Einfach erklärt: Mietvertrag und Beherbergungsvertrag
Arten von Verträgen für die Vermietung von Ferienwohnungen und Zimmern für Arbeiter und ihre Besonderheiten in verschiedenen Situationen | Inkl. kostenlosen Vorlagen

Warum sind gute Verträge wichtig?

Am Anfang denkt man vielleicht, ein Vertrag ist nicht so wichtig. Man denkt, die Preise und Leistungen bleiben gleich, auch wenn es verschiedene Verträge gibt.

Doch wenn es Probleme oder Streit gibt, ist der Vertrag wichtig. Zum Beispiel:

• Wenn der Kunde kurzfristig absagen will, hilft der Vertrag.
• Wenn Schäden in der Wohnung sind oder jemand Geld haben will.
• Schadensersatzansprüche im Raum stehen

Verträge geben Sicherheit für beide Seiten.

In Verträgen steht, welche Leistungen Vermieter und Mieter haben. Auch wie man kündigen kann, steht im Vertrag.

Man braucht nicht immer ein schriftliches Dokument, um einen gültigen Vertrag zu haben. Trotzdem zeigt der Vertrag, ob man privat oder geschäftlich tätig ist. Das hat rechtliche Folgen.

Bevor Sie einen Vertrag machen, sollten Sie sich klar sein, welcher Vertrag passt. Besonders wichtig sind Kündigungsfristen, Rücktrittsrechte und Zahlungen bei Nicht-Antritt.

Es gibt viele falsche Informationen, wie das 14-tägige Widerrufsrecht. Wir wollen diese hier richtigstellen.

Welche Vertragsformen gibt es und wo liegen die Unterschiede?

Es gibt einige Eckdaten, die festlegen, welcher Vertrag für Sie in Frage kommt: Bieten Sie den Wohnraum privat oder gewerblich an? Bieten Sie nur den Wohnraum oder zusätzliche Serviceleistungen? Für welchen Zeitraum bieten Sie die Räumlichkeiten an? Und sind Sie selbst Mieter der Wohnung/des Zimmers oder ist es Ihr Eigentum?

Je nach Antwort kommen unterschiedliche Verträge in Betracht. Im Folgenden stellen wir die beiden üblichen Vertragsarten und ihre verschiedenen Unterkategorien vor.

Am Ende des Artikels finden Sie hierzu einen übersichtlichen Leitfaden, der Ihnen die Suche nach dem passenden Vertragsformat vereinfachen soll.

Unterschied zwischen Mietvertrag und Beherbergungsvertrag

Ein Mietvertrag dient der längerfristigen Überlassung von Wohnraum und unterliegt dem Mietrecht des BGB. Der Mieter sorgt selbst für Essen, Wäsche und die Reinigung (manchmal auch für die Endreinigung) bei der Abreise.

Ein Beherbergungsvertrag ist ein sogenannter gemischter Vertrag mit Elementen aus Miet-, Dienst- und Werkvertragsrecht. Er wird meist bei kurzzeitiger Vermietung an Feriengäste oder Monteure genutzt und ist deutlich flexibler kündbar.

Ein Beherbergungsvertrag bedeutet immer eine gewerbliche Vermietung. Es ist nicht wie ein Mietvertrag, der oft privat ist. Im Folgenden werden die einzelnen Teile, Unterkategorien, Rechte und Pflichten der Verträge genau erklärt.

Pflichten und Rechte aus beiden Vertragsarten

Im Mietvertrag gelten umfangreiche Kündigungs- und Schutzrechte für Mieter. Beim Beherbergungsvertrag haben Vermieter mehr Spielraum für individuelle Vereinbarungen, z. B. zur Hausordnung oder zum Check-in. Beide Seiten müssen sich an den vereinbarten Leistungsumfang halten – etwa bei Möblierung, Internetzugang oder Reinigung.

