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Für Vermieter
Gesellschaftsformen für Vermieter: Welche Rechtsform passt zu Ihrer Vermietung?
Wer Monteurzimmer, Monteurwohnungen oder Ferienwohnungen vermietet, braucht nicht automatisch eine GmbH, UG oder andere Gesellschaft. Entscheidend ist zuerst, wie Ihre Vermietung rechtlich und steuerlich einzuordnen ist, wer den Betrieb führt und welche wirtschaftlichen Risiken tatsächlich entstehen.
Erst danach stellt sich die eigentliche Rechtsformfrage: Vermieten Sie allein oder gemeinsam? Wollen Sie weitere Unterkünfte übernehmen? Bestehen größere Finanzierungen oder Haftungsrisiken? Oder möchten Sie einen Vermietungsbetrieb aufbauen, der später übergeben oder verkauft werden kann?
Auf einen Blick
Welche Rechtsform sollten Vermieter zuerst prüfen?
Sie vermieten allein
Bei einer gewerblichen Tätigkeit kann ein Einzelunternehmen die einfachste Ausgangsform sein.
Sie vermieten gemeinsam
Eine GbR oder gegebenenfalls eGbR kann relevant werden.
Haftung stärker trennen
Wenn Sie betriebliche Haftungsrisiken stärker vom Privatvermögen trennen möchten, sollten insbesondere UG und GmbH geprüft werden.
Größere Struktur planen
Bei mehreren Beteiligten, größeren Immobilienbeständen oder einer langfristigen Unternehmensstruktur können auch KG oder GmbH & Co. KG eine Rolle spielen.
Wichtig: Die Zahl Ihrer Zimmer oder Wohnungen entscheidet nicht automatisch über die Rechtsform. Eine kleine Vermietung kann komplexe Risiken haben – und ein größerer Bestand benötigt nicht allein wegen seiner Größe zwingend eine GmbH.
Gewerbliche Einordnung und Rechtsform sind zwei verschiedene Fragen.
Auch eine gewerbliche Vermietung muss nicht automatisch als GmbH oder UG betrieben werden. Umgekehrt macht die Gründung einer Gesellschaft aus einer bestimmten Tätigkeit nicht allein deshalb eine gewerbliche Vermietung. Steuerliche, gewerberechtliche und gesellschaftsrechtliche Fragen müssen getrennt geprüft werden.
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Erst die Vermietung einordnen, dann die Rechtsform wählen
Eine der häufigsten Fehlannahmen besteht darin, die Zahl der vermieteten Zimmer unmittelbar mit einer bestimmten Rechtsform zu verbinden. Allein die Vermietung einer Wohnung oder mehrerer Zimmer macht Sie nicht automatisch zum gewerblichen Einzelunternehmer.
Eine Vermietung kann beispielsweise steuerlich zur privaten Vermögensverwaltung beziehungsweise zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören. Wird die Tätigkeit dagegen gewerblich beziehungsweise unternehmerisch betrieben, stellt sich anschließend die Frage nach einer geeigneten Organisations- oder Gesellschaftsform.
Diese fünf Punkte bestimmen die Rechtsformwahl
Anzahl der Beteiligten
Vermieten Sie allein oder führen mehrere Personen den Betrieb gemeinsam?
Haftungsrisiko
Welche Schäden, Forderungen, Finanzierungen oder sonstigen betrieblichen Risiken können entstehen?
Immobilien und Finanzierung
Wem gehören die Unterkünfte und wer ist Darlehensnehmer, Vermieter und Vertragspartner?
Größe und Organisation
Handelt es sich um wenige Unterkünfte oder um einen Betrieb mit mehreren Objekten, Mitarbeitern, Dienstleistern und regelmäßigen Firmenbuchungen?
Langfristige Planung
Sollen weitere Gesellschafter, Immobilien, eine Nachfolge oder ein späterer Verkauf berücksichtigt werden?
Praxisbeispiel: Warum die Zahl der Monteurzimmer allein wenig aussagt
Zwei Vermieter können jeweils drei Monteurwohnungen betreiben und trotzdem unterschiedliche Anforderungen an ihre Rechtsform haben.
Vermietet eine Person eigene Wohnungen ohne größere Finanzierung und mit überschaubarem organisatorischem Aufwand, kann ihre Situation anders zu beurteilen sein als bei einem Vermieter, der mehrere Objekte anmietet, Reinigungskräfte beschäftigt, hohe laufende Verpflichtungen eingeht und regelmäßig größere Firmenkontingente übernimmt. Entscheidend ist deshalb das Geschäftsmodell hinter den Unterkünften – nicht nur deren Anzahl.
Auch umsatzsteuerliche Fragen müssen separat betrachtet werden. Ob beispielsweise die Kleinunternehmerregelung für Ihre Vermietung infrage kommt, ergibt sich nicht allein aus der gewählten Gesellschaftsform.
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Allein vermieten: Einzelunternehmen als einfache Ausgangsform
Wird eine gewerbliche Vermietung von einer natürlichen Person betrieben, ist das Einzelunternehmen häufig die organisatorisch einfachste Ausgangsform. Der Unternehmer kann allein entscheiden, trägt die wirtschaftlichen Risiken jedoch grundsätzlich persönlich.
Vorteile
- Vergleichsweise einfacher organisatorischer Start.
- Kein gesetzlich vorgeschriebenes Mindeststammkapital wie bei einer GmbH.
- Entscheidungen können ohne Mitgesellschafter getroffen werden.
Nachteile
- Der Unternehmer haftet grundsätzlich persönlich.
- Betriebliche Risiken lassen sich gesellschaftsrechtlich nicht vom Privatvermögen trennen.
- Bei wachsendem Bestand steigen Anforderungen an Organisation, Buchhaltung und Risikomanagement.
