Mängel in Ferienwohnung
Ihre Rechte als Mieter - Schadenersatz bei der Anmietung von Unterkünften

Ob im Urlaub, während Geschäftsreisen oder auf Montage: Ihr gemietetes Zimmer sollte in jedem Falle Ihre persönlichen Ansprüche als Gast erfüllen. Hier finden Sie einen Ruhe- und Rückzugsort, um nach langen Tagen zu entspannen.

Wie aber verfahren Sie, wenn es zu unübersehbaren Mängeln in den Räumlichkeiten kommt? Etwa dann, wenn Verschmutzungen vorliegen, das Mobiliar nicht funktionstüchtig ist oder ein unerträglicher Lärm Ihren Schlaf stört?

Es bieten sich mehrere rechtliche Möglichkeiten an, um eine Verbesserung herzustellen. Beachten Sie vorher bedeutsame Details.

Was darf ich als Gast erwarten?

Entscheidend ist bereits, welche Ansprüche Sie als Mieter an das Haus, das Monteurzimmer oder die Monteurwohnung oder das einzelne Zimmer stellen dürfen. Hier gilt, dass der mit dem Vermieter geschlossene Vertrag bindend ist. Alle darin aufgeführten Einzelheiten zur Unterkunft müssen in dieser Form vorliegen.

Gewöhnlich sind die Räume hinsichtlich ihrer Größe und der Ausstattung wie beworben vorhanden. Das Mobiliar muss gebrauchsfähig sein, gröbere Verschmutzungen sind inakzeptabel. Haben Sie vor Vertragsschluss keine Absprache über die Beschaffenheit des Zimmers getätigt, ist von einem üblichen – also durchschnittlichen – Raum samt Inventar auszugehen.

Das Sichern von Beweisen

Doch Vorsicht: Wenn ein Mangel vorliegt, bedeutet dies nicht automatisch, dass Sie ihn gegenüber dem Vermieter oder im Rahmen eines Klageverfahrens dem Gericht nachweisen können. Stellen Sie als Gast Umstände in der Wohnung fest, die vom geschlossenen Vertrag abweichen, dokumentieren Sie diese.

Fotos, Ton- und Videoaufnahmen sowie die Aussagen von Zeugen gewährleisten neben dem Vertrag und etwaigen Katalogen oder Broschüren einen rechtlichen Anspruch. Treten die Mängel temporär auf, halten Sie deren Umfang auch zeitlich möglichst genau fest, wobei Beginn und Ende eine besondere Relevanz zukommen.

Unterschiede zwischen der privaten und der gewerblichen Vermietung

Ehe wir nachfolgend die einzelnen Möglichkeiten für Sie als Mieter im Falle eines Mangels aufgezeigen, weisen wir auf einen juristisch relevanten Unterschied hin. Die rechtliche Lage weicht bei der privaten Zimmervermietung gemäß §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches von jener der gewerblichen Zimmervermietung der §§ 651a ff. BGB in den Details ab.

Treffen Sie in der Ferienwohnung auf einen nicht hinnehmbaren Umstand, prüfen Sie vor Einleitung der abhelfenden Maßnahme, ob es sich um ein privates oder um ein gewerbliches Mietverhältnis handelt. Der abgeschlossene Vertrag muss in dieser Hinsicht konkret benannt sein.

Mängel in privaten Mietwohnungen

Tritt der Vermieter privat auf, richten sich Ihre Rechte als Mieter nach den §§ 535 ff. BGB und beziehen sich direkt auf den Mietvertrag. Dieser wird vorab zwischen beiden Seiten geschlossen und beschreibt deutlich die Eigenschaften der Wohnung.

Kommt es zu geringfügigen Abweichungen zwischen dem Soll- und dem Ist-Zustand, sind diese dann juristisch zu vernachlässigen, wenn sie das Vertragsverhältnis nicht berühren. Ebenso erwarten Sie keinerlei Beeinträchtigungen Ihrer Gesundheit, Ihres Wohlbefindens oder Psyche als Gast.