Kündigungsfristen, Verlängerung & Sonderkündigung

Ein klassischer Mietvertrag sieht gesetzliche Kündigungsfristen von 3 Monaten vor – auf Seiten des Vermieters nur unter bestimmten Voraussetzungen. Beim Beherbergungsvertrag kann eine Kündigung oder Vertragsverlängerung individuell vereinbart werden. Auch Sonderkündigungsrechte sollten schriftlich geregelt sein.

Einfacher Mietvertrag

Der einfache Mietvertrag bedeutet, dass der Vermieter nur die Wohnung zur Verfügung stellt. Der Mieter muss sich selbst um Essen, Wäsche und den Weg zur Arbeit kümmern. Er muss auch die Wohnung sauber machen.

Der Vermieter stellt nur die Wohnung zur Verfügung und bietet keine zusätzlichen Dienstleistungen an. Er akzeptiert, dass die Wohnung durch normales Wohnen abgenutzt wird.

Rechte und Pflichten im Mietvertrag

Ein Mietvertrag muss auf Papier geschrieben und von Ihnen und Ihrem Mieter unterschrieben werden. Ein mündliches Abkommen reicht leider oft nicht aus, damit der Vertrag gültig ist. Für einen mündlichen Mietvertrag brauchen Sie einen Zeugen. Wenn es Streit gibt, kann dieser Zeuge vor Gericht sagen, was genau im Mietvertrag besprochen wurde.

Sie können den Vertrag kündigen, wenn Sie die vorher abgemachte Zeit einhalten. Das ist bei einem Beherbergungsvertrag schwieriger. Eine sofortige Kündigung einer Ferienwohnung oder eines Monteurzimmers ist nur möglich, wenn es sehr wichtige Gründe gibt. Diese Gründe müssen vorher in einer Abmahnung bekannt gegeben werden.

Mit einem Aufhebungsvertrag können beide Seiten den Vertrag gemeinsam beenden. Das geht auch vor dem Ende der Kündigungsfrist.

Bei Monteurzimmern und Monteurwohnungen gibt es meistens einen befristeten Mietvertrag. Darin steht die genaue Dauer und die Kosten des Aufenthalts.

Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen. Die bekannteste Art ist der unbefristete Wohnraummietvertrag. Dieser Vertrag gibt Menschen langfristig ein Zuhause.

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Was muss im Mietvertrag stehen?

In jedem Mietvertrag müssen bestimmte Informationen enthalten sein, egal um welche Art von Vertrag es sich handelt.

Folgende Informationen sollten im Mietvertrag stehen

• Die Wohnung oder das Haus, das vermietet wird
• Der Mietpreis
• Die Mietdauer
• Die Kündigungsfristen
• Die Kaution und Nebenkosten
• Die Hausordnung oder Nutzungsregeln
• Die Daten des Vermieters und Mieters

Wenn jemand länger als 6 Monate bleibt, muss er sich nach § 29 BMG anmelden.

Wenn Sie als Vermieter Umsatzsteuer zahlen müssen, müssen Sie den Preis inklusive Mehrwertsteuer angeben. Sie müssen Umsatzsteuer zahlen, wenn Sie jährlich mehr als 22.000 Euro aus Vermietung verdienen.

Verdienen Sie weniger, sind Sie Kleinunternehmer und müssen keine Umsatzsteuer zahlen. Verdienen Sie mehr als 24.500 Euro pro Jahr, müssen Sie auch Gewerbesteuer zahlen.

Der Mietvertrag muss von beiden Seiten unterschrieben werden. Ein Vertrag mit den oben genannten Angaben ist für Gastwirte nicht zwingend notwendig. Wenn Sie aber einen solchen Vertrag machen, sollten Sie die oben genannten Punkte berücksichtigen.

Befristete und unbefristete Mietverträge

Wir haben schon über befristete und unbefristete Mietverträge gesprochen. Handwerker und Monteure können Mietverträge für Tage, Wochen oder Monate abschließen. Bestimmen Sie genau, wann der Mieter einzieht und wieder auszieht. So gibt es keine Probleme mit anderen Mietern und alles ist klar geregelt.