Das Einzelunternehmen kann besonders dann eine praktikable Ausgangsform sein, wenn eine Person zunächst einen überschaubaren gewerblichen Vermietungsbetrieb führt. Das kann zum Beispiel bei einer einzelnen preiswerten Unterkunft für Monteure in Bremen der Fall sein, solange Organisation, Finanzierung und Haftungsrisiken überschaubar bleiben. Es sollte jedoch nicht allein deshalb gewählt werden, weil die Gründung einfach ist.
Einzelkaufmann und Einzelkauffrau
Wer ein Handelsgewerbe betreibt, ist Kaufmann im Sinne des Handelsgesetzbuches. Ein gewerbliches Unternehmen, das noch kein Handelsgewerbe im Sinne des § 1 HGB ist, kann unter den Voraussetzungen des § 2 HGB durch Eintragung in das Handelsregister Kaufmannseigenschaft erlangen.1
Die Bezeichnung e. K. steht für eingetragener Kaufmann beziehungsweise eingetragene Kauffrau. Die persönliche Haftung wird durch die Handelsregistereintragung nicht aufgehoben.
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Gemeinsam vermieten: GbR und andere Personengesellschaften
Vermieten zwei oder mehr Personen gemeinsam und verfolgen sie dabei einen gemeinsamen gesellschaftsrechtlichen Zweck, können Personengesellschaften relevant werden. Für kleinere gemeinsame Vermietungsstrukturen steht dabei häufig zunächst die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) im Mittelpunkt.
GbR: flexible Struktur mit persönlicher Haftung
Eine GbR wird durch einen Gesellschaftsvertrag errichtet, in dem sich mindestens zwei Personen verpflichten, einen gemeinsamen Zweck in der vereinbarten Weise zu fördern.2 Ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag ist aus praktischen Gründen besonders sinnvoll.
Die Gesellschafter einer rechtsfähigen GbR haften für Verbindlichkeiten der Gesellschaft grundsätzlich persönlich als Gesamtschuldner.2
Was im Gesellschaftsvertrag geregelt werden sollte
Gerade wenn Ehepartner, Familienmitglieder oder Geschäftspartner gemeinsam Monteurunterkünfte betreiben, sollten Zuständigkeiten nicht nur mündlich abgestimmt werden. Das gilt beispielsweise auch dann, wenn mehrere Monteurwohnungen für Handwerkerteams in Dortmund gemeinsam verwaltet und Investitionen auf mehrere Beteiligte verteilt werden. Besonders wichtig wird eine klare Regelung, wenn Verträge verlängert werden oder einer der Beteiligten später aussteigen möchte.
Wichtige Punkte im Gesellschaftsvertrag
- Aufgaben und Zuständigkeiten
- Vertretungs- und Entscheidungsbefugnisse
- Gewinn- und Verlustverteilung
- Investitionen und Finanzierung
- Umgang mit zusätzlichen Einlagen oder größeren Ausgaben
- Ausscheiden eines Gesellschafters
- Nachfolge und Fortführung der Gesellschaft
Typische Praxisfrage bei Familienvermietungen
Wenn eine Person Buchungen annimmt, eine zweite Investitionen bezahlt und eine dritte Eigentümer der Immobilie ist, sollte klar dokumentiert sein, wer Vertragspartner der Gäste und Firmen ist, wem Einnahmen und Ausgaben zuzurechnen sind und wer die Gesellschaft nach außen vertreten darf. Eine klare Struktur verhindert spätere Missverständnisse innerhalb der Familie und gegenüber Geschäftspartnern.
eGbR: eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Eine GbR kann in das Gesellschaftsregister eingetragen werden. Nach der Eintragung führt sie den Zusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“.2
Gerade bei Immobilien und langfristig angelegten Gesellschaftsstrukturen kann die registerrechtliche Gestaltung relevant werden und sollte im konkreten Fall fachlich geprüft werden.
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Haftung begrenzen: UG und GmbH richtig einordnen
Kapitalgesellschaften sind rechtlich eigenständige Gesellschaften. Für ihre Verbindlichkeiten haftet grundsätzlich das Gesellschaftsvermögen.7 Deshalb können sie insbesondere dann interessant werden, wenn ein Vermietungsbetrieb wächst und betriebliche Risiken stärker von der privaten Ebene getrennt werden sollen.
GmbH: mehr Kapital und klare gesellschaftsrechtliche Trennung
Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ist eine juristische Person. Für ihre Verbindlichkeiten haftet grundsätzlich die Gesellschaft mit ihrem Vermögen.7
Das gesetzliche Mindeststammkapital beträgt 25.000 Euro.3 Bei einer klassischen Bargründung müssen vor der Anmeldung jedoch nicht zwingend bereits die gesamten 25.000 Euro eingezahlt sein. Für die Anmeldung zum Handelsregister gelten die Voraussetzungen des § 7 GmbHG.4
Typische Vorteile
- Für Gesellschaftsverbindlichkeiten haftet grundsätzlich das Gesellschaftsvermögen.
- Klare gesellschaftsrechtliche Struktur bei mehreren Beteiligten.
- Deutliche organisatorische Trennung zwischen Gesellschaft und Privatperson.
Typischer Mehraufwand
- Gesetzliches Stammkapital.
- Notar-, Register- und laufende Verwaltungskosten.
- Doppelte Buchführung, Jahresabschluss und weitere gesellschaftsrechtliche Pflichten.
UG: haftungsbeschränkte Gesellschaft mit geringerem Stammkapital
Die Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) ist eine besondere Variante der GmbH. Sie kann mit einem Stammkapital unterhalb des gesetzlichen GmbH-Mindeststammkapitals von 25.000 Euro gegründet werden.
