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Ferienwohnungen & Monteurzimmer
in Wohnhäusern
- Ist das erlaubt?
Ferienwohnungen in Wohnhäusern – die rechtliche Lage


Ferienwohnung in Wohnhäusern

Vor rund 20 Jahren setzte in Deutschland ein Trend ein, der sich weiterhin einer wachsenden Beliebtheit erfreut: Eigentümer von Immobilien vermieten neben der privaten Nutzung auch an auswärtige Gäste. Touristen und Monteure freuen sich, wenn sie eine preiswerte Übernachtung mit bescheidendem Luxus finden, für die sie einen geringeren Preis als bei üblichen Hotelkosten bezahlen.

Insbesondere in von mehreren Parteien bewohnten Gebäuden stellt sich die Frage, ob eine solche Maßnahme rechtlich zulässig ist. Sowohl der Gesetzgeber als auch die Rechtsprechung haben daher in den vergangenen Jahren Kriterien zur Beurteilung erlassen.

Der Wohnraum wird vermietet

Als Mieter kennen Sie vielleicht das Problem: Die Kinder verlassen die Wohnung, der einst von allen Familienmitgliedern bewohnte Raum weist alsbald einen Leerstand auf. Für ihn müssen Sie jedoch weiterhin Miete entrichten. Auch die Nebenkosten wollen bezahlt sein. Wenn Sie einen Umzug in eine kleinere Wohnung scheuen, sehen Sie sich unverhältnismäßig hohen Ausgaben gegenüber – da wäre es doch schön, wenn sich diese refinanzieren ließen. Auf Basis dieses Gedankens entstand die Idee, die freien Flächen privat zu vermieten. Etwa an Urlauber sowie an Arbeiter, die für wenige Tage oder Wochen eine bezahlbare Bleibe benötigen.

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Ähnlich planen private Investoren, die sich eine Ferienwohnung als Spekulationsobjekt erwerben, diese aber in den ersten Jahren nicht bewohnen wollen oder können. Auch hier stellt sich das Manko ein, dass Sie die laufenden Kosten decken müssen. Durch die Vermietung lassen sich zumindest geringe Einnahmen generieren. Ebenso nutzen Sie den Wohnraum auf diese Weise. Er steht somit nicht sinnlos leer – was gerade bei der Chance auf Wertsteigerungen ein erheblicher Nachteil sein könnte. Alleine in Berlin sollen sich gegenwärtig rund 15.000 Ferienwohnungen finden lassen, wovon sich etwa ein Drittel auf Investitionsobjekte erstreckt.

Die gesamte Thematik der Vermietung an Monteure und Urlauber hat in den vergangenen Jahren die Gerichte beschäftigt und neue Anforderungen an die Politik gestellt. Denn einerseits sollen Eigentümer einer Immobilie mit dieser nach eigenen Wünschen und Bedürfnissen verfahren können, ohne in ihrer Freiheit gravierend eingeschränkt zu sein.

Andererseits sind behördliche Vorschriften und allgemeingültige gesellschaftliche Normen zu bedenken. Die Frage, ob Sie eine Wohnung vermieten dürfen, wird daher nicht selten höchstrichterlich entschieden, weil die gegenwärtige gesetzliche Lage eine pauschale Beantwortung nicht erlaubt. Auch Sonderfälle, die von den rechtlichen Erlassen nicht gedeckt sind, werfen Probleme auf.

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Etwa bei der juristischen Beantwortung der Frage, ob Sie die in einem Wohnhaus befindliche Wohnung ohne Weiteres an Gäste vermieten dürfen. Zu denken wäre hier an eine Mehrparteienimmobilie, die aus dauerhaft angelegten Mietverhältnissen besteht oder in denen sich Eigentumswohnungen finden lassen. Hier ist es umstritten, ob Sie als Bewohner Ihre freien Zimmer fremden Personen auf Zeit zur Verfügung stellen können. Denn neben dem Haus muss im größeren Rahmen auch die Wohngegend betrachtet werden, ehe eine Aussage zu derartigen Fällen getroffen werden kann. Als Ihr erster Ansprechpartner dient die Baubehörde der jeweiligen Stadt.

