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Die Grundsteuer
beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen

Durch den Erwerb einer Immobilie zum Zweck der Vermietung an Urlauber, Monteure sowie Geschäftsreisende kommen viele Kosten auf Sie zu. In den meisten Fällen stellt die Grundsteuer jedoch einen besonders hohen Kostenpunkt dar. Aus diesem Grund ist es wichtig, über ausreichend Rücklagen zu verfügen.

Die Zahlung dieser Steuer sollte in keinem Fall von Ihnen aufgeschoben werden, denn der Staat zählt als einer der unangenehmsten Gläubiger. Unbeglichene Grundsteuerschulden sind in der Regel mit schweren verfahrens- und sachrechtlichen Folgen verbunden. In diesem Artikel erfahren Sie, was die Grundsteuer ist, wie sie für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen berechnet wird und was Sie bei der Vermietung beachten müssen.

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Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine sogenannte Realsteuer. Das bedeutet, dass sie direkt an ein Besteuerungsobjekt geknüpft ist und die finanziellen Verhältnisse des Steuerpflichtigen nicht berücksichtigt. Neben der Grundsteuer weist lediglich die Gewerbesteuer diese Eigenschaft auf. Die Höhe dieser Steuer ist ausschließlich an den Grundbesitz gebunden. Sämtliche Einnahmen aus ihr kommen laut Grundgesetz der zuständigen Gemeinde und dem jeweiligen Land zugute. Deswegen wird sie ebenfalls zu den Gemeindesteuern gezählt.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Was ist die Grundsteuer?

Im Fall der Grundsteuer hat der Bund von seinem konkurrierenden Gesetzgebungsrecht Gebrauch gemacht. Aus diesem Grund sind sämtliche Landesgesetze, die sich auf sie beziehen, unwirksam. Aktuell liegt eine bundeseinheitliche Versteuerung vor. Sämtliche Änderungen des Steuersatzes unterliegen daher dem Beschluss des Bundesrats. Laut Art. 108 des Grundgesetzes dürfen sowohl die Länder als auch die betroffenen Gemeinden über die Steuereinnahmen verfügen. Stadtstaaten wie unter anderem Berlin können über den gesamten Betrag verfügen. In diesen Orten übernimmt das lokale Finanzamt sowohl die Festsetzung als auch die Erhebung der Grundsteuer.

Die unterschiedlichen Arten der Grundsteuer

In Deutschland muss jeder Besitzer eines Grundstücks Steuern auf dieses zahlen. Nicht jeder zahlt dabei jedoch die gleiche Höhe. Grundsätzlich wird zwischen den beiden Typen A und B unterschieden, die sich an unterschiedliche Empfänger richten. Mit den Buchstaben A und B werden die Zielgruppen der jeweiligen Steuer abgekürzt. So muss die Grundsteuer A von allen Besitzern eines agrarischen Grundstücks entrichtet werden und die Grundsteuer B von sämtlichen Besitzern eines baulichen Grundstücks.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Die unterschiedlichen Arten der Grundsteuer

Deswegen richtet sich die Grundsteuer A vor allem an land- und forstwirtschaftliche Betriebe, während der Steuertyp B von Besitzern aller bebauten oder bebaufähigen Grundstücke erhoben wird. Als Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen sind für Sie ausschließlich die Regelungen bezüglich der Grundsteuer B relevant.

Die Bedeutung der Grundsteuer

Viele Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen klagen über die Höhe sowie die Berechnung der Grundsteuer. Insbesondere in den vergangenen Jahren sind zahlreiche Klagen beim Bundesverfassungsgericht eingegangen, die sogar eine Intensivprüfung der Steuer veranlasst haben. Dennoch trägt sie einen entscheidenden Teil zur Deckung der öffentlichen Kosten bei und hat daher für den Lebensstandard in Deutschland eine enorme Bedeutung. Jedes Jahr werden im gesamten Bundesgebiet über zehn Milliarden Euro eingenommen. Dieser Betrag resultiert nahezu ausschließlich aus der Grundsteuer B. Die Grundsteuer A fällt mit einem jährlichen Betrag von 400 Millionen Euro vergleichsweise gering aus.