Bei der Gründung muss das festgelegte Stammkapital vollständig eingezahlt werden. Sacheinlagen sind bei der UG-Gründung ausgeschlossen.5
Zusätzlich muss eine gesetzliche Rücklage gebildet werden. In diese ist grundsätzlich ein Viertel des um einen Verlustvortrag aus dem Vorjahr verminderten Jahresüberschusses einzustellen.5
Wird das Stammkapital später wirksam auf mindestens 25.000 Euro erhöht, finden die besonderen Vorgaben des § 5a Abs. 1 bis 4 GmbHG nicht mehr Anwendung. Das bloße Ansparen von 25.000 Euro verändert die Gesellschaft dagegen nicht automatisch.
Wann kann die Haftungsfrage für Vermieter praktisch wichtiger werden?
Eine haftungsbeschränkte Gesellschaft sollte nicht vorschnell gegründet werden. Es gibt jedoch Situationen, in denen eine erneute Prüfung besonders naheliegt.
Sie übernehmen mehrere zusätzliche Miet- oder Pachtobjekte.
Sie gehen größere oder langfristige Finanzierungsverpflichtungen ein.
Sie beschäftigen Personal oder bauen eine umfangreichere Betriebsorganisation auf.
Sie schließen regelmäßig Verträge mit größeren Firmen oder für größere Unterkunftskontingente.
Weitere Gesellschafter oder Investoren sollen beteiligt werden.
Keiner dieser Punkte macht eine GmbH oder UG automatisch erforderlich. Wer jedoch beispielsweise einen wachsenden Bestand an Unterkünften für Firmen und Projektteams in Stuttgart betreibt, kann schneller mit größeren Vertragsvolumen, Personalaufwand und Finanzierungsfragen konfrontiert sein. Solche Veränderungen zeigen, wann es sinnvoll sein kann, die bisherige Struktur neu zu bewerten.
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Größere und besondere Vermietungsstrukturen
Neben Einzelunternehmen, GbR, UG und GmbH existieren weitere Gesellschaftsformen. Für einen typischen kleinen Vermietungsbetrieb sind sie häufig komplexer als notwendig, können bei größeren Beteiligungs-, Immobilien- oder Finanzierungsstrukturen jedoch relevant werden.
OHG, KG und GmbH & Co. KG
OHG
Personenhandelsgesellschaft, bei der die Gesellschafter grundsätzlich persönlich haften.
KG
Sie unterscheidet zwischen persönlich haftenden Komplementären und Kommanditisten, deren Haftung nach den gesetzlichen Voraussetzungen begrenzt werden kann.
GmbH & Co. KG
Eine KG-Struktur, bei der typischerweise eine GmbH die Stellung des persönlich haftenden Gesellschafters übernimmt. Sie kann bei größeren Immobilien- und Beteiligungsstrukturen relevant werden, verursacht jedoch zusätzlichen rechtlichen, buchhalterischen und organisatorischen Aufwand.
Diese Formen sollten nicht allein deshalb gewählt werden, weil viele Immobilien vorhanden sind. Bei größeren Beständen – etwa wenn verschiedene Monteurunterkünfte für größere Arbeitseinsätze in Essen über mehrere Beteiligte oder Gesellschaften organisiert werden – können Eigentumsverhältnisse, Finanzierung und Haftungsziele jedoch deutlich komplexer werden. Entscheidend bleiben Beteiligungsstruktur, Eigentumsverhältnisse, Finanzierung, Haftungsziele und steuerliche Auswirkungen.
Partnerschaftsgesellschaft
Die Partnerschaftsgesellschaft ist gesetzlich für Angehörige Freier Berufe vorgesehen.8 Für die klassische Vermietung von Monteurzimmern oder Ferienwohnungen ist sie deshalb normalerweise keine passende Gesellschaftsform.
Aktiengesellschaft und KGaA
Die Aktiengesellschaft (AG) ist auf größere Unternehmensstrukturen ausgelegt. Ihr gesetzliches Mindestgrundkapital beträgt 50.000 Euro.6
Für einzelne oder wenige Monteurunterkünfte sind AG und KGaA regelmäßig deutlich komplexer als erforderlich. Sie kommen eher bei großen Immobilienunternehmen oder besonderen Beteiligungsmodellen in Betracht.
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Rechtsformen nach Situation, Haftung und Aufwand vergleichen
Eine allgemeingültige „beste“ Rechtsform gibt es nicht. Für eine erste Orientierung hilft die Frage, welche Struktur zu Ihrer aktuellen Situation und Ihren nächsten Entwicklungsschritten passt.
Mobil: Tabelle seitlich wischen.
| Typische Situation | Zu prüfende Form | Haftung | Organisatorischer Aufwand |
|---|---|---|---|
| Eine Person mit überschaubarem gewerblichen Vermietungsbetrieb | Einzelunternehmen | Grundsätzlich persönlich | Eher niedrig |
| Zwei oder mehr Personen betreiben die Vermietung gemeinsam | GbR / gegebenenfalls eGbR prüfen | Grundsätzlich persönliche Haftung der Gesellschafter | Niedrig bis mittel |
| Haftungsbeschränkung bei geringerem Stammkapital gewünscht | UG (haftungsbeschränkt) | Für Gesellschaftsverbindlichkeiten grundsätzlich Gesellschaftsvermögen | Mittel bis hoch |
| Größerer Bestand oder langfristiger Unternehmensaufbau | GmbH prüfen | Für Gesellschaftsverbindlichkeiten grundsätzlich Gesellschaftsvermögen | Hoch |
| Mehrere Beteiligte oder komplexere Immobilienstruktur | KG / GmbH & Co. KG individuell prüfen | Abhängig von der konkreten Struktur | Hoch |
Die Tabelle dient der ersten Orientierung. Immobilienbesitz, Finanzierung, Steuerbelastung, persönliche Bürgschaften, bestehende Verträge und die konkrete Tätigkeit können im Einzelfall eine andere Struktur sinnvoll machen.
