Beherbergungsvertrag für Ferienwohnung
Was gibt es für Vermieter zu beachten?

Jeder, der in den Urlaub fährt, kommt mit Reise- und Beherbergungsverträgen in Berührung. Für Mieter ist oftmals nicht klar ersichtlich, nach welchen Kriterien Eigentümer die Vertragsart wählen. Darüber hinaus begegnen sie in der Praxis häufig schwerwiegenden Missverständnissen, die zur Wahl der falschen Vertragsform führen.

Daraus können sich langfristig juristische Probleme entwickeln. Wenig überraschend ist, dass unerfahrene Vermieter ähnliche Fehler im Tagesgeschäft begehen. Sie orientieren sich an zahlreichen Konkurrenten, die aus Gewohnheit die falschen Vorlagen verwenden.

Es gibt im Wesentlichen nur einen kleinen Unterschied zwischen einem Beherbergungs- und einem Reisevertrag. Sie können beide verwenden, um Ihre Ferienwohnung oder eine Monteurunterkunft an einen Interessenten zu vermieten. Dennoch entstehen die Rechtsgeschäfte immer auf eine einzigartige Weise.

Falsche Verträge für Ihr Angebot führen zu Bußgeldern.

Außerdem resultieren aus ihnen individuelle Rechte und Pflichten. Wählen Sie das falsche Schriftstück für Ihr Angebot, ergeben sich unter Umständen rechtliche Unstimmigkeiten, die zu Bußgeldern führen.

Was zeichnet den Beherbergungsvertrag aus?

Für das Vermieten von Ferienwohnungen und Monteurzimmern kommen zahlreiche Verträge in Betracht. Bei einem Beherbergungsvertrag handelt es sich um ein schriftliches Abkommen, das Reisenden eine vorübergehende Unterkunft gewährt.

Achten Sie darauf, dass diese Vertragsform nicht unter den typischen Geschäften im BGB gelistet ist. Entsprechend handelt es sich nicht um ein klassisches Schuldverhältnis im Sinne des Gesetzbuchs. Stattdessen ist es eine spezielle Vereinbarung mit besonderen Vorschriften.

Es finden sich im BGB nur wenige Bestimmungen über Ihre Haftung als Vermieter für alle eingebrachten Sachen des Gastes. Das Zustandekommen sowie der Inhalt des Beherbergungsvertrags sind nicht ausdrücklich geregelt. Sie genießen weiterhin deutlich mehr Freiheiten als bei einem gewöhnlichen Kauf-, Miet- oder Dienstleistungsvertrag.

Grundsätzlich setzt sich ein Beherbergungsabkommen aus mehreren Einzelvereinbarungen zusammen. Juristen bezeichnen ihn in der Praxis häufig als typengemischten Vertrag.

Da aktuell noch keine konkreten gesetzlichen Vorgaben vorliegen, müssen Sie sich mit den Bestimmungen sämtlicher angebotenen Leistungsbereiche behelfen. Beim Vermieten von Monteurunterkünften und Ferienimmobilien sind dies das Miet-, Dienst- und Kaufvertragsrecht.

Im Kern des Geschäftsvorgangs steht das Vermieten der Unterkunft. Dadurch beinhaltet die Vereinbarung umfassende Informationen über die Lage, den Zustand und die Ausstattung der Mietsache. Darin ist inbegriffen, dass die Immobilie fortwährend mit Wasser, Strom und Heizwärme versorgt ist.

Beachten Sie die Gesetze über Wohnraummiete aus § 535 BGB.

In der heutigen Zeit müssen Sie Ihrem Mieter deutlich mehr als eine trockene und warme Unterkunft bieten. Oftmals ergänzen Vermieter die Unterkunft durch Serviceleistungen. Dazu gehören das regelmäßige Aufräumen und Reinigen des Zimmers oder das Waschen der verschmutzten Kleidung des Gasts. Wenn Sie Ihrem Mieter Dienstleistungen zusichern, gehen Sie mit ihm einen Dienstvertrag ein. Halten Sie sich an die §§ 611 bis 613 des BGB.

Seit einigen Jahren offerieren viele Vermieter Interessenten ebenso die Beförderung vom und zum Bahnhof. Für diesen Zweck benötigen Sie eine gesonderte Genehmigung, da Sie sowohl den Gast als auch sein Gepäck transportieren. Eine ähnliche Situation liegt beim Verwahren von Wertsachen vor. In Einzelfällen schließen Sie zusätzlich einen Auftrags- und Verwahrungsvertrag ab.