Funktioniert die Heizung nicht, ist die Toilette verstopft oder schimmeln die Innenseiten der Schränke, verlangen Sie als Mieter im ersten Schritt die Abhilfe. Sie setzen dem Vermieter dafür eine angemessene Frist, die je nach Sachlage und Schwere des Mangels einige Stunden oder mehrere Tage umfasst.

In diesem Zeitraum hat Ihr Gastgeber den Defekt so zu beheben, dass er in der Dauer des Mietverhältnisses keine Probleme mehr hervorruft. Wichtig ist im Umkehrschluss, dass Sie eine grundlegende Reparatur durch den Eigentümer der Immobilie nicht verlangen können. Der Mangel ist durch ihn lediglich zu beseitigen.

Kommt der Gastgeber Ihrer Aufforderung in der gesetzten Frist nicht nach, dürfen Sie sich als Mieter eigenhändig um das Problem bemühen. Sie nehmen Ihren gesetzlichen Anspruch auf die Beseitigung wahr. Dabei versuchen Sie, den Schaden selbst zu beheben. Für sämtliche notwendigen Auslagen haftet anschließend der Eigentümer der Wohnung.

Auch hier gilt, dass alle Maßnahmen nur eine Behebung des Mangels beinhalten. Grundsätzliche Reparaturen wären unzulässig – und dürften Sie dem Vermieter nach Beendigung der Tätigkeit nicht in Rechnung stellen.

Hinterfragen Sie, welche Schritte die jeweilige Situation erfordert.

Handelt es sich um größere Mängel, die in der Mietzeit nicht zu beheben sind, denken Sie über eine Minderung des Mietpreises nach. Erforderlich ist dafür, dass Defekte oder Verunreinigungen in größeren Ausmaßen vorliegen und nicht mehr hinnehmbar sind. Sie müssen Ihr Wohlbefinden als Gastes erheblich beeinträchtigen.

Beispielhaft sei die nicht funktionierende Dusche, ein kaputtes Bett oder Insektenbefall im Zimmer genannt. Diese Umstände sind nicht mehr vertragsgemäß und Sie ziehen sie – sofern eine schnelle Beseitigung unmöglich ist – als Grund zur Senkung des Mietpreises heran.

Anspruch auf Schadenersatz?

Wusste der Vermieter bei Abschluss des Vertrages von dem Mangel oder hat er diesen danach herbeigeführt, ist er Ihnen als Mieter zu einem Schadenersatz verpflichtet.

Erforderlich für einen Anspruch auf Schadenersatz ist, dass Sie als Gast bereits einen finanziellen Verlust durch die Buchung der Unterkunft erlitten haben. Ebenso können Sie den Ersatz eines Schadens einfordern, wenn der Defekt oder eine Verunreinigung direkt Ihr Vermögen oder Ihre persönliche Habe beeinträchtigt.

Ergründen Sie stets im Einzelfall, für welche Summe der Eigentümer der Immobilie haftbar ist – beachten Sie dabei, in welchem Zustand sich die beschädigten Güter befunden haben.

Wird durch vorliegende Mängel Ihre Gesundheit oder Ihr Wohlergehen als Gast beeinträchtigt, darf Ihnen ein Verbleib in der Unterkunft nicht zugemutet werden. Exemplarisch dafür sind gravierende Defekte der Wasserleitung, ständiger Lärm auch in den Ruhestunden oder ein erheblicher Befall mit Insekten, Pilzen oder Nagetieren.

Gleiches gilt, wenn sich der Vermieter Ihnen gegenüber rechtlich auffällig verhält und Sie beleidigt, bedroht oder körperlich und geistig schädigt. Hier ist die fristlose Kündigung Ihrerseits zulässig. Dokumentieren Sie alle nicht akzeptablen Umstände möglichst genau und beweissicher.

Mängel in gewerblichen Mietwohnungen

Im Vergleich zum Mietvertrag treten beim Reisevertrag gemäß der §§ 651a ff. BGB zwei gravierende Abweichungen auf.

