Überbuchung von Ferienwohnung oder Monteurzimmer
Was ist nun zu tun?

Eine Überbuchung gehört zu den schlimmsten Albträumen eines jeden Vermieters. Zahlreiche Gründe können dazu führen, dass Sie ein Monteurzimmer oder eine Ferienimmobilie gleichzeitig an mehrere Mieter vergeben.

Neben Kommunikationsschwierigkeiten ist in der Praxis insbesondere eine unachtsame Vorgehensweise der Auslöser für diese Problematik.

Es lohnt sich immer, den Sachverhalt ausgiebig zu überprüfen, bevor Sie in Panik verfallen. Häufig werfen wütende Interessenten Eigentümern eine Überbuchung vor, obwohl sie selbst einen Fehler begangen haben.

Liegen gültige Beherbergungs- oder Reiseverträge vor, kommen hohe Kosten auf Sie als Vermieter zu. Enttäuschte Gäste haben nicht nur ein außerordentliches Kündigungsrecht, sondern können ebenfalls eine Preisminderung für die gesamte Reise verlangen.

Zusätzlich erhalten sie eine Entschädigung, wenn ihnen das Ersatzhotel niedrigere Standards bietet. Schließlich müssen Sie eine Entschädigung für die verlorenen Urlaubstage des Reisenden zahlen.

Erfahren Sie in diesem Artikel, auf welche konkreten Kostenpunkte Sie sich einstellen und wie Sie bei einer Überbuchung vorgehen.

Was ist bei einer Überbuchung zu tun?

Seit einigen Jahren erfreut sich das Vermieten ungenutzter Immobilien an Geschäftsreisende und Urlauber unter deutschen Eigentümern einer zunehmenden Beliebtheit. Auf diese Weise decken Sie die laufenden Instandhaltungskosten und erwirtschaften einen kleinen Gewinn.

Für unerfahrene Vermieter entwickelt sich dieses Projekt unter Umständen in eine erschreckende Schuldenfalle. Kaum ein Einsteiger glaubt nach den anfänglichen Schwierigkeiten bei der Kundenakquise, dass ihm ein Überangebot an Interessenten zum Verhängnis werden könnte.

Tatsächlich kommt es in der Praxis häufiger zu einer Überbuchung, als Sie glauben. In den meisten Fällen handelt es sich um unbeabsichtigte Vorkommnisse. Sehr wenige Eigentümer gehen mehrfach ein hohes Risiko ein, um sich vor einer unerwünschten Stornierung zu schützen.

Im Gegensatz zu Verkehrsunternehmen kommen auf Vermieter durch das mehrfache Vermieten einer Immobilie gravierende juristische Konsequenzen zu. Oftmals liegt die Ursache für diese Fehler in kleineren Unachtsamkeiten.

Insbesondere private Gastgeber, die ihre Zweitimmobilie reisenden Familien anbieten, verlieren schnell den Überblick über die eingehenden Anfragen. Dadurch bemerken Sie viel zu spät, dass sich die Aufenthalte von zwei Gästen an einem oder mehreren Tagen überschneiden.

Nach dem Versenden der Buchungsbestätigung ist es zu spät, um die Katastrophe abzuwenden. Begrenzen Sie mit der geeigneten Vorgehensweise den Schaden zu einem großen Teil.

Überprüfen Sie die Gültigkeit der Buchungen

Wie in anderen rechtlichen Angelegenheiten prüfen Sie nach eingehenden Vorwürfen den gesamten Sachverhalt sorgfältig.

Für den Reisenden ist es ärgerlich, wenn die gewünschte Ferienunterkunft entgegen der Erwartungen nicht zur Verfügung steht. Rechtliche Ansprüche hat er jedoch nur, wenn zwischen ihm und Ihnen ein rechtskräftiger Beherbergungs- oder Reisevertrag entstanden ist.

Beide Vereinbarungen erfordern zwei identische Willenserklärungen, die unterschiedlich abgegeben werden. Während Sie bei einem Reisevertrag das Angebot des Interessenten ausdrücklich annehmen müssen, trägt diese Last beim Beherbergungsvertrag der Mieter.

Stellen Sie sicher, dass es zu einem gültigen Rechtsgeschäft gekommen ist, bevor Sie Zugeständnisse machen oder rechtliche Schritte einleiten.

Überbuchungen verursachen enorme Kosten

Sofern Ihr Fehlverhalten nachweisbar ist, lassen sich Verluste nicht mehr verhindern.

Mieter, die aufgrund einer Überbuchung nicht in der vorgesehenen Immobilie übernachten können, haben Anspruch auf Ausgleichsleistungen. Dieser besteht auch, wenn Sie den Gästen eine Ersatzunterkunft bieten.

Im Idealfall teilen Sie den Mietern eine gleichwertige Ferienimmobilie in der Nähe zu, die Ihnen ebenfalls gehört. Sie müssen so lediglich einen Teil des Reisepreises laut § 651d Abs. 1 BGB erstatten. Wie hoch dieser ausfällt, hängt vor allem mit der Vergleichbarkeit beider Räumlichkeiten zusammen.

Bei gleich- oder höherwertigen Ferienhäusern und Monteurwohnungen genehmigen die Gerichte den Mietern einen Preisnachlass von zehn bis 25 Prozent. Dieses Zugeständnis hängt vorrangig mit dem Vertrauensbruch zusammen, da Sie sich nicht an die ursprüngliche Vereinbarung gehalten haben.

Darüber hinaus liegen selbst bei einer besseren Unterkunft eine andere Lage und Ausstattung vor, als der Gast ursprünglich erwartet hat. Beachten Sie, dass der Mieter bei steigender Entfernung zur ursprünglichen Immobilie einen höheren Nachlass fordern kann.

