Wann muss man für die Miete Umsatzsteuer zahlen?
Private Vermieter, die wenig verdienen, müssen keine Umsatzsteuer zahlen, wenn sie die Voraussetzungen der „Kleinunternehmerregelung“ erfüllen.
Bis zum 31. Dezember 2024 gilt:
Sie müssen keine Umsatzsteuer zahlen, wenn Sie im letzten Jahr weniger als 22.000 Euro verdient haben und im aktuellen Jahr voraussichtlich nicht mehr als 50.000 Euro verdienen.
Ab dem 1. Januar 2025 gelten neue Grenzen:
Der Vorjahresumsatz darf 25.000 Euro nicht überschreiten, und der voraussichtliche Umsatz im laufenden Jahr darf 100.000 Euro nicht übersteigen.
Wichtig: Wenn Sie Rechnungen ohne Umsatzsteuer schreiben, fügen Sie diesen Satz hinzu: "Ohne MwSt. laut §19 Abs. 1 UStG. (Kleingewerbe)".
Achten Sie darauf, dass dieser Betrag alle Einnahmen umfasst, die Sie als Vermieter und mit anderen Tätigkeiten haben.
Das bedeutet: Das Geld, das Sie mit Vermietung und anderen Geschäften verdienen, wird zusammengerechnet. Wenn Sie zu viel verdienen,
können Sie nicht mehr die Regel für kleine Unternehmer nutzen.
Wenn Sie als Vermieter nicht über die genannten Grenzen kommen, können Sie trotzdem freiwillig Umsatzsteuer zahlen.
Dafür müssen Sie die Umsatzsteuer dann in Ihren Rechnungen angeben.
Das bedeutet aber auch, dass Sie die eingenommene Umsatzsteuer noch im selben Monat an Ihr zuständiges Finanzamt abführen müssen. Sie nehmen dann die Umsatzsteuer treuhänderisch für das Finanzamt ein.
Das machen Sie in der Umsatzsteuer-Voranmeldung oder in der Umsatzsteuer-Erklärung. Die Angaben folgen den allgemeinen Regeln des UStG.
Verwenden Sie die Umsatzsteuerbeträge nicht für andere Zwecke. Das Finanzamt wird diese Gelder auf jeden Fall von Ihnen einfordern. Sollten Sie die Umsatzsteuer nicht fristgerecht an das Finanzamt überweisen, drohen Ihnen unangenehme Konsequenzen. Es besteht dann die Möglichkeit, dass Ihr Konto gepfändet wird, um die ausstehende Umsatzsteuer einzutreiben. Darüber hinaus fallen in solch einem Fall hohe Strafen in Form von Zinsen und Säumniszuschlägen an.
Sonderfall: 7% Umsatzsteuer bei kurzfristiger Vermietung
Die kurzfristige Vermietung von Monteurzimmern kann unter die ermäßigte Umsatzsteuer von 7% fallen (§12 Abs. 2 Nr. 11 UStG).
Das gilt in der Regel bei Aufenthalten unter 6 Monaten, wenn keine weiteren Leistungen (z.B. Frühstück) enthalten sind.
Diese Regelung betrifft insbesondere
Vermieter von Ferienwohnungen
oder Monteurzimmern mit täglicher oder wöchentlicher Abrechnung.
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Wie wird die Umsatzsteuer für Monteurzimmer berechnet? - Umsatzsteuer bei höheren Umsätzen
Wenn Sie als Vermieter insgesamt mehr verdienen als die oben genannten Grenzen, sind Sie umsatzsteuerpflichtig:
Bis zum 31. Dezember 2024:
Sie zahlen Umsatzsteuer, wenn Ihr Umsatz im vergangenen Jahr mehr als 22.000 Euro und im laufenden Jahr voraussichtlich mehr als 50.000 Euro beträgt.
Ab dem 1. Januar 2025:
Die Grenze für den Vorjahresumsatz steigt auf 25.000 Euro, und der voraussichtliche Umsatz im laufenden Jahr darf 100.000 Euro nicht überschreiten.
In beiden Fällen beträgt die Umsatzsteuer für Vermietungen in der Regel 7 %.
Diese Grenze gibt es seit 2010. Das Gleiche gilt, wenn Sie
sich wie oben beschrieben freiwillig dazu entscheiden, nicht als Kleinunternehmer behandelt zu werden. Dies steht im § 12 Abs. 2 Nr. 11 des Umsatzsteuergesetzes.
Die 7 % Umsatzsteuer, auch „Hotelsteuer“ genannt, gilt für die kurzfristige Vermietung von Zimmern bis zu sechs Monaten. Das betrifft Ferienwohnungen,
Pensionen und auch klassische Hotels. Aber auch Monteurzimmer, Monteurwohnungen
und Monteurunterkünfte.
Sind Extraleistungen steuerpflichtig?
Der reduzierte Umsatzsteuersatz gilt nur für die reine Übernachtung. Andere Leistungen sind davon ausgenommen, sofern Sie diese extra berechnen. Dazu gehören:
- Nutzung von TV / Fernsehen
- Verpflegung (wie Frühstück oder ein Buffet)
- Wellness-Angebote (wie Massagen)
- Sonstige Pauschalangebote
- Zugang zu Telefon & Internet
- Minibar
- Nutzung von Tagungsräumen
Vorsicht bei Zusatzleistungen – hier gelten 19%
Zusätzliche Leistungen wie Endreinigung, Wäschepaket, Parkplatz oder Frühstück müssen mit 19% Umsatzsteuer berechnet werden.
Diese gelten als eigenständige Dienstleistungen und unterliegen dem vollen Steuersatz.
Bei Kombination mehrerer Leistungen empfiehlt sich eine getrennte Ausweisung auf der Rechnung, um eine korrekte Besteuerung sicherzustellen.
Was kann ich bei der Vermietung von Monteurzimmern von der Steuer absetzen?
Sie können Kosten, die Sie für das Monteurzimmer ausgeben, von der Steuer absetzen. Dazu gehören auch Kosten für kleine Reparaturen.
Bis zu einem Betrag von 410 € können Sie die Kosten komplett absetzen.
Wenn Sie etwas kaufen, das mehr kostet als 410 €, müssen Sie den Wert über mehrere Jahre absetzen. Ein Beispiel dafür ist ein Auto.
Dafür nutzen Sie die Abschreibungstabelle (AfA-Tabelle) des Bundesfinanzministeriums,
die angibt, wie lange man Gegenstände nutzen kann.
Vorteile und Nachteile bei der Berechnung von Umsatzsteuer
Ein großer Nachteil für Mieter ist, dass die Kosten für sie höher werden. Dies passiert, weil Vermieter die Umsatzsteuer direkt an das Finanzamt zahlen müssen.
Der Vermieter schlägt die Umsatzsteuer in der Regel auf dem Mietpreis auf.
Ein Vorteil für Vermieter ist, dass sie die Vorsteuer abziehen können. Zum Beispiel,
wenn sie Möbel für das Monteurzimmer oder Ihre Ferienwohnung kaufen,
können sie die hier gezahlte Umsatzsteuer von Ihrer eingenommen Umsatzsteuer abziehen. Das heißt Sie zahlen als Vermieter keine Umsatzsteuer auf Einkäufe für Ihre Firma.
Zusatz-Info: Ausländische Kunden? Dann gilt möglicherweise das Reverse-Charge-Verfahren
Wenn Sie an ein ausländisches Unternehmen vermieten und keine Kleinunternehmerregelung nutzen, kann das Reverse-Charge-Verfahren greifen (§13b UStG).
In diesem Fall stellt der Vermieter eine Rechnung ohne Umsatzsteuer aus, die Steuer wird im Land des Leistungsempfängers abgeführt.
Eine korrekte Prüfung der USt-ID und eine klare Angabe auf der Rechnung („Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers“) sind Pflicht.
Häufig gestellte Fragen zu dem Thema
Die Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Wie bei allen Regeln gibt es Sonderfälle und Ausnahmen. Dabei spielt vor allem Ihr jährliches Einkommen als Vermieter eine Rolle. Wenn Sie als Vermieter im letzten Jahr mehr als 22.000€ verdient haben. Dies gilt auch, wenn Sie im aktuellen Jahr mehr als 50.000€ verdienen oder auf die Kleinunternehmerregelung verzichten. Alle wichtigen Eckdaten zur Umsatzsteuer erfahren Sie hier.
Fügen Sie Ihren Rechnungen ohne Umsatzsteuer den Passus: "Ohne MwSt. laut §19 Abs. 1 UStG. (Kleingewerbe)" hinzu, wenn diese Regelung auf Sie zutrifft. Die Kleinunternehmerregelung ist abhängig von Ihrem Bruttoumsatz.
Wenn Sie als Vermieter im letzten Jahr mehr als 22.000€ verdient haben und Sie im aktuellen Jahr voraussichtlich mehr als 50.000€ verdienen oder auf die Kleinunternehmerregelung verzichten müssen Sie Umsatzsteuer zahlen. Seit 2010 beträgt die Umsatzsteuer für Übernachtungen 7 %.
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