Für Gemeinden und Länder spielt diese Steuer vor allem aufgrund ihrer Verlässlichkeit eine große Rolle. Sie ist nicht an die individuellen Lebensumstände der zugehörigen Person gebunden und generiert dadurch regelmäßige sowie gleichbleibende Einnahmen. Aufgrund weiterer Bebauungen verfügt das Steueraufkommen grundsätzlich über eine steigende Tendenz. Gleichzeitig wurden gesetzliche Regelungen geschaffen, die einen Steuerausfall nahezu unmöglich machen. Für die Grundsteuer gilt in ganz Deutschland die dingliche sowie persönliche Haftung. Das bedeutet, dass die Gemeinde sowie das Land auf sämtliche Vermögenswerte eines Steuerschuldners zugreifen können, um ihre Einkommensquelle zu sichern.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Die Bedeutung der Grundsteuer

In Sachsen stammen 16 Prozent aller öffentlichen Mittel aus der Grundsteuer B. Andere Bundesländer wie Bayern verfügen mit zehn Prozent sogar über einen vergleichsweise niedrigen Anteil. Dabei ist im gesamten Bundesgebiet eine steigende Tendenz zu erkennen. Der Durchschnitt der für die Berechnung dieser Steuer herangezogenen Hebesätze erhöhte sich in den vergangenen Jahren von 400 auf über 440 Prozent.

Wie wird die Steuer berechnet?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine der komplexesten Steuern der gesamten Bundesrepublik Deutschland. Sie ist nicht nur von einer einzigen Kenngröße abhängig, sondern wird von zahlreichen Faktoren bestimmt, auf die mehrere Institutionen mit unterschiedlichen Interessen Einfluss haben.

Die Grundlage der Steuer bildet der sogenannte Einheitswert, der vom Finanzamt eines Landes festgelegt wird. Er ist vor allem vom Immobilienmarkt abhängig und soll den durchschnittlichen Wert einer Immobilie abbilden. Darüber hinaus spielt auch der Grundsteuermessbetrag eine entscheidende Rolle. Er ist von der Grundsteuermesszahl abhängig, die für unterschiedliche Immobilienarten gesetzlich vorgeschrieben ist.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Wie wird die grundsteuer berechnet

Weiterhin wird bei der Berechnung der Grundsteuer auch der jeweilige Hebesatz einer Gemeinde berücksichtigt. Diesen beschließt die Gemeindevertretung im Rahmen der Haushaltsplanung. Dabei ist jedoch zu beachten, dass es unterschiedliche Hebesätze für Grundsteuer A und B gibt. Die Regelungen bezüglich der Berechnung dieser Steuer sind hingegen von den Gesetzen abhängig, die von der Bundesregierung beschlossen und vom Bundesrat genehmigt werden müssen.

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgelegter Faktor, der den durchschnittlichen Wert der Immobilien einer Gemeinde widerspiegeln soll. Er wird für die Berechnung zahlreicher Steuern benötigt und spielt daher für jeden Grundstückseigentümer eine hohe Bedeutung. Unter anderem sind die Vermögens-, Grund- und Gewerbesteuer sowie die Erwerbs- und Grunderwerbssteuer von diesem Faktor abhängig.

Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert grundsätzlich nach dem bundesweit gültigen Bewertungsgesetz. In § 19 Abs. 1 BewG schreibt es vor, nach welchen Grundlagen der Vermögenswert bestimmt wird. Der Gesetzgeber versuchte, bei der Festlegung dieser gesetzlichen Bestimmungen den tatsächlichen Wert einer Immobilie möglichst genau abzubilden. Da jedoch viele Einflussfaktoren vernachlässigt oder besonders stark gewichtet wurden, unterscheidet sich der Einheitswert stets enorm vom Marktwert einer Immobilie. Darüber hinaus sind vielerorts heute noch immer die im Jahr 1935 festgelegten Einheitswerte der Grundstücke gültig. Lediglich in wenigen Orten benutzt man eine im Jahr 1964 festgelegte Grundlage.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Was ist der Einheitswert

Die Wertstellung erfolgt stets zum 1. Januar eines Jahres. An diesem Tag wird der Einheitswert für das gesamte Folgejahr bestimmt. Dabei wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden. Immobilien, die wirtschaftlich genutzt werden, müssen zusätzlich einem Ertragswertverfahren unterzogen werden.

Wie wird das Ertragswertverfahren durchgeführt?

