Einfach erklärt: Untervermietung von Wohnraum
Das sollten Sie bei der Untervermietung von Zimmern in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung beachten?

Untervermietung von Zimmern: Was muss ich beachten?

Sobald Sie als Hauptmieter Ihre Unterkunft oder Teile Ihrer Unterkunft an eine andere Person übergeben, spricht man von einer Untervermietung. Eine Wohnung unterzuvermieten bringt Vorteile für Mieter und Untermieter. Es ist eine einfache Möglichkeit, Miet- und Betriebskosten aufzufangen. Dadurch entsteht für beide Seiten Flexibilität.

Ein großer Vorteil der Untervermietung ist, dass Sie Ihr Einkommen erhöhen können. Dies gilt bei längerem Auslandsaufenthalt, dem Auszug des Partners oder der Kinder. Auch bei steigenden Mietkosten kann es eine Entlastung sein. Deshalb denken viele Mieter darüber nach, Zimmer oder die ganze Wohnung unterzuvermieten.

Als Mieter können Sie so auch länger abwesend sein, ohne die Miete komplett weiterzahlen zu müssen. Sie brauchen auch nicht zu kündigen. Währenddessen zahlt der Untermieter die Miete voll oder teilweise, dem Sie die Unterkunft überlassen haben.

Wichtig: Sie müssen Ihren Vermieter fragen, wenn Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer an jemand anderen vermieten möchten. Das gilt, egal ob Sie die ganze Wohnung oder nur einen Teil vermieten wollen.

Es gibt nur eine Ausnahme: Wenn in Ihrem Mietvertrag steht, dass Sie ohne Erlaubnis untervermieten dürfen. Ihr Vermieter muss nicht immer zustimmen.

Berechtigte Gründe eines Mieters für eine teilweise Untervermietung

Gründe, warum ein Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten darf:

• Ein Verwandter, der Hilfe braucht, zieht ein.
• Der Mieter braucht Geld aus der Untervermietung.
• Der Mieter lebt jetzt mit einer anderen Person zusammen.
• Ein Familienmitglied ist gestorben oder ausgezogen. Dieses Familienmitglied hat bei der Miete geholfen. Der Mieter braucht jetzt Geld durch Untervermietung.
• Der Mieter arbeitet vorübergehend in einer anderen Stadt oder in einem anderen Land.

Wichtige Gründe eines Vermieters eine Untervermietung zu verweigern

Gründe, warum ein Vermieter eine Untervermietung ablehnen kann:

• Es wird erwartet, dass es im Haus lauter wird.
• Es gibt Streit oder Feindschaft zwischen dem Untermieter und dem Vermieter.
• Die Wohnung oder das Zimmer wäre zu voll mit einer weiteren Person.

Wenn der Vermieter die Untervermietung ablehnt, können Sie als Mieter den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden. Das ist oft besser als die längere Frist, die manchmal in alten Mietverträgen steht (bis zu 12 Monate).

Vermieten Sie die Wohnung oder das Zimmer trotzdem, obwohl der Vermieter es verbietet, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Das kann mit normaler Frist oder fristlos passieren. Der Vermieter muss vor Gericht beweisen, dass Sie ohne Erlaubnis untervermietet haben.

Was ist erlaubt und was nicht?

Mietern ist es grundsätzlich erlaubt, Teile einer Mietwohnung (Zimmer) unterzuvermieten und den Mietpreis dafür festzulegen.

Es gilt zu beachten, dass es dabei nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen darf. Wer seine ganze Wohnung untervermieten will, braucht die Zustimmung des Vermieters - Gleiches gilt bei der Vermietung an Touristen.

Der Mieter ist der alleinige Ansprechpartner für alle Mietfragen des Untermieters und haftet für seinen Untermieter. Für Freunde, Familie und Verwandte, die nicht mehr als 6 bis 8 Wochen in der Wohnung bleiben, ist keine Einwilligung des Vermieters nötig: Eine Untervermietung findet nur dann statt, wenn der Mieter Geld für die Vermietung erhält.

Untervermieten als Eigentümer

Als Eigentümer dürfen Sie Ihre Immobilie an andere Personen weitervermieten, also untervermieten. Dabei müssen Sie sich an bestimmte Regeln halten, besonders wenn es in Ihrem Haus spezielle Vereinbarungen gibt.

Informieren Sie sich vorher, ob es Einschränkungen für die Untervermietung gibt. Wenn es eine Gemeinschaft von Eigentümern gibt, brauchen Sie eventuell deren Zustimmung.

Sie sollten immer einen klaren und genauen Mietvertrag schreiben, der festlegt, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben.

Achten Sie auf folgende Dinge:

• Prüfen Sie die örtlichen Gesetze und Regeln für Eigentümer.
• Holen Sie alle Genehmigungen ein, wenn Sie sie brauchen.
• Schreiben Sie einen Mietvertrag, der genau die Rechte und Pflichten beider Seiten beschreibt.
• Informieren Sie sich über Steuern, da diese durch die Vermietung beeinflusst werden können.
• Denken Sie an Versicherungen, um sich vor möglichen Schäden zu schützen.

Ist Untermiete steuerpflichtig?

Ja, Untermiete ist in der Regel steuerpflichtig. Es gibt aber Ausnahmen:

• Vorübergehende Untervermietung: Wenn Sie in Ihrem selbst genutzten Wohnraum vorübergehend ein Zimmer untervermieten, gibt es eine Freigrenze von 520 Euro pro Jahr. Bis zu diesem Betrag müssen Sie keine Steuern zahlen.
• Dauerhafte Untervermietung: Bei dauerhafter Untervermietung liegt die Freigrenze bei 410 Euro pro Jahr.

Einkünfte, die über diesen Grenzen liegen, müssen Sie in der Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.