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Zweckentfremdung von Wohnraum
für Monteurzimmer und Ferienwohnung


Zweckentfremdung von Wohnraum für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Innenstadt Foto

Ratgeber Monteurzimmer und Ferienwohnungen: Was bedeutet Zweckentfremdung von Wohnraum?

Dass in vielen Großstädten der Wohnraum knapp wird, bemerken nicht nur Kauf- oder Mietinteressenten. Auch Vermieter von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen sehen sich in einigen Ballungsgebieten bereits gezwungen, ihre Immobilien für Langzeitvermietungen freizugeben. Möglich ist dies, weil der Bund 2006 eine Änderung des Mietverbesserungsrechtes beschlossen hat, die die „Zweckentfremdung“ von Wohnraum betrifft.

Wie sich diese Änderung rechtlich auf die Vermietung auswirkt, wo und wie lange Sie gültig ist, und was Sie tun können, wenn Sie davon betroffen sind, klärt der folgende Beitrag.

Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?

Der Unterschied zwischen Wohnraum und Gewerberaum scheint jedem klar – schwierig wird es nur, wenn man versucht, diesen Unterschied in Worte zu fassen. Denn schon die einfache Formel „Wohnraum dient Wohnzwecken“ lässt eine Reihe von Einwänden zu. Dient die Vermietung an Monteure und Feriengäste nicht auch Wohnzwecken? Und werden Wohnräume nicht auch teilweise gewerblich genutzt, wenn sich der Mieter beispielsweise ein Home-Office einrichtet?

Der Gesetzgeber selbst hat sich an dieser Frage bisher kaum aufgehalten, sodass es immer wieder zu Unsicherheiten und gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt. Stattdessen wurde aber 2006 die bis dahin geltende Regelung, dass öffentlich geförderter Wohnraum nicht für andere Zwecke vermietet werden darf, erweitert. Durch Artikel 6 § 1 des Mietrechtverbesserungsgesetzes (MRVerbG) wurden die Landesregierungen ermächtigt, bei Wohnraumknappheit die Zweckentfremdung von Wohnraum als Ordnungswidrigkeit zu behandeln.

Was einmal gewerblicher Raum war, darf auch weiterhin als solcher genutzt werden.

Anders gesagt: Die Landesregierung kann befristet oder dauerhaft die Vermietung von Wohnraum als Ferienhaus, Ferienwohnung oder als Monteurzimmer (kurz: Fremdenbeherbergung) untersagen, wenn sie der Meinung ist, dass die Bevölkerung sonst nicht ausreichend mit Wohnraum versorgt werden kann. Hat die Landesregierung ein solches Gesetz erlassen, entscheidet jede Stadt oder Gemeinde eigenständig, ob sie es in Anspruch nehmen will.

Ausnahmen sieht das Gesetz lediglich für Wohnraum vor, an dessen gewerblicher Nutzung ein öffentliches Interesse besteht oder der „nach dem 31. Mai 1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die anderen als Wohnzwecken dienten“. Was also vor dem genannten Termin einmal gewerblicher Raum war, darf auch weiterhin als solcher genutzt werden. Für alle anderen Wohnräume gilt, dass eine gewerbliche Nutzung als Ferienwohnung oder als Monteurwohnung der Genehmigung durch die regionalen Behörden bedarf. Wer sich dem widersetzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, für die hohe Geldbußen angesetzt sind.

Bundesländer wenden Verordnung unterschiedlich an

Das Mietverbesserungsgesetz zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann also, muss aber nicht von den Bundesländern umgesetzt werden. Es darf nur dort angewandt werden, wo tatsächlich Wohnungsknappheit herrscht. Gebrauch machen davon bisher (Stand 01/2018) die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und das Saarland. Die Landesgesetze tragen unterschiedliche Bezeichnungen wie Zweckentfremdungsgesetz (Bayern), Wohnraumschutzgesetz (Hamburg) oder Wohnungsaufsichtsgesetz (NRW, Saarland). Sie unterscheiden sich zudem inhaltlich danach,

  • wie sie die Zweckentfremdung im Detail definieren und
  • in welcher Höhe die Geldbuße für die Zweckentfremdung ausfallen kann.

