Zweckentfremdung von Wohnraum
Was bedeutet das für Monteurzimmer und Ferienwohnungen?

Dass in vielen Großstädten der Wohnraum knapp wird, bemerken nicht nur Kauf- oder Mietinteressenten. Vermieter von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen sehen sich in einigen Ballungsgebieten gezwungen, ihre Immobilien für Langzeitvermietungen freizugeben.

Möglich ist dies, weil der Bund 2006 eine Änderung des Mietverbesserungsrechtes beschlossen hat, die die „Zweckentfremdung“ von Wohnraum betrifft.

Wie wirkt sich diese Änderung rechtlich auf die Vermietung aus? Wo und wie lange ist Sie gültig? Was Sie tun können, wenn Sie davon betroffen sind, klärt der folgende Beitrag.

Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?

Der Unterschied zwischen Wohnraum und Gewerberaum scheint jedem klar. Schwierig wird es nur, wenn versucht wird, diesen Unterschied in Worte zu fassen. Schon die einfache Formel „Wohnraum dient Wohnzwecken“ lässt eine Reihe von Einwänden zu.

Dient die Vermietung an Monteure und Feriengäste nicht Wohnzwecken? Und werden Wohnräume nicht teilweise gewerblich genutzt, wenn sich der Mieter beispielsweise ein Home-Office einrichtet?

Der Gesetzgeber hat sich an dieser Frage bisher kaum aufgehalten, sodass es immer wieder zu Unsicherheiten und gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt. Stattdessen wurde 2006 die bis dahin geltende Regelung, dass öffentlich geförderter Wohnraum nicht für andere Zwecke vermietet werden darf, erweitert.

Durch Artikel 6 § 1 des Mietrechtverbesserungsgesetzes (MRVerbG) wurden die Landesregierungen ermächtigt, bei Wohnraumknappheit die Zweckentfremdung von Wohnraum als Ordnungswidrigkeit zu behandeln.

Was einmal gewerblicher Raum war, darf weiterhin als solcher genutzt werden.

Anders gesagt: Die Landesregierung kann befristet oder dauerhaft die Vermietung von Wohnraum als Ferienhaus, Ferienwohnung oder als Monteurzimmer (kurz: Fremdenbeherbergung) untersagen, wenn sie der Meinung ist, dass die Bevölkerung sonst nicht ausreichend mit Wohnraum versorgt werden kann.

Hat die Landesregierung ein solches Gesetz erlassen, entscheidet jede Stadt oder Gemeinde eigenständig, ob sie es in Anspruch nehmen will.

Ausnahmen sieht das Gesetz für Wohnraum vor, an dessen gewerblicher Nutzung ein öffentliches Interesse besteht oder der „nach dem 31. Mai 1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die anderen als Wohnzwecken dienten“.

Was vor dem genannten Termin gewerblicher Raum war, darf weiterhin als solcher genutzt werden. Für alle anderen Wohnräume gilt, dass eine gewerbliche Nutzung als Ferienwohnung oder als Monteurwohnung der Genehmigung durch die regionalen Behörden bedarf. Wer sich dem widersetzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, für die hohe Geldbußen angesetzt sind.

Bundesländer wenden Verordnung unterschiedlich an

Das Mietverbesserungsgesetz zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann, muss aber nicht von den Bundesländern umgesetzt werden. Es darf nur dort angewandt werden, wo Wohnungsknappheit herrscht.

Gebrauch machen davon bisher (Stand 01/2018) die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und das Saarland. Die Landesgesetze tragen unterschiedliche Bezeichnungen wie Zweckentfremdungsgesetz (Bayern), Wohnraumschutzgesetz (Hamburg) oder Wohnungsaufsichtsgesetz (NRW, Saarland). Sie unterscheiden sich inhaltlich danach,

• wie sie die Zweckentfremdung im Detail definieren und
• in welcher Höhe die Geldbuße für die Zweckentfremdung ausfallen.