Einerseits müssen Sie jeden festgestellten Mangel unverzüglich – ohne eigens verschuldeten Zeitverlust – dem Vermieter aufzeigen. Andererseits sind alle finanziellen Ansprüche lediglich einen Monat lang wahrnehmbar. Verpassen Sie diese Frist nach Beendigung Ihres Aufenthaltes in der Unterkunft, können Sie den Gastgeber nicht mehr zur Haftung verpflichten.

Gleich ist, dass Sie nach Erkennen eines Defektes oder einer Verunreinigung im ersten Schritt die Abhilfe durch den Eigentümer der Räumlichkeiten einfordern müssen. Kommt er der Erfüllung nicht nach, stehen Ihnen weitere Optionen offen.

Erneut ist im zweiten Schritt die eigenhändige Beseitigung des Schadens zulässig. Alle Auslagen für das Material und die Arbeitszeit können Sie dem Vermieter anlasten.

Umstritten ist, ob Sie als Gast bei Nichtbeseitigung des Mangels durch den Gastgeber auch einen Dienstleister beauftragen dürfen. Diese Maßnahme wird von der herrschenden Meinung jedoch abgelehnt.

Zwar seien kleinere Defekte jederzeit behebbar. Ebenso sei es dem Vermieter zuzumuten, die dabei auftretenden Kosten zu erstatten. Er muss es aber nicht hinnehmen, wenn Sie ohne seine Einwilligung ein Vertragsverhältnis zur Behebung eines in seiner Wohnung vorliegenden Schadens eingehen.

Bei umfangreichen Mängeln, die als solche nicht mehr akzeptabel sind, können Sie die Minderung der Wohnkosten verlangen. Wichtig im Vergleich zum Mietvertrag ist es hierbei, dass nicht alleine eine Senkung der Miete möglich ist. Auch alle, für die Reise an sich, anfallenden Auslagen können Sie anteilig oder in Gänze mindern.

Dafür ist notwendig, dass der Schaden einerseits in der Zeit des Mietverhältnisses nach vernünftigen Gesichtspunkten nicht zu beheben war und Sie ihn andererseits als Gast nicht hinnehmen müssen.

Kleinere Verunreinigungen genügen nicht, um eine Preissenkung zu erwirken. Im Zweifelsfalle lassen Sie sich bei diesem Schritt von einem fachkundigen Jurist begleiten.

Treten Schädigungen bei Ihnen als Gast, Ihrem Vermögen oder Ihren Gegenständen ein, können Sie die erlangten Schäden ersetzen lassen. Hierbei erstreckt sich die Haftung des Vermieters sogar auf die vertane Urlaubszeit. Hat der Reiseveranstalter den Mangel zu verantworten, durch den Ihre Güter beeinträchtigt werden, haftet er mehrfach.

Einerseits, weil Sie ihm alle verunreinigten oder defekten Besitztümer in Rechnung stellen können. Andererseits, da er nun auch die Urlaubstage zu ersetzen hat. Solche Forderungen werden nur in besonders schwerwiegenden Fällen angenommen, bei denen eine Fortsetzung des Aufenthaltes nicht zumutbar ist.

Handelt es sich um derartige Sachlagen, dürfen Sie als Gast zugleich das Mietverhältnis fristlos kündigen. Dafür muss ein erheblicher Mangel vorliegen – dieser Umstand kann schwer zu beweisen sein.

Wir raten Ihnen, sich als Mieter bei Erkennen eines groben Defektes oder einer umfangreichen Verunreinigung ohne Zeitverzug mit einem Fachanwalt in Verbindung zu setzen, um alle weiteren Schritte zu erörtern.

Keinesfalls beenden Sie den Vertrag ohne rechtliche Absicherung. Sie könnten widrigenfalls selbst schadensersatzpflichtig sein, sofern Sie die erheblichen Mängel nicht nachweisen können. Ohne juristische Unterstützung empfiehlt sich ein solcher Schritt daher nicht.

Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz | Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)