Das Mietrecht
für Monteurzimmer & Ferienwohnungen

Das Mietrecht für die Vermietung von Monteurzimmern und Ferienwohnungen ist komplex. Gleichzeitig dürfen Sie sich keine Fehler erlauben, sonst drohen rechtliche Konsequenzen.

In diesem Ratgeber klären wir Sie über das Mietrecht in Verbindung mit Monteurzimmern und Ferienwohnungen auf. Wir zeigen Ihnen, wo Stolperfallen warten und welche Rechte und Pflichten Sie mit einem abgeschlossenen Vertrag eingehen.

Der Mietvertrag – die richtige Wahl?

Gleich zu Beginn entscheiden Sie sich, welche Art von Vertrag für Ihre Monteurunterkunft oder Monteurwohnung geeignet ist. Ein standardmäßiger Mietvertrag ist eine Option. Sie könnten auch einen Beherbergungsvertrag abschließen, der oft als Gastaufnahmevertrag bezeichnet wird.

Welche Variante Sie nutzen, hängt davon ab, welche Art von Leistung Sie zusätzlich anbieten.

Sehen wir uns zuerst den Gastaufnahmevertrag an:

• Der Gastaufnahmevertrag ist immer die richtige Wahl, wenn Sie nicht nur die Unterkunft bereitstellen, sondern auch weitere Leistungen erbringen. Dazu könnte die Reinigung der Wäsche oder die Instandhaltung des Zimmers zählen.
  
  Mit diesen Leistungen kommen Sie einem Hotel oder einer vergleichbaren Einrichtung bereits nahe. Vielleicht gibt es eine Art Zimmerservice? Dann ist der Gastaufnahmevertrag praktisch unverzichtbar.

Wählen Sie die falsche Vertragsart, könnte dies Folgen haben – auch, wenn es unwahrscheinlich ist, dass Sie verklagt werden. Im Schadensfall spielt die Art des Vertrags dennoch eine Rolle.

Beachten Sie in diesem Fall, dass Sie die zusätzlichen Leistungen nicht gesondert in Rechnung stellen. Denken Sie an ein Hotel: Sie bezahlen für eine Nacht einen Fixpreis von 100 Euro. Darin enthalten ist nicht nur der Aufenthalt. Auch der Zimmerservice sowie die anschließende Reinigung des Raums für die nächsten Gäste und eventuell Frühstück & Co.

Bedenken Sie ebenfalls, dass Sie nicht ungefragt ortsansässige Unternehmen mit der Reinigung oder Ihren anderen Leistungen beauftragen. Diese würden wieder Rechnungen aufstellen – und genau die dürfen Sie Ihren Monteuren nicht unter die Nase halten, wenn Sie mit einem Gastaufnahmevertrag arbeiten.

Das Gegenteil erwartet Sie, wenn Sie die Monteurwohnung nur vermieten möchten.

Ihre Gäste kümmern sich um die Reinigung, die Verpflegung und auch die Wäsche selbst. In diesem Fall ist ein simpler Mietvertrag die bessere Option, da Sie keine weiteren Leistungen erbringen.

Bevor Sie die Art des Vertrags festlegen, prüfen Sie in jedem Fall, welche Leistungen Sie bieten. Im Zweifelsfall fragen Sie einen Anwalt vor Ort, denn die Bestimmungen können sich regional unterscheiden.

Wie unterscheiden sich die Vertragsarten?

Sofern keine Probleme drohen, werden Sie keine Schwierigkeiten mit dem Vertrag haben. Doch Unfälle passieren schnell und gelegentlich trägt auch der Gast die Schuld. Vielleicht reisen Ihre Gäste gar nicht an, sodass das Monteurzimmer oder die Ferienwohnung leer bleibt.

Wer haftet für den Schaden, der Ihnen durch das nichtvermietete Zimmer entsteht? Wer ist haftbar, wenn sich ein Gast innerhalb der Wohnung verletzt und wie sieht es mit eventuellem Schadensersatz aus?

Unzählige Szenarien sind dafür verantwortlich, dass Sie sich mit dem Mietrecht auskennen sollten.

Denn: Prinzipiell ist ein Gastaufnahmevertrag zwar ein einfacher Mietvertrag, allerdings wird das Mietrecht in einer anderen Art und Weise angewendet.

Vor allem bei der Kündigung des Vertrags unterscheiden sich die beiden Modelle. Beim Mietvertrag räumen Sie Ihren Gästen wesentlich größere Freiheiten ein, was bei einem Gastaufnahmevertrag nicht der Fall ist.

Sehen wir uns die Unterschiede ein wenig genauer an. Grundsätzlich gilt noch einmal:

• Führen Sie einen größeren Betrieb und bieten zahlreiche Monteurzimmer an, ist es ein Beherbergungsbetrieb. Sie haben nur ein einziges Zimmer zu vermieten, aber bieten hoteltypische Leistungen? Auch dann führen Sie im rechtlichen Sinn einen Beherbergungsbetrieb.
  
  In diesem Fall ist immer der Gastaufnahmevertrag die richtige Entscheidung.
• Vermieten Sie nur ein einzelnes Zimmer und bieten Sie dort keinerlei weiterführende Leistungen (Serviceleistungen) an und arbeiten nicht gewerblich, reicht ein Mietvertrag. Genauer, ein Mietvertrag über eine möblierte Ferienwohnung.
  
  Den entsprechenden Gesetzestext finden Sie im BGB in § 549 Absatz 2 (Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften)

Der Mietvertrag im Detail 

Das Mietrecht schreibt vor, dass Sie für die Vermietung des Monteurzimmers das zu vermietende Objekt – also die Wohnung/ Ferienwohnung – sowie das Haus/ Ferienhaus, in dem sich die Wohnung befindet, und den Preis angeben müssen.

Außerdem muss darin zu finden sein, dass es sich nur um eine vorrübergehende Vermietung der Wohnung/ des Zimmers handelt.

Bei Bedarf fragen Sie am besten einen Anwalt vor Ort, damit dieser Ihnen ein rechtlich wasserdichtes Dokument erstellt. Sobald die Unterschrift des Mieters vorhanden ist, haben Sie den Mietvertrag über Ihr Monteurzimmer in der Tasche.

Rechte und Pflichten der Mietparteien

Pflichten des Vermieters

Als Vermieter haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass der Mieter das Monteurzimmer in einem „gebrauchsfähigen“ Zustand vorfindet. Das heißt, dass Sie etwa den Müll der Vormieter entsorgen, die Wohnung aufräumen und praktisch keinerlei Spuren des Vormieters vorhanden sind.

Ausnahmen gelten bei typischen Gebrauchsspuren: Kratzer auf einem Holztisch etwa lassen sich langfristig nicht vermeiden und auch kleinere Flecken auf einem Teppichfußboden sind vom Mieter zu dulden.

Möchten Sie sich tiefer in die Materie einlesen, finden Sie im BGB in § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln die entsprechende Stelle.

Weiterhin stellen Sie sicher, dass die Mieter Ihres Monteurzimmers oder Ihrer Ferienwohnung in Sicherheit bei Ihnen wohnen. Schäden an Gasherden beispielsweise müssen Sie sofort reparieren.

Ein typisches Beispiel ist Glätte im Winter, die Sie durch das Streuen von Salz verhindern. Im eventuell vorhandenen Treppenhaus sorgen Sie dafür, dass Geländer robust sind und die Treppen rutschsicher sind.

Alles, was eine Gefahr für Ihre Mieter darstellen könnte, eliminieren Sie so gut es geht. Hier gilt die Verhältnismäßigkeit: Unzumutbare Kosten, die für bestimmte Sicherheitsmaßnahmen zu entrichten wären, fallen nicht darunter.

Lesen Sie hierzu unseren Artikel zum Thema: Verkehrssicherungspflicht: Wichtiger Schutz für Mieter und Vermieter

Verletzten Sie diese Pflichten, drohen Schwierigkeiten. Im Schadensfall hat der Mieter Anspruch darauf, von Ihnen Schadensersatz einzuklagen. Auch, wenn kein Schaden entstanden ist, dürften Sie Mieter des Monteurzimmers dennoch anzeigen – auch wenn das selten vorkommt.

Pflichten des Mieters

Zunächst gilt, dass der Mieter die Kosten für die Miete zu jedem vereinbarten Abrechnungszeitpunkt zu begleichen hat. Ob der Mieter die Wohnung in diesem Zeitraum wirklich genutzt hat oder nicht, spielt keine Rolle. Da die Miete durch den Vertrag erfolgt ist, muss der Mieter zahlen.

Außerdem gilt, dass die Wohnung nur zum im Vertrag vereinbarten Zweck zu nutzen ist. Wilde Partys sind ausgeschlossen.

Falls der Mieter während der Wohnungsnutzung Mängel bemerkt, muss er Ihnen diese mitteilen. Dabei handelt es sich um einen Zwang und keine Option. Mögliche Sanierungsarbeiten muss der Mieter über sich ergehen lassen.

Natürlich können Sie auch miteinander reden und den Mangel etwa nach der Abreise des Mieters beheben, falls dieser Zeitpunkt ohnehin sehr nah ist. Da Sie als Vermieter in aller Regel nicht riskieren möchten, dass Mängel zum Schaden am Mieter führen, arbeiten Sie meistens recht flott.

Am Ende gilt es, das Monteurzimmer in einem angemessenen Zustand an Sie als Vermieter zu übergeben.

Ausweg aus dem Mietvertrag

Sie haben in der Regel drei Optionen, einen Mietvertrag zu beenden:

• Ablauf des Mietzeitraums
  Sobald die im Vertrag vereinbarte Zeit der Miete abgelaufen ist, erlischt das Mietverhältnis. Hier kommt es teilweise nicht nur auf Tage, sondern Stunden an – wenn etwa der Mieter früh morgens das Monteurzimmer verlassen muss, weil am Nachmittag bereits die nächsten Gäste einziehen.
• Aufhebung durch zusätzlichen Vertrag
  Ebenfalls eine Option ist der Abschluss eines zusätzlichen Aufhebungsvertrags. Darin definieren beide Parteien, dass sie sich eine (in der Regel vorzeitige) Kündigung des Mietvertrags wünschen.
• Kündigung eines Vertrags
  Die sofortige Kündigung des Mietvertrags ist im Mietrecht für Wohnungen, die über einen befristeten Zeitraum vermietet werden, nicht vorgesehen. Es können jedoch außerordentliche Gründe vorliegen.
  
  Wenn der Mieter seine Pflichten verletzt, die er im Mietvertrag akzeptiert hat, können Sie den Vertrag kündigen. Darunter fällt etwa, wenn im Monteurzimmer mehr Gäste leben als vertraglich vereinbart. Auch unzumutbares Verhalten der Gäste ist ein Kündigungsgrund.

Als Vermieter stehen Ihnen damit zahlreichen Möglichkeiten offen, einen Mietvertrag bei Bedarf aufzulösen. Sehen wir uns jetzt an, wie es mit dem Mietrecht bei einem Gastaufnahmevertrag aussieht.

Der Gastaufnahmevertrag im Detail

Ein großer Unterschied zum Mietvertrag besteht darin, dass es den Gastaufnahmevertrag in schriftlicher Form selten gibt. Vergleichen Sie es wieder mit einer Buchung in einem Hotel: Reservieren Sie ein Zimmer für das nächste Wochenende, fragen Sie beim Hotel telefonisch oder via E-Mail an – aber nicht in Form eines ausgedruckten Vertrags.

Eine verbindliche Buchung eines Monteurzimmers/ einer Ferienwohnung ist erfolgt, wenn Sie etwa am Telefon Ihre Zusage geben. Auch für den Fall, dass Gäste direkt zu Ihnen kommen und nach einem Zimmer fragen, ist der Gastaufnahmevertrag geschlossen.

Wenn Sie möchten, können Sie trotzdem einen schriftlichen Vertrag aushändigen. Üblich ist dies aber nicht.

Insgesamt ist der Gastaufnahmevertrag als spezielle Erweiterung eines Mietvertrags zu verstehen. Das Mietrecht besagt, dass wesentliche Elemente eines typischen Mietvertrags enthalten sind und um besondere Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter ergänzt wird – wobei letzterer Begriff praktisch falsch ist.

Denn: In einem Gastaufnahmevertrag treten Sie nicht als Vermieter auf, sondern als Gastwirt. Das hat rechtliche Auswirkungen. Unter anderem „leiden“ Sie unter strengeren Haftungsregeln für Schäden. Gleichzeitig bekommen Sie ein Hausrecht, was als Vermieter nicht der Fall ist.

Der Vertragsabschluss beim Gastaufnahmevertrag

Der Gastaufnahmevertrag ist schnell geschlossen: Stellt ein Gast eine Anfrage auf eine Reservierung für ein Monteurzimmer, die anschließend von Ihnen bestätigt wird, ist der Vertrag geschlossen.

Wichtig ist, dass Sie die Reservierung akzeptieren und zusagen. Für eine Buchung alleine kann der potenzielle Mieter nicht zur Kasse gebeten werden.

Diese Art des Vertragsabschlusses gilt auch, wenn noch keine weiteren Details über das zu vermietende Objekt bekannt sind. Falls den Gästen das Monteurzimmer bei der ersten Besichtigung nicht gefällt, haben sie somit keinen Anspruch auf die bereits entrichtete Miete.

Möchten Sie sich genauer über das Mietrecht beim Gastaufnahmevertrag informieren, hilft Ihnen das BGB in § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags.

Die meisten wichtigen Informationen finden Mieter nicht in einem gesonderten Vertrag vor, sondern in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Unterkunft.

Wahrscheinlich gibt es auch eine Hausordnung, die der Mieter einzuhalten hat und die selbstverständlich für jedes einzelne Monteurzimmer gilt. Auch eventuell wichtige Passagen – wie die Frage danach, was passiert, wenn ein Mieter eine Reservierung storniert – sind in der Regel in den AGB zu finden.

Rechte und Pflichten im Gastaufnahmevertrag

Wie im klassischen Mietvertrag gibt es im Gastaufnahmevertrag zahlreiche Rechte und Pflichten beider Parteien, die es zu befolgen gilt.

Diese fallen unter anderem wie folgt aus:

• Pflichten und Rechte des Vermieters:
  Bei der Vermietung des Monteurzimmers müssen Sie Ihren Gästen die Räumlichkeiten für den gesamten Zeitraum der Buchung zur Verfügung stellen.
  
  Anders als bei einem Mietvertrag sieht das Mietrecht bei einem Gastaufnahmevertrag vor, dass Sie keinen Anspruch darauf haben, Ihre Gäste um einen Identitätsnachweis zu bitten. Ein Monteur könnte sich als Max Mustermann bei Ihnen einschreiben, aber in Wirklichkeit einen komplett anderen Namen haben.
  
  Sie haben das Recht, den Empfang von Gästen in diesem Monteurzimmer zu untersagen. Es handelt sich nicht um einen einfachen Mietvertrag, der dem Mieter mehr oder weniger freie Hand über das Monteurzimmer gibt.
  
  Allerdings haben Sie genauso das Recht, dies zu erlauben. Sie könnten also Ihre Zusage geben, dass der Mieter andere Personen auch für die Übernachtung in dem Monteurzimmer aufnimmt.

• Pflichten und Rechte des Mieters:
  Grundsätzlich hat der Gast Meldepflicht bei Ihnen, und nicht andersrum. Taucht der Mieter nicht bei Ihnen auf, ist das nicht Ihr Problem.
  
  Eine Buchung kann er nicht einfach stornieren. Ist eine Buchung nach dem genannten Schema erfolgt, aber der Mieter taucht nicht auf, muss er trotzdem den Mietpreis für das Monteurzimmer zahlen.
  
  Abziehen davon müssen Sie Kosten, die Sie einsparen – etwa durch die Tatsache, dass Sie das Zimmer nicht reinigen und die Nebenkosten entfallen.
  
  Der Mieter hat dafür meistens ein Rücktrittsrecht: Für eine kleine Anzahlung auf den letztendlichen Mietpreis bekommt der Gast die Möglichkeit, von der Buchung zurückzutreten. Den Mietpreis muss er dann nicht entrichten.
  
  Ob ein Rücktrittsrecht existiert, liegt in Ihren Händen. Auch hier gilt: Da es keinen schriftlichen Vertrag gibt, wird das Rücktrittsrecht oft in den AGB statt im Mietrecht definiert. Mieter weisen Sie im Zweifelsfall auf Ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen hin.

Falls es zu Mängeln kommt, deckt sich die Vorgehensweise im Gastaufnahmevertrag mit einem normalen Mietvertrag.

Das Hausrecht im Gastaufnahmevertrag

Eine Besonderheit ist das Hausrecht, das der Mieter durch einen Gastaufnahmevertrag akzeptiert. Dieses besagt, dass Sie den Mieter bei unangemessenem Verhalten – salopp gesagt – rausschmeißen können. Allerdings müssen hier triftige Gründe vorliegen.

Sie können einen Mieter nicht einfach aus dem Monteurzimmer vertreiben, weil es Ihnen so passt. Vielleicht melden sich Gäste bei Ihnen, die für ein bereits belegtes Zimmer deutlich mehr Miete bezahlen würden. Die dort bereits wohnenden Monteure könnten Sie trotzdem nicht auf die Straße setzen.

Das Hausrecht müssen Sie in einem gewissen Verhältnis anwenden. Es dient nicht dazu, Gäste nach Lust und Laune in andere Zimmer zu verlagern oder komplett zu entlassen. Versuchen Sie es trotzdem, werden Sie schnell mit Klagen und einem immens schlechten Image zu rechnen haben.

Daraus folgt, dass ein Gastaufnahmevertrag nicht einfach einseitig gekündigt werden kann – weder von Ihnen noch von Ihrem Gast. Der Gast muss für die komplette zu Beginn vereinbarte Zeit im Monteurzimmer bleiben.

Natürlich steht es ihm frei, einfach zu gehen und sich an einem anderen Ort aufzuhalten. Die Kosten für die vereinbarte Mietdauer muss er gemäß Mietrecht aber dennoch entrichten.

Eine Ausnahme von dieser Regelung findet nur statt, wenn Sie dies in einem schriftlichen Vertrag vereinbart (selten) oder Sie in Ihren AGB eine entsprechende Klausel abgedruckt haben (häufiger).

In der Regel gibt es nur einen Grund für eine Beendigung eines Gastaufnahmevertrags: Den Ablauf der vereinbarten Mietzeit.

Das Mietrecht: Komplex, aber wichtig!

Wir konnten Ihnen an dieser Stelle nur einen kleinen Einblick in das Mietrecht von Monteurzimmern und diverse Vertragsvarianten geben.

Möchten Sie sich genauer über Pflichten und Rechte als Vermieter informieren, empfehlen wir, sich bei einem Fachanwalt zu informieren. Nach Möglichkeit ist dieser ortsansässig, da sich kleine Details von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

Externe Informationsquellen zu diesem Thema:

• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz | Bürgerliches Gesetzbuch