Das Zweckentfremdungsgesetz in Bayern

In Bayern wurde das erste Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) zunächst bis 2017 erlassen. Mittlerweile wurde das Gesetz entfristet und weiter verschärft. In Artikel 1 heißt es dort, dass Gemeinden für eine jeweilige Dauer von fünf Jahren anordnen können, dass Wohnräume nicht zweckentfremdet werden dürfen. Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn

• mehr als 50% des gesamten Wohnraums für gewerbliche/berufliche Zwecke genutzt werden.
• das Gebäude länger als drei Monate unbewohnt bleibt oder bauliche Änderungen erfährt, die dem Wohnzweck nicht entsprechen.
• das Gebäude bauliche Änderungen erfährt, die dem Wohnzweck nicht entsprechen.

Es dürfen Geldbußen von bis zu 500.000 € verhängt werden.

Begründeter Leerstand ist hiervon ausgenommen – wenn sich das Gebäude nachweislich nicht vermieten ließ, muss der Eigentümer nicht befürchten, einen Bußgeldbescheid zu erhalten. Ist der Bußgeldbescheid berechtigt, da eine Zweckentfremdung vorliegt, kann dies in Bayern den finanziellen Ruin bedeuten, denn es dürfen Geldbußen von bis zu 500.000 € verhängt werden.

Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin (ZwVbG)

In Berlin gilt die Zweckentfremdung von Wohnraum derzeit als Ordnungswidrigkeit. Von einer Zweckentfremdung gehen die Berliner aus, wenn

• Wohnraum wiederholt tage- oder wochenweise vermietet wird.
• bauliche Veränderungen oder die Einrichtung von Schlafstellen darauf deuten, dass der Wohnraum gewerblich zur Fremdenbeherbergung vermietet wird.
• der Wohnraum mehr als sechs Monate unbewohnt ist.

Die gelegentliche Weitervermietung der eigenen Wohnung soll erlaubt bleiben.

Die Ausnahmen sind ähnlich geregelt wie in Bayern. Für Wohnraum, der vor Inkrafttreten der Verordnung 2014 gewerblich genutzt wurde, bestanden Übergangsregelungen. Außerdem gilt ein längerer Leerstand nicht als Zweckentfremdung, wenn der Besitzer dort seinen zweiten Wohnsitz angemeldet hat.

Seit 2017 wird an einer Änderung des Gesetzes gearbeitet. Der Entwurf sieht vor, dass gelegentliche Weitervermietungen der eigenen Wohnung bis zu 60 Tagen im Jahr erlaubt sein soll. Die dauerhafte gewerbliche Nutzung soll noch rigoroser verhindert und der unbegründete Leerstand von Wohnungen nach drei Monaten geahndet werden können.

Rechtliche Grauzonen und negative Auswirkungen der Verordnung

Die genannten Gesetze zum Schutz von Wohnraum sind aus der Not entstanden – und das merkt man ihnen an. So lassen sie viele Fragen offen oder haben rechtliche Grauzonen geschaffen.

Touristischer Aufenthalt oder befristete Verlegung des eigenen Lebensmittelpunktes?

Ein Problem bei der Bewertung der Nutzungsart stellt die Frage dar, für wie lange eine Wohnung vermietet werden muss, damit keine Zweckentfremdung unterstellt werden kann. Wie verhält es sich, wenn vorübergehend an Studierende vermietet wird oder an Künstler, die sich auf eigene Rechnung einen vorübergehenden Aufenthalt in Berlin finanzieren?

Wann handelt es sich noch um einen touristischen Aufenthalt und wann um eine befristete Verlegung des eigenen Lebensmittelpunktes?

Klare Definitionen fehlen bisher. Als Anhaltspunkte für eine zweckentfremdete Nutzung wertet der Gesetzgeber es, wenn die Miete tage- oder wochenweise berechnet wird oder der Gewinn den üblichen Mietpreis erheblich übersteigt.

Außerdem zählt die Absicht des Mieters. Keine Rolle spielt es dagegen, ob die Räume möbliert oder unmöbliert vermietet werden. Ausnahmegenehmigungen können erteilt werden, wenn der Wohnraum für ein dauerhaftes Bewohnen nicht geeignet ist.

Zeitliche Befristung deutet nicht generell auf Zweckentfremdung

Das Amtsgericht München hat in einer Urteilsbegründung einige Eckpunkte vorgegeben. Demnach stellt eine zeitliche Befristung eines Mietverhältnisses noch keine Zweckentfremdung dar.