Kurzzeitmietverträge enden, wenn die vereinbarte Zeit vorbei ist. Sie enden auch, wenn der Vertrag fristgerecht gekündigt wird oder nach einer Aufhebungsvereinbarung.

Im Mietvertrag, egal ob befristet oder unbefristet, können Sie eine Kündigungsfrist festlegen. Wenn Sie das nicht machen, ist der Vertrag bindend. Dann können Sie ihn nicht einfach vor dem Beginn der Mietzeit beenden.

Der Beherbergungsvertrag

Der Vertrag zur Beherbergung von Gästen nennt man Gastaufnahmevertrag. Er zieht andere Rechte und Pflichten nach sich als der einfache Mietvertrag. Grundsätzlich ist hierbei nicht nur der Wohnraum, sondern auch ein gewisser Service im Vertrag festgelegt.

Diese Serviceleistungen werden, wie in einem Hotel oder einer Pension, als Inklusivleistung verstanden und nicht separat berechnet. Zu diesen Serviceleistungen gehören Frühstücksservice, Wäscheservice, Transfer zum Arbeitsplatz und zurück, Bewirtung/Bedienung oder auch die Reinigung der Räume.

Im Kern des Vertrages zur Aufnahme eines Gasts steht ein Mietvertrag. Dieser regelt die Rechte und Pflichten der Gastwirte und Gäste. Dies geschieht auf besondere Art und Weise.

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Rechte und Pflichten im Beherbergungsvertrag

Ein Beherbergungsvertrag ist anders als ein normaler Mietvertrag. Der Vertrag wird gültig, sobald Sie dem Gast mündlich zusagen, sei es am Telefon oder persönlich. Allerdings müssen Sie dies im Zweifelsfall zum Beispiel durch einen Zeugen belegen können.

Wenn Gäste eine Unterkunft telefonisch anfragen und Sie zusagen, ist der Vertrag gültig. Manchmal schreiben Sie den Vertrag auch auf, damit sich beide Seiten abgesichert fühlen.

Als Gastgeber sind Sie ein gewerblicher Anbieter. Das bedeutet, dass Sie Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Einkommenssteuer zahlen müssen.

Sie müssen ein Gewerbe anmelden. Je nach Größe und Bettenanzahl brauchen Sie vielleicht eine Genehmigung vom Bauamt. Informationen dazu finden Sie beim Bauamt.

Wenn Sie nur Ihre Gäste mit Essen versorgen, brauchen Sie keine extra Erlaubnis. Wenn Sie aber auch andere Leute verköstigen wollen, brauchen Sie eine spezielle Erlaubnis vom Amt.

Rücktritt oder Stornierung

Es passiert manchmal, dass Mieter kurzfristig den Vertrag kündigen wollen. Gründe dafür können Krankheit, Verzögerungen auf der Baustelle oder persönliche Gründe sein.

Mit der Buchung und Zusage gilt der Vertrag verbindlich. Daher können Sie als Vermieter die Kosten für den vereinbarten Mietzeitraum einfordern.

Der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) hat eine Beispielrechnung erstellt. Wenn Mieter nicht kommen, berücksichtigen Vermieter bestimmte Einsparungen. Sie ziehen diese Einsparungen von den geforderten Kosten ab.

Die geschätzten Einsparungen sind:

• Übernachtung mit Frühstück: 10 - 20 %
• Übernachtung mit Halbpension: 30 %
• Übernachtung mit Vollpension: 40 %

Diese Prozentsätze müssen nicht zwingend vom Übernachtungspreis abgezogen werden. In einem Streitfall wird der zu zahlende Preis individuell berechnet.

