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Betriebskostenverordnung:
Wissenswertes für Vermieter von Ferienwohnungen und Monteurszimmern


Betriebskostenverordnung Umlagefähigkeit von Nebenkosten wird genau geregelt

Die Nutzung einer Immobilie verursacht Kosten, die vom Eigentümer oder Erbbauberechtigten laut Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können. Wichtig dafür ist, dass ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, in dem ein Verweis auf die Gültigkeit der Betriebskostenverordnung vorgenommen wurde. Nur dann dürfen die Nebenkosten an den Mieter weitergereicht werden.


Inhaltsverzeichnis:


Neue Betriebskostenverordnung regelt Details

Einst gab es nur die Berechnungsverordnung, auf deren Basis eine Umlage der Betriebskosten vorgenommen wurde. Diese Verordnung wurde jedoch im Jahr 2004 durch die Betriebskostenverordnung abgelöst und stellt nun eine eigene gesetzliche Grundlage für die Berechnung von Neben- und Betriebskosten dar.

Betriebskostenverordnung Regelt Details Richtig Falsch

Was sind Betriebskosten?

Die Betriebskostenverordnung definiert Betriebskosten als Kosten, die durch den Gebrauch des Gebäudes oder der Immobilie entstehen. Diese Kosten müssen vom Eigentümer oder Erbbauberechtigten getragen werden und fallen durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objekts an. Betriebskosten werden nicht nur für Gebäude fällig, die dem Wohnzwecke dienen, sondern auch für weitere Anlagen und Nebengebäude sowie für Einrichtungen auf dem Grundstück. Sogar das Grundstück selbst kann Betriebskosten verursachen.

Erbringt der Eigentümer oder Erbbauberechtigte Sach- oder Arbeitsleistungen für die Immobilie, so können auch diese in die Betriebskosten eingerechnet werden, und zwar in einer Höhe, die für die Bezahlung eines sachkundigen Dritten fällig werden würde. Die Umsatzsteuer, die ein Dritter aufschlagen würde, darf jedoch nicht in die Betriebskosten fallen und wird daher nicht berücksichtigt.

Diese doch recht umfassende Definition besagt also, dass alle Kosten für eine Immobilie als Betriebskosten zu zählen sind. Alle? Nicht ganz, denn auch hier gibt es Ausnahmen. Nicht zu den Betriebskosten sind daher

  • Kosten für die Verwaltung des Objekts
  • Kosten für die Aufsicht der Immobilie
  • Kosten für die Prüfung des Jahresabschlusses
  • Kosten für die Geschäftsführung
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

zu zählen. Die Betriebskostenverordnung definiert also sowohl die Kosten, die zu den Betriebskosten zählen als auch die, die nicht zu berücksichtigen sind. Mit vollem Namen heißt die Betriebskostenverordnung „Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten“, die Abkürzung dafür ist BetrKV. Sie regelt, welche Kosten wie angesetzt werden dürfen und inwieweit diese auf den Mieter umlegbar sind.

Wichtig: Die Betriebskostenverordnung ist abschließend und verbindlich, was bedeutet, dass Kosten, die hier nicht aufgeführt sind, auch nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

Vereinbarungen zur Abrechnung der Betriebskosten

Ein Vermieter von Monteurswohnungen, Ferienzimmern oder anderen Immobilien muss sich bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung an die Vorgaben der Betriebskostenverordnung halten. Außerdem muss er einen Mietvertrag in schriftlicher Form mit seinem Mieter schließen, damit die umlagefähigen Nebenkosten übernommen werden können.

Betriebskostenverordnung Abrechnung der Betriebskosten

Wenn er dies versäumt, können die Nebenkosten dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden, selbst wenn er diese verursacht hat und sie in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind. Die Vereinbarung über die Anrechnung muss nicht umfangreich oder mit juristischem Fachtext versehen sein, es genügt ein Hinweis auf die Gültigkeit der Betriebskostenverordnung im Mietvertrag.

Änderungen durch Veröffentlichung der neuen Betriebskostenverordnung

Nachdem die neue Betriebskostenverordnung zum 1. Januar 2004 veröffentlicht worden ist, gab es verschiedene Änderungen zur vorher gültigen Berechnungsverordnung. So kamen beispielsweise die Kosten für die Beseitigung des anfallenden Mülls hinzu, außerdem konnten von nun an auch die Kosten für Müllschlucker auf den Mieter umgelegt werden. Stehen Kabelfernsehen und eine Gemeinschaftsantenne zur Verfügung, dürfen die Gebühren dafür ebenso an den Mieter weitergereicht werden wie Eichkosten für Wasser- und Heizungsanlagen.

Betriebskostenverordnung Richtung ändern Verordnung ändern

Zudem können die Kosten für Wäscheeinrichtungen, zu denen Trocken- und Bügelanlagen gehören, an den Mieter weitergegeben werden. Die Änderungen entlasten den Vermieter in einigen Punkten und ermöglichen die Umlage der einzelnen Gebühren und Kosten auf den Mieter.

Überblick: Umlagefähige Kosten nach der Betriebskostenverordnung

Nach der Betriebskostenverordnung sind verschiedene Positionen auf den Mieter umlagefähig, allerdings gilt die Maßgabe, dass es sich um laufende Kosten handeln muss. Das heißt, es können seitens des Vermieters nur die Kosten weitergereicht werden, die wirklich regelmäßig entstehen.

Im Einzelnen sind das die folgenden Positionen:

  • Laufende öffentliche Lasten für das Grundstück
  • Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung
  • Heizkosten
  • Warmwasserkosten bzw. Kosten für die Zubereitung des warmen Wassers
  • Kosten für Heizungsanlagen und verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
  • Kosten für Betrieb und Unterhalt eines Aufzugs
  • Kosten für die Müllbeseitigung
  • Kosten für die Straßenreinigung
  • Kosten für die Beseitigung von Ungeziefer
  • Kosten für die Hausreinigung
  • Kosten für die Pflege des Gartens
  • Kosten für die Beleuchtung von Grundstück und Immobilie
  • Kosten für den Schornsteinfeger
  • Kosten für den Hausmeister
  • Kosten für Haftpflicht- und Sachversicherung
  • Kosten für die Gemeinschaftsantenne und das Kabelfernsehen
  • Kosten für die Wäscheeinrichtungen
  • Sonstige Betriebskosten

Wer als Vermieter nun meint, der Punkt der sonstigen Betriebskosten würde alle anderen laufenden Kosten aufnehmen, irrt sich. Denn auch „sonstige Betriebskosten“ sind genau definiert. So können beispielsweise die Kosten für den Feuerlöscher, für die Reinigung der Dachrinne, die Überprüfung von Gasleitungen oder die Kosten für ein Schwimmbad auf dem Objekt auf den Mieter umgelegt werden.

Betriebskostenverordnung Umlagefähige Kosten

Wichtig: Die sonstigen Betriebskosten müssen im Mietvertrag erläutert werden und danach dürfen auch nur die Kosten abgerechnet werden, die im Vertrag erwähnt wurden. Eine pauschale Erwähnung sonstiger Betriebskosten ist zwar möglich, abgerechnet werden darf dann aber nichts. Bleibt der Punkt der sonstigen Kosten also frei, handelt es sich um eine sogenannte Leerposition.

Wer als Vermieter diese nach eigenem Gutdünken mit Kosten füllt, kann vom Mieter nicht erwarten, den entsprechenden Betrag gezahlt zu bekommen, denn dazu ist dieser nicht verpflichtet. Steht dort also explizit, dass die Kosten für den Feuerlöscher zu zahlen sind, muss der Mieter diese tragen, aber keine weiteren.

Nicht umlagefähig (auch nicht als sonstige Betriebskosten) sind die folgenden Positionen:

  • Kosten für Porto und Verpackungen
  • Zinskosten zum Kauf von Heizöl
  • Reinigung der Fassade
  • Kosten für eine Reparaturkostenversicherung
  • Wartungskosten für die Türschließanlage oder für eine Gegensprechanlage
  • Rücklagen für Instandhaltungen
  • Kontoführungsgebühren für das Kautions- oder Mietkonto
  • Rechtsschutzversicherung für den Vermieter
  • Kosten für den Energieausweis der Immobilie
  • Versicherung gegen Mietausfall
  • Beiträge zu Grundeigentümervereinen
  • Leasingkosten für den Öltank
  • Kosten für die Dachbegrünung
  • Erbbauzinsen
  • Beiträge, die von Anliegern zu zahlen sind

Übertragung der Betriebskosten durch Verweis im Mietvertrag ist wirksam

Der Bundesgerichtshof musste sich mit einem Fall befassen, bei dem es um das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ging. Hierbei sollte geklärt werden, ob es notwendig ist, alle Kostenarten im Mietvertrag aufzuzählen, die auch in der Betriebskostenverordnung genannt sind, damit sie wirksam auf den Mieter übertragen werden könnten.

Das BGH hat mit seinem Urteil vom 10. Februar 2016 (Az. VIII ZR 137/15) klargestellt, dass ein bloßer Verweis auf die Betriebskostenverordnung ausreichend sei und der Mieter damit zur Übernahme der Betriebskosten verpflichtet werden könne.

Ein einfacher Verweis auf die sonstigen Betriebskosten ist im Mietvertrag / Beherbergungsvertrag / Untermietvertrag nicht ausreichend. Die sonstigen Betriebskosten müssten im Einzelnen aufgelistet werden, damit der Mieter zur Übernahme verpflichtet ist.

Im verhandelten Fall wollte der Mieter durchsetzen, dass er keine Betriebskosten zu zahlen hätte, weil angeblich gegen das Transparenzgebot verstoßen worden sei. Das Amtsgericht hatte in erster Instanz dem Mieter Recht gegeben, dieses Urteil wurde durch den Bundesgerichtshof aber wieder aufgehoben. Er berief sich auf seine bisherige Rechtssprechung und sah den Verweis auf die Betriebskostenverordnung als ausreichend an.

Gleichzeitig wurde klargestellt, dass ein einfacher Verweis auf die sonstigen Betriebskosten nicht ausreichend sei und noch nie gewesen wäre. Diese müssten im Einzelnen aufgelistet werden, damit der Mieter zur Übernahme verpflichtet sei. Das Transparenzgebot sei nicht dafür da, die Vertragsparteien über ihre Rechte und Pflichten zu belehren, sondern solle nur eine klare und überschaubare Darstellung derselben ermöglichen.

Niedrigere Betriebskosten als Wettbewerbsvorteil?

So mancher Vermieter kam schon auf die Idee, die Betriebskosten möglichst niedrig anzusetzen und damit einen Wettbewerbsvorteil zu erringen. Augenscheinlich ist das Vermietungsangebot damit besonders günstig – bei näherem Hinsehen jedoch ergibt sich ein Vorteil nur für den Mieter. Der Vermieter muss seine Betriebskosten allein zahlen und hat dazu den Aufwand, die Kosten nachträglich vom Mieter einzufordern.

Betriebskostenverordnung Wettbewerbsvorteil durch niedrige Betriebskosten

Mag dies bei einem normalen Mietverhältnis noch mit einigem Ärger zu regeln sein, ist solch eine Vorgehensweise bei einer Ferienimmobilie oder bei einem Monteurzimmer nahezu unmöglich. Hier wechseln die Mieter in kurzen Abständen, sodass schon allein die fehlende Erreichbarkeit der mittlerweile ausgezogenen Mieter ein Hindernis darstellt. Mieter und Vermieter sollten daher in beiderseitigem Interesse die Vorauszahlung bzw. Abrechnung der Betriebskosten möglichst realistisch vornehmen. Dafür ist eine schriftliche Regelung nötig, die in den Mietvertrag aufgenommen werden sollte.

Dabei muss die Betriebskostenabrechnung mindestens die folgenden Punkte beinhalten:

  • Aufstellung aller Kosten, aufgeschlüsselt nach der Kostenart
  • Darstellung nicht umlegbarer Kostenanteile
  • Erläuterung des Verteilerschlüssels
  • Darstellung des Kostenanteils des Mieters bzw. Aufschlüsselung des Rechenwegs
  • Darstellung von Kostenanteilen und Vorauszahlungen

Sicherlich ist die Aufstellung für ein langfristiges Mietverhältnis deutlich umfassender als für ein Monteurzimmer, welches nur tage- oder maximal wochenweise vermietet wird.

Wichtig: Der Mieter muss einen angemessenen Zeitraum für die Prüfung der Abrechnung bekommen, was bedeutet, dass er in den meisten Fällen vier Wochen Zeit für die Begleichung der Nebenkostenabrechnung hat. Bei Kurzzeitmieten wie der Vermietung eines Ferien- oder Monteurszimmers wird der Gesamtbetrag meist direkt fällig, daher empfiehlt sich eine sehr detaillierte Aufschlüsselung aller beinhalteten Kosten, sodass auch im Nachhinein keine Fragen auftreten.

Die Betriebskostenverordnung:
Was besagt sie im Einzelnen?

Betriebskostenverordnung im Einzelnen

Die Betriebskostenverordnung regelt in den verschiedenen Paragrafen, was Betriebskosten sind, was nicht dazugehört und welche einzelnen Positionen hier zu erfassen sind.

Paragraf 1: Betriebskosten

Dieser Paragraf besagt, dass Betriebskosten dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten entstehen, wenn die Immobilie bestimmungsgemäß genutzt wird. Gleichzeitig geht es darum, dass Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten zählen und daher nicht umlagefähig sind. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten, die durch Abnutzung und Alterung des Objekts sowie durch Einwirkungen der Witterung entstehen. Auch Kosten, die für die Beseitigung von baulichen Mängeln aufgewendet werden müssen, sind keine Betriebskosten und dürfen daher auch nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Betriebskostenverordnung Paragraph 2

Paragraf 1 befasst sich somit nur mit der Definition der Betriebskosten sowie damit, was nicht umlagefähig ist.

Paragraf 2: Aufstellung der Kosten

Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung ist der Aufstellung der Kosten im Einzelnen gewidmet. Wichtiges Detail ist hierbei, dass es sich um laufende Kosten handeln muss, das heißt, die betreffenden Ausgaben fallen regelmäßig an. Dazu gehören unter anderem die laufenden öffentlichen Lasten für das Grundstück, wozu beispielsweise die Grundsteuer zählt.

Die Kosten für die Wasserversorgung sind recht umfangreich, denn hierzu sind nicht nur die reinen Verbrauchskosten zu zählen, sondern auch Grundgebühren und Anmietungskosten, wie sie beispielsweise für den Wasserzähler anfallen. Nach der Neufassung der Betriebskostenverordnung sind auch Eichkosten mit einzurechnen, die in regelmäßigen Abständen für Wasser- und Heizzähler berechnet werden. Besitzt das Haus eine eigene Wasserversorgungsanlage, darf auch diese in die Nebenkostenabrechnung einbezogen werden.

Bei den Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage sind ebenfalls nicht nur die reinen Verbrauchskosten anzusetzen. Umlagefähig sind auch Kosten für die Lieferung der Brennstoffe, für die Bedienung und Überwachung der Anlage, für den Betriebsstrom und für notwendige Messungen nach dem Immissionsschutzgesetz. Das Gegenstück zur zentralen Heizungsanlage bildet die zentrale Brennstoffversorgungsanlage – auch die Kosten dafür sind in die Betriebskostenabrechnung aufnehmbar. Die Kostenverteilung gestaltet sich dabei ähnlich.

Betriebskostenverordnung Paragraph 1

Erfolgt eine eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme, so können die Kosten dafür auf den Mieter der Immobilie umgelegt werden. Des Weiteren sind Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten zu berücksichtigen, die zudem Kosten für die Beseitigung von Brennasche und Wasserablagerungen beinhalten. Muss für den Betrieb der Heizung eine Fachkraft eingestellt werden, dürfen die Kosten für diese ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden.

In Paragraf 2 sind die Kosten für die zentrale Warmwasserversorgungsanlage oder für die eigenständig gewerbliche Lieferung von Warmwasser als umlagefähig definiert, zudem können die Reinigungskosten für die verschiedenen Anlagen auf den Mieter umgelegt werden.

Kosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen inbegriffen

Paragraf 2 der Betriebskostenverordnung sieht noch viele weitere einzelne Positionen vor und stellt damit eine umfangreiche Grundlage für Vermieter von Monteurwohnungen, Ferienzimmern und anderen Immobilien dar. Aufgrund der Tatsache, dass hier alles derart detailliert aufgeführt wurde, kam der Bundesgerichtshof zu dem oben erwähnten Urteil, dass ein entsprechender Verweis im Mietvertrag völlig hinreichend sein.

Betriebskostenverordnung Gemeinschaftlich genutzte Anlagen

Wer nun also als Vermieter einen Mietvertrag aufsetzt und die Kosten für den Betrieb der Immobilie auf den Mieter umlegen möchte, muss nur auf die Betriebskostenverordnung verweisen. Eine Ausnahme stellen die sonstigen Betriebskosten dar, die wie bereits erwähnt separat aufgeschlüsselt werden müssen.

Schwierigkeit für Vermieter von Monteurswohnungen

Für den Vermieter einer Immobilie ergibt sich durch die Möglichkeit der Anrechnung von Betriebskosten die Chance, die für das Grundstück und das gesamte Objekt anfallenden Kosten für sich selbst zu reduzieren. In der Nebenkostenabrechnung muss allerdings genau aufgeführt werden, welche Kosten auf welche Art und Weise und zu welchem Anteil vom Mieter zu tragen sind.

Dies wiederholt sich für den einzelnen Mieter von Jahr zu Jahr, daher ist der Verwaltungsaufwand bei der ersten Erstellung der Betriebskostenabrechnung hoch und sinkt dann wieder. Wenn nun aber jemand eine Wohnung zur Kurzzeitmiete zur Verfügung stellt und an Geschäftsreisende oder Handwerker vermietet, muss er diese Abrechnung für jeden Einzelfall parat haben.

Betriebskostenverordnung Hürde Vermieter Schwierigkeiten

Es empfiehlt sich daher, die Aufstellung sehr detailliert zu machen, sodass auf Nachfrage des Mieters hin eine genaue Aufschlüsselung der Kosten möglich ist. In der Regel wird ein Zimmerpreis fest vereinbart, zum Beispiel kostet das Zimmer 120 Euro pro Übernachtung. Darin sind sämtliche Kosten inbegriffen und werden pauschal entrichtet.

Möchte der Mieter nun aber genau wissen, wie sich der Preis zusammensetzt, muss der Vermieter in der Lage sein, Heizungs- und Warmwasserkosten sowie alle anderen aus der Betriebskostenverordnung hervorgehenden und umlagefähigen Kosten genau zu benennen und aufzuschlüsseln. Wer hier zu wenig sorgfältig vorgeht, kann durchaus rechtliche Probleme bekommen!


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zuletzt aktualisiert: 21.08.2019

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