Es müsse aber eine Mindestdauer von zwei Monaten vereinbart werden und die Überlassung des Wohnraums dürfe nicht tage- oder wochenweise erfolgen. Als dauerhaft werde ein Mietvertrag eingeschätzt, wenn die vereinbarte Mietzeit mindestens sechs Monate betrage.

Erste Folgen: Erhöhung von Mindestmietzeiten und Mietpreisen

Einige Agenturen, die Privatwohnungen für befristete Zeiträume vermitteln, sind dazu übergegangen, Mindestmietzeiten (zumeist drei Monate) einzuführen und ihre Wohnungen nicht als Ferienwohnungen oder Monteurzimmer zu bewerben, sondern als Wohnraum für Personen, die ihren Lebensmittelpunkt vorübergehend verlegen wollen.

Eine weitere Alternative könnte darin bestehen, dass Sie als Vermieter von Monteurzimmern mit größeren Unternehmen oder Personaldienstleistern, die häufig Monteurzimmer benötigen, einen längerfristigen Mietvertrag eingehen.

Keine Einschränkung müssen (bisher) Immobilienbesitzer fürchten, die in der selbst bewohnten Immobilie ein oder mehrere Zimmer vermieten, sofern sie mindestens 50% der Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Finanzielles Aus für Vermieter, negative Folgen für die Unterbringung von Monteuren

Die wirklichen Leidtragenden der Wohnraumschutzgesetze sind Vermieter, die sich unter großen finanziellen Kraftanstrengungen eine Wohnung gekauft haben, in der Absicht, diese als Ferienwohnung oder Monteurzimmer zu vermieten.

Und es sind Unternehmen, die ihre Monteure und Servicearbeiter wochenweise in Regionen schicken, in denen die Gesetze gültig sind. Schließlich werden die Monteure darunter zu leiden haben, wenn sie in Zukunft wieder in Pensionen und Hostels untergebracht werden, in denen sie wochenlang auf jegliche Privatsphäre verzichten müssen.

Klagewelle rollt noch

Klagen, die speziell in Berlin von Wohnungsbesitzern angestrebt wurden, die sich durch die Gesetzesänderung finanziell ruiniert sehen, wurden überwiegend als unbegründet abgelehnt. Eine angestrebte Klage vor dem Bundesverfassungsgesetz wurde nicht zugelassen. Allein in Berlin steht die Entscheidung für eine dreistellige Zahl an Klagen noch aus.

Kurzfristige Vermietung „echter“ Zweitwohnungen

Anders sieht es für all jene aus, die in Berlin einen zweiten Wohnsitz unterhalten. Zwar benötigen sie eine Genehmigung, um die Wohnung in ihrer Abwesenheit als Ferienwohnung oder an Monteure zu vermieten. Doch darf ihnen diese nicht mit Verweis auf das Zweckentfremdungsgesetz verweigert werden.

So hat es das Berliner Verwaltungsgericht 2016 entschieden, mit der Begründung, dass mit der zeitweiligen Vermietung von Zweitwohnungen kein Wohnraum verlorengehe. Das Gericht führte weiter aus, es handle sich bei der beantragten Nutzungsart zwar weiterhin um eine Zweckentfremdung. Diese habe aber keine Auswirkungen auf die Vermehrung oder Verringerung von Wohnraum, da die Wohnung andernfalls leer stünde.

Unterscheidung von „echter“ und „unechter“ Zweitwohnung

In einem weiteren Urteil schränkte das Verwaltungsgericht ein, dass die Ausnahmeregelung nur für „echte“ Zweitwohnungen gelte. Die Klage auf Ausnahmegenehmigung eines Eigentümers, der in einem von ihm bewohnten Mehrparteienhaus eine der Wohnungen als Zweitwohnung angemeldet hatte, wurde abgewiesen, obwohl der Eigentümer angab, dass die Wohnung ausschließlich an Familienmitglieder und Freunde als Gästewohnung vergeben werde.

Berliner Urteil bietet in anderen Städten und Regionen keine Rechtssicherheit

Rein theoretisch bestünde die Möglichkeit, eine Zweitwohnung in Berlin anzumelden, die gelegentlich vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt wird, um diese legal an Touristen oder Monteure weitervermieten zu können. Allerdings ist zu erwarten, dass bei Streitigkeiten ein Nachweis erfolgen muss, warum die Wohnung als Zweitwohnung gehalten wird.

Zudem werden für Zweitwohnungen zusätzliche Steuerabgaben fällig. In Städten wie Hamburg sieht es anders aus. Hier ist die regelmäßige Untervermietung von Zweitwohnungen an Touristen und Monteure untersagt.

https://rcphotostock.com – © rcphotostock (4965)

In München musste ein Zahnarzt, der aus dem Ausland anreisenden Patienten für die Behandlungsdauer eine von ihm angemietete, aber nicht bewohnte Wohnung zur Verfügung stellte, erfahren, dass es sich um eine Zweckentfremdung handelt. Da der Zahnarzt die Wohnung nicht als Ferienwohnung angeboten hatte, setzte das Amtsgericht München die Geldbuße auf „lediglich“ 4.000 € fest.

Antrag auf Genehmigung zur Zweckentfremdung

Das Mietverbesserungsgesetz sieht Ausnahmen für die gewerbliche Nutzung von Wohnraum vor. In jedem Fall muss dafür eine Genehmigung eingeholt werden, sofern nicht ein „Negativtest“ ergeben hat, dass es für die gewerbliche Nutzung oder Vermietung der Immobilie keiner Genehmigung bedarf.

Gründe für die Erteilung einer Genehmigung

Eine Genehmigung wird in der Regel nur dann vergeben, wenn

• das schutzwürdige private Interesse höher wiegt als das öffentliche Interesse (wie im Fall der „echten“ Zweitwohnung oder bei Verlust der Existenzgrundlage);
• ein öffentliches Interesse daran besteht, die bisherige Nutzungsart beizubehalten (z.B., weil der Wohnraum für soziale Zwecke genutzt wird);
• der Eigentümer Ersatzwohnraum zur Verfügung stellt oder Ausgleichszahlungen leistet.

Ausgleichszahlungen für die zweckentfremdete Nutzung möglich

Die Höhe der Ausgleichszahlungen bemisst sich unter anderem danach, für welche Zwecke der Wohnraum genutzt werden soll. Bei Fremdbeherbergung (Ferienwohnung, Monteurzimmer) bemisst sich die Ausgleichszahlung in Berlin auf 5 €/m2 monatlich.

In Konstanz wird eine – durch Vergleichsmieten bemessene – Nettokaltmiete als Ausgleichszahlung verlangt. Das auf diese Weise eingenommene Geld soll für den Neubau von Wohnungen verwendet werden.

Bei einem Tagespreis von 90,- € für eine 100-Quadratmeter-Wohnung, die an 20 Tagen im Monat vermietet wird, würden 500,- Euro monatlich für Ersatzzahlungen draufgehen. Dem Vermieter bleiben als zu versteuernde Einnahmen 1.300 €. Die Auswirkungen sind abzusehen: Ferienwohnungen und Monteurzimmer in den betroffenen Städten werden sich in Zukunft deutlich verteuern.

Abgesenkt werden kann die Ausgleichszahlung, wenn sie zu einer Existenzgefährdung führt. Für Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurzimmer dürfte dies kaum infrage kommen, da die Regelung nur greift, wenn die eigene Existenz nicht allein durch die Zweckentfremdung gesichert wird.

Antragstellung und Fristen

Anträge auf Genehmigung der Zweckentfremdung werden bei der regional zuständigen Behörde gestellt. In Bayern ist die verantwortliche Gemeinde verpflichtet, binnen drei Monaten eine Entscheidung zu fällen. Wird die Frist ohne vorherige Bekanntmachung überschritten, gilt der Antrag als genehmigt.

In Berlin entscheiden die Bezirksämter über die Genehmigung. Diese haben acht Wochen Zeit. Die Frist kann – nach Vorankündigung – um sechs Wochen verlängert werden. Auch hier gilt der Antrag als bewilligt, werden die Fristen überschritten.

Als Antragsteller kann sowohl der Eigentümer als auch ein Mieter auftreten. Dies ist interessant, wenn der Mieter seine Absicht, seinen Lebensmittelpunkt für eine befristete Dauer zu verlegen, glaubhaft nachweisen kann.

Aussichten: Welche Handlungsspielräume bleiben?