Zweckentfremdung von Wohnraum für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Karte Bundesländer

Das Zweckentfremdungsgesetz in Bayern

In Bayern wurde das erste Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) zunächst bis 2017 erlassen. Mittlerweile wurde das Gesetz entfristet und weiter verschärft. In Artikel 1 heißt es dort, dass Gemeinden für eine jeweilige Dauer von fünf Jahren anordnen können, dass Wohnräume nicht zweckentfremdet verwendet werden dürfen. Eine Zweckentfremdung liegt beispielsweise vor, wenn

  • mehr als 50 % des gesamten Wohnraums für gewerbliche/berufliche Zwecke genutzt werden.
  • das Gebäude länger als drei Monate unbewohnt bleibt oder bauliche Änderungen erfährt, die dem Wohnzweck nicht entsprechen.
Es dürfen Geldbußen von bis zu 500.000 € verhängt werden. 

Lediglich begründeter Leerstand ist hiervon ausgenommen – wenn sich also das Gebäude nachweislich nicht vermieten ließ, muss der Eigentümer nicht befürchten, einen Bußgeldbescheid zu erhalten. Ist der Bußgeldbescheid berechtigt, da eine Zweckentfremdung vorliegt, kann dies in Bayern allerdings den finanziellen Ruin bedeuten, denn es dürfen Geldbußen von bis zu 500.000 € verhängt werden.

Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin (ZwVbG)

Auch in Berlin gilt die Zweckentfremdung von Wohnraum derzeit als Ordnungswidrigkeit. Von einer Zweckentfremdung gehen die Berliner aus, wenn

  • Wohnraum wiederholt tage- oder wochenweise vermietet wird;
  • bauliche Veränderungen oder die Einrichtung von Schlafstellen darauf deuten, dass der Wohnraum gewerblich zur Fremdenbeherbergung vermietet wird;
  • der Wohnraum mehr als sechs Monate unbewohnt ist.
Die gelegentliche Weitervermietung der eigenen Wohnung soll bis zu 60 Tagen im Jahr erlaubt sein.

Die Ausnahmen sind ähnlich geregelt wie in Bayern. Für Wohnraum, der vor Inkrafttreten der Verordnung 2014 bereits gewerblich genutzt wurde, bestanden Übergangsregelungen. Außerdem gilt ein längerer Leerstand nicht als Zweckentfremdung, wenn der Besitzer dort seinen zweiten Wohnsitz angemeldet hat.

Seit 2017 wird an einer Änderung des Gesetzes gearbeitet. Der Entwurf sieht vor, dass gelegentliche Weitervermietungen der eigenen Wohnung bis zu 60 Tage im Jahr erlaubt sein soll. Die dauerhafte gewerbliche Nutzung soll dagegen noch rigoroser verhindert und der unbegründete Leerstand von Wohnungen nach drei Monaten geahndet werden können.

Rechtliche Grauzonen und negative Auswirkungen der Verordnung

Die genannten Gesetze zum Schutz von Wohnraum sind aus der Not entstanden – und das merkt man ihnen auch an. So lassen sie viele Fragen offen oder haben rechtliche Grauzonen geschaffen.

Touristischer Aufenthalt oder befristete Verlegung des eigenen Lebensmittelpunktes?

Ein Problem bei der Bewertung der Nutzungsart stellt die Frage dar, für wie lange eine Wohnung vermietet werden muss, damit keine Zweckentfremdung unterstellt werden kann. Wie verhält es sich, wenn vorübergehend an Studierende vermietet wird oder an Künstler, die sich auf eigene Rechnung einen vorübergehenden Aufenthalt in Berlin finanzieren? Wann handelt es sich noch um einen touristischen Aufenthalt und wann um eine befristete Verlegung des eigenen Lebensmittelpunktes?

Zweckentfremdung von Wohnraum für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Urlauber Touristen

Klare Definitionen fehlen bisher. Als Anhaltspunkte für eine zweckentfremdete Nutzung wertet der Gesetzgeber es, wenn die Miete tage- oder wochenweise berechnet wird oder der Gewinn den sonst üblichen Mietpreis erheblich übersteigt. Außerdem zählt die Absicht des Mieters. Keine Rolle spielt es dagegen, ob die Räume möbliert oder unmöbliert vermietet werden. Ausnahmegenehmigungen können jedoch erteilt werden, wenn der Wohnraum für ein dauerhaftes Bewohnen nicht geeignet ist.