Immobilien, die zum Zweck der Vermietung an Geschäftsreisende, Urlauber und Monteure vermietet werden, müssen mit dem sogenannten Ertragswertverfahren bewertet werden. Dabei betrachtet das Finanzamt die maximal erzielbare Jahresrohmiete und multipliziert diese mit einem selbst festgelegten Multiplikator. Für die Abschätzung der maximal erzielbaren Jahresrohmiete verwendet das Finanzamt die gültigen Preise des aktuellen Hauptfeststellungszeitpunkts. Dieser ist in den meisten Orten noch immer der 1. Januar 1935. Nur in wenigen Gegenden werden die Preise aus dem Jahr 1965 betrachtet.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Wie wird das Ertragswertverfahren durchgeführt

Der Multiplikator hingegen wurde vom Bund im Bewertungsgesetz tabellarisch festgelegt. Er berücksichtigt die Bauweise eines Gebäudes sowie die Größe der Gemeinde. Darüber hinaus wurden sowohl Zu- als auch Abschläge definiert, die wertmindernde oder -erhöhende Umstände abbilden. Grundsätzlich sollte diese Kennziffer nur als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer betrachtet werden, da sie aufgrund der veralteten Ausgangsgrößen keinerlei praktischen Wert mehr besitzt.

Die Grundsteuermesszahl

Bei der Grundsteuermesszahl handelt es sich um die Bemessungsgrundlage für den Grundsteuermessbetrag. Er ist für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich und hängt selbst von der Grundsteuermesszahl sowie dem Einheitswert ab. Die Grundsteuermesszahl hingegen ist ein gewisser Anteil des Einheitswerts und wird daher in Promille angegeben. Aktuell gibt es enorme Unterschiede zwischen den gesetzlichen Regelungen in den neuen sowie den alten Bundesländern. Für sämtliche alten Bundesländer gelten noch immer die Regelungen des Grundsteuergesetzbuchs.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Die Grundsteuermesszahl

Für Vermieter von Ferienimmobilien und Monteurzimmern ist insbesondere die Grundsteuermesszahl von Ein- und Zweifamilienhäusern relevant. Während die Grundsteuermesszahl für Zweifamilienhäuser lediglich 3,1 Promille beträgt, gestaltet sich die Berechnung bei Einfamilienhäusern deutlich umständlicher. Bei diesen wurde eine Grundsteuermesszahl von 2,6 Promille auf die ersten 75.000 DM festgelegt.

Aus diesem Grund muss zum jeweiligen Stichtag dieser Betrag mit dem aktuellen Währungskurs in Euro umgerechnet werden. Im Jahr 2016 betrug die Grenze daher 38.346,89 Euro. Für den Restbetrag über diesem Wert wird die Grundsteuermesszahl 3,5 verwendet. Es ist daher immer eine differenzierte Betrachtung beider Teilgrößen notwendig.

Regelungen für Immobilien in den neuen Bundesländern

In den neuen Bundesländern ist die Ermittlung der Steuermesszahl stark vereinfacht. Gleichzeitig ergeben sich wesentlich höhere Werte. Eine Immobilie in den alten Bundesländern verfügt über eine Messzahl von maximal 3,5 Promille, während sie in einem neuen Bundesland zwischen fünf und zehn Promille beträgt. Die Höhe der Steuermesszahl ist in diesen Gebieten neben dem Grundstückswert hauptsächlich von der Anzahl der Einwohner einer Gemeinde abhängig.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Regelung für Immobilien in den neuen Bundesländern

Bei Altbauten und unbebauten Grundstücken im Wert von über 15.338,76 Euro wird der diesen Betrag übersteigende Anteil mit zehn Promille versteuert. Der darunter befindliche Anteil beträgt bei Altbauten in Gemeinden bis 25.000 Einwohnern zehn Promille, in Orten zwischen 25.000 und einer Million Einwohnern acht Promille und in Städten mit über einer Million Einwohnern sechs Promille. Für Neubauten sind diese Sätze auf acht, sieben und sechs Promille gesenkt.

Als Altbauten werden sämtliche Gebäude gewertet, die bereits vor dem 31. März 1924 bezugsfertig waren. Neubauten sind hingegen alle Immobilien, die erst nach diesem Datum fertiggestellt wurden. Für die Ermittlung der Grundsteuermesszahl ist jedoch nicht die aktuelle Anzahl an Einwohnern ausschlaggebend. Für die Festlegung wird lediglich das Ergebnis der Volkszählung vom 16. Juni 1933 betrachtet.

Was ist der Hebesatz?