Sind Sie aktuell von einem Zweckentfremdungsverbot betroffen, kann nur eine Gesamtsicht auf Ihre Situation klären, welche Handlungsspielräume Ihnen bleiben. Wird Ihre Existenz maßgeblich gefährdet, versuchen Sie, eine Sondergenehmigung auf dieser Grundlage zu erhalten.

Wohnraum befristet für längere Zeit vermieten

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass Sie den vorhandenen Wohnraum auf dem freien Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen und zu regulären Mietbedingungen anbieten. Prüfen Sie, ob eine Befristung infrage kommt, damit Sie, sollte das Gesetz in der Zukunft aufgehoben werden, die Entscheidungsfreiheit behalten, zur kurzfristigen Vermietung Ihres Eigentums zurückzukehren.

Grundsätzlich dürfen die Wohnraumschutzgesetze nur für einen Zeitraum von fünf Jahren und nur erlassen werden, wenn eine konkrete Gefährdung vorliegt und andere Maßnahmen sich als nicht ausreichend erweisen. Der Gesetzgeber ist verpflichtet, die Situation beständig zu überprüfen und andere Maßnahmen zu entwickeln.

Sinn der Maßnahmen hinterfragen

In Hessen wurde bereits beschlossen, kein neues Gesetz zur Zweckentfremdung von Wohnraum zu erlassen. Eine solche rigide Gesetzgebung bringt, nach Ansicht der Landesregierung, mehr Schaden als Nutzen.

Stattdessen setzt sie auf Überzeugungsarbeit und versucht, Eigentümer leerstehender Gewerbeimmobilien dazu zu bewegen, diese zeitweise als Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Verzicht auf ein Zweckentfremdungsgesetz nimmt den Eigentümern die Angst, dauerhaft auf eine Nutzungsart festgelegt zu sein.

Als Einzelperson werden Sie auf derlei politische Entscheidungen keinen Einfluss ausüben können. Verbände und Organisationen können hier kontrollierende und mahnende Funktionen übernehmen.

Finanziellen Handlungsspielraum überprüfen: Lohnen sich Ersatzleistungen?

In Berlin und Bayern ist eine Aufhebung der Gesetze auf absehbare Zeit nicht in Sicht. Wollen Sie hier weiterhin Wohnraum als Ferienwohnung anbieten, müssen Sie für Ersatz sorgen oder Geldleistungen erbringen. Kalkulieren Sie gründlich, ob sich die Investition für Sie lohnt.

Beachten Sie bei der Abwägung aller Möglichkeiten die regionalen Sonderbestimmungen. So dürfen Sie in Konstanz beispielsweise eine Ferienwohnung im bewohnten Haus weiterhin anbieten, wenn diese vor dem Erlass der Verordnung als Ferienwohnung vermietet wurde.

Kooperationen eingehen und für Dauergäste inserieren

Für Monteurzimmer sieht die Gesamtsituation weniger schlecht aus, wenn es Ihnen gelingt, Mieter zu finden, die mehrere Monate vor Ort sind, oder Sie ein Zimmer im selbst genutzten Haus als Monteurzimmer anbieten.

Auf unserem Online-Portal Deutschland-Monteurzimmer.de haben Sie die Möglichkeit, hierfür dauerhaft kostengünstige Inserate zu schalten, die sich direkt an die Zielgruppe wenden.

Bewertung als Wohnraum überprüfen: Ist ein dauerhaftes Wohnen überhaupt möglich?

Damit eine Immobilie oder ein Teil davon als Wohnraum eingestuft werden kann, der sich für eine dauerhafte Vermietung eignet, muss sie bestimmten Anforderungen entsprechen. So muss beispielsweise die Küche oder Küchenecke über Anschlüsse für Herd und Spüle und über eine Lüftungsmöglichkeit verfügen. Auch eine eigene Toilette oder ein Badezimmer gehören zu einer Wohnung.

Um eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten, kann es hilfreich sein, zu prüfen, ob die eigenen Mietobjekte diesen Anforderungen entsprechen. Allerdings ist Vorsicht geboten: Es gelten für Ferienwohnungen und Monteurzimmer gesetzliche Vorschriften, die einzuhalten sind.

Sind Sie von einem Zweckentfremdungsgesetz betroffen, empfiehlt es sich, eine anwaltliche Beratung aufzusuchen. Die Kosten lassen sich reduzieren, wenn Sie sich mit anderen Betroffenen zusammenschließen.