Wenn Sie dem Urlauber eine höherpreisliche Wohnung als Ersatz vorschlagen, bitten Sie ihn um einen freiwilligen Verzicht auf weitergehende Ansprüche. Vor Gericht ist dieser nur zulässig, wenn er schriftlich unterzeichnet wurde.

Können Sie dem Gast ausschließlich eine schlechtere Ersatzunterkunft vermitteln, stellen Sie sich auf höhere Kosten ein. Der Anspruch verfällt auch nicht, wenn Sie das schlechtere Zimmer als gleichwertig anpreisen.

Das Landgericht Frankfurt hielt in einem Urteil aus dem Jahr 2008 eine Preisminderung um 45 Prozent für gerechtfertigt, weil eine gebotene Ferienwohnung im Gegensatz zum gebuchten Objekt weder über Pool noch Sportanlage verfügte.

Fehlt der versprochene Blick auf das Meer, reduzieren sich die Einnahmen um 70 Prozent. Kommen hygienische Mängel hinzu, müssen Sie dem Mieter die gesamten Kosten erlassen.

Außerordentliches Kündigungsrecht bei einer Überbuchung

Eine abweichende Unterkunft stellt einen gravierenden Vertragsbruch dar. Aus diesem Grund ist der Gast laut § 651e BGB berechtigt, die gesamte Vereinbarung ohne anfallende Stornokosten zu kündigen. Ihnen entgehen nicht nur die gesamten Mieteinnahmen, sondern es können Schadenersatzforderungen an Sie herangetragen werden.

Die Gefahr ist nicht gebannt, wenn der Gast sich auf eine Ersatzunterkunft einlässt. Wenn dieser das Fortsetzen des Urlaubs in einer schlechteren Ferienimmobilie oder Monteurwohnung für unzumutbar hält, darf er seine Reise abbrechen. In diesem Fall müssen Sie ihm den gesamten Reisepreis abzüglich der erbrachten Leistungen erstatten.

In der Regel lehnen Mieter ein alternatives Angebot nicht vorschnell ab. Sie erhalten schließlich eine vergleichbare Wohnung zu einem günstigeren Preis.

Lehnt ein Interessent ein für ihn lukratives Angebot ab, lohnt es sich in einigen Fällen genauer hinzusehen. Manchmal nutzt der Reisende die Überbuchung lediglich als willkommenen Anlass, um den Urlaub vorzeitig zu beenden und Schadenersatz von Ihnen zu verlangen.

Können Sie diese Vermutung durch schriftliche Angaben belegen, verfällt der Anspruch Ihres Geschäftspartners vollständig. Dazu kommt es selten, da Sie die schutzunwürdigen Motive des Urlaubers zweifelsfrei nachweisen müssen.

Wann besteht Anspruch auf Schadenersatz?

Der Preisnachlass stellt für Sie als Vermieter in der Regel die kleinere Sorge dar. Bei einer Überbuchung können Ihre Mieter außerdem eine Entschädigung von Ihnen verlangen.

Der Urlaub dient in Deutschland der Wiederherstellung der Arbeitskraft und genießt staatlichen Schutz. Wenn Ihre Gäste wegen Ihres Fehlers dieses essenzielle Recht nicht planmäßig nutzen können, haben sie laut § 651 Abs. 2 BGB Anspruch auf Schadenersatz.

Dieser setzt voraus, dass die gesamte Reise erheblich beeinträchtigt wird. Es genügt nicht, wenn einige Leistungen entfallen oder der Ausflug wenige Tage verfrüht beendet werden muss.

Mit dieser Problematik hat sich der Bundesgerichtshof beschäftigt. Er urteilte im November 2017, dass eine unzumutbare Belastung vorliegt, wenn mindestens vier von zehn Urlaubstagen beeinträchtigt sind.

In dem konkreten Beispiel musste der Veranstalter eine Entschädigung von 600 Euro zahlen.

Die tatsächliche Höhe richtet sich nach dem Preis des Ausflugs und der Anzahl der verlorenen Urlaubstage. Der Anspruch besteht weiterhin grundsätzlich, wenn der Gast die Ersatzunterkunft ablehnt.

Wie gehen Mieter und Vermieter bei Überbuchungen vor?

Rechtliche Konsequenzen erwarten Sie als Vermieter nur, wenn Ihr Gast die Überbuchung vor Ort anzeigt. Informierte Reisende führen dies schriftlich durch, um ein Beweisstück für die Gerichtsverhandlung zu haben. Im Internet gibt es zahlreiche Musterbriefe, nach denen die Mängelanzeige vor Ort durchgeführt werden kann.

Anschließend muss der Urlauber einen Teil seines Reisepreises zurückverlangen. Für diesen Schritt steht ihm eine Frist von einem Monat zur Verfügung. Nach Ablauf dieser Zeit verfällt der Anspruch.

Erhalten Sie ein Schreiben von Ihrem versetzten Gast, finden Sie darin den konkreten zu zahlenden Betrag. Dieser beinhaltet sowohl den Schadenersatz als auch die Rückerstattung der Urlaubskosten.

Wenn Sie sich weigern, die Forderung zu begleichen, kommt es zu einer Gerichtsverhandlung. In dieser Situation wenden sich viele Menschen an die Verbraucherzentrale oder einen Anwalt. Daher erhalten Sie anschließend lediglich Briefe von erfahrenen Rechtsgelehrten.

Natürlich erhöhen sich auf diese Weise die Kosten für Sie zusätzlich. Sie sollten Sie sich bei Zweifeln an einen Anwalt wenden oder die Verbindlichkeit frühzeitig begleichen.