Vier Situationen, in denen Sie die Rechtsform erneut prüfen sollten
Der Unterkunftsbestand wächst
Sie übernehmen weitere Objekte oder tätigen größere Investitionen.
Weitere Personen steigen ein
Familienmitglieder, Geschäftspartner oder Investoren werden dauerhaft beteiligt.
Das Haftungsrisiko steigt
Finanzierungen, Personal, angemietete Objekte oder größere Vertragsvolumen erhöhen das wirtschaftliche Risiko.
Die Nachfolge wird wichtig
Der Betrieb soll später übertragen, verkauft oder innerhalb der Familie fortgeführt werden.
Nicht nur Gründungskosten vergleichen
Eine vermeintlich günstige Gründung kann langfristig teuer werden, wenn sie nicht zum Betrieb passt. Umgekehrt lohnt sich eine komplexe Gesellschaftsstruktur nicht automatisch, nur weil sie mehr Gestaltungsmöglichkeiten bietet.
Vergleichen Sie deshalb nicht nur Notar- oder Registerkosten, sondern auch laufende Buchhaltung, Jahresabschluss, Steuerberatung, Kontoführung, Verwaltungsaufwand, Finanzierung und tatsächliche Haftungsrisiken.
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Finanzierung, Buchhaltung und Organisation mitdenken
Eine Gesellschaftsform sollte nicht isoliert nach Gründungskosten oder Haftung ausgewählt werden. Im Alltag beeinflusst sie auch Finanzierung, Buchhaltung, Verträge und die organisatorische Trennung von privaten und betrieblichen Vorgängen.
Finanzierung hängt nicht nur von der Rechtsform ab
Banken können eine Finanzierung unter anderem anhand von Eigenkapital, Sicherheiten, Bonität, Ertragslage, Objektwert und Geschäftsmodell beurteilen. Eine haftungsbeschränkte Gesellschaft allein führt deshalb nicht automatisch zu einer besseren Finanzierung.
Auch bei GmbH oder UG können insbesondere bei jungen Gesellschaften zusätzliche persönliche Sicherheiten oder Bürgschaften relevant werden. Das kann beispielsweise bei der Finanzierung mehrerer Monteurwohnungen für Berufsreisende in Mannheim eine wichtige Rolle spielen. Prüfen Sie deshalb nicht nur, wer Eigentümer der Unterkunft ist, sondern auch wer Darlehensnehmer wird und wer persönlich Sicherheiten übernimmt.
Private und betriebliche Vorgänge sauber trennen
Unabhängig von der Rechtsform ist eine nachvollziehbare Organisation sinnvoll. Bei einer eigenständigen Gesellschaft und bei wachsendem Bestand wird diese Trennung besonders wichtig.
Saubere Organisation im Vermietungsbetrieb
- Geschäftliche und private Zahlungen eindeutig voneinander trennen.
- Mieteingänge, Zusatzleistungen und Ausgaben nachvollziehbar erfassen.
- Verträge und Rechnungen der richtigen Person oder Gesellschaft zuordnen.
- Bei Firmenbuchungen die korrekte Gesellschaft als Vertragspartner verwenden.
- Belege vollständig und nachvollziehbar aufbewahren.
- Bei wachsendem Umfang geeignete Buchhaltungs- und Verwaltungsprozesse einsetzen.
Welche Buchführung gesetzlich erforderlich ist, hängt von der jeweiligen Rechtsform und weiteren Voraussetzungen ab. Weitere Informationen bietet der Ratgeber zur doppelten Buchführung.
Firma, Unternehmen und Handelsregister auseinanderhalten
Im Alltag werden die Begriffe Firma, Unternehmen und Betrieb häufig gleich verwendet. Handelsrechtlich haben sie jedoch unterschiedliche Bedeutungen.
Unternehmen
Das Unternehmen bezeichnet vereinfacht die wirtschaftliche Tätigkeit beziehungsweise die organisatorische Einheit.
Firma
Die Firma ist im handelsrechtlichen Sinn der Name, unter dem ein Kaufmann seine Geschäfte betreibt und unterschreibt.1
Nicht jeder Vermieter muss deshalb allein wegen seiner Vermietung ins Handelsregister. Ob eine Eintragung erforderlich ist, hängt insbesondere von der Kaufmannseigenschaft und der gewählten Rechtsform ab.
GmbH und UG werden in das Handelsregister eingetragen. Eine eingetragene GbR wird dagegen nicht zum e. K., sondern führt nach Eintragung in das Gesellschaftsregister die Bezeichnung eGbR.
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Vor der Gründung: Diese Punkte sollten Sie jetzt prüfen
Bevor Sie eine neue Gesellschaft gründen oder eine bestehende Vermietung umstrukturieren, sollten Sie nicht nur verschiedene Rechtsformen vergleichen. Entscheidend ist, wie die Struktur zu Ihrem konkreten Vermietungsmodell, Ihren Immobilien und Ihren nächsten Entwicklungsschritten passt.
Vermietung rechtlich und steuerlich einordnen
Handelt es sich um private beziehungsweise vermögensverwaltende Vermietung oder um eine gewerbliche beziehungsweise unternehmerische Tätigkeit?
Beteiligte und Haftung klären
Wer betreibt die Vermietung, wer schließt Verträge und welche persönlichen Risiken bestehen?
Immobilien und Finanzierung prüfen
Wem gehören die Objekte, wer erhält die Einnahmen und welche Darlehen oder Sicherheiten bestehen?
Laufenden Aufwand berechnen
Welche zusätzlichen Kosten entstehen für Buchführung, Jahresabschluss, Steuerberatung, Konten, Register und Verwaltung?
Wachstum und Nachfolge einplanen
Passt die Rechtsform auch zu weiteren Unterkünften, neuen Beteiligten oder einer späteren Übergabe?
