen wir hier aufräumen wollen.
Welche Vertragsformen gibt es und wo liegen die Unterschiede?
Es gibt einige Eckdaten, die festlegen, welcher Vertrag für Sie in Frage kommt: Bieten Sie den Wohnraum privat
oder gewerblich an? Bieten Sie nur den Wohnraum oder zusätzliche Serviceleistungen? Für welchen Zeitraum bieten
Sie die Räumlichkeiten an? Und sind Sie selbst Mieter der Wohnung/des Zimmers oder ist es Ihr Eigentum?
Je nach Antwort kommen unterschiedliche Verträge in Betracht. Im Folgenden stellen wir die beiden üblichen
Vertragsarten und ihre verschiedenen Unterkategorien vor.
Am Ende des Artikels finden Sie hierzu einen übersichtlichen Leitfaden, der Ihnen die Suche nach dem passenden Vertragsformat vereinfachen soll.
Mietvertrag oder Beherbergungsvertrag?
Grundsätzlich treffen wir zunächst eine Unterscheidung zwischen einem reinen Mietvertrag und einem Beherbergungsvertrag. Dabei spielt die Größe der Räumlichkeiten oder die Dauer der Miete keine Rolle. Wichtig ist für diese Unterscheidung in erster Linie das Serviceangebot, das mit der Vermietung einhergeht oder nicht.
Werden nur die Räumlichkeiten (in der Regel in möblierter Form) angeboten, schließen Sie einen Mietvertrag. Dabei
kümmert sich der Mieter selbst um seine Verpflegung, seine Wäsche und auch um die Endreinigung der Räumlichkeiten bei der
Abreise.
Kommt zum Wohnraum ein zusätzlicher Service wie das Waschen der Wäsche, die Endreinigung der Räume,
Servicepersonal oder Bewirtung hinzu? Dann ist ein Beherbergungs- oder Gastaufnahmevertrag die richtige
Vertragsform.
Einfacher gesagt: Im ersten Fall sind Sie Vermieter, im zweiten Fall Gastwirt. Die Wahl des Vertrages betrifft
nicht nur die Vermieterrolle. Auch das Kündigungsrecht, die gegenseitigen Ansprüche und das Zustandekommen des
Vertrages unterscheiden sich in beiden Formen.
Darüber hinaus schließt ein Beherbergungsvertrag immer eine gewerbliche Vermietung mit ein und erfolgt nicht wie
ein Mietvertrag in der Regel von privat. Nachfolgend werden die einzelnen Bestandteile, Unterkategorien, Rechte
und Pflichten der Verträge im Detail erklärt.
Zuverlässiger Service
Hohe Auslastung, auch in der Nebensaison
Mietvertrag
Der einfache Mietvertrag beinhaltet zunächst nur die Bereitstellung der Räumlichkeiten. Für den
Mieter bedeutet das, dass er für seine Verpflegung, seine Wäsche, den Transfer zur Arbeit und die
Reinigung der Wohnräume verantwortlich ist.
Sie als Vermieter stellen lediglich den Wohnraum zur Verfügung. Sie bieten keine darüber hinaus
gehenden Serviceleistungen an und nehmen dabei in Kauf, dass durch die normale Nutzung auch Gebrauchsspuren
entstehen.
Grundsätzlich sind Sie als Vermieter meist als Privatleute und nicht als Gewerbetreibende eingestuft,
sofern Ihre Vermietung nicht zu einem Gewerbezweck erfolgt.
Rechte und Pflichten im Mietvertrag:
Einen Mietvertrag halten Sie zwingend schriftlich fest und unterschreiben ihn genauso wie Ihr Mieter. Eine mündliche
Vereinbarung reicht hierbei nicht aus, da erst mit der schriftlichen Unterzeichnung der Vertrag rechtskräftig
ist.
Dafür ist es bei diesem Vertrag möglich, ihn einseitig unter Einhaltung der vorher festgelegten Frist
zu kündigen, was bei einem Beherbergungsvertrag nicht ohne Weiteres funktioniert. Eine fristlose Kündigung der
Ferienwohnung oder Monteurzimmer ist nur möglich, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen und
diese vorher in einer Abmahnung offiziell verkündet wurden.
