Einfach erklärt: Die Nebenkosten / Betriebskosten
bei der Vermietung von Ferienwohnungen & Monteurzimmern

Behalten Sie die Nebenkosten immer im Auge

Viele Vermieter bieten ihre Wohnungen oder Zimmer günstig an, weil es viel Konkurrenz gibt. Dabei vergessen sie oft, alle zusätzlichen Kosten zu berücksichtigen. Es ist aber wichtig, diese Kosten genau zu kennen.
Diese zusätzlichen Kosten machen einen großen Teil des Preises aus. Dazu gehören Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Müllentsorgung, Wartung und Versicherungen für die Zimmer und das Personal.

Auch Kosten wie Verwaltung und Büro gehören zum Preis. Alle Leistungen, die die Gäste auf jeden Fall nutzen, müssen im Endpreis enthalten sein und dürfen nicht extra berechnet werden.
Nur wenn Sie alle Kosten genau kennen, können Sie den Preis genau berechnen und mit Gewinn vermieten.

Zeigen Sie die Kosten für eine Ferienwohnung richtig an

Es gibt feste Betriebskosten (siehe unten). Bei kurzen Vermietungen ist es nicht so wichtig, die Kostenarten zu unterscheiden. Bei einer langfristigen Vermietung ist das wichtiger.
Alle Kosten, die der Gast zwangsläufig zahlen muss, sind immer im Gesamtpreis enthalten und werden nicht separat aufgelistet.

Verbrauchsabhängige Kosten für Monteurunterkünfte und Ferienwohnungen

Verbrauchsabhängige Kosten sind Ausgaben, die entstehen, wenn Feriengäste oder Handwerker und andere Berufsreisende Strom, Wasser, Gas, Heizung und Warmwasser benutzen.

Laut einem Gesetz dürfen diese Kosten nicht extra aufgeführt werden (siehe unten), sondern müssen im Gesamtpreis enthalten sein. Es gibt nur Ausnahmen, wenn man den genauen Verbrauch jedes Gastes mit einem Zähler messen kann. Diese Ausnahmen gelten auch nur, wenn die gesetzlichen vorgeschriebenen Informationspflichten beachtet werden.

Sie müssen nicht nur den Strom und das Wasser bezahlen, die Sie verbrauchen. Sie müssen auch die zusätzlichen Kosten bezahlen, die die Wasser- und Energieversorger berechnen.
Auf der Stromrechnung stehen nicht nur die verbrauchten Stromeinheiten. Es gibt auch eine Gebühr, die Sie immer zahlen müssen, egal wie viel Strom Sie verbrauchen.

Sie sollten den gesamten Strompreis in den Preis für die Übernachtung einrechnen. Teilen Sie den jährlichen Strompreis auf die Tage und Gäste auf.
Es gibt auch Stromkosten für allgemeine Dinge im Haus. Zum Beispiel für die Außenbeleuchtung, Waschräume und elektrische Geräte, die Sie für das Haus brauchen.

Wenn Sie die Wohnung mieten und anschließend als Ferienwohnung weitervermieten, sollten Sie die jährlichen Betriebskosten berücksichtigen. Diese Kosten sollten Sie in den Preis für die Übernachtung einrechnen.

Um weniger Geld für Warmwasser auszugeben, ersetzen Sie Durchlauferhitzer durch Warmwasserboiler. Verwenden Sie generell Geräte, die weniger Energie verbrauchen und günstiger sind.

Heizkosten und Warmwasser hängen oft zusammen, je nach Art der Heizung. Das bedeutet, dass das Warmwasser zusammen mit dem Verbrauch der Heizung berechnet wird.
Wichtig ist, dass Sie alle Kosten, einschließlich Steuern, in die Gesamtrechnung einbeziehen. Dazu gehören auch Gebühren für Messgeräte und die Wartung Ihrer Heizung, wenn Sie der Eigentümer sind.

Das Gleiche gilt für Wasser und Warmwasser. Wenn das Warmwasser über einen Durchlauferhitzer oder Boiler läuft, sind die Kosten in der Stromrechnung enthalten.

Verbraucherunabhängige Betriebsausgaben - Kosten, die immer anfallen, egal wie viel genutzt wird

Verbrauchsunabhängige Betriebsausgaben sind Kosten, die immer anfallen, egal wie viel genutzt wird, wenn Sie eine Immobilie vermieten. Dazu gehören Kosten für Pflege des Gebäudes, Sicherheit und Überwachung.

Andere zusätzliche Kosten sind Ausgaben für Aufzüge, Gebäudereinigung, Straßenreinigung, Müllentsorgung, Pflege der Grünanlagen und Versicherungen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, müssen Sie Wohngeld beachten. Bei einer Mietwohnung, die weitervermietet wird, sollten Sie die Warmmiete in den Endpreis einrechnen.

Versicherungen für Vermieter

Welche Versicherungen Sie benötigen, hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst kommt es darauf an, ob Sie die Wohnung privat oder geschäftlich vermieten. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, ob Sie die Wohnung selbst gemietet haben oder ob Sie sie besitzen.

“Viele Versicherungen haben spezielle Pakete für Ferienwohnungen oder Monteurzimmer. Diese Pakete sind oft besser als einzelne Versicherungen. Es ist wichtig, dass Sie die Preise und Leistungen genau prüfen und vergleichen.”

Inventar und Verschleiß

Vermieter vergessen oft, die Kosten für neue Möbel und den Verschleiß der alten Möbel in den Endpreis einzurechnen. Aber genau diese neuen Möbel können sehr viel Geld kosten.

Wenn Sie neue Möbel kaufen, können Sie die Kosten dafür auf mehrere Jahre verteilen. Das bedeutet, Sie teilen den Gesamtpreis durch die Anzahl der Jahre, in denen die Möbel benutzt werden sollen. So können Sie die Kosten in den Endpreis einrechnen.

Ein Schlafzimmer, das neu 10.000 Euro gekostet hat, können Sie über sieben Jahre oder weniger abschreiben. Das bedeutet, Sie rechnen den Wertverlust in den Übernachtungspreis mit ein.

Zubehör wie Bettwäsche, Handtücher, Hygieneartikel, Lampen, Gardinen und Teppiche, aber auch Tapeten, Fußboden aber auch Tapeten, Fußböden und Renovierungsarbeiten. Außerdem gehören die Pflege und Wartung von Möbeln und Geräten zu Ihren Kosten.

Verwaltungskosten und Steuern

Verwaltungskosten sind Ausgaben für Dinge, die Sie im Büro brauchen, wie zum Beispiel Kalender, Schreibzeug und spezielle Computerprogramme. Diese Kosten beinhalten auch Ihren Steuerberater und Buchhaltungs- oder Steuer-Software.

Ebenso alle Ausgaben, die mit Steuern zu tun haben, wie Kassenbücher, Druckerkosten oder Fahrtkosten.

Rechnen Sie auch das Geld ein, das Sie fürs Internet, Telefon und Porto ausgeben. Sie müssen verschiedene Steuern zahlen. Dazu gehören die Umsatzsteuer (auch Mehrwertsteuer genannt), die Gewerbesteuer, die Einkommensteuer und die Kirchensteuer.

Rundfunkgebühren, GEMA, Internet und Telefon

Inzwischen gehören Fernsehangebote und Internet zu den Standardangeboten für Urlaubsgäste und Monteure sowie weitere Berufsreisende.

Neben den Kosten für Internet und Telefon fallen weitere Gebühren an. Dazu zählen Rundfunk- und GEMA-Gebühren.

Zusätzlich kommen gegebenenfalls Kabelgebühren oder Pay-TV-Gebühren (wie bei DVB-T2) dazu.

Auch die Kosten für diese Serviceleistungen sind in Ihrem Gesamtpreis enthalten. Telefonanschlüsse, die für die Vermietung an Gäste eingerichtet sind, können teurer sein. Diese zusätzlichen Kosten können Sie Ihren Gästen als Extra anbieten.

Berechnen Sie Personalkosten richtig

Alle Ausgaben für Personal, die mit der Ferienwohnung zu tun haben, gehören in die Berechnung der Nebenkosten. Dazu zählen zum Beispiel die Löhne. Auch die zusätzlich anfallenden Kosten wie Renten- und Krankenversicherung gehören dazu. Ebenso müssen Kosten berücksichtigt werden, falls jemand ausfällt.

Außerdem zählen Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld und andere geldwerte Vorteile dazu. Wichtige Versicherungen wie Unfallversicherung und Beiträge zur Berufsgenossenschaft müssen ebenfalls beachtet werden. Hinzu kommen alle Arbeitsmaterialien für das Personal. Dazu gehören Büromöbel, Putzgeräte, Reinigungsmittel und Küchengeräte. Auch andere Dinge, die für die Arbeit gebraucht werden, sind enthalten.

Sie müssen alle Kosten genau berechnen und in die Gesamtkosten einbeziehen. Auch wenn Sie als privater Vermieter alle Arbeiten selbst erledigen, sollten Sie einen Stundenlohn für Ihre Arbeit festlegen. Diesen sollten Sie anschließend in den Endpreis mit einbeziehen.

Werbung und Marketingmaßnahmen

Werbung ist wichtig, damit Leute Ihre Wohnung/Zimmer sehen und buchen. Das sollten Sie bei Ihrem Preis bedenken. Werbung kann online oder auch offline gemacht werden.

Eine eigene Webseite für Ihre Unterkunft hilft, besser gefunden zu werden. Sie sollten die Kosten für die Erstellung, Pflege und Sicherheit der Webseite einplanen.

Zusätzlich gibt es Ausgaben für weitere Werbeaktionen.

Für Monteurzimmer ist das Monteurzimmer-Portal Deutschland-Monteurzimmer.de eine gute Wahl. Dort sehen viele Leute Ihr Angebot, und es kostet nicht viel. Außerdem erreichen Sie dort genau die Menschen, die nach Monteurzimmern suchen.

Unterschied zwischen festen und optionalen Leistungen

Als Vermieter müssen Sie alle festen Kosten, wie Strom, Wasser und Heizung, in den Gesamtpreis einrechnen. Diese Kosten sind laut Gesetz (Preisangabenverordnung) Pflicht. Das bedeutet: Alles, was der Gast nicht selbst aussuchen kann, muss im Preis enthalten sein.

Zum Beispiel: Bettwäsche muss im Preis enthalten sein. Sie können sie nicht extra berechnen, da es üblich ist, dass Bettwäsche in Ferienwohnungen und Zimmern bereits vorhanden ist.

Es ist oft verlockend, den Gesamtpreis niedrig zu halten und viele Leistungen als extra buchbare Dienste anzubieten. Aber es ist besser, alle festen Kosten gleich im Preis zu nennen.

Das Gesetz schreibt vor, dass die Preise klar und deutlich angezeigt werden. So können Gäste die Preise einfach vergleichen und werden nicht von zusätzlichen Kosten überrascht.

Zusätzliche Leistungen, wie zum Beispiel Essen, Wäscheservice oder Fahrservice, muss der Gast nicht nutzen. Diese gehören nicht zur eigentlichen Vermietung und sind nur Extra-Services.

Betriebskosten einfach umrechnen - Wie man die Nebenkosten pro Gast und Übernachtung berechnet

Wenn Sie wissen möchten, wie viel Nebenkosten (Betriebskosten) ein Gast pro Übernachtung verbraucht, können Sie so rechnen:

Beispiel

• Sie vermieten eine kleine Pension mit 10 Zimmern.
• Sie haben monatlich 1000 Euro Nebenkosten.
• Pro Monat vermieten Sie jedes Bett durchschnittlich 20 Mal.

Dann rechnen Sie so

1. Gesamte Nebenkosten pro Monat (1000 Euro)
2. Geteilt durch die durchschnittliche Anzahl der Übernachtungen pro Bett im Monat (20 Übernachtungen)
3. Geteilt durch die Anzahl der Betten (10 Betten)

Das Ergebnis ist die Höhe der Nebenkosten, die ein Gast pro Übernachtung verursacht.

In diesem Beispiel sind es

• 1000 Euro : 20 Übernachtungen : 10 Betten = 5 Euro
• Das bedeutet, jeder Gast verursacht 5 Euro Nebenkosten pro Nacht.

So senken Sie Ihre Nebenkosten als Vermieter

Auch wenn bei der Kurzzeitvermietung meist ein Pauschalpreis gilt, lohnt es sich, die eigenen Nebenkosten im Blick zu behalten. Moderne Sparmaßnahmen wie LED-Beleuchtung, Zeitschaltuhren für Heizkörper oder wassersparende Armaturen senken laufende Kosten spürbar. Auch Hinweise für Gäste – etwa „Licht aus beim Verlassen“ – helfen dabei, Verbräuche zu reduzieren. So bleibt Ihre Unterkunft wirtschaftlich – bei vollem Komfort für Ihre Gäste.

Reduzieren Sie Nebenkosten durch die Einrichtung

Vermeiden Sie bereits im Vorfeld hohe Neben- und Betriebskosten. Auf diese Weise lässt sich der Angebotspreis der Ferienwohnung oder des Monteurzimmers reduzieren. Energiekosten betragen einen hohen Anteil der Nebenkosten einer Immobilie.

Vermeiden Sie hohe Energiekosten bei der Einrichtung mit folgenden Tipps

• Vermeiden Sie mobile elektrische Heizungen:
  Heizstrahler oder Radiatoren sind nicht nur wahre Stromfresser und ineffizient, sondern störungsanfällig und gefährlich. Bei wechselnden Mietern können Sie nicht davon ausgehen, dass sie die mobilen Heizer sachgemäß verwenden.


• Halten Sie Heizkörper von Möbeln frei:
  Geben Sie Heizkörpern einen großen Radius, um ihre Wärme entfalten zu können. Stellen Sie Möbel vor Heizkörper, verpufft die Energie.


• Reinigen und warten Sie Heizkörper regelmäßig:
  Sind die Heizkörper frei von Verunreinigung und entlüftet, verteilen sie die Wärme gleichmäßig.


• Vermeiden Sie Stromfresser wie Strom-Durchlauferhitzer:
  Strom-Durchlauferhitzer stellen die ungünstigste Form der Warmwasseraufbereitung dar.


• Verteilen Sie Steckdosen mit gut erreichbarem Abschaltknopf:
  Damit erleichtern Sie es den Gästen, die Geräte komplett abzuschalten und nicht im Standby-Modus zu belassen.


• Installieren Sie energieeffiziente Beleuchtung:
  LED-Lampen gehören zu den energieeffizientesten Leuchtmitteln. LED-Lampen gibt es für alle herkömmlichen Fassungen. Sie sind in der Anschaffung teurer, halten aber wesentlich länger als herkömmliche Glühbirnen und holen die erhöhten Kosten durch die Stromersparnis wieder herein.


• Wählen Sie Kühl- und Tiefkühlschrank mit Energieeffizienz A+++:
  Der Unterschied zwischen A+++ und D wird auf circa 100 Euro pro Jahr pro Kühlschrank geschätzt.


• Reinigen Sie regelmäßig Kühlschrank und Gefrierschrank.
  Dazu gehört auch, dass Sie diese abtauen.


• Wählen Sie elektrische Geräte mit Abschaltautomatik:
  Es gibt zahlreiche Geräte, die eine Abschaltautomatik bieten. Zudem springen einige Geräte nach einer bestimmten Zeit von Standby um und schalten sich ganz ab.


• Bieten Sie als Basiszubehör einen Wasserkocher an:
  So müssen die Gäste ihr Wasser nicht auf den energieintensiveren Kochplatten aufheizen.


• Heizkosten kontrollieren Sie auch mit Sensortechnik und Temperaturanzeigen.
  Damit sparen Sie erhebliche Kosten.


• Wählen Sie Trockensysteme statt Wäschetrockner:
  Wäschetrockner sind nicht nur besondere Energiefresser, sondern können bei falscher Anwendung oder einem Defekt gefährlich sein und Brände verursachen.
  Trockensysteme bestehen aus verschiedenen Aufhängevorrichtungen wie Wäschespinnen, Spezialbügeln und Klammern. Diese Vorrichtungen am richtigen Platz eignen sich gut, um Wäsche zu trocknen.

Verringern Sie den Putzaufwand

Mit geringem Aufwand und klugem Einrichtungsplan minimieren Sie Putzarbeiten und reduzieren damit Nebenkosten.

• Platzieren Sie Putzmittel sichtbar und griffbereit für die Gäste.
• Bieten Sie genügend Abfalleimer für alle Zimmer.
• Wählen Sie strapazierfähige Böden und/oder Teppiche.
• Besorgen Sie ergonomische Putzgeräte, welche die Putzarbeit erleichtern.
• Wählen Sie für jeden Raum die richtige Wandfarbe.

Wandfarben helfen Ihnen, den Putzaufwand gering zu halten. In Küchen haben sich Kunstharz-Dispersionsfarben bewährt. Dispersionsfarben mit künstlichen Harzen bieten einen sogenannten Lotuseffekt. Das heißt, dass Schmutz nicht in die Farbe eindringt, sondern sich abwischen lässt. Zudem lagern sich Kochdämpfe nicht in die Farbe ein, da diese Dispersionsfarben Feuchtigkeit und Nässe abperlen lassen.

Reduzieren Sie Telefon- und Internetkosten

Häufig können Sie Telefon- und Internetkosten bei gleichbleibend qualitativer Leistung reduzieren. Bestimmte Leistungen werden von Jahr zu Jahr oder innerhalb wesentlich kürzerer Zeiträume günstiger, da die Anbieter Kunden mit Angeboten binden wollen.

Auch Serviceangebote, welche es ermöglichen, dass Gäste einen eigenen Internetzugang bekommen und personenbezogen telefonieren können, bieten bei kluger Wahl hohes Einsparpotential.

So lohnt es sich, wenn Sie regelmäßig nach Angeboten sehen. Allerdings gibt es noch Regionen, besonders in ländlichen Gebieten, wo noch nicht alle Netze ausgebaut sind. Das soll sich allerdings bald ändern. Auch innerhalb einer bestimmten Netzwahl (Telekom, O2/E-Plus und Vodafone, Kabel) gibt es zahlreiche Anbieter, die Ihnen Aktionsangebote und besondere Tarife bieten.

Sparen Sie bei Versicherungen und Beiträgen

Es gibt viele Versicherungen, die speziell für Menschen gemacht sind, die Ferienwohnungen oder Monteurzimmer vermieten. Diese Versicherungen bieten spezielle Lösungen an, die genau zu Ihren Bedürfnissen passen.

Manchmal kann es günstiger sein, solche speziellen Lösungen zu wählen, anstatt verschiedene einzelne Versicherungen abzuschließen. Es ist jedoch wichtig, die verschiedenen Angebote zu vergleichen, um das Beste für Ihr Geld zu bekommen.

Einrichtung – robust, leicht zu reinigen und praktisch

Wenn man Ferienwohnungen und Monteurwohnungen vergleicht, unterscheiden sich die Möbel und Geräte vor allem im Aussehen und im Zweck.

In einer Ferienwohnung erwarten die Gäste, dass die Einrichtung schick und luxuriös ist. Monteurwohnungen sind einfach eingerichtet, aber praktisch.

Wichtig für beide Arten von Wohnungen ist, dass die Möbel und Geräte nicht billig oder abgenutzt aussehen. Wenn man von Anfang an mehr Geld für stabile Gegenstände ausgibt, spart man später Geld bei den Wartungskosten. Leicht zu reinigende Dinge tragen ebenfalls zur Einsparung bei.