Ergänzend helfen die DMZ-Ratgeber zu rechtlichen Anforderungen für Vermieter, zu Steuertipps für Vermieter sowie zur Gewerbesteuer bei Vermietung.
Bei Immobilien, mehreren Beteiligten, größeren Finanzierungen oder einer geplanten Haftungsbeschränkung sollten Steuerfolgen und gesellschaftsrechtliche Gestaltung individuell geprüft werden.
Diese Unterlagen helfen beim Gespräch mit Steuerberater oder Rechtsberatung
Je konkreter Ihre Ausgangslage beschrieben ist, desto gezielter kann eine geeignete Struktur geprüft werden. Bereiten Sie deshalb möglichst vor:
Unterlagen für die Beratung
- Anzahl und Art der bestehenden beziehungsweise geplanten Unterkünfte,
- Eigentümer der Immobilien oder bestehende Miet- und Pachtverträge,
- ungefähre Umsätze, laufende Kosten und größere Investitionen,
- bestehende Darlehen, Bürgschaften oder andere Sicherheiten,
- Personen, die künftig beteiligt werden sollen,
- Pläne für Wachstum, Nachfolge oder einen späteren Verkauf.
Damit wird aus der abstrakten Frage „UG, GmbH oder GbR?“ eine konkrete Entscheidung über die Struktur Ihres eigenen Vermietungsbetriebs.
Hinweis: Dieser Artikel bietet einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Die richtige Einordnung hängt vom Einzelfall ab.
Quellen
Quellen & Rechtsgrundlagen
-
Handelsgesetzbuch (HGB) – insbesondere §§ 1 und 2 zur Kaufmannseigenschaft
und zum Handelsgewerbe sowie § 17 zum Begriff der Firma.1
Handelsgesetzbuch – Gesetze im Internet -
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 705 zur GbR,
§ 707a zur eingetragenen GbR sowie § 721 zur persönlichen Haftung der Gesellschafter.2
§ 705 BGB – Gesellschaft bürgerlichen Rechts
§ 707a BGB – Eintragung der eGbR
§ 721 BGB – Persönliche Haftung der Gesellschafter -
§ 5 GmbHG – gesetzliches Mindeststammkapital einer GmbH von
25.000 Euro.3
§ 5 GmbHG – Stammkapital und Geschäftsanteil -
§ 7 GmbHG – Voraussetzungen für die Anmeldung der GmbH
und Einzahlung auf das Stammkapital.4
§ 7 GmbHG – Anmeldung der Gesellschaft -
§ 5a GmbHG – Regeln zur Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt),
Einzahlung des Stammkapitals und gesetzliche Rücklagenbildung.5
§ 5a GmbHG – Unternehmergesellschaft -
§ 7 Aktiengesetz (AktG) – Mindestgrundkapital einer Aktiengesellschaft
von 50.000 Euro.6
§ 7 AktG – Mindestnennbetrag des Grundkapitals -
§ 13 GmbHG – Rechtsstellung der GmbH und Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten
mit dem Gesellschaftsvermögen.7
§ 13 GmbHG – Juristische Person und Haftung -
§ 1 Partnerschaftsgesellschaftsgesetz (PartGG) – Partnerschaftsgesellschaften
als Zusammenschluss von Angehörigen Freier Berufe.8
§ 1 PartGG – Voraussetzungen der Partnerschaft
Rechtsstand: August 2026. Bei späteren Aktualisierungen sollten die gesetzlichen Grundlagen und steuerlichen Rahmenbedingungen erneut geprüft werden.
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Als bevorzugte Quelle festlegenHäufig gestellte Fragen zu dem Thema
-
Kurz gesagt: Wenn Sie allein starten und Ihre Vermietung gewerblich beziehungsweise unternehmerisch einzuordnen ist, kann ein Einzelunternehmen eine einfache Ausgangsform sein. Eine GmbH oder UG ist wegen weniger Unterkünfte nicht automatisch erforderlich.
Entscheidend ist zuerst die Einordnung Ihrer Tätigkeit. Die bloße Vermietung eigenen Vermögens macht Sie nicht allein deshalb zum gewerblichen Einzelunternehmer.
Liegt dagegen eine gewerbliche Tätigkeit einer einzelnen Person vor, bietet das Einzelunternehmen einen vergleichsweise einfachen organisatorischen Einstieg. Dabei besteht allerdings grundsätzlich persönliche Haftung für betriebliche Verbindlichkeiten.
Nicht nur die Zahl der Zimmer betrachten
Für die Entscheidung ist wichtiger, welche Verpflichtungen hinter der Vermietung stehen. Drei selbst genutzte beziehungsweise eigene Wohnungen ohne größere Finanzierung können eine andere Risikostruktur haben als drei angemietete Wohnungen mit Personal, laufenden Vertragsverpflichtungen und größeren Firmenbuchungen.
Zur ersten Einordnung hilft der Ratgeber zur Gewerbeanmeldung für Vermieter. -
Eine einmal gewählte Rechtsform muss nicht dauerhaft die beste Lösung bleiben. Besonders bei einem wachsenden Vermietungsbetrieb können sich Haftung, Finanzierung und organisatorischer Aufwand deutlich verändern.
Eine erneute Prüfung ist besonders sinnvoll, wenn:
- Sie weitere Unterkünfte oder Immobilien übernehmen,
- größere Finanzierungen oder Investitionen hinzukommen,
- Familienmitglieder, Geschäftspartner oder Investoren beteiligt werden,
- Personal eingestellt wird,
- Sie zusätzliche Objekte langfristig anmieten oder pachten,
- das persönliche Haftungsrisiko deutlich steigt oder
- Nachfolge oder Verkauf des Vermietungsbetriebs vorbereitet werden sollen.
