Welche Vermietung ist umsatzsteuerpflichtig?
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von Deutschland-monteurzimmer.de | 13.06.2022 | 1 Minuten

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Jeder Vermieter muss Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen, sofern die jährlichen Einnahmen den Grundfreibetrag übersteigen. Das sind bei Alleinlebenden 8.820 Euro und bei verheirateten Paaren 17.640 Euro. Hier greift Paragraph 21 des Einkommenssteuergesetzes. Die Mieteinnahmen werden in der Anlage V der Einkommenssteuererklärung angegeben. Wie hoch das Einkommen letztendlich versteuert wird, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz des Vermietenden ab. Aktuell liegt der niedrigste Einkommensteuersatz bei 14 %. Welcher Steuersatz auf Sie angewendet wird, erfahren Sie bei Ihrem zuständigen Finanzamt. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden mit Werbungskosten und laufenden Kosten verrechnet, so dass sie nicht in voller Höhe versteuert werden müssen.

Welcher Vermieter ist umsatzsteuerpflichtig
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen gewerblichen und privaten Vermietern. In beiden Fällen sind Mieteinnahmen steuerpflichtig, wobei die Steuerlast senkenden Kriterien unterschiedlich ausfallen.

Private Vermietung einer Unterkunft

Private Vermieter können ihre Steuerlast durch Abschreibungen mindern. Erwerben Sie eine Immobilie und vermieten diese, haben Sie 50 Jahre lang das Recht, pro Jahr 2 % vom Gebäudewert bzw. den Herstellungskosten abzuschreiben. Liegt das Baujahr der Unterkunft vor 1925, dürfen Sie 40 Jahre lang 2,5 % abschreiben. Das gilt auch für Zinsabschreibungen von Darlehen, jedoch nicht für die Tilgung. Für einen Zeitraum von ein bis fünf Jahren können auch Instandhaltungsmaßnahmen sowie Reparaturen steuerlich geltend gemacht werden. Private Vermieter müssen ihren Mietern keine Umsatzsteuer berechnen und auch keine ans Finanzamt abführen. Die Mieteinnahmen-Einkommensgrenze, die private Vermieter von der Umsatzsteuer befreit, liegt bei 30.000 € jährlich. Auch Rentner müssen seit 2005 ihre Mieteinnahmen wenigstens teilweise versteuern. Wie viel sie ans Finanzamt abführen müssen, hängt davon ab, in welchem Alter die Berentung erfolgte.

Gewerbliche Vermietung

Die Mieteinnahmen von gewerblichen Vermietern sind genauso zu versteuern wie von privaten Vermietern, und zwar in der Anlage V. Wenn die Einkünfte aus gewerblicher Vermietung den jährlichen Freibetrag von 24.000 € überschreiten, muss zur Einkommensteuer zusätzlich Gewerbesteuer entrichtet werden. Vermieter füllen hierzu die Anlage G ihrer Einkommensteuererklärung aus. Die laufenden Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, sind Betriebskosten, die die Steuerlast mindern. Darunter fallen beispielsweise Abwassergebühren, Grundsteuer, Betriebsstrom, Versicherungsbeiträge etc. Ein gewerblicher Mietvertrag sieht die Pflicht zur Zahlung von Umsatzsteuer ausschließlich für die Netto-Miete vor.

Die Besteuerung gewerblicher Immobilien bietet drei Vorteile

Der Eigentümer kann sich die Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt erstatten lassen (Steuervorteil von 19 %) in. Er muss allerdings an Gewerbetreibende vermieten. Er kann außerdem eine Abschreibungsrate von 3 % statt 2 % ansetzen. Nutzt er eine Immobilien-GmbH, lässt sich über die erweiterte Kürzung zusätzlich Gewerbesteuer einsparen (die GmbH muss nur 15 % Körperschaftsteuer zahlen). Nach oben

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