Wie wurde das Wohngebiet geplant und angelegt?

Zunächst ist es nachrangig, wie das Haus mitsamt seinen Wohnungen beschaffen ist. Einer höheren Aussagekraft kommt den Plänen zu, die die Stadt für das jeweilige Areal erlassen hat. Denn die Anordnung und die Ausgestaltung der Immobilien kann sich zwischen einer reinen Wohnsiedlung und einem Bereich für Ferienhäuser unterscheiden – selbst, wenn diese Abweichungen so gering ausfallen, dass sie für Laien als solche nicht erkennbar sind. Bereits die Stärke der Wände und der Einsatz besonderer Lärmschutzfenster weisen auf für dauerhafte Wohn- und Mietverhältnisse angelegte Gebiete hin.

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Hierbei gilt grundsätzlich, dass sich in einer reinen Wohnsiedlung die Vermietung an Feriengäste nicht einfach umsetzen lässt. Denn Unterkünfte für Touristen sind meist derart beschaffen, dass sich alle Gäste auf einen vergleichsweise großen Raum verteilen und der Abstand zwischen den Zimmern, Häusern oder Grundstücken gerne weiter ausfällt. Diese Eigenschaften lassen sich in einem Wohngebiet in dieser Form nicht finden. Monteur- und Ferienzimmer passen aufgrund ihrer Beschaffenheit nicht in ein Mietshaus oder in eine Immobilie, in denen dauerhaft Mieter wohnen. Diese rein tatsächlichen Besonderheiten können der Vermietung im Wege stehen.

Die Planungen der Baubehörde und die genutzten Bauvorschriften geben einen klaren Aufschluss darüber, wie eine Siedlung angelegt ist und welchen Zweck diese dauerhaft erfüllen soll. Damit geht die Anordnung der Gebäude, die Architektur derselben und die Wahl der verwendeten Materialien einher.

Daneben sind die rechtlichen Anforderungen zu betrachten. Die Planungen der Baubehörde und die genutzten Bauvorschriften geben einen klaren Aufschluss darüber, wie eine Siedlung angelegt ist und welchen Zweck diese dauerhaft erfüllen soll. Damit geht die Anordnung der Gebäude, die Architektur derselben und die Wahl der verwendeten Materialien einher. Ob diese Unterlagen öffentlich ausliegen und als solche einsehbar sind, regeln die Kommunen üblicherweise eigenständig.

Im Zweifelsfalle beantragen Sie als Mieter oder Eigentümer einer Wohnung, der über die Vermietung an Urlaubsgäste nachdenkt, die Einsichtnahme – und holen sich gegebenenfalls die Unterstützung durch einen fachkundigen Juristen.

Die Genehmigung wird angepasst

Es ist nicht einfach möglich, die Wohnung in einem Wohnhaus und in einer Wohnsiedlung ohne Einwilligung zu vermieten. Jedenfalls nicht, wenn kein dauerhaftes Mietverhältnis angestrebt ist, sondern die Gäste im Rhythmus weniger Wochen wechseln. Denn dafür müsste zunächst die Genehmigung der Baubehörde der Stadt vorliegen. Diese erteilen derartige Dokumente in den meisten Fällen erst nach Beschreiten eines langen bürokratischen Weges.

Die Einquartierung von Touristen und Monteuren erschwert sich auf diese Weise und kann unter Strafe gestellt werden sowie eine zivilrechtliche Haftung des Vermieters auslösen – dazu an späterer Stelle mehr.

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Jede Wohnung unterliegt einer grundsätzlichen, meist vor dem Bau erteilten Genehmigung. Diese sagt eindeutig aus, welchen Zweck die Immobilie erfüllen soll und wie sie dafür beschaffen ist. Solche Dokumente besitzen eine unbefristete Wirkung und verfallen nicht innerhalb weniger Jahre. Sie werden meist erst geändert und angepasst, wenn es zu baulichen Maßnahmen an der Wohnung kommt. Etwa, wenn Eigentümer die Wände verstärken oder schallsichere Fenster und Türen einsetzen. Handlungen, die den Charakter der Räumlichkeiten insgesamt verändern und die somit nicht lediglich eine Renovierung oder Verschönerung der Zimmer umfassen.