Wichtig: Wachstum bedeutet nicht automatisch, dass eine GmbH erforderlich wird. Entscheidend ist, ob die bisherige Struktur noch zu Haftung, Finanzierung, Steuern, Beteiligten und Organisation passt. -
Wenn mehrere Familienmitglieder die Vermietung tatsächlich gemeinsam betreiben und einen gemeinsamen gesellschaftsrechtlichen Zweck verfolgen, kann eine GbR infrage kommen. Gemeinsames Eigentum an einer Immobilie allein bedeutet dagegen noch nicht automatisch, dass eine GbR besteht.
Gerade innerhalb einer Familie sollten Zuständigkeiten nicht nur mündlich geregelt werden. Wichtig ist beispielsweise, wer Buchungen bestätigt, Verträge unterschreibt, Investitionen freigibt und die Gesellschaft gegenüber Gästen, Firmen oder Dienstleistern vertreten darf.
Im Gesellschaftsvertrag sollten beispielsweise stehen:
- Zuständigkeiten und Vertretung,
- Gewinn- und Verlustverteilung,
- Investitionen und Finanzierung,
- Umgang mit größeren zusätzlichen Ausgaben,
- Ausscheiden eines Gesellschafters sowie
- Nachfolge und Fortführung.
Haftung beachten: Die Gesellschafter einer rechtsfähigen GbR haften für Gesellschaftsverbindlichkeiten grundsätzlich persönlich als Gesamtschuldner. Eine familiäre Zusammenarbeit beseitigt dieses Haftungsrisiko nicht. -
Beide sind haftungsbeschränkte Kapitalgesellschaften. Ein besonders sichtbarer Unterschied liegt beim Stammkapital.
Für eine GmbH beträgt das gesetzliche Mindeststammkapital 25.000 Euro. Eine UG (haftungsbeschränkt) kann mit einem darunterliegenden Stammkapital gegründet werden, muss bei der Gründung aber das festgelegte Stammkapital vollständig einzahlen und eine gesetzliche Rücklage bilden.
Mobil: Tabelle seitlich wischen.
Punkt UG GmbH Stammkapital Unter 25.000 Euro möglich Mindestens 25.000 Euro Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten Grundsätzlich Gesellschaftsvermögen Grundsätzlich Gesellschaftsvermögen Buchführung Kapitalgesellschaft mit entsprechenden Pflichten Kapitalgesellschaft mit entsprechenden Pflichten Besonderheit Gesetzliche Rücklagenbildung Keine UG-spezifische Rücklagenpflicht Für die Praxis wichtig: Ein geringes Stammkapital macht die UG nicht automatisch zur günstigeren Gesamtlösung. Notar, Register, Jahresabschluss, Buchführung und laufende Verwaltung bleiben bestehen.
Vergleichen Sie deshalb nicht nur das benötigte Kapital, sondern auch Haftungsrisiko, Finanzierung, laufende Kosten und die geplante Entwicklung Ihres Vermietungsbetriebs.
-
Die Rechtsform allein entscheidet nicht darüber, ob eine Bank eine Finanzierung bewilligt. Bei der Kreditentscheidung können unter anderem Eigenkapital, Sicherheiten, Bonität, Objektwert, Ertragslage und die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Vorhabens eine Rolle spielen.
Bei Einzelunternehmen oder Personengesellschaften stehen häufig auch die persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten im Mittelpunkt. Bei GmbH oder UG wird zusätzlich die Gesellschaft selbst betrachtet.
Vor dem Rechtsformwechsel deshalb prüfen
- Wer soll Eigentümer der Immobilie bleiben?
- Wer nimmt neue Darlehen auf?
- Welche bestehenden Finanzierungen laufen bereits?
- Verlangt die Bank persönliche Bürgschaften oder andere Sicherheiten?
Praxis-Tipp: Eine haftungsbeschränkte Gesellschaft verhindert nicht automatisch persönliche Sicherheiten. Gerade bei jungen Gesellschaften können Banken weiterhin Bürgschaften oder andere Sicherheiten verlangen. -
Das kann organisatorisch möglich sein, sollte aber nicht allein aus Bequemlichkeit entschieden werden. Entscheidend ist, welche Rechtsform und welchen Unternehmensgegenstand der bestehende Betrieb hat, wem die Immobilien gehören und welche Risiken miteinander verbunden würden.
Wer verschiedene Tätigkeiten in einer Gesellschaft bündelt, kann Verwaltungsabläufe vereinfachen. Gleichzeitig können dadurch Vermögen, Haftungsrisiken, Verträge und Zahlungsströme verschiedener Geschäftsbereiche miteinander verbunden werden.
Vor einer Integration sollten Sie klären:
- Wer wird Vertragspartner der Gäste und Firmenkunden?
- Wem gehören die vermieteten Immobilien?
- Bestehen Darlehen oder Sicherheiten, die betroffen sein könnten?
- Passt die Vermietung zum Unternehmensgegenstand?
- Welche steuerlichen Auswirkungen entstehen?
Eine separate Gesellschaft kann Geschäftsbereiche deutlicher voneinander trennen, verursacht dafür aber zusätzlichen Verwaltungs- und Buchhaltungsaufwand. Die passende Lösung sollte deshalb anhand der konkreten bestehenden Unternehmensstruktur geprüft werden.
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Wichtig: Rechtsform und steuerliche Einordnung der Vermietung sind nicht dasselbe.
Bei einem Einzelunternehmen werden betriebliche Gewinne grundsätzlich der natürlichen Person zugerechnet. Bei Personengesellschaften werden steuerliche Ergebnisse grundsätzlich den Gesellschaftern zugerechnet.
Eine GmbH oder UG ist dagegen selbst Steuersubjekt und kann insbesondere Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer schulden. Zahlungen oder Ausschüttungen an Gesellschafter können weitere steuerliche Folgen haben.
Auch die Umsatzsteuer muss separat geprüft werden. Ob die Kleinunternehmerregelung infrage kommt, ergibt sich nicht allein aus der Gesellschaftsform.