Schließlich versprechen einige Eigentümer ihren Mietern eine volle oder teilweise Verpflegung. Diese besteht, wenn Sie jeden Morgen ein Frühstück zubereiten oder Ihrem Kunden Getränke auf dem Zimmer bereitstellen. Bei zubereiteten Speisen gelten die Bestimmungen des § 651 BGB, da sie Gegenstand eines Werklieferungsabkommens sind.

Reichen Sie Ihrem Gast unveränderte Artikel, die Sie von einem Lieferanten beziehen, schließen Sie einen Kaufvertrag ab. Berücksichtigen Sie außerdem § 433 BGB und den folgenden Paragraphen.

Der Beherbergungsvertrag in der Praxis

Wegen der besonderen Eigenschaften des Beherbergungsvertrags kommt es häufig zu unerwünschten Kollisionen zwischen den Normen der unterschiedlichen Vertragstypen. Dadurch ist nicht immer klar, nach welchen juristischen Kriterien ein vertraglicher Bestandteil behandelt werden muss.

Lösen Sie dieses Problem, indem Sie für jeden Teil die betreffenden Rechtsnormen einhalten und gleichzeitig versuchen, die Gegensätzlichkeiten auszugleichen. Entscheidend ist, welcher Gegenstand und welche Leistung den wirtschaftlichen Schwerpunkt der Vereinbarung bildet.

Zahlreiche Vermieter bieten ihren Gästen an, das Zimmer jeden Tag aufzuräumen. Der Gesetzgeber bestimmt in diesem Fall, dass der Hauptbestandteil des Abkommens das Überlassen des Wohnraums ist. Die durchgeführten Reinigungsdienste zählen als ergänzende Nebenleistungen. Aus diesem Grund müssen Sie sich bei Unstimmigkeiten an die Regelungen zu Mietverträgen halten und jene bezüglich des Dienstvertrags übergehen.

Eine andere Situation liegt beim Vermieten mit Vollpension vor. In diesem Fall bestimmt der Bundesgerichtshof, dass Kauf- und Mietvertrag gleichwertige Komponenten sind. Deshalb ist dieses Rechtsgeschäft ein zusammengesetztes Abkommen, bei welchem Sie alle Vertragsgegenstände individuell beachten müssen.

Das Vermieten Ihres Monteurzimmers unterliegt den Bestimmungen des Mietrechts und das Angebot von Speisen und Getränken dem Kaufrecht.

Schließlich kommt es vor, dass ein Gast Ihr Frühstück oder Abendessen in Anspruch nimmt, aber nicht in dem vermieteten Zimmer übernachtet. Dieses Beispiel verdeutlicht, dass Sie das Vermieten vom Verköstigen strikt trennen müssen.

Andere Dienste wie das Aufräumen oder Reinigen stellen Nebenleistungen dar. Der Unterschied zwischen beiden Angeboten besteht darin, dass Sie ein Zimmer nur nach dem Bewohnen reinigen. Im Einzelfall ist es schwierig, die gültigen Vorschriften zu finden. Obwohl die Rechtsprechung nicht immer eindeutig ist, geben Gerichte häufig den mietvertraglichen Normen Vorrang.

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Was ist ein Reisevertrag?

Wenn Reisende ihren Ausflug organisieren, schließen sie zahlreiche Vereinbarungen mit mehreren Anbietern ab. Dazu gehören in der Regel ein Beförderungsvertrag mit dem Verkehrsunternehmen sowie ein Beherbergungsvertrag mit dem Vermieter.

Diese Vorgehensweise ist nicht nur umständlich, sondern ebenso überaus fehleranfällig. Bereits eine falsche Buchung kann die gesamte Fahrt ruinieren.

Deshalb beauftragen viele Urlauber einen externen Reiseveranstalter mit dem Planen und Vorbereiten der Tour. Dieser bündelt sämtliche Leistungen in einem Pauschalangebot.

Treten beide Parteien in eine Geschäftsbeziehung, schließen sie gemeinsam einen Reisevertrag ab. Für die Vereinbarung ist das Reisevertragsrecht anzuwenden. Es findet sich in §§ 651 ff. BGB.

Es ist erforderlich, einen Reisevertrag mit einem Reiseveranstalter und niemals mit einem Vermittler abzuschließen. Dadurch treten Sie als Veranstalter auf, wenn Sie sich für dieses Rechtsgeschäft entscheiden.

Sie müssen mindestens zwei unterschiedliche Leistungen anbieten, von denen keine eine untergeordnete Bedeutung einnimmt. Daraus ergeben sich in der Praxis schnell große Probleme für Sie als Vermieter. Insbesondere Eigentümer von Ferienimmobilien müssen auf ihre Wortwahl in der Annonce achten.

Werden Sie nicht ungewollt vom Vermieter zum Reiseveranstalter, wenn Sie mit Ausflügen und Führungen werben.

Viele unerfahrene Unternehmer werben großzügig mit erholsamen Ausflügen in die Natur oder informativen Führungen in die nähere Umgebung. Auf diese Weise werden Sie vom Vermieter zum Reiseveranstalter und fassen den Rundgang mit der Unterbringung zu einer Gesamtleistung zusammen.

Ist der angepriesene Ausflug nicht so entspannend wie angenommen, kann Sie der Gast auf Schadensersatz aufgrund der entgangenen Urlaubsfreude verklagen.

Wie schließen Sie die Rechtsgeschäfte ab?

Der Abschluss eines Beherbergungs- sowie Reisevertrags verläuft ähnlich. Deshalb kommt es zu ungewollten Missverständnissen und juristischen Schwierigkeiten.

Beim Beherbergen müssen Sie sich nach den Vorgaben in den Paragraphen 106 und 145 des BGB richten. Entsprechend kommt es erst durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zu einem gültigen Abkommen. Es handelt sich um ein vollständiges Angebot sowie dessen Annahme. Das Rechtsgeschäft gilt erst als geschlossen, wenn sich beide Parteien auf wesentliche Bestandteile einigen.

Dazu zählen neben der Verweildauer und dem Zimmerpreis pro Übernachtung ebenso die Ausstattung der Immobilie. Da die Erklärungen an keine bestimmte Form gebunden sind, können sie gleichermaßen schriftlich, mündlich oder online abgegeben werden.

Viele Geschäftsbeziehungen beginnen mit der Kontaktaufnahme durch den Interessenten. Dieser meldet sich entweder über Telefon, E-Mail oder eine Online-Plattform bei Ihnen. Auf diese Weise kommt es grundsätzlich nicht zu einem rechtskräftigen Angebot.

Selbst wenn der Gast nach einem freien Doppelzimmer für einen konkreten Zeitraum fragt, müssen wichtige Fragen wie der Preis pro Nacht geklärt werden.

Der Antrag entsteht erst durch Ihre Antwort unter Angabe aller essentiellen Geschäftsinhalte. Somit benötigen Sie in jedem Fall für die Buchung eine positive Rückmeldung durch den künftigen Mieter. Nach § 147 Abs. 1 Satz 2 sind Sie bei einer telefonischen Anfrage nur während des Gesprächs an Ihr Angebot gebunden.

Im Gegensatz stellen Ihre Informationen bei einem Reisevertrag eine sogenannte "Einladung zum Stellen eines Antrags" dar. Weiterhin geht die erste Willenserklärung immer vom Gast aus.

Die juristischen Anforderungen an eine vollständige Annonce unterscheiden sich in beiden Rechtsgeschäften. Während Sie beim Beherbergen immer den Preis pro Nacht angeben müssen, sind bei einer Reise verpflichtend die Gesamtkosten anzuzeigen.

Sie dürfen den vollständigen Preis in die Einzelposten aufspalten. Für den Mieter sind diese aber ausschließlich ergänzende Informationen. Er kann nach der Annahme nicht auf Teilleistungen verzichten, um den Preis rückwirkend zu senken.

Bis zu Ihrem endgültigen Entschluss ist er an seine Anfrage gebunden und kann von dieser nicht zurücktreten.

Rechte und Pflichten der Vertragspartner

Durch den Vertragsabschluss werden beiden Geschäftspartnern nicht nur Rechte zugesichert, sondern ebenfalls Pflichten auferlegt.

Beim Beherbergen einigen Sie sich mit Ihrem Gast auf zentrale Inhalte. Dieses Rechtsgeschäft verpflichtet Sie, sämtliche festgelegten Leistungen vollständig und in angegebener Qualität zu erbringen. Sie müssen dem Interessenten die angepriesene Unterkunft während der gesamten Laufzeit ununterbrochen zur Verfügung stellen.

Abhängig von geschäftlichen Vorgaben sind unter Umständen Dienstleistungen wie das Aufräumen der Wohnung oder das Waschen der Kleidung des Gasts erforderlich. Alle Dienste sind in angemessener Qualität zu erbringen. Ihr Mieter verpflichtet sich, den angegebenen Preis nach den vereinbarten Bedingungen zu begleichen.

Ein Reisevertrag ist mit deutlich mehr Pflichten verbunden. Laut BGB müssen Sie sämtliche Bausteine der Reise zum erhobenen Preis erbringen. Da sich die Kosten aus allen vertraglichen Diensten zusammensetzen, bieten Sie Ihrem Gast juristische Angriffspunkte.

Als Reiseveranstalter müssen Sie die Sicherheit aller beworbenen Einrichtungen und Leistungen regelmäßig kontrollieren. Sie tragen ein hohes Risiko, wenn sich einer Ihrer Gäste auf der Reise zu einem von Ihnen empfohlenen Ausflugsziel verletzt.

Seit müssen Sie 1994 für diese Geschäfte eine kostspielige Insolvenzversicherung abschließen. Diese muss sämtliche durch den Urlauber geleisteten Zahlungen abdecken. Im Falle Ihres Konkurses übernimmt sie die Kosten für den Rücktransport des Reisenden.

Darüber hinaus dürfen Sie vor dem Aushändigen des Versicherungsscheins keine Zahlungen von Ihren Gästen annehmen. Der Tourist muss stattdessen den Preis zu den vertraglichen Bedingungen begleichen.

Welches Rechtsgeschäft ist die richtige Wahl?

Neben dem Beherbergungs- und Reisevertrag gibt es zahlreiche andere Rechtsgeschäfte, für das Vermieten von Ferienwohnungen oder Monteurzimmern.

Einige Eigentümer von Ferienimmobilien bieten ihren Gästen einen klassischen Mietvertrag. Dieser unterscheidet sich von einer Beherbergung vor allem hinsichtlich der Überlassungsdauer. Ein Mieter nutzt den Wohnraum als Lebensmittelpunkt und verbringt dort einen Großteil seiner Zeit.

Er meldet für diesen Standort einen Haupt- oder Nebenwohnsitz an und registriert ihn amtlich. Im Gegensatz halten sich Urlauber nur kurz in einer gebuchten Unterkunft auf. Der Gast verlässt seine Behausung lediglich vorübergehend und lässt sich somit nicht an einem neuen Ort nieder.

Der Unterschied zwischen beiden Rechtsgeschäften ist aber nicht von der Wohnsituation des Gasts abhängig.

Wenn Sie einem obdachlosen Reisenden oder einem gekündigten Mieter vorübergehend Unterkunft in Ihrem Monteurzimmer gewähren, liegt ein Beherbergungsvertrag vor. Schließen Sie mit einem Urlauber eine dauerhafte Vereinbarung über mehrere Monate, handelt es sich um eine Wohnungsmiete.

In den meisten Fällen ist es vorteilhaft, mit dem Interessenten einen Beherbergungsvertrag abzuschließen. Dieses typengemischte Abkommen berührt mehrere Rechtsvorschriften und bindet Sie an vielfältige Gesetze. Dennoch umgehen Sie auf diese Weise zahlreiche Normen klassischer Rechtsgeschäfte.

Der Beherbergungsvertrag stellt die bessere Wahl dar.

Achten Sie darauf, eine vorübergehende Dauer der Geschäftsbeziehung schriftlich festzuhalten. Gleichzeitig beschränken Sie sich bei der Formulierung des Angebots auf die typischen Elemente des Beherbergungsvertrags.

Versprechen Sie ergänzende Leistungen, treten Sie als Reiseveranstalter auf und müssen zusätzliche Vorgaben beachten. Ferner ist der Reisevertrag mit einigen Besonderheiten wie dem Abschluss einer kostspieligen Insolvenzversicherung verbunden. Somit stellt der Beherbergungsvertrag die bessere Wahl dar.