Zeitliche Befristung deutet nicht generell auf Zweckentfremdung

Auch das Amtsgericht München hat in einer Urteilsbegründung einige Eckpunkte vorgegeben. Demnach stellt eine zeitliche Befristung eines Mietverhältnisses noch keine Zweckentfremdung dar. Es müsse aber eine Mindestdauer von zwei Monaten vereinbart werden und die Überlassung des Wohnraums dürfe nicht tage- oder wochenweise erfolgen. Als dauerhaft werde ein Mietvertrag eingeschätzt, wenn die vereinbarte Mietzeit mindestens sechs Monate betrage.

Erste Folgen: Erhöhung von Mindestmietzeiten und Mietpreisen

Einige Agenturen, die Privatwohnungen für befristete Zeiträume vermitteln, sind deshalb dazu übergegangen, Mindestmietzeiten (zumeist drei Monate) einzuführen und ihre Wohnungen nicht als Ferienwohnungen oder Monteurzimmer zu bewerben, sondern als Wohnraum für Personen, die ihren Lebensmittelpunkt vorübergehend verlegen wollen. Eine weitere Alternative könnte darin bestehen, dass Sie als Vermieter von Monteurzimmern mit größeren Unternehmen oder Personaldienstleistern, die häufig Monteurzimmer benötigen, einen längerfristigen Mietvertrag eingehen.

Keine Einschränkung müssen (bisher) Immobilienbesitzer fürchten, die in der selbst bewohnten Immobilie ein oder mehrere Zimmer vermieten, sofern sie mindestens 50 % der Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Finanzielles Aus für Vermieter, negative Folgen für die Unterbringung von Monteuren

Die wirklichen Leidtragenden der Wohnraumschutzgesetze sind daher Vermieter, die sich unter großen finanziellen Kraftanstrengungen eine Wohnung gekauft haben, in der Absicht, diese als Ferienwohnung oder als Monteurzimmer zu vermieten. Und es sind Unternehmen, die ihre Monteure und Servicearbeiter wochenweise in Regionen schicken, in denen die Gesetze gültig sind. Schließlich werden auch die Monteure selbst darunter zu leiden haben, wenn sie in Zukunft wieder in Pensionen und Hostels untergebracht werden, in denen sie wochenlang auf jegliche Privatsphäre verzichten müssen.

Klagewelle rollt noch

Klagen, die speziell in Berlin von Wohnungsbesitzern angestrebt wurden, die sich durch die Gesetzesänderung finanziell ruiniert sehen, wurden bisher überwiegend als unbegründet abgelehnt. Eine angestrebte Klage vor dem Bundesverfassungsgesetz wurde nicht zugelassen. Allein in Berlin steht die Entscheidung für eine dreistellige Zahl an Klagen jedoch noch aus.

Kurzfristige Vermietung „echter“ Zweitwohnungen

Anders sieht es für all jene aus, die in Berlin einen zweiten Wohnsitz unterhalten. Zwar benötigen auch sie eine Genehmigung, um die Wohnung in ihrer Abwesenheit als Ferienwohnung oder an Monteure zu vermieten. Doch darf ihnen diese nicht mit Verweis auf das Zweckentfremdungsgesetz verweigert werden.

Zweckentfremdung Zweitwohnung

Unterscheidung von „echter“ und „unechter“ Zweitwohnung

Berliner Urteil bietet in anderen Städten und Regionen keine Rechtssicherheit

Rein theoretisch bestünde also die Möglichkeit, eine Zweitwohnung in Berlin anzumelden, die dann gelegentlich vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt wird, um diese legal an Touristen oder Monteure weitervermieten zu können. Allerdings ist zu erwarten, dass bei Streitigkeiten ein Nachweis erfolgen muss, warum die Wohnung als Zweitwohnung gehalten wird. Zudem werden für Zweitwohnungen zusätzliche Steuerabgaben fällig. In Städten wie Hamburg sieht es ohnehin ganz anders aus. Hier ist die regelmäßige Untervermietung von Zweitwohnungen an Touristen und Monteure untersagt.