Für die Entscheidung: Wählen Sie eine Rechtsform deshalb nicht allein anhand eines einzelnen Steuersatzes. Immobilienbesitz, Finanzierung, Entnahmen oder Ausschüttungen und langfristige Planungen können die Gesamtbetrachtung erheblich verändern. Mehr zur Umsatzsteuer-Einordnung finden Sie im Ratgeber zur Kleinunternehmerregelung für Vermieter. -
Beim Einzelunternehmen haftet der Unternehmer grundsätzlich persönlich. Auch bei einer rechtsfähigen GbR haften die Gesellschafter für Gesellschaftsverbindlichkeiten grundsätzlich persönlich als Gesamtschuldner.
Bei GmbH und UG haftet für Gesellschaftsverbindlichkeiten grundsätzlich das Gesellschaftsvermögen. Daraus darf jedoch nicht geschlossen werden, dass Geschäftsführer und Gesellschafter unter allen Umständen persönlich geschützt sind.
Persönliche Risiken können beispielsweise weiterhin entstehen durch:
- persönlich übernommene Bürgschaften oder Sicherheiten,
- eigene Pflichtverletzungen oder
- besondere gesetzliche Haftungstatbestände.
Für Vermieter besonders relevant: Prüfen Sie bei einer geplanten Haftungsbeschränkung nicht nur die Gesellschaftsform, sondern auch bestehende Darlehensverträge, Miet- und Pachtverträge sowie persönlich abgegebene Sicherheiten. Sonst kann die erwartete Trennung zwischen privatem und betrieblichem Risiko in der Praxis deutlich geringer ausfallen als angenommen. -
Eine haftungsbeschränkte Gesellschaft ersetzt keinen passenden Versicherungsschutz. Die Versicherungen müssen weiterhin zur tatsächlichen Nutzung der Unterkunft und zum Umfang des Betriebs passen.
Prüfen Sie insbesondere, ob bestehende Gebäude-, Betriebs- oder Haftpflichtversicherungen die konkrete Vermietungs- beziehungsweise Beherbergungsnutzung abdecken und welche Person oder Gesellschaft im Versicherungsvertrag als Versicherungsnehmer geführt wird.
Nach einer Umstrukturierung kontrollieren
Wird künftig beispielsweise eine GmbH Vertragspartner der Gäste, während das Gebäude weiterhin privat gehalten wird, sollten Versicherungsverträge und tatsächliche Nutzung zusammenpassen. Eine gesellschaftsrechtliche Umstellung sollte deshalb nicht isoliert von bestehenden Policen erfolgen.
Praxistipp: Informieren Sie Versicherer über wesentliche Nutzungs- oder Betreiberänderungen und lassen Sie wichtige Deckungszusagen möglichst schriftlich bestätigen. -
Private und betriebliche Vorgänge sollten klar voneinander getrennt werden. Das gilt besonders dann, wenn eine eigene Gesellschaft Vertragspartner der Gäste oder Firmenkunden ist.
Für eine saubere Organisation:
- Zahlungen eindeutig der richtigen Person oder Gesellschaft zuordnen.
- Mieteingänge und betriebliche Ausgaben nachvollziehbar erfassen.
- Rechnungen und Verträge unter der korrekten Gesellschaftsbezeichnung ausstellen.
- Bei Firmenbuchungen darauf achten, dass Angebot, Buchungsbestätigung und Rechnung zum richtigen Vertragspartner passen.
- Belege vollständig und geordnet ablegen.
- Bei wachsendem Umfang geeignete Buchhaltungssoftware verwenden.
Besonders problematisch wird es, wenn beispielsweise eine GmbH Rechnungen ausstellt, Zahlungen aber dauerhaft auf einem privaten Konto eingehen oder Kosten verschiedener Unternehmen vermischt werden.
Welche Buchführung gesetzlich vorgeschrieben ist, hängt von Rechtsform und weiteren Voraussetzungen ab. Praktische Hinweise bietet auch der Ratgeber zu Büro und Organisation für Vermieter. -
Nein. Die Beschäftigung von Mitarbeitern schreibt keine bestimmte Gesellschaftsform vor. Auch ein Einzelunternehmen oder eine Personengesellschaft kann grundsätzlich Personal beschäftigen.
Mit wachsendem Personalbestand erhöhen sich allerdings Organisation, laufende Kosten und mögliche betriebliche Risiken. Dadurch kann es sinnvoll werden, die bestehende Rechtsform erneut zu überprüfen.
Entscheidend ist das Gesamtbild
Eine einzelne Reinigungskraft ist deshalb kein Grund, automatisch eine GmbH zu gründen. Anders kann die Bewertung ausfallen, wenn gleichzeitig mehrere Unterkünfte, hohe laufende Verpflichtungen, weitere Mitarbeiter und größere Vertragsvolumen hinzukommen.
Eine GmbH oder UG befreit den Arbeitgeber außerdem nicht von Pflichten beispielsweise bei Lohnabrechnung, Sozialversicherung, Arbeitsschutz oder der korrekten Gestaltung von Beschäftigungsverhältnissen.
Die Rechtsform sollte deshalb nicht allein nach der Zahl der Mitarbeiter gewählt werden, sondern gemeinsam mit Haftung, Finanzierung und dem gesamten Geschäftsmodell betrachtet werden.
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Die Rechtsform beeinflusst, wie ein Vermietungsbetrieb übertragen oder fortgeführt werden kann.
Bei einer privaten beziehungsweise einzelunternehmerischen Struktur stehen häufig Immobilien, Verträge und einzelne Vermögenswerte im Mittelpunkt. Bei Gesellschaften können zusätzlich Gesellschaftsanteile und gesellschaftsvertragliche Regelungen relevant werden.