Mit einem Aufhebungsvertrag können beide Seiten auch vor Ablauf der Kündigungsfrist eine
einvernehmliche Kündigung umsetzen.
Für Monteurzimmer und Monteurwohnungen vereinbaren Sie in der Regel einen befristeten Mietvertrag, in dem Sie die genaue Dauer und die genauen Kosten des Aufenthalts festlegen.
Der Mietvertrag ist in verschiedenen Ausprägungen möglich. Die klassische und jedem bekannteste Variante ist der unbefristete Wohnraummietvertrag, der langfristig Menschen einen Wohnsitz bereitstellt.
Die verschiedenen Formen des Mietvertrags
Bereits erwähnt haben wir die Unterscheidung zwischen befristetem und unbefristetem Mietvertrag. Für
Monteure und Handwerker werden solche Verträge tage-, wochen- oder monatsweise vereinbart.
Um rechtliche Klarheit für beide Seiten zu schaffen, legen Sie den Zeitpunkt des Ein- und Auszugs bzw. die
Übergabe der Wohnung genau
fest, damit es keine Überschneidungen mit nachfolgenden Mietern gibt.
Diese Kurzzeitmietverträge enden nach Ablauf der festgelegten Dauer, nach fristgerechter Kündigung
oder nach einem Aufhebungsvertrag.
Im Mietvertrag (ob befristet oder unbefristet) können Sie eine Rücktrittsfrist vereinbaren. Andernfalls gilt der Vertrag als bindend und kann nicht ohne Weiteres vor Beginn des Mietzeitraumes aufgehoben werden.
Sollte der Mieter den Wohnraum nicht in Anspruch nehmen wollen, ist grundsätzlich kein Rücktritt,
sondern nur eine fristgemäße Kündigung möglich. Natürlich können Sie als
Vermieter anbieten, auf die fälligen Mieten zu verzichten, falls Sie rechtzeitig vor Mietbeginn ein neuer
Mieter gefunden wird.
Einen solchen Rücktritt müssen Sie immer separat regeln. Er ist nicht, wie oftmals angenommen,
automatisch gegeben.
Falls Sie selbst den Wohnraum anmieten, den Sie an Monteure vermieten möchten, ist es unter bestimmten Auflagen möglich, dass Sie einzelne Zimmer oder den gesamten Wohnraum weiter vermieten. In jedem Fall halten Sie Rücksprache mit Ihrem Vermieter, der in diese Vermietung einwilligen muss.
Wenn Sie schließlich einen Vertrag zur Untermiete oder Zwischenmiete aufsetzen, sind Sie in der Rolle des Vermieters und haben entsprechende Pflichten zu erfüllen. Das bedeutet im schlimmsten Fall, dass der Untermieter gegen Sie und nicht gegen Ihren Vermieter Schadensersatzansprüche geltend macht.
Beherbergungsvertrag
Der Beherbergungsvertrag, oft auch Gastaufnahmevertrag genannt, zieht andere Rechte und Pflichten nach sich.
Grundsätzlich ist hierbei nicht nur der Wohnraum, sondern auch ein gewisser Service im Vertrag
festgelegt.
Diese Serviceleistungen werden, wie in einem Hotel oder einer Pension, als Inklusivleistung verstanden und nicht
separat berechnet. Zu diesen Serviceleistungen gehören Frühstücksservice, Wäscheservice,
Transfer zum Arbeitsplatz und zurück, Bewirtung/Bedienung oder auch die Reinigung der Räume.
Im Kern des Gastaufnahmevertrages steht ein Mietvertrag, der die Rechte und Pflichten der Gastwirte und Gäste
auf besondere Art und Weise regelt.
Download kostenloser Beherbergungsvertrag
Rechte und Pflichten im Beherbergungsvertrag:
Schon die Vereinbarung der Beherbergungsverträge unterliegt anderen Bedingungen als die eines Mietvertrages
im klassischen Sinne. Hierbei wird der verbindliche Vertrag nicht erst mit schriftlicher Unterzeichnung gültig.
Wenn die Gäste Ihre Unterkunft telefonisch anfragen oder reservieren und Sie eine verbindliche Zusage
erteilen, ist der Vertrag gültig. In der Regel schließen Sie diese Verträge mündlich und
regeln die Details in den allgemeinen Geschäftsbedingungen Ihres Hauses.
Vereinzelt verfassen Sie zur beidseitigen Absicherung auch schriftliche Verträge.
Im Falle eines Beherbergungsvertrages sind Sie als Gastwirt ein gewerblicher und kein privater Anbieter. Das
wirkt sich vor allem in Bezug auf Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Einkommenssteuererklärung der Vermieter
aus.
Dazu müssen Sie als Vermieter ein Gewerbe anmelden und je nach Größe der Räumlichkeiten und
Anzahl der Betten sogar eine baurechtliche Genehmigung beantragen. Informationen, ab wie vielen Betten diese
Genehmigung erforderlich ist, finden Sie bei Ihrem zuständigen Bauamt.
Insofern Sie nur Ihre Übernachtungsgäste verpflegen, benötigen Sie keine weitere Konzession. Falls Sie aber darüber hinaus auch Dritte verköstigen, müssen Sie vorab eine gaststättenrechtliche Konzession erlangen.
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Zwischenmietvertrag
Ein Zwischenmietvertrag wird verwendet, wenn eine Person ihre Wohnung oder ein Zimmer weitervermieten will. Der Zwischenvermieter ist oft der Hauptmieter der Wohnung. Die Weitervermietung findet für einen begrenzten Zeitraum statt. Meist geschieht dies, wenn der Hauptmieter verreist. Es kann auch vorkommen, wenn er aus anderen Gründen temporär nicht in der Wohnung lebt. Der Vertrag regelt die Nutzung der Räumlichkeiten durch den Zwischenmieter und endet in der Regel automatisch am vereinbarten Datum.
Untermietvertrag
Ein Untermietvertrag wird verwendet, wenn der Hauptmieter einen Teil oder die gesamte Wohnung an eine dritte Person untervermietet. Der Hauptmieter tritt hier als Vermieter auf, bleibt aber gegenüber dem eigentlichen Vermieter für die Wohnung verantwortlich. Der Untermietvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Hauptmieter und Untermieter, einschließlich Mietzahlungen und Kündigungsfristen. Es ist wichtig, dass der Hauptmieter die Erlaubnis des Vermieters einholt, bevor er einen Untermietvertrag abschließt.
Welche Punkte müssen im Vertrag enthalten sein?
Unabhängig von der Vertragsart müssen einige Punkte immer enthalten sein.
Folgende Punkte müssen im Vertrag enthalten sein:
- Das zu vermietende Objekt
- Den Mietpreis
- Den Mietzeitraum
- Kündigungsfristen
- Kaution und Nebenkosten
- Hausordnung bzw. Nutzungsbeschränkungen
- Die Daten des Vermieters und Mieters
Bei einem Aufenthalt, der länger als 6 Monate andauert, ist der Gast oder Mieter meldepflichtig nach §
29 BMG.
Bei jedem Vertrag müssen Sie vorab klären, ob Ihr Vertragspartner die Monteure sind oder ob die Firma
bzw. der Arbeitgeber der Monteure die Buchung durchführt. Dieser Vertragspartner ist Ihr Ansprechpartner in
allen vertragsbezogenen Fragen. So könnte zwar ein Monteur einen Schaden am Wohnraum verursachen, die Firma
als Vertragsunterzeichner jedoch dafür in Haftung genommen werden.
Den im Vertrag ausgewiesenen Preis müssen Sie als ein umsatzsteuerpflichtiger Vermieter inklusive der
Mehrwertsteuer angeben. Die Umsatzsteuerpflicht erreichen Sie, wenn Ihre jährlichen Einkünfte aus der
Vermietung insgesamt 17.500 Euro überschreiten.
Darunter sind Sie als Vermieter Kleinunternehmer und von der Umsatzsteuer befreit. Wenn Ihr
Gewinn im Jahr den Betrag von 24.500 Euro überschreitet, sind Sie verpflichtet, Gewerbesteuer zu zahlen.
Wie erwähnt, müssen Sie in Beherbergungsverträgen alle nicht enthaltenen Leistungen gesondert
ausweisen oder explizit vom Mietpreis ausschliessen.
Der Mietvertrag bedarf die Unterschrift beider Parteien. Das bedeutet, dass ein Vertrag mit den oben genannten
Eckdaten für Gastwirte nicht zwingend notwendig ist. Schließen Sie einen solchen Vertrag, beziehen
Sie die oben genannten Punkte mit ein.
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Der einfache Mietvertrag beinhaltet zunächst nur die Bereitstellung der Räumlichkeiten. Einen Mietvertrag halten Sie zwingend schriftlich fest und unterschreiben ihn genauso wie Ihr Mieter. Eine mündliche Vereinbarung reicht hierbei nicht aus, da erst mit der schriftlichen Unterzeichnung der Vertrag rechtskräftig ist. Dafür ist es bei diesem Vertrag möglich, ihn einseitig unter Einhaltung der vorher festgelegten Frist zu kündigen, was bei einem Beherbergungsvertrag nicht ohne Weiteres funktioniert. Eine fristlose Kündigung der Ferienwohnung oder Monteurzimmer ist nur möglich, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen und diese vorher in einer Abmahnung offiziell verkündet wurden.
Für die vereinbarte Dauer verpflichten Sie sich als Vermieter, die Räumlichkeiten in einem entsprechend bewohnbaren Zustand dem Mieter zu überlassen. Sanitäre Anlagen, Heizung usw. müssen in einem gebrauchsfähigen Zustand sein. Mögliche Schäden müssen vom Mieter abgewendet werden, indem Sie zum Beispiel das Treppenhaus warten oder im Winter gegen Glatteis streuen und Schnee schaufeln. Diese Verkehrssicherungspflicht beinhaltet auch, dass im Haus keine akute Verletzungsgefahr durch beschädigtes Mobiliar, Böden oder andere bauliche Bestandteile der Wohnung besteht.
Im Mietvertrag (ob befristet oder unbefristet) können die Parteien eine Rücktrittsfrist vereinbaren. Ist keine Rücktrittsfrist vereinbart gilt der Vertrag als bindend und kann nicht ohne Weiteres vor Beginn des Mietzeitraumes aufgehoben werden. In dem Fall ist nur eine fristgemäße Kündigung möglich.
Bei beiden Fällen ist der Vermieter nicht der Eigentümer, sondern Mieter der Räumlichkeiten und muss zunächst die Einwilligung des Hauptvermieters einholen. Die Zwischenmiete wird gerne genutzt, wenn Mieter einer Wohnung für längere Zeit verreisen. In der zwischenzeit vermieten sie die Wohnung an einen Zwischenmieter. Sie reduzieren durch die Weitervermietung die anfallenden Kosten der Reise. Bei der Untermiete kommen auch unbefristete Verträge in Betracht, wobei der Hauptmieter während der Mietdauer noch in den Räumlichkeiten wohnen kann.
Ein Miet- oder Beherbergungsvertrag muss folgende
Punkte enthalten:
- Das zu vermietende Objekt
- Den Mietpreis
- Den
Mietzeitraum
- Die Daten des Vermieters und Mieters.
Je nach Meldegesetz des
Bundeslandes muss der Gast einen Meldeschein ausfüllen, der folgende Daten laut § 30 BMG
enthält:
- Datum der Ankunft und der voraussichtlichen Abreise
- Familiennamen
-
Vornamen
- Geburtsdatum
- Staatsangehörigkeiten
- Anschrift
- Zahl der Mitreisenden
und ihre Staatsangehörigkeit
- Seriennummer des anerkannten und gültigen Passes oder
Passersatzpapiers bei ausländischen Personen.
Es gibt gesetzliche Unterschiede, welche Leistungen ein bestimmter Vertrag enthalten darf und welche Ansprüche Vermieter und Mieter geltend machen können. Auch der gesetzliche Anspruch auf Kündigung, Rücktritt oder Stornierung regeln Sie in den Verträgen. In jedem Fall zeigt der von Ihnen gewählte Vertrag, ob Sie privat oder gewerblich tätig sind, was bestimmte Pflichten nach sich zieht. Bieten Sie nur den Wohnraum oder zusätzliche Serviceleistungen? Für welchen Zeitraum bieten Sie die Räumlichkeiten an? Und sind Sie selbst Mieter der Wohnung/des Zimmers oder ist es Ihr Eigentum?