Zweckentfremdung von Wohnraum für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Urteil sprechen

Antrag auf Genehmigung zur Zweckentfremdung

Das Mietverbesserungsgesetz sieht Ausnahmen für die gewerbliche Nutzung von Wohnraum vor. In jedem Fall muss dafür aber eine Genehmigung eingeholt werden, sofern nicht ein „Negativtest“ ergeben hat, dass es für die gewerbliche Nutzung oder Vermietung der Immobilie keiner Genehmigung bedarf.

Gründe für die Erteilung einer Genehmigung

Eine Genehmigung wird in der Regel nur dann vergeben, wenn

  • das schutzwürdige private Interesse höher wiegt als das öffentliche Interesse (wie im Fall der „echten“ Zweitwohnung oder bei Verlust der Existenzgrundlage);
  • ein öffentliches Interesse daran besteht, die bisherige Nutzungsart beizubehalten (z.B. weil der Wohnraum für soziale Zwecke genutzt wird);
  • der Eigentümer Ersatzwohnraum zur Verfügung stellt oder Ausgleichszahlungen leistet.

Ausgleichszahlungen für die zweckentfremdete Nutzung möglich

Bei einem Tagespreis von 90,- € für eine 100-Quadratmeter-Wohnung, die an 20 Tagen im Monat vermietet wird, würden demnach 500,- Euro monatlich für Ersatzzahlungen draufgehen. Dem Vermieter bleiben als zu versteuernde Einnahmen 1.300 €. Die Auswirkungen sind abzusehen: Ferienwohnungen und Monteurzimmer in den betroffenen Städten werden sich in Zukunft noch deutlich verteuern.

Abgesenkt werden kann die Ausgleichszahlung, wenn sie zu einer Existenzgefährdung führt. Für Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurzimmer dürfte dies aber kaum infrage kommen, da die Regelung nur greift, wenn die eigene Existenz nicht allein durch die Zweckentfremdung gesichert wird.

Antragstellung und Fristen

Anträge auf Genehmigung der Zweckentfremdung werden bei der regional zuständigen Behörde gestellt. In Bayern ist die verantwortliche Gemeinde verpflichtet, binnen drei Monaten eine Entscheidung zu fällen. Wird die Frist ohne vorherige Bekanntmachung überschritten, gilt der Antrag als genehmigt.

Zweckentfremdung von Wohnraum Frist einhalten

In Berlin entscheiden die Bezirksämter über die Genehmigung. Diese haben acht Wochen Zeit, die Frist kann – nach Vorankündigung – um sechs Wochen verlängert werden. Auch hier gilt der Antrag als bewilligt, werden die Fristen überschritten. Als Antragsteller kann sowohl der Eigentümer als auch ein Mieter auftreten. Dies dürfte insbesondere dann interessant sein, wenn der Mieter seine Absicht, seinen Lebensmittelpunkt für eine befristete Dauer zu verlegen, glaubhaft nachweisen kann.

Aussichten: Welche Handlungsspielräume bleiben?

Sind Sie aktuell von einem Zweckentfremdungsverbot betroffen, so kann nur eine Gesamtsicht auf Ihre Situation klären, welche Handlungsspielräume Ihnen bleiben. Wird Ihre Existenz dadurch maßgeblich gefährdet, versuchen Sie, eine Sondergenehmigung auf dieser Grundlage zu erhalten.

Wohnraum befristet für längere Zeit vermieten

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass Sie den vorhandenen Wohnraum tatsächlich auf dem freien Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen, also zu regulären Mietbedingungen anbieten. Prüfen Sie hierbei, ob eine Befristung infrage kommt, damit Sie, sollte das Gesetz in der Zukunft wieder aufgehoben werden, die Entscheidungsfreiheit behalten, zur kurzfristigen Vermietung Ihres Eigentums zurückzukehren.