Die Anpassung der Genehmigung können Sie jederzeit beim zuständigen Bauamt beantragen. Im Regelfall folgen darauf mehrere gutachterliche Begehungen der Immobilie, bei denen die gewünschten – oder vorgenommenen – Umbauten analysiert werden.

Die Anpassung der Genehmigung können Sie jederzeit beim zuständigen Bauamt beantragen. Im Regelfall folgen darauf mehrere gutachterliche Begehungen der Immobilie, bei denen die gewünschten – oder vorgenommenen – Umbauten analysiert werden. Denn künftig müssen die Räume nicht mehr den Anforderungen an eine dauerhaft bewohnbare Wohnung entsprechen, sondern sie müssen Kriterien erfüllen, die für Ferienwohnungen vorgesehen sind. Vor der Zusage der Behörde, kann es vorkommen, dass Sie einige bürokratische Hürden überspringen müssen – was nicht alleine mehrere Monate oder Jahre in Anspruch nimmt, sondern mit hohen finanziellen Investitionen verbunden ist. Denn die erlassene Genehmigung soll in ihrer Rechtskraft stabil sein.

Die Schriftform entscheidet

Seit wenigen Jahren werben viele Makler damit, dass die von ihnen angebotenen Wohnungen auch zur Vermietung an Feriengäste und Monteure genutzt werden können. Auf diese Weise wollen sie die Attraktivität der Immobilie erhöhen und den Preis verbessern. Zudem wird in diesem Verlauf nicht selten auch die Aussage getroffen, die Genehmigung der Stadt zum Vermieten der Räumlichkeiten liege grundsätzlich vor oder wurde zuletzt entsprechend angepasst. Insbesondere private Investoren vernehmen die Botschaft verheißungsvoll – immerhin fällt es nun nicht mehr schwer, den Wohnraum bei Ausbleiben dauerhafter Mieter zumindest temporär an Arbeiter und Urlauber zu vermieten.

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In diesem Vorgehen liegt ein rechtliches Risiko: Erweben und vermieten Sie als Käufer die Wohnung in dem Glauben, das Einquartieren von Feriengästen sei rechtlich zulässig, machen Sie sich unter Umständen haftbar. Denn Sie tragen nunmehr die Verantwortung für die Immobilie und müssten dem Makler ein betrügerisches Handeln nachweisen. Entscheidend ist es, sich stets die Genehmigung zeigen zu lassen, die die Baubehörde der Stadt für die Wohnung erteilt haben soll. Wird Ihnen ein solches Dokument selbst nach mehrfacher Aufforderung nicht vorgelegt, deutet dies auf unredliche Händler hin, die schnelle Gewinne realisieren möchten.

Darüber hinaus streben Sie als Käufer der Immobilie an, bei der Baubehörde selbst die Einsicht in die vorhandenen Dokumente und Genehmigungen vorzunehmen. Ratsam ist es sich im weiteren Verlauf – und nach Zusage durch das Amt – Kopien von den Originalen anfertigen und aushändigen zu lassen. Als Eigentümer der Wohnung sind Sie damit auf der juristisch sicheren Seite und wissen, ob Sie Ihre Zimmer an Gäste auf Zeit vermieten dürfen. Ebenso ist es auf dieser Basis möglich, künftige Umbauten der Räume anzustreben und diese gezielt auf die Aufnahme von Monteuren oder Touristen anzupassen – wodurch Sie die Genehmigung verändern können.

Der Eigentümer haftet

Auf die leichte Schulter sollten Sie eine fehlende Genehmigung nicht nehmen. Wird Ihnen als Eigentümer eine unerlaubte Vermietung nachgewiesen, tragen Sie die rechtlichen Konsequenzen. Und diese können bei der Überlassung des Wohnraums an Touristen in einer reinen Wohnsiedlung durchaus drastisch ausfallen.

Als Eigentümer brechen Sie mit diesem Vorgehen zivilrechtliche und bauamtliche Normen. Da sich in den vergangenen Jahren immer mehr Städte zur Überprüfung der Räumlichkeiten in ihrem Bereich entschlossen haben, decken diese einen Missbrauch vergleichsweise häufig auf. Die Chancen, dass Ihre Gäste unbeachtet bleiben liegen gering.

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In derartigen Situationen kommt es häufig zu einer Verhängung von Ordnungsgeldern in nicht geringer Höhe. Allerdings ist die Berechnung derselben von zahlreichen Kriterien abhängig, sodass sich im Vorfeld nicht pauschal sagen lässt, in welchem Rahmen sich die zu erwartende Sanktion bewegt.

Die einzelfallabhängige Entscheidung kann sich über mehrere Monate erstrecken. Insbesondere, wenn gutachterlichen Begehungen vorgenommen werden müssen oder eine Vermessung der Wohnung durch das Bauamt stattfindet. Natürlich werden Ihnen diese Maßnahmen letztlich in Rechnung gestellt, wodurch sich am Ende des Verfahrens meist eine sehr hohe Forderung der Stadt ergibt.

Bedenken Sie, dass die Vermietung der Wohnung an kurzzeitige Gäste in einer Wohnsiedlung auch gegen die Bestimmungen der Immobiliengenossenschaft oder der Eigentümergesellschaft verstoßen können. Auch hier drohen juristische Nachfolgen, die von finanziellen Ansprüchen bis hin zum Entzug des Wohnraums reichen. Oft sind die dafür vorgesehenen Sanktionen bereits grob in dem Kaufvertrag der Wohnung verankert, lassen sich ebenso aber in den Eigentümerregelungen finden.

Handelt es sich um flexible Formulierungen, erfragen Sie bei den zuständigen Personen oder Behörden, ob eine Vermietung zulässig ist – dann drohen zumindest keine Strafen.

Die Auswirkungen auf andere Mieter

Eine Wohnung befindet sich in einem Wohnhaus in einem sensiblen Umfeld. Kommt es in einem einzelnen Zimmer zu Ruhestörungen, sind davon die anderen Parteien betroffen. Wenn Sie als Eigentümer die Immobilie für Touristen und Monteure zur Verfügung stellen, bedenken Sie, in welchem Maße dies ein Zusammenleben der anderen Parteien beeinträchtigt. Besondere Auswirkungen zeigen sich in einem Mietshaus. Denn für die regelmäßig gezahlten Mieten stehen den Bewohnern erhebliche Privilegien zu, die nun gefährdet sein könnten.

Die Liste der Urteile ist lang, die zuständige Gerichte in vergangenen Jahren in vergleichbaren Fällen erlassen haben. Zu denken wäre an Mietminderungen. Bewohner konnten diese bereits durchsetzen, wenn das Treppenhaus durch Urlaubsgäste wiederholt verschmutzt war oder wenn es in einem engen Zeitfenster mehrfach zu Lärmbelästigungen kam.

Hier muss in jeder Situation einzeln geschaut werden, welche Auswirkungen vorliegen und wie diese rechtlich zu bewerten sind. Die Mieter in einer reinen Wohngegend besitzen pauschal noch keinen Anspruch auf Mietminderungen, wenn Sie lediglich eine nahegelegene Wohnung an Monteure oder Touristen vermieten.

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Wenn Sie Räumlichkeiten vermieten, machen Sie sich in diesem Bereich haftbar. Denn die ausbleibenden Mieten kann die Wohnungsgenossenschaft von Ihnen einfordern, wenn Sie unzulässigerweise die Aufnahme der Besucher durchgeführt haben. Zudem droht abermals ein Entzug des Wohnraums, da erneut ein Bruch der Mietervereinbarungen sowie eine Verletzung des Mietvertrages vorliegen dürften. Es ist nicht angeraten, wenn Sie ohne die entsprechende Genehmigung oder ohne Rücksprache mit der Eigentümergesellschaft die Wohnung an Gäste auf Zeit vermieten. Das Risiko der finanziellen Forderungen oder einer Kündigung wäre hierbei deutlich schwerer zu gewichten als die Mieteinnahmen, die Sie durch die Urlauber generieren.

Steuerrechtlich bedeutsam

Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die jeweilige Stadt oder Kommune für Wohnhäuser eine andere Abgabenordnung vorsieht, als diese für Ferienimmobilien einschlägig ist. Letztgenannte werden im Regelfall stärker belastet, um die Stadtkassen durch die anwesenden Gäste zu füllen. Auch dieses Vorgehen ist legitim und seit Jahrzehnten gebräuchlich. Es basiert ebenso auf einer konkreten Abgrenzung zwischen Wohn- und Touristensiedlungen. Abermals ist es schwer vorstellbar, eine Vermischung beider Aspekte vorzunehmen und das Monteurzimmer ohne Genehmigung in einem herkömmlichen Wohnhaus zu planen. Bau- sowie steuerrechtlich kann es hierbei zu Brüchen der gesetzlichen Vorgaben kommen.

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Natürlich ist stets Ihre Sicht als Vermieter zu bedenken. Befinden Sie sich in einer Stadt, in der Urlauber durch Hotelkostenpauschalen oder Kurtaxen zur Kasse gebeten werden, können Sie eine Ferienwohnung günstiger anbieten, wenn Sie diese Zahlungen nicht auf Ihre Gäste umlegen und sie nicht an die Behörden abführen.

Bereits jetzt entgehen deutschen Metropolen wie Düsseldorf, München, Hamburg oder Köln durch dieses Vorgehen erhebliche Einnahmen in jedem Jahr. Untersuchungen zufolge haben diese schon die Marke der 10 Millionen Euro durchbrochen. Da ist es verständlich, dass die Städte einen Missbrauch des leerstehenden Wohnraums drastisch sanktionieren.

Auch hier liegt die Gefahr besonders hoch: Für eine Ferienwohnung in einem Wohnhaus erheben Sie keine Kurtaxen und sonstige Steuern von Ihren Gästen. Diese wären zur Zahlung derselben aber verpflichtet. Deckt die Kommune die unzulässige Vermietung auf, drohen Ihnen erhebliche Nachzahlungen auf die bislang zu geringen Steuern. Ebenso rechnen Sie mit einem strafrechtlichen Verfahren, da Sie sich als Vermieter einer Steuerhinterziehung schuldig gemacht haben könnten. Diese Sanktionen wären von jenen zu trennen, die bereits durch den Bruch der Bauvorschriften sowie durch die zivilrechtlichen Ansprüche aufgrund eines Zuwiderhandelns gegen Ihren Mietvertrag anfallen dürften.

Handelt es sich um eine Wohn- oder eine Feriensiedlung?

Eine Abgrenzung zwischen Ferien- und Wohngebieten ist auch für Experten nicht immer leicht erkennbar. Zu Problemen kann es in Siedlungen kommen, die für das dauerhafte Bewohnen durch Eigentümer und Mieter vorgesehen wurden, in denen zuletzt aber legale Ferienwohnungen entstanden sind.

Ein solches Vorgehen ist in Orten üblich, die sich innerhalb kurzer Zeit zu Touristenmagneten entwickeln. Oder in denen groß angelegte Bauvorhaben zahlreiche Monteure und Handwerker in die Stadt locken. Hier werden die entsprechenden Genehmigungen zur Umwandlung der Wohnung in ein Gästezimmer schneller und ohne erhebliche Prüfungen erteilt.

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Durch dieses faktische Handeln der Kommunen steigen auch Ihre rechtlichen Ansprüche als Vermieter. Wenn Sie eine Wohnung für Urlauber zur Verfügung stellen möchten, dürfen Sie mit einer schnelleren Zulassung rechnen. Ebenso mit einem Wegfall der bürokratischen Hürden. Umstritten ist, ob ein Anspruch auf die Genehmigung vorliegt. In einem Gebiet, in dem zuletzt mehrere Wohnungen in Ferienunterkünfte umgewandelt wurden, sollte die Erlaubnis aber nicht einfach zu verweigern sein.

Allerdings haben auch derartige Fälle das Rechtswesen zuletzt beschäftigt. Denn abermals gilt, dass jede Situation isoliert und somit von den anderen Sachverhalten getrennt zu überprüfen ist.

Wenn Sie Ihre Räumlichkeiten zur Unterbringung von Urlaubern und Monteuren umfunktionieren möchten, schauen Sie bei Verweigerung einer Genehmigung, ob es vergleichbare Fälle aus den letzten Jahren im nahen Umland gibt. Denn meist unterliegen die dort errichteten Wohnsiedlungen den gleichen Vorgaben oder wurden zur gleichen Zeit errichtet. Insofern wäre es nicht hinnehmbar, der einen Wohnung die Umwandlung zu erlauben, die Zusage bei einer anderen – und ähnlich strukturierten – Immobilie aber zu verweigern. Auch in solchen Sachlagen hilft ein kompetenter Jurist weiter, damit Sie künftig legal Touristen in der eigenen Wohnung aufnehmen können und keine Strafen zu befürchten haben.

Der Streitpunkt der wirtschaftlichen Betrachtung

Wie komplex die gesamte rechtliche Lage bei der Angrenzung zwischen Ferien- und Privatwohnungen ist, zeigt die folgende Betrachtungsweise. Miet- und Kaufverträge für Immobilien besitzen im Regelfall eine sogenannte Teilungserklärung. Diese verbietet es, eine privat genutzte Wohnung vollständig oder in Teilen in einen kommerziell gebräuchlichen Wohnraum umzuwandeln.

Eine solche Klausel gilt gegenwärtig als Standardvereinbarung und findet sich in den meisten Verträgen. Damit soll der eigentliche Charakter der Immobilie unangetastet bleiben, strukturelle Veränderungen werden entsprechend untersagt. Bei einem Zuwiderhandeln drohen Vertragsstrafen in nicht geringer Höhe.

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Fraglich ist, ob überhaupt eine kommerzielle Nutzung vorliegt, wenn es sich um eine zu vermietende Eigentumswohnung handelt. Mehr noch, wenn Sie diese als finanzielles Spekulationsobjekt erworben haben. Dann wäre eher davon auszugehen, dass die Einquartierung der Gäste und die damit verbundenen Einnahmen der Mietzahlungen prinzipiell der Verwaltung und dem Aufbau Ihres Vermögens dient – entsprechend abermals zu privaten Zwecken vorgenommen wird. Ein gewerbliches Ziel wäre hier zu verneinen. Auf dieser Basis ließen sich im Zweifelsfall diverse Regelungen zur Nutzung des vorhandenen Wohnraums aushebeln. Denn solange eine kommerzielle Verwendung nicht stattfindet, wäre ein unzulässiges Handeln nur schwerlich zu begründen.

Auch hier gilt: Diese und ähnliche Fragen haben in den letzten Jahren zahlreiche Gerichte zu einem Urteil gedrängt. Eine einheitliche Rechtsansicht ist daraus jedoch noch nicht entstanden.

Vermutlich dauert es noch mehrere Jahrzehnte, ehe das juristische Grundproblem der Ferienwohnungen und Monteurzimmer in Wohnhäusern oder Wohnsiedlungen allumfassend überblickt und rechtlich geregelt wurde. Bis dahin gilt, dass Entscheidungen im Einzelfall getroffen werden. Allerdings zeigt sich ein Trend, dass bei einer Vermietung von als Investitionsobjekt erworbenen Wohnungen die Urteile überraschend häufig zugunsten der Eigentümer und ihr Ziel der Vermögensbildung ausfallen.

Touristen und Monteure gelten nicht grundsätzlich als Schädiger

In einem anderen rechtlichen Streitpunkt gilt seit wenigen Jahren weitgehend Klarheit. So wurde bis in das Jahr 2012 hinein angenommen, die Vermietung einer Privatwohnung an Urlauber und Touristen in einem Wohnhaus könne die Hausverwaltung und die Stadt untersagen, weil beide Personengruppen zu Unsauberkeiten, erhöhten Lärm und steigenden Beschädigungen in der Immobilie neigen. Erstmalig räumte das Landgericht Karlsruhe zu jener Zeit mit diesem negativen Mythos auf. Den einquartierten Gästen wurde in mehreren Fällen keine relevante Zuwiderhandlung nachgewiesen, die einer Vermietung grundsätzlich im Wege steht.

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Zeitgleich stellte das Gericht fest, dass ein geringfügig erhöhter Lärmpegel oder das Aufkommen kleinerer Mengen an Abfall die Vermietung nicht ausschließen muss. Inhaltlich wurde das Urteil nicht auf Wohnsiedlungen beschränkt, sondern umfasst auch städtische Erholungsgebiete. Erst dort, wo das Areal besonders sensibel ausfällt, wäre das Einquartieren von Gästen untersagt.

Etwa Bereiche, in denen sich Kliniken und Kuren befinden. Oder solche, die allgemein der Ruhe dienen – auch Kirchen und Kathedralen sind eingeschlossen. In ihrer nahen Umgebung wäre die Umwandlung von Privat- in Ferienwohnungen unzulässig.

Bestätigt hat diese Sichtweise der Bundesgerichtshof, der bekräftigte, dass Urlauber oder Monteure nicht pauschal als unsauber oder laut zu bezeichnen seien. So unbedeutend das Urteil klingen mag, so erheblich dürfte seine Rechtswirkung für die Zukunft ausfallen. Auf dieser Basis ist davon auszugehen, dass sich die allgemeinen Regelungen für die Unterbringung von Gästen in der Privatwohnung (Privatzimmern) in den kommenden Jahren vereinfachen. Hierbei sind auch die Gäste gefordert: Je eher sie sich an die Regeln des Zusammenlebens halten, desto eher wird eine Vermietung der Räumlichkeiten auch in Wohnhäusern an sie genehmigt.

Die Vermietung ist unzulässig, aber ...

Grundsätzlich gilt nach jetzigem Stand der Rechtsmeinung, dass eine Vermietung von Wohnraum in Wohnhäusern sowie in Wohnsiedlungen untersagt ist. Meist wird das durch besondere Klauseln in den Miet- und Kaufverträgen für die Immobilie zum Ausdruck gebracht. Ebenso geben die Baupläne in der Stadtverwaltung einen Aufschluss darüber, inwiefern Sie eine bestehende Wohnung zweckentfremden und für die Aufnahme von Gästen umwandeln können. Im Regelfall gehen Sie davon aus, dass eine Genehmigung für das Ferienzimmer nur in wenigen Situationen erteilt wird, um den Charakter der Wohnung nicht zu gefährden.

Als Eigentümer der Immobilie, die Sie als Spekulationsobjekt erworben haben, dürfen Sie auf großzügige Bescheidung im Einzelfall hoffen. Gleiches gilt, wenn Sie im Vorfeld der Vermietung die Einwilligung der Mieter- oder Eigentümergesellschaft einholen. Können Sie nachweisen, dass sich die Gäste den Regeln entsprechend verhalten und ein Bruch der geltenden Rechte und Verträge nicht zu erwarten ist, wird der Aufnahme der Touristen und Monteure ebenfalls häufig zugestimmt.

Bedenken Sie hierbei die steuerrechtliche Konsequenz, da die Immobilie nunmehr den Abgaben eines Ferienzimmers unterfällt und sich erhöhte Steuern oder Taxen einstellen können. Die rechtliche Begleitung durch einen Anwalt ist in solchen Sachlagen angeraten.

Auch langfristig kann es zu Veränderungen kommen. Etwa, wenn eine Wohnsiedlung ihren Charakter verändert und sich dort immer mehr Ferienwohnungen finden lassen. Dieser Wandel wird in zahlreichen Großstädten beobachtet und sollte sich in naher Zukunft auch in kleineren Orten einstellen.

Auch langfristig kann es zu Veränderungen kommen. Etwa, wenn eine Wohnsiedlung ihren Charakter verändert und sich dort immer mehr Ferienwohnungen finden lassen. Dieser Wandel wird in zahlreichen Großstädten beobachtet und sollte sich in naher Zukunft auch in kleineren Orten einstellen. Zudem können Sie davon ausgehen, dass sich mittelfristig eine einheitliche Rechtsprechung für die Monteurzimmer und Touristenunterkünfte in den Wohnhäusern ergeben wird. Mehreren dabei auftretenden Problemkreisen hat sich das Rechtswesen bereits angenommen, eine grundsätzliche Ausformung steht bislang noch aus. Wahrscheinlich lockern sich künftig einige Regeln für Ihre Vermietung und die Aufnahme der Gäste fällt leichter.


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zuletzt aktualisiert: 18.09.2019

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