Bei einer GbR sollte der Gesellschaftsvertrag deshalb möglichst früh regeln, was beim Ausscheiden oder Tod eines Gesellschafters geschieht. Bei GmbH oder UG kann außerdem die Übertragung von Geschäftsanteilen eine Rolle spielen.
Frühzeitig klären
- Soll nur der laufende Vermietungsbetrieb oder auch die Immobilie übertragen werden?
- Welche Verträge sollen übernommen werden?
- Gibt es mehrere Gesellschafter oder Familienmitglieder?
- Bestehen Finanzierungen oder Sicherheiten?
- Soll der Betrieb verkauft oder innerhalb der Familie fortgeführt werden?
Für langfristige Vermieter wichtig: Nachfolgefragen sollten möglichst geklärt werden, bevor eine konkrete Übergabe unmittelbar bevorsteht. Immobilien- und Gesellschaftsübertragungen können erhebliche rechtliche und steuerliche Folgen haben. -
Kurz gesagt: Die Gründung einer GmbH oder UG bedeutet nicht automatisch, dass auch das Eigentum an der Immobilie auf diese Gesellschaft übertragen werden muss.
Eigentümer der Immobilie und Betreiber der Vermietung können grundsätzlich unterschiedliche Personen beziehungsweise Rechtsträger sein. Dadurch entstehen jedoch zusätzliche Fragen: Auf welcher Grundlage darf die Gesellschaft die Unterkunft nutzen? Wer erhält welche Zahlungen? Wer trägt welche Kosten und wer ist gegenüber Gästen und Firmen Vertragspartner?
Vor einer Trennung von Immobilie und Betrieb klären
- Wer bleibt Eigentümer der Immobilie?
- Welche vertragliche Grundlage besteht zwischen Eigentümer und Betreibergesellschaft?
- Welche bestehenden Darlehen oder Sicherheiten sind betroffen?
- Wer schließt künftig die Beherbergungs- oder Mietverträge mit den Gästen?
- Welche steuerlichen Folgen entstehen durch die gewählte Gestaltung?
Gerade bei wertvollen Immobilien sollte eine Übertragung nicht lediglich aus gesellschaftsrechtlichen Gründen vorgenommen werden. Eigentums-, Finanzierungs- und Steuerfragen sollten vor einer Umstrukturierung gemeinsam betrachtet werden.
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Eine bestehende Vermietungsstruktur kann grundsätzlich später neu organisiert werden. Ein solcher Wechsel besteht jedoch nicht nur darin, einen neuen Namen oder ein neues Geschäftskonto zu verwenden.
Je nach Ausgangssituation muss geklärt werden, welche Vermögenswerte, Verträge, Forderungen, Verbindlichkeiten oder betrieblichen Abläufe auf die neue Struktur übergehen sollen. Bei Immobilien ist zusätzlich entscheidend, ob diese privat gehalten werden oder Bestandteil einer Umstrukturierung sein sollen.
Vor dem Wechsel eine Bestandsaufnahme erstellen
- Welche Unterkünfte gehören wem?
- Welche Miet-, Pacht- und Darlehensverträge bestehen?
- Wer ist Vertragspartner bestehender Firmenkunden?
- Welche laufenden Buchungen oder Forderungen bestehen?
- Welche steuerlichen Folgen kann die Umstrukturierung haben?
Wenn Sie bereits wissen, dass weitere Gesellschafter, größere Investitionen oder eine spätere Nachfolge geplant sind, kann es sinnvoll sein, diese Entwicklung schon bei der ursprünglichen Rechtsformwahl mitzudenken.
Dennis Josef Meseg hat Deutschland-Monteurzimmer.de gegründet und vermietete bereits vor mehr als 25 Jahren selbst Unterkünfte an Monteure, Handwerker und Berufsreisende. Aus der täglichen Praxis mit Vermietern, Gästen und Behörden
weiß er, welche Fragen im Alltag wirklich wichtig sind – von Preisen und Steuerfragen bis zu Hausordnung, Reinigung und Check-in. In seinen Ratgeberartikeln verbindet er juristische Grundlagen mit konkreten Beispielen und praxisnahen Tipps,
damit Vermieter und Mieter rechtssicher und fair zusammenarbeiten.
2007 gründete er Deutschland-Monteurzimmer.de. 2008 und 2010 kamen dann Monteurunterkunft.de und Österreich-Monteurzimmer.at hinzu.
Ihre Ferienwohnung kann mehr verdienen.
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Sie möchten eine rauchfreie Unterkunft? So geht’s: Klausel in den Mietvertrag, Hausordnung aushängen, Balkon klar regeln und Verstöße dokumentieren. Mit Mustertext, Gäste-Hinweisen und Workflow für Reinigung/Schadensersatz. Einfach, fair, wirksam.
Darf der Vermieter rein? Was gilt bei Notfällen? Wie streng darf die Hausordnung sein? Unser Überblick zum Hausrecht beantwortet die wichtigsten Fragen – kurz, verständlich und mit Praxis-Tipps für Vermieter von Monteurzimmern und Ferienwohnungen: Zutritt, Besuche, Untervermietung, Wartung & Reparaturen.
Kamera ja, aber korrekt: Erfahren Sie, wo Überwachung zulässig ist (Außen, Eingänge, Flure) und wo nicht (Zimmer, Bad). Mit DSGVO-Basics (Rechtsgrundlage, Hinweisschild, Speicherfristen) und Alternativen: Alarmanlage ohne Video, Kaution, Versicherungen. So erhöhen Sie Sicherheit ohne Ärger.
Wer Monteurzimmer oder Ferienwohnungen vermietet, muss bestimmte Bauvorschriften beachten. Dazu gehören Mindestgrößen für Zimmer, Vorgaben zum Brandschutz sowie mögliche Genehmigungen bei regelmäßiger oder gewerblicher Vermietung. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen kompakt, worauf es ankommt – damit Sie rechtssicher starten und Bußgelder vermeiden.