Zweckentfremdung von Wohnraum für Monteurzimmer und Ferienwohnungen Haus vermieten Schlüssel

Grundsätzlich dürfen die Wohnraumschutzgesetze nur für einen Zeitraum von fünf Jahren und nur dann erlassen werden, wenn eine konkrete Gefährdung vorliegt und andere Maßnahmen sich als nicht ausreichend erweisen. Der Gesetzgeber ist daher verpflichtet, die Situation beständig zu überprüfen und andere Maßnahmen zu entwickeln.

Sinn der Maßnahmen hinterfragen

Als Einzelperson werden Sie auf derlei politische Entscheidungen keinen Einfluss ausüben können. Aber Verbände und Organisationen können hier durchaus kontrollierende und mahnende Funktionen übernehmen.

Finanziellen Handlungsspielraum überprüfen: Lohnen sich Ersatzleistungen?

In Berlin und Bayern ist eine Aufhebung der Gesetze auf absehbare Zeit nicht in Sicht. Wollen Sie hier weiterhin Wohnraum als Ferienwohnung anbieten, müssen Sie tatsächlich für Ersatz sorgen oder Geldleistungen erbringen. Kalkulieren Sie daher gründlich, ob sich die Investition für Sie lohnt.

Beachten Sie bei der Abwägung aller Möglichkeiten zudem die regionalen Sonderbestimmungen. So dürfen Sie in Konstanz beispielsweise eine Ferienwohnung im selbst bewohnten Haus weiterhin anbieten, wenn diese bereits vor dem Erlass der Verordnung als Ferienwohnung vermietet wurde.

Kooperationen eingehen und für Dauergäste inserieren

Für Monteurzimmer sieht die Gesamtsituation weniger schlecht aus, wenn es Ihnen gelingt, Mieter zu finden, die mehrere Monate vor Ort sein werden, oder wenn Sie ein Zimmer im selbst genutzten Haus als Monteurzimmer anbieten. Auf unserem Online-Portal Deutschland-Monteurzimmer.de haben Sie die Möglichkeit, hierfür dauerhaft kostengünstige Inserate zu schalten, die sich direkt an die Zielgruppe wenden.

Bewertung als Wohnraum überprüfen: Ist ein dauerhaftes Wohnen überhaupt möglich?

Damit eine Immobilie oder ein Teil davon überhaupt als Wohnraum eingestuft werden kann, der sich für eine dauerhafte Vermietung eignet, muss sie bestimmten Anforderungen entsprechen. So muss beispielsweise die Küche oder Küchenecke über Anschlüsse für Herd und Spüle und über eine Lüftungsmöglichkeit verfügen. Auch eine eigene Toilette oder ein Badezimmer gehören zu einer Wohnung.

Um eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten, kann es also hilfreich sein, zu prüfen, ob die eigenen Mietobjekte diesen Anforderungen entsprechen. Allerdings ist dabei Vorsicht geboten: Denn natürlich gelten auch für Ferienwohnungen und Monteurzimmer gesetzliche Vorschriften, die einzuhalten sind.

Sind Sie von einem Zweckentfremdungsgesetz betroffen, empfiehlt es sich daher, eine anwaltliche Beratung aufzusuchen. Die Kosten lassen sich reduzieren, wenn Sie sich mit anderen Betroffenen zusammenschließen.

Quellen:

  1. www.gesetze-im-internet.de/mietrverbg/BJNR017459971.html#BJNR017459971BJNG000600301
  2. www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayZwEWG2008
  3. gesetze.berlin.de/jportal/?quelle=jlink&query=WoZwEntfrG+BE&psml=bsbeprod.psml&max= true&aiz=true
  4. berlin.de/gerichte/verwaltungsgericht/presse/pressemitteilungen/2016/pressemitteilung.507033.php
  5. rechtslupe.de/verwaltungsrecht/zweckentfremdungsgenehmigung-ferienwohnung-zweitwohnung-3113379
  6. https://openjur.de/u/863375.html
  7. http://haus-und-grund-berlin.de/service/30-fakten/
  8. fr.de/rhein-main/landespolitik/wohnen-in-hessen-kein-gesetz-gegen-leerstand-a-1254966

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zuletzt aktualisiert: 21.08.2019

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