Rechtlich gesehen verlangt der Vermieter bei Nichterscheinen des Gastes Vertragserfüllung, keinen Schadensersatz. Der Grund für die Stornierung spielt keine Rolle. Der Vermieter gibt dem Gast eine Frist, in der dieser ohne Zahlungspflicht zurücktreten kann.

Ein Recht auf Stornierung gibt es grundsätzlich für keine Seite, sobald der Vertrag geschlossen ist. Der Mieter hat Anspruch auf Schadensersatz, wenn das Zimmer oder die Wohnung nicht wie vereinbart bereitgestellt wird. Oft sorgt der Vermieter für eine vergleichbare Unterkunft.

Ein Unterschied zwischen Mietvertrag und Beherbergungsvertrag ist das Hausrecht. Beim Mietvertrag erhält der Mieter das Hausrecht. Beim Beherbergungsvertrag bleibt es beim Vermieter.

Ein Beherbergungsvertrag kann nicht einseitig gekündigt werden – weder vom Vermieter noch vom Mieter. Sonderfälle und Sonderrechte sollten in den AGB oder einem schriftlichen Vertrag festgehalten werden. Der Vermieter kann dem Gast das Recht auf Besuch einräumen.

Kosten und Serviceleistungen

Schreiben Sie die angebotenen Leistungen in die Geschäftsbedingungen oder den Vertrag. Leistungen, die extra kosten, sollten Sie als solche kennzeichnen. Der Gast muss den Gesamtpreis klar sehen können.

Wenn die Endreinigung, Strom oder das Frühstück extra kosten, zeigen Sie diese Kosten separat an. Oder geben Sie den Aufpreis an.

Kosten, die der Mieter nicht abwählen kann, sollten im Gesamtpreis enthalten sein. Zum Beispiel, wenn der Gast nicht ohne Frühstück buchen kann, darf das Frühstück nicht extra kosten.

Zeigen Sie klar, welche Leistungen im Gesamtpreis enthalten sind und welche extra bezahlt werden müssen.

Für Werbung können Sie Zimmerpreise „ab ... Euro“ angeben. Zeigen Sie deutlich, wo man weitere Preisinfos finden kann. So wissen die Gäste genau, welche Kosten auf sie zukommen.

Schreiben Sie die Regeln meist in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Achten Sie darauf, dass sie rechtlich gültig sind. Sonst müssen Sie für Schäden oder Kosten aufkommen, wenn einzelne Klauseln ungültig sind.

Gäste müssen die Bedingungen vor dem Buchen lesen können. Sagen Sie Ihren Gästen deutlich, dass sie diese Bedingungen mit der Buchung akzeptieren.

Es ist auch gut, eine Hausordnung vor Ort aufzuhängen. Diese zeigt, welche Pflichten und Rechte der Gast hat.

Zwischenmietvertrag

Ein Zwischenmietvertrag wird gemacht, wenn jemand seine Wohnung oder ein Zimmer für eine kurze Zeit an eine andere Person vermietet. Oft ist der Zwischenvermieter auch der Hauptmieter der Wohnung. Solche Vermietungen passieren oft, wenn der Hauptmieter in den Urlaub fährt.

Es kann auch andere Gründe geben, warum der Hauptmieter kurzzeitig nicht in der Wohnung wohnt. Der Vertrag erklärt, wie der Zwischenmieter die Wohnung benutzen darf und endet meist automatisch an einem festgelegten Datum.

Untermietvertrag

Ein Untermietvertrag wird gemacht, wenn der Hauptmieter einen Teil oder die ganze Wohnung an eine andere Person vermietet. Der Hauptmieter ist dann wie ein Vermieter, bleibt aber weiterhin für die Wohnung verantwortlich gegenüber dem Vermieter.

Im Untermietvertrag steht, welche Rechte und Pflichten der Hauptmieter und der Untermieter haben, zum Beispiel Mietzahlungen und Kündigungsfristen. Der Hauptmieter muss vorher die Erlaubnis des Vermieters holen, bevor er einen Untermietvertrag machen kann.

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