Letztlich hat auch der Hebesatz einer Gemeinde Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer. Er wird direkt durch den Beschluss des Gemeinderates im Rahmen der Haushaltssatzung festgelegt. In einigen Fällen beschließt der Gemeinderat sogar eine spezielle Hebesatzsatzung. Durch die Knüpfung der Grundsteuer an den Hebesatz wird jeder Gemeinde ein wirkungsvolles Werkzeug zur Bevölkerungsentwicklung gegeben. Experten messen dem Hebesatz einen hohen Einfluss auf den Zu- und Wegzug der Menschen zu.

Insgesamt legt der Gemeinderat drei unterschiedliche Hebesätze fest. Neben dem Hebesatz für die Grundsteuer A sowie die Grundsteuer B gibt es ebenfalls einen gesonderten Satz für die Gewerbesteuer. Im Jahr 2009 betrug der durchschnittliche Satz noch 300 Prozent. Heute liegt er in den meisten Gemeinden bereits über 440 Prozent. Da mehrere Städte einen enormen Bevölkerungszuwachs aufgrund der Festlegung von 0 Prozent erreichten, wurde 2004 ein gesetzliches Minimum von 200 beschlossen.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Was ist der Hebesatz

Noch immer orientieren sich viele Orte am gesetzlichen Minimum von 200 Prozent. Dennoch gibt es zahlreiche Gemeinden, die sogar einen Hebesatz von weit über 400 beschlossen haben. Der höchste Grundsteuerhebesatz wird aktuell von einer Kleinstadt in Baden-Württemberg erhoben. Sie setzte ihn auf 1.800 Prozent fest. Auch Großstädte wie Hagen oder Berlin verfügen über einen sehr hohen Hebesatz von ca. 800 Prozent.

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Sämtliche Vorschriften bezüglich der Berechnung dieser Steuer sind im Grundsteuergesetzbuch festgeschrieben. Dabei verursacht insbesondere der § 9 GrStG immer wieder Verwirrung bei Käufern und Verkäufern von Immobilien. Wenn Sie eine Immobilie zum Zweck der Vermietung an Urlauber, Monteure und Geschäftsreisende kaufen, so müssen Sie im aktuellen Jahr keine Grundsteuer zahlen. Jedes Mal, wenn ein Grundstück verkauft wird, ändert das Finanzamt den Einheitswertbescheid. Er ist jedoch erst ab dem folgenden ersten Januar gültig.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Wer muss die Grundsteuer bezahlen

Da dieses Gesetz auf Bundesebene beschlossen wurde, darf keine steuererhebende Gemeinde von ihm abweichen. Die Steuer für das laufende Jahr kann deshalb nicht vom neuen Eigentümer verlangt werden. Sie ist immer vom alten Eigentümer in voller Höhe zu zahlen. Dennoch gibt es zahlreiche Kommunen in Deutschland, die aus Vereinfachungsgründen die Steuerpflicht jeden Monat umschreiben. Sämtliche dieser Regelungen sind jedoch gesetzeswidrig.

Die Berechnung der Grundsteuer

Die Höhe der Grundsteuer unterscheidet sich regional, da sie sehr stark von dem Hebesatz der Gemeinde abhängig ist. Planen Sie den Kauf einer Altbauwohnung in einem der neuen Bundesländer, um sie an Urlauber und Geschäftsreisende zu vermieten, so ist preisunabhängig eine Grundsteuermesszahl von zehn Promille anzuwenden. Erwerben Sie ein Gebäude im Wert von 50.000 Euro, so ergibt sich demnach ein Grundsteuermessbetrag von 500 Euro. Dieser Betrag wird mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinde verrechnet, in der sich Ihr Grundstück befindet. Daher verursacht diese Immobilie stets mindestens eine Jahresgrundsteuer von 1.000 Euro. Durchschnittlich werden Sie in Deutschland aktuell jedoch ca. 2.200 Euro für ein vergleichbares Gebäude zahlen.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Berechnung der Grundsteuer

Der Standort Ihrer Immobilie hat deshalb nicht nur Einfluss auf die Nachfrage, sondern ebenfalls auf die Steuerlast. Eine Ferienwohnung in Berlin verursacht doppelt so hohe Kosten wie die gleiche Wohnung in einem durchschnittlichen Ort.

Wann Ihnen die Grundsteuer erlassen wird

Da die Grundsteuer nicht von der finanziellen Lage des Eigentümers abhängig ist, kann es schnell zu Zahlungsschwierigkeiten kommen. Aus diesem Grund können Sie sich auch teilweise von der Grundsteuer befreien lassen, wenn Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Diese Regelungen sind in den §§ 32, 33 und 34 des Grundsteuergesetzbuchs festgehalten. Ein Erlass der Grundsteuer ist insbesondere dann für Sie relevant, wenn Sie ein Monteurzimmer in einem Objekt vermieten, das unter Denkmalschutz steht. Immer, wenn die Kosten der Vermietung höher als die Erträge sind, besteht ein grundsätzlicher Anspruch auf den Erlass der Steuer.

Rechtsstreite über den Erlass der Grundsteuer gehören zur Tagesordnung der Verwaltungsgerichte. Das liegt vor allem daran, dass unter Vermietern und den Verantwortlichen beim Finanzamt unterschiedliche Auffassungen über die Zuordnung von Erträgen und Kosten existieren. Sämtliche Anträge auf den Erlass der Steuer des Vorjahres müssen spätestens bis zum 31. März des aktuellen Jahres eingereicht werden. Dabei ist auch die Beantragung eines dauerhaften Erlasses möglich.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Wann wird die Grundsteuer erlassen

Um einen Erlass der Steuern zu erhalten, müssen Sie nachweisen, dass Sie den Mietausfall nicht selbst verschuldet haben. Dadurch wird er bei allgemeinem Mietpreisverfall, struktureller Nichtvermietbarkeit sowie andauerndem Leerstand gewährt. Darüber hinaus können Sie auch unvorhersehbare Ereignisse wie einen Wasserschaden oder einen Wohnungsbrand als Begründung vorbringen. Wenn Sie eine Ertragsminderung von 50 Prozent zu verzeichnen hatten, wird die Steuer meist um 25 Prozent gesenkt. Liegen im gesamten Jahr keinerlei Einnahmen vor, wird Ihnen sogar ein Erlass von 50 Prozent gewährt.

Was sollte bei der Vermietung beachtet werden?

Dennoch sollten Sie stets über genügend Rücklagen verfügen, um die Grundsteuer für Ihre Immobilien zahlen zu können. Als objektbezogene Steuer ist sie sowohl verfahrens- als auch sachrechtlich gegenüber allen anderen Steuerarten privilegiert. Entscheidend ist dabei, dass die Steuer nicht auf dem Eigentümer, sondern auf der Immobilie ruht. Es handelt sich daher um eine öffentliche Last, die auf denjenigen zukommt, der das Objekt erwirbt. Sollte die Steuer nicht entrichtet werden, so ist das Finanzamt gesetzlich berechtigt, auf das Grundstück zuzugreifen.

Aus diesem Grund ist es immer ratsam, bei der zuständigen Behörde in der jeweiligen Kommune nachzufragen, ob die vollständige Grundsteuer bereits entrichtet wurde. Wird ein Grundstück einer anderen Person übereignet, obwohl sich schon hohe Grundsteuerschulden angesammelt haben, gehen diese auf den neuen Eigentümer über. In dem Jahr der Übereignung haften daher in gewisser Weise sowohl der Käufer als auch der Verkäufer für die Zahlung der Grundsteuer.

Die Grundsteuer beim Erwerb von Immobilien zwecks Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen Was ist bei der Vermietung zu beachten

Meldet der Verkäufer Insolvenz an, nachdem Sie ein Grundstück zur Vermietung an Urlauber und Geschäftsreisende gekauft haben, müssen Sie die Grundsteuer für das aktuelle Jahr zahlen. Sollte die Steuer nicht pünktlich entrichtet werden, greift der Staat sachrechtlich auf die Immobilie zu. In diesem Fall wird meist eine Zwangsversteigerung angeordnet.

Ist die Erhebung der Grundsteuer in Deutschland zulässig?

Die Zulässigkeit der Erhebung der Grundsteuer ist in Deutschland nicht unumstritten. Beim Bundesverfassungsgericht sind mehrfach Beschwerden über die Grundsteuer eingegangen. Der Bundesfinanzhof zweifelte bereits in zwei Urteilen die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer in ihrer aktuellen Form an.

Erhebung der Grundsteuer in Deutschland zulässig

Aus diesem Grund wurde im Jahr 2014 die Grundsteuer offiziell infrage gestellt. Aufgrund dieser verfassungsrechtlichen Zweifel sind mehrere Anträge zur Gesetzesänderung in den Bundesrat eingebracht worden. Der aktuelle Entwurf des neuen Bewertungsgesetzes wurde am 23. September 2016 den Bundesratsausschüssen zugewiesen.

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zuletzt aktualisiert: 20.05.2018

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