Schlüsselkaution bei Monteurunterkünften
Vertrauen ist gut, Schlüsselkaution ist besser!

Haben Sie sich schon einmal gefragt, wie Sie als Vermieter Ihr Risiko bei Schlüsselverlust minimieren können? Oder welche rechtlichen Aspekte bei der Festlegung einer Schlüsselkaution zu beachten sind? Dieser Leitfaden beleuchtet, warum eine Schlüsselkaution für Monteurzimmer und Ferienwohnungen sinnvoll ist, wie Sie diese rechtskräftig im Mietvertrag verankern und welche Höchstgrenzen für Kautionen gelten. Zudem bietet er Lösungsansätze für den Umgang mit Schlüsselverlusten und stellt Alternativen zur traditionellen Schlüsselkaution vor.

Was ist eine Schlüsselkaution?

Als Vermieter geben Sie Ihr Eigentum für die Zeit der Vermietung in fremde Hände ab. Monteurzimmer sind meist vollausgestattet und enthalten wertvolle Objekte wie neue Küchen, teure Fernseher oder anderweitige Werte.

Je mehr Objekte von Wert in Ihrer Immobilie stehen, desto mehr Schäden können Mieter verursachen. Kautionen lohnen sich für Monteurzimmervermieter immer.

Jede Art der Kaution ist eine Mietsicherheit. Bei Zahlungsausfällen und Schäden an der Wohnung oder dem Mobiliar sind Sie berechtigt, die hinterlegten Geldsicherheiten anteilig oder in voller Höhe einzubehalten.

Grundsätzlich können Sie für sämtliches Eigentum separate Kautionszahlungen verlangen: Auch für Ihre Schlüssel. Während Möbelkautionen neuwertiges Mobiliar in vollausgestatteten Apartments vor Beschädigung schützen, schützt die Schlüsselkaution statt der Einrichtung die übergebenen Wohnungsschlüssel.

Inwieweit sind Kautionen für Vermieter sinnvoll?

Als Vermieter geben Sie Monteurunterkünfte in Kurzzeitmiete von wenigen Tagen oder Wochen ab. In solchen Fällen beugen Sie Zahlungsausfall vor, indem Sie die volle Mietsumme im Voraus verlangen. Eine generelle Mietkaution als Absicherung vor möglichem Zahlungsunwillen wird in diesem Fall nicht fällig.

Sie laufen bei volleingerichteten Monteurunterkünften trotzdem noch Gefahr, Ihr Wohnungsmobiliar mit Schäden zurückzuerhalten, oder Ihre Schlüssel nicht zurückzubekommen. Deshalb sind Möbel- und Schlüsselkautionen für Monteurzimmervermieter sinnvoll.

Jeder Schlüsselverlust kostet Sie teures Geld: Ein Schlossaustausch versteht sich nach Schlüsselverlusten für vermietete Immobilien von selbst.

Für die Kosten eines neuen Schlosses erspart Ihnen die einbehaltene Kaution nach Schlüsselverlusten lange Diskussionen mit dem Mieter, die schlimmstenfalls mit Zahlungsverweigerung enden. Sie hilft auch, dass Ihr Mieter sorfältig auf die Schlüssel achtet.

Machen Sie als Vermieter Schlüsselkautionen rechtskräftig

Sämtliche Kautionsvereinbarungen einschließlich der Schlüsselkaution halten Sie im Mietvertrag fest. Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags stimmen beide Parteien den festgelegten Kautionszahlungen zu. Idealerweise enthält der Absatz zur Schlüsselkaution die Anzahl der übergebenen Schlüssel.

Als Zeitpunkt für die vereinbarte Zahlung weisen Sie die Schlüsselübergabe aus. Die Rückerstattung erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Wie für alle anderen Kautionen müssen Sie auch für die Schlüsselkaution gemäß § 551 Absatz 3 Satz 1 BGB bei einem Kreditinstitut Ihrer Wahl eine Spareinlage zum üblichen Zinssatz anlegen. Kautionsanlagen sind von Ihrem privaten Vermögen zu trennen. Sämtliche Zinserträge stehen dem Mieter zu, sofern Sie Ihre Schlüssel zurückerhalten.

Grundsätzlich können Sie die Schlüsselkaution zusammen mit etwaigen Möbelkautionszahlungen oder gegebenenfalls der Mietkaution zu einer einzigen Kaution zusammenfassen. Ihre Mieter erkennen dank der Aufschlüsselung in Einzelkautionsbeträge wie „Schlüsselkaution“, worauf sie besonders Acht geben müssen.

Rückerstattung erst nach Schlüsselrückgabe

Im Falle der Schlüsselkaution macht eine Rückerstattung der Kautionssumme erst Sinn, sobald das Mietverhältnis beendet ist und Sie die Schlüssel zurückerhalten. Falls der Mieter einen Schlüssel verliert, behalten Sie die Kaution in voller Höhe ein.

Um Streitfälle zu vermeiden, weisen Sie im Vertrag im Voraus auf die Einbehaltung der Gelder bei Schlüsselverlusten hin. Falls Sie dem Mieter mehrere Schlüssel übergeben und er nur einen davon verliert, könnte er ohne diesen Hinweis auf die anteilige Rückerstattung der Kautionssumme bestehen.

Wie hoch darf die Schlüsselkaution für Ferienwohnungen & Monteurzimmer sein?

Für normale Mietimmobilien darf die hinterlegte Gesamtkaution gemäß § 551 Abs. 1 BGB höchstens der dreifachen Monatsmiete abzüglich der Betriebskosten entsprechen. Für Ferienunterkünfte und Monteurzimmer gestaltet sich diese gesetzliche Regelung schwieriger.

Geben Sie Ihr Eigentum in Kurzzeitvermietung mit der Dauer weniger Tage ab, setzen Sie trotzdem die Gesamtmonatsmiete zur Berechnung an.

Die Gesamtkaution darf nicht höher sein als 20% dreier Monatsmieten

Die meisten Ferienwohnungsvermieter verlangen eine Gesamtkaution von rund 20 Prozent der Berechnungsgrundlage dreier Monatsmietsätze, wenn es um wenige Tage Aufenthalt in der Mietimmobilie geht.

Der Wert des Gesamteigentums bestimmt die Höhe des angesetzten Prozentsatzes. Falls Sie über mehrere Monate vermieten, gilt für Sie dieselbe Höchstgrenze wie für normale Mietobjekte.

Für Schlüsselkautionen Gesamtkautionsgrenze beachten

Wenn Sie die Schlüsselkaution im Mietvertrag lieber gesondert aufführen, darf Sie mit anderen Kautionen zusammen die genannte Höchstgrenze nicht überschreiten. Tut sie es, gilt der Mietvertrag aus rechtlicher Sicht als anfechtbar und die Kautionsregelung ist schlimmstenfalls nichtig.

Falls Sie für Ihr Monteurzimmer oder Ihre Ferienwohnung ausschließlich eine Schlüsselkaution verlangen, orientieren Sie sich bei der Höhe der Summe an den Kosten im Verlustfall.

Für den Kostenaufwand im Verlustfall macht es einen Unterschied, ob Sie eine abgeschlossene Wohnung oder nur ein Zimmer innerhalb eines Hauses vermieten.

Bei abgeschlossenen Wohnungen sind im Verlustfall des gesamten Schlüsselbundes zwei Schlösser auszutauschen: Das Hausschloss und das Wohnungsschloss. Die Kosten bewegen sich für solche Szenarien verglichen mit einem verlorenen Hausschlüssel in der doppelten Höhe.

Kosten im Schlüsselverlustfall betragen etwa 200 Euro

Im Falle von Schlüsselverlusten durch den Mieter rechnen Sie bei normalen Haus- oder Wohnungsschlössern mit Gesamtkosten von rund 200 Euro. Günstige Schlösser gibt es im Baumarkt. Der Schlossaustausch kostet mindestens 150 Euro.

Teurer wird es bei Sicherheitsschlössern. Abhängig von der Schlossart entscheiden sich Kurzzeitvermieter im Durchschnitt für Schlüsselkautionen zwischen 50 und 100 Euro. Das deckt im Verlustfall 20 bis 40 Prozent der tatsächlich entstehenden Kosten ab.

Idealerweise wehren sich Mieter nach Schlüsselverlusten nicht, den Schlossaustausch in voller Höhe zu bezahlen. Tun sie es, tragen Sie dank der Kaution zumindest nicht die vollen Kosten.

Grundsätzlich steht es Ihnen frei, die Schlüsselkaution in voller Schadenssumme anzusetzen, solange Sie sich mit der Gesamtkaution noch unter der zulässigen Höchstgrenze von drei Monatskaltmieten bewegen.

Weil die Schlüsselkaution durch den subtilen Aufruf zu höherer Achtsamkeit vorrangig Schlüsselverlusten vorbeugen soll, entscheiden sich Monteurzimmervermieter und Ferienwohnungsvermieter meist gegen diese Option.

Sie nehmen sich die Konkurrenzfähigkeit, wenn Sie die Schlüsselkaution zu hoch ansetzen. Das gilt vor allem in Anbetracht dessen, dass viele Ihrer Konkurrenten überhaupt keine Schlüsselkaution verlangen. Stellen Sie sich mit Übertreibungen nicht selbst ein Bein.

Elektrische Schlüssel - Alternative zur Schlüsselkaution

Für normale Schlösser und Sicherheitsschlösser bedeutet jeder Schlüsselverlust höhere Kosten, denen es als Vermieter vorzubeugen gilt. Allerdings beeinträchtigt die Erhebung einer Schlüsselkaution Ihre Konkurrenzfähigkeit im Hinblick auf solche Monteur- und Ferienwohnungen, die kautionslos auskommen.

Schlüssellose Elektroschließsysteme sind eine Alternative zur Kautionserhebung, die Sie vor hohen Kosten schützt und Ihnen gleichzeitig die Konkurrenzfähigkeit bewahrt.

Die Systeme erlauben eine Programmierung mehrerer Zugangsberechtigungen. Die kostengünstigen Schließsysteme finden in Hotels mittlerweile vermehrt Einsatz, um Zimmer abzuschließen. Durch die sogenannte Radiofrequenz-Identifikation gelten die E-Schlösser als sichere Alternative zum herkömmlichen Türschloss.

Sie lassen sich nur mit angemeldeten Transpondern oder einer entsprechenden Karte öffnen. Bei Kartenverlusten sperren Sie die Zugangsberechtigung der verlorenen Karte kostenlos. Besonders für gut frequentierte Monteurzimmer oder gern besuchte Ferienwohnungen lohnt sich diese Einmalinvestition in den Einbau.

Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

• Bürgerliches Gesetzbuch | Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz