Einfach erklärt:
Kurzzeitvermietung von Unterkünften
Rechtliche Hinweise, Vorteile und Herausforderungen bei der Vermietung auf Zeit

Was ist eine Kurzzeitvermietung?

Eine Kurzzeitvermietung bedeutet, dass man eine komplett eingerichtete Wohnung, ein Haus, ein Monteurzimmer oder ein einzelnes Zimmer für eine begrenzte Zeit mietet oder vermietet. Meist geht es um einige Tage bis mehrere Monate. Ab längeren Zeiträumen gelten oft die Regeln der normalen Wohnraummiete mit stärkerem Mieterschutz.

Eine leicht verständliche Übersicht über die Grundregeln des Wohnraummietrechts bietet ein Mietrechts-Leitfaden der Bundesregierung .

Kurzzeitvermietung ist eine gute Lösung, um leerstehende Wohnungen oder Zimmer flexibel zu nutzen und vorübergehend zu vermieten – zum Beispiel als Unterkunft für Monteure, Wohnen auf Zeit oder als übergangsweise Lösung.

Die Regeln für Vermietungen auf kurze Zeit sind besonders. Der Vertrag sollte eine klar befristete Laufzeit haben und die Kurzzeitvermietung deutlich benennen. Ab bestimmten Zeiträumen greifen oft die Regeln der normalen Wohnraummiete mit stärkerem Kündigungsschutz.

Kurzzeitmieten können auch für Ferienwohnungen oder Zimmer genutzt werden, die man zur Erholung mietet.

In Deutschland nutzen Kurzzeitmieter die Wohnung nur vorübergehend und begründen dort in der Regel keinen dauerhaften Wohnsitz. Ob eine Anmeldung beim Einwohnermeldeamt nötig ist, hängt von Dauer und Zweck des Aufenthalts und von den Regeln der Stadt ab.

Oft werden solche Wohnungen an Menschen vermietet, die aus beruflichen Gründen kurzfristig eine Unterkunft benötigen. Dazu gehören zum Beispiel Messebesucher und Aussteller, Bauarbeiter und Monteure, Projektmitarbeiter oder auch Studierende und Praktikanten.

Die Zielgruppe für Kurzzeitvermietungen sind

• Arbeitnehmer (Monteure, Arbeiter, Handwerker)
• Handelsvertreter
• Messegäste / Messebesucher / Messeaussteller
• Weitere Berufsreisende und Pendler
• Studenten
• Praktikanten
• Auszubildende
• Schüler
• Kurzzeitbesucher einer Stadt
• Urlauber oder preisbewusste Privatgäste

Vorteile einer Kurzzeitvermietung

Eine Kurzzeitvermietung bringt Vermietern und Mietern klare Vorteile. Sie bietet Flexibilität, spart Kosten und macht leerstehende Wohnungen, Ferienwohnungen und Monteurzimmer sinnvoll nutzbar.

Für Vermieter

• Flexibilität: Sie können selbst entscheiden, wie lange ein Mieter in Ihrer Wohnung, Monteurwohnung oder Ferienwohnung bleibt. So reagieren Sie flexibel auf private oder berufliche Pläne.
• Schutz vor Problemen: Menschen, die oft die Wohnung wechseln und nichts zahlen (Mietnomaden), mögen kurze Mietzeiten nicht. Eine klare Befristung und ein schriftlicher Kurzzeitmietvertrag helfen, Risiken zu senken.
• Extra Geld: Sie können zusätzliches Geld verdienen, wenn Sie Ihre Unterkunft kurzzeitig vermieten und damit auch eigene Wohnkosten decken. Beachten Sie dabei mögliche steuerliche Pflichten.

Für Mieter

• Weniger Ausgaben: Sie müssen keine Möbel kaufen, wenn die Wohnung, das Monteurzimmer oder die Monteurunterkunft schon eingerichtet ist. Das ist ideal für Wohnen auf Zeit.
• Flexibilität: Sie bleiben bei dieser Form der Anmietung flexibler als bei einer langfristigen Anmietung. Endet das Projekt, ziehen Sie einfach weiter.
• Klare Verantwortung: Der Hauptmieter oder Vermieter bleibt Ihr Ansprechpartner und trägt die Verantwortung gegenüber dem Eigentümer. So wissen Sie immer, an wen Sie sich wenden können.

Die Kurzzeitvermietung als attraktive Lösung

Viele Menschen erhalten in ihrem Berufsleben die Chance, an einem besonderen Projekt zu arbeiten. Dabei haben sie die Möglichkeit, für eine bestimmte Zeit in eine andere Stadt oder sogar in ein anderes Land zu ziehen.

Besitzen sie zu diesem Zeitpunkt ein eigenes Heim, möchten sie es selten verkaufen. Bewohnen sie eine tolle Mietwohnung, in der sie sich wohlfühlen und die sie schön eingerichtet haben, möchten sie genauso wenig kündigen.

Der Grund ist einfach: Schon bald kehren sie zurück – und wer weiß, ob sie wieder so ein gutes Zuhause finden? Doch das Problem ist Folgendes: Behalten sie das alte Heim und suchen sich gleichzeitig etwas Neues zum Wohnen auf Zeit, führt dies zu einer Doppelbelastung durch zweifache Mietzahlungen.

Die attraktive Lösung: eine Kurzzeitvermietung! Die eigene, bisherige Unterkunft an einen Kurzzeitmieter weitervermieten und sie nicht leer stehen lassen.

Gleichzeitig erhalten Sie eine Kurzzeitmiete, mit der Sie die Kosten für eine Unterkunft am Projektort decken können. In den meisten Fällen vermieten Sie eine Unterkunft möbliert und komplett eingerichtet weiter. Für eine so kurze Dauer in einer neuen Umgebung lohnt es sich nicht, alle Möbel mitzunehmen.

Im selben Zuge suchen Sie ebenfalls am neuen Standort nach einer Unterkunft, die vollständig ausgestattet ist – zum Beispiel eine Monteurwohnung oder Ferienwohnung für Monteure. Auf diese Weise sparen Sie Zeit und viele Kosten für einen kompletten Umzug.

Rechte und Pflichten bei einer Kurzzeitvermietung

Bei einer Kurzzeitvermietung gelten die Rechte und Pflichten des Mietrechts wie bei einer normalen Miete. Als eigentlicher Mieter werden Sie zum Kurzzeit-Vermieter, wenn Sie Ihre Unterkunft weitervermieten.

Einen Überblick über wichtige Grundfragen des Mietrechts gibt auch das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen .

Informieren Sie Ihren Haupt-Vermieter darüber und holen Sie seine Genehmigung ein. Er muss mit der Kurzzeitvermietung einverstanden sein und kann frei entscheiden, ob die Kurzzeitmiete zustande kommt oder nicht.

Schließen Sie bei einer Kurzzeitmiete einen eigenständigen Mietvertrag. Als Hauptmieter nehmen Sie die Rolle des Vermieters ein. Der Kurzzeitmieter übernimmt die Rolle des Mieters. Nutzen Sie am besten einen klaren, schriftlichen Vertrag für Monteurzimmer, Ferienwohnungen oder andere Unterkünfte.

Das heißt aber auch: Als Hauptmieter haften Sie für den Kurzzeitmieter.

Ausstattungs-Gegenstände wie Möbel, Elektrogeräte oder Küchenausstattung sollten Sie schriftlich festhalten. Schreiben Sie auf, was Sie in der Unterkunft für den Kurzzeitmieter zurücklassen – eine einfache Inventarliste reicht oft aus.

Sie können Ihre Verpflichtungen aus dem laufenden Mietvertrag auf den Kurzzeitmieter übertragen. Machen Sie einen Vermerk im Kurzzeitmietvertrag. So übernimmt der neue Mieter Aufgaben wie Schnee schaufeln im Winter oder Reinigen des Treppenhauses.

Der Kurzzeitmieter zahlt die Miete an Sie. Wie gewohnt zahlen Sie Ihre Miete weiterhin an Ihren Vermieter.

Als Hauptmieter sollten Sie berücksichtigen: Sie übernehmen bei einem Schaden in Ihrer Unterkunft die alleinige Haftung für den Kurzzeitmieter.

Entstehen durch den Schaden Renovierungs- oder Reparaturkosten, können Sie diese vom Kurzzeitmieter zurückverlangen. Kann er die Zahlung nicht erstatten oder weigert sich, müssen Sie die Kosten im Zweifel allein bezahlen.

Sie übernehmen auch die Verantwortung für das Verhalten des Kurzzeitmieters. Ist sein Verhalten so schlimm, dass es der Vermieter nicht duldet, darf er den Mietvertrag mit Ihnen fristlos kündigen. Dies zieht zwangsläufig die Kündigung des Kurzzeitmietvertrages nach sich. Ihr Vermieter spricht in der Regel Abmahnungen aus, bevor es soweit kommt. Diese richtet er direkt an Sie als Hauptmieter.

Wenn Sie der Hauptmieter sind, sollten Sie Ihren Untermieter um einen Nachweis einer Haftpflichtversicherung bitten. Diese Versicherung sollte auch gemietete Sachen abdecken.

Einige Hauptmieter verlangen von ihren Kurzzeitmietern auch eine Kaution bei Beginn der Kurzzeitmiete. Diese können Sie im Fall eines Schadens einbehalten, um die entstandenen Kosten zu decken.

Energieausweis für Vermieter von Kurzzeit-Unterkünften

Ein Energieausweis zeigt dem Mieter, wie viel Energie das Gebäude ungefähr verbraucht. So verstehen Mieter, wie hoch die Energiekosten sein könnten.³

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Die beiden weisen unterschiedliche Zahlen auf, sehen aber äußerlich gleich aus.

• Der Verbrauchsausweis zeigt, wie viel Energie das Gebäude in den letzten drei Jahren verbraucht hat. Dies basiert auf den Abrechnungen der Heizkosten.
• Der Bedarfsausweis hingegen zeigt, wie viel Energie ein Gebäude braucht. Das wird aus dem Zustand des Gebäudes berechnet (Dämmung, Fenster, Heizung usw.).

Nach dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz müssen Vermieter den Energieausweis bei Neuvermietung, Verpachtung oder Verkauf unaufgefordert vorlegen.¹

Die wesentlichen Kennwerte des Energieausweises gehören in viele Immobilienanzeigen. Bei Verstoß gegen die Pflichten zum Energieausweis drohen Bußgelder. Informieren Sie sich im Zweifel bei Ihrer Energieberatung, Hausverwaltung oder direkt in den gesetzlichen Grundlagen.

Preise für das Mietobjekt einer Kurzzeitvermietung

Viele Vermieter sind sich unsicher, welchen Preis sie für ihre Unterkunft bei einer Kurzzeitvermietung verlangen können – egal ob Monteurzimmer, Monteurwohnung oder Ferienwohnung.

Generell gilt: Preise für Kurzzeitmieten liegen in der Regel deutlich über den Preisen für eine Langzeitmiete. Sie geben die Miete für die Kurzzeitmieter als „Gesamtmietpreis“ an, inklusive Nebenkosten / Betriebskosten wie Gas, Wasser und Strom sowie zusätzlicher Serviceleistungen.

Hier sind drei Dinge, die Sie bedenken sollten, wenn Sie den Preis für eine Kurzzeitvermietung festlegen:

• Die Lage der Unterkunft: Befindet sich die Unterkunft in zentraler Lage oder liegt sie eher abseits?
• Die Ausstattung der Unterkunft: Wie ist die Unterkunft im Einzelnen ausgestattet – eher standardmäßig oder eher luxuriöser?
• Die Größe der Unterkunft: Ist die Unterkunft eher klein, mittelgroß oder sehr groß?

Für große Unterkünfte in einer guten Lage und mit einer guten Ausstattung können Sie als Vermieter einen höheren Preis verlangen. Dies gilt insbesondere für eine Kurzzeitvermietung von Unterkünften für Monteure. Im Vergleich dazu erzielen kleine Unterkünfte mit einer schlechten Lage und einer Standard-Ausstattung niedrigere Preise.

Eine weitere Idee sind die beliebten Saisonpreise: Im Sommer (Hauptsaison) verlangen Sie mehr Geld als in der kalten Jahreszeit (Nebensaison). In Skigebieten ist es natürlich oft andersherum.

Bei der Preisfindung ist es für Sie als Vermieter stets wichtig, ein vernünftiges Mittelmaß zu finden. Dabei sollten Sie sowohl die Auslastung als auch den Gewinn berücksichtigen. Zu hohe Preise wirken sich negativ auf die Auslastung aus: Sind die Preise zu teuer, bleiben die Mieter aus. Sind die Mietkosten zu gering, entgeht Ihnen ein möglicher Gewinn, den Sie durch die Kurzzeitvermietung haben könnten.

Fest steht: Den genauen Mietpreis können Sie als Vermieter (Hauptmieter) und Ihr Kurzzeitmieter untereinander individuell vereinbaren. Diesen halten Sie anschließend im Kurzzeitmietvertrag fest.

In den meisten Fällen bestehen Sie als Hauptmieter auf genau denselben Mietbetrag, den Sie auch selbst an Ihren Vermieter zahlen. In Ausnahmen verlangen Sie eine etwas höhere Miete vom Kurzzeitmieter, damit etwas Gewinn für Sie abfällt. Diesen Überschuss darf Ihr Vermieter nicht einfordern. Er steht ganz allein Ihnen als Hauptmieter zu.

Steuerrechtliche Aspekte der Kurzzeitvermietung

Auch bei Vermietungen für kürzere Zeiten schaut das Finanzamt genau hin: Gewinne aus einer Vermietung und Verpachtung müssen Sie in der Steuererklärung in der Anlage V angeben.²

Zur umsatzsteuerlichen Behandlung der kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen hat das Bundesfinanzministerium ein Anwendungsschreiben veröffentlicht: BMF-Schreiben zur kurzfristigen Vermietung von Wohn- und Schlafräumen .

Privat oder gewerblich?

Vermieten Sie nur gelegentlich und ohne viele Zusatzleistungen, handelt es sich meist um private Vermietung. Bieten Sie mehrere Unterkünfte an, reinigen täglich oder bieten Frühstück an, kann eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. Klären Sie Grenzfälle mit Steuerberater und Gewerbeamt.

Kommunale Abgaben (Bettensteuer, Tourismusbeitrag)

Viele Städte erheben eine zusätzliche Übernachtungssteuer oder einen Tourismusbeitrag. Häufig gilt diese nur für Privatreisende, nicht für berufliche Gäste. Oft braucht der Gast dann eine Arbeitgeberbescheinigung. Informieren Sie sich bei Ihrer Stadt, ob diese Abgabe fällig ist und wie Sie sie in Rechnung und Vertrag aufnehmen.⁴

Holen Sie sich über die Kurzzeitmiete nur Ihre eigene Miete wieder herein und entsteht kein Überschuss, fällt in der Regel kein zu versteuernder Gewinn an. Lassen Sie Ihre Situation im Zweifel